Depositum, forudbetalt leje og kautionister i Portugal (regler for 2026)

For en boliglejekontrakt i Portugal må du kræve et depositum på op til to måneders leje og efter skriftlig aftale op til to måneders forudbetalt leje. Disse lofter har gældet siden 1. januar 2023 og er stadig i kraft i oktober 2026. Derudover kan du kræve en kautionist, en bankgaranti eller en forsikring mod manglende lejebetaling. Et lovforslag, der blev vedtaget i princippet den 30. september 2026, ville lempe lofterne, men det er endnu ikke lov.

Hvad du må kræve ved underskrivelsen af lejekontrakten

Reglerne står i artikel 1076 i den portugisiske civillovbog (Código Civil). Finansloven for 2023 (Lei n.º 24-D/2022 af 30. december) omskrev artiklen med virkning fra 1. januar 2023. Mais Habitação (Lei 56/2023) tilskrives ofte disse lofter, men den ændrede ikke artikel 1076.

Før 2023 kunne forudbetalt leje dække op til tre måneder, og depositummet havde intet lovbestemt loft.

Forudbetalt leje er leje, der betales på forhånd og forbruges måned for måned; et depositum er en sikkerhed, du betaler tilbage ved lejeforholdets ophør med fradrag af berettigede beløb. Et eksempel: Ved en leje på 1.000 € kan depositummet højst være 2.000 €, og du kan aftale op til 2.000 € i forudbetalt leje ud over den første måneds leje.

Det er lovligt at kræve alt dette på én gang, men det indsnævrer din kreds af mulige lejere.

Kautionister (fiador): hvad de hæfter for

En kautionist stiller en personlig garanti (fiança, civillovbogens art. 627–654). Vedkommende hæfter personligt for lejerens forpligtelser. Efter art. 634 dækker en kaution alt, hvad lejeren skylder, herunder de lovmæssige og kontraktmæssige følger af forsinket betaling eller misligholdelse. Det kan omfatte ubetalt leje, godtgørelsen for forsinket betaling og skader på ejendommen, hvis kontrakten siger det.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

Som udgangspunkt kan en kautionist nægte at betale, indtil du forgæves har søgt fyldestgørelse i lejerens egne aktiver. Det er benefício da excussão prévia (retten til forudgående udsøgning, art. 638).

Kautioner for lejekontrakter indeholder næsten altid en klausul, hvor kautionisten giver afkald på denne ret eller accepterer at hæfte som principal pagador (selvskyldnerkautionist). Art. 640 forhindrer så vedkommende i at påberåbe sig den. I praksis kan du da rette krav mod lejeren og kautionisten samtidig uden først at have udtømt lejerens aktiver.

Regler, som ejere snubler over

• Underret kautionisten om restancer i tide. Har lejeren ikke betalt restancen, skal du underrette kautionisten om restancen og de skyldige beløb inden for de følgende 90 dage (art. 1041(5), indført ved Lei 13/2019). Du kan først kræve betaling af kautionisten efter denne underretning. Domstolene har fastslået, at du mister retten til at kræve restancer ældre end 90 dage af kautionisten, hvis du overser dette. Send underretningen som anbefalet brev, så snart lejen ikke bliver betalt, og igen hvis gælden vokser.
• Angiv præcist, hvor længe kautionen gælder. Siden 2006 har der ikke været nogen særlig lovbestemt ordning for kautioner i lejeforhold, så kautionen dækker det, dokumentet siger.
  • Angiv, om den dækker fornyelser, lejereguleringer og skader, og at den løber, indtil nøglerne er afleveret.
  • Domstolene har fortolket åbne klausuler om "alle fornyelser" snævert.
  • Ved lange lejekontrakter bør du overveje at lade kautionisten underskrive igen ved fornyelsen.
• Kontrollér, at kautionisten faktisk kan betale. Bed om den samme dokumentation for indkomst som for lejeren. En kautionist i udlandet uden aktiver i Portugal er sværere at rette krav mod.

Der er juridisk debat om, hvorvidt en kautionist tæller med i loftet på to måneder, fordi art. 1076(2) tillader sikkerhed "i enhver af de former, loven foreskriver". Almindelig praksis er et depositum på to måneder plus en kautionist; søg rådgivning, før du kombinerer flere garantier.

Bankgarantier og forsikring mod manglende lejebetaling

Bankgaranti (garantia bancária). Lejerens bank lover at betale dig op til et fast beløb, hvis lejeren misligholder. Ideelt set skal den kunne udbetales "på første anfordring". Lejeren betaler bankens gebyrer, og bankerne kræver ofte, at lejeren stiller opsparing af samme værdi som pant.

En bankgaranti, der stilles som depositum, tæller med i grænsen på to måneder. Kontrollér tre ting i dokumentet: udløbsdatoen (den bør løbe ud over lejekontraktens ophør), beløbet, og hvordan du gør krav gældende.

Forsikring mod manglende lejebetaling (seguro de renda eller proteção de rendas). Du tegner selv denne forsikring. Den godtgør ubetalt leje inden for policens grænser og dækker ofte de juridiske omkostninger ved en udsættelse.

Vilkårene varierer fra forsikringsselskab til forsikringsselskab. Som eksempel dækker et produkt fra en portugisisk forsikringsmægler op til 12 måneders leje, har et loft for den forsikrede leje på 3.000 € om måneden og en selvrisiko på to måneder, før udbetalingerne begynder. Det dækker kun boliglejekontrakter under NRAU (ordningen for byejendomslejemål), så sæsonudlejning og udlejning af værelser er udelukket.

Forsikringsselskaberne screener som regel lejeren først; læs karensperiode, selvrisiko og frister for anmeldelse grundigt. Forveksl det ikke med dækning for "lejetab" i en bygningsforsikring. Den betaler, når boligen bliver ubeboelig efter brand eller oversvømmelse, ikke når lejeren holder op med at betale.

Opbevaring og angivelse af depositummet

Portugal har ingen ordning til beskyttelse af depositum som dem i England og Wales. Du opbevarer selv depositummet, og loven fastsætter ingen regler om renter eller om, hvor du opbevarer det. Det er god praksis at holde det på en særskilt konto, så du hurtigt kan tilbagebetale det.

Skattemyndigheden behandler depositummet som lejeindtægt (rendimento predial, kategori F). Ifølge FAQ 1910 på Portal das Finanças:

• Medtag depositummet i en elektronisk lejekvittering med lejekontraktens start- og slutdato som periode.
• Når du tilbagebetaler det, dokumenterer du tilbagebetalingen og angiver den i Anexo F i din IRS-selvangivelse som en udgift, du har afholdt og betalt.

Indflytningsrapporten: fotos, stand og målerstande

Efter art. 1043 skal lejeren aflevere ejendommen i den stand, den blev modtaget i, bortset fra den forringelse, der følger af omhyggelig brug. Art. 1043(2) tilføjer en formodningsregel: Findes der ikke et dokument, der beskriver ejendommens stand ved overdragelsen, formodes boligen at være overdraget i god stand.

En underskrevet indflytningsrapport beskytter jer begge: Den dokumenterer det reelle udgangspunkt.

Ved indflytning:

1. Gå rum for rum, og notér alle installationer, hvidevarer og møbler med deres stand.
2. Tag daterede fotos eller video, herunder nærbilleder af eksisterende mærker.
3. Notér målerstandene for el, vand og gas, og fotografér hver måler.
4. Notér de nøgler, fjernbetjeninger og adgangskort, der overdrages.
5. Lad begge parter underskrive og datere hver side, og vedlæg derefter rapporten til lejekontrakten.

Ved fraflytning gentager du den samme gennemgang med den oprindelige liste som udgangspunkt, med nye fotos og målerstande, og begge parter underskriver. Notér straks alt, hvad der er uenighed om.

Tilbagebetaling af depositummet og fradrag

Hverken civillovbogen eller NRAU fastsætter en bestemt frist for tilbagebetaling af depositummet. Skriv en frist ind i lejekontrakten, f.eks. et bestemt antal dage efter aflevering af nøglerne. Så skal du kun bruge tid på at besigtige ejendommen, indhente tilbud og kontrollere de endelige forbrugsregninger.

Du må fratrække:

• ubetalt leje;
• ubetalte forbrugsudgifter eller afgifter, som lejeren skyldte i henhold til lejekontrakten;
• omkostningerne ved at udbedre skader ud over almindeligt slid.

Almindeligt slid bærer du selv. Eksempler er falmet maling efter flere år, lette skrammer og små huller efter billedkroge.

Underbyg hvert fradrag med indflytningsrapporten, fotos og tilbud eller fakturaer, og send lejeren en skriftlig opgørelse. Tilbagebetal restbeløbet hurtigt.

Medmindre lejekontrakten bestemmer andet, træder depositummet ikke i stedet for lejen for de sidste måneder. En lejer, der holder op med at betale til sidst, er stadig i restance. Du kan så også kræve godtgørelsen for forsinket betaling på 20 % af de skyldige beløb (art. 1041(1); den var 50 % før 2019).

Typiske tvister

• Ingen indflytningsrapport, eller en rapport, der er for vag til at vise ændringer.
• Fradrag for almindeligt slid eller uden tilbud eller fakturaer.
• Endelige forbrugsregninger, der kommer, efter at depositummet er tilbagebetalt.
• Lejeren tilbageholder den sidste leje "mod depositummet".

Kan en tvist ikke løses, og dækker en Julgado de Paz (domstol for småsager) kommunen, kan den behandle lejesager op til 15.000 €, undtagen sager om udsættelse. Ellers går kravet til de almindelige domstole.

Screening af lejere: hvad du lovligt må bede om

Det er legitimt at kontrollere en lejers betalingsevne. GDPR gælder stadig: Indsaml kun det, du har brug for til formålet, fortæl ansøgeren, hvorfor du har brug for det, og opbevar det sikkert.

Rimelige anmodninger, når der er tale om en seriøs ansøgning eller kontraktforhandling, er:

• identifikation;
• det portugisiske skattenummer (NIF), som du skal bruge til lejekontrakten og kvitteringerne;
• dokumentation for indkomst, f.eks. nylige lønsedler, en ansættelseskontrakt eller den seneste IRS-skatteansættelse;
• en reference fra en tidligere udlejer, hvis den findes.

DECO har kritiseret krav om lønsedler og selvangivelser blot for at booke en fremvisning. Bed kun om disse dokumenter, når en ansøger ønsker at gå videre.

Grænser, du skal respektere:

• Kopier af ID-kort. Lov 7/2007 forbyder kopiering af det portugisiske Cartão de Cidadão uden indehaverens samtykke. Datatilsynet (CNPD) siger, at samtykket kun er gyldigt, hvis indehaveren tilbydes et reelt alternativ, f.eks. at vise kortet personligt.
• Følsomme oplysninger. Spørg ikke om helbred, religion, politisk overbevisning eller lignende.
• Diskrimination. Lov 93/2017 forbyder at afvise eller stille betingelser for en udlejning på grund af f.eks. nationalitet, etnisk oprindelse eller religion. Det gælder også ordlyden i annoncer.
• Opbevaring. Slet eller returner dokumenterne fra ansøgere, der ikke blev valgt, når du har valgt en lejer. Opbevar kun den valgte lejers dokumenter, så længe lejekontrakten og dine skattemæssige forpligtelser kræver det.

Hvad reformen vedtaget den 30. september 2026 ville ændre

Regeringens lovforslag om revision af lejeordningen (Proposta de Lei 103/XVII) blev fremsat i parlamentet den 12. august 2026. Det blev vedtaget i princippet den 30. september 2026. I sin fremsatte form ville det:

• fjerne loftet på to måneder for depositum;
• tillade op til tre måneders forudbetalt leje.

PSD og Chega underskrev samme dag en aftale om at begrænse disse bestemmelser om depositum og forudbetalt leje under udvalgsbehandlingen. De endelige regler vil derfor sandsynligvis afvige fra lovforslaget. Lovforslaget mangler stadig udvalgsbehandling, endelig afstemning, stadfæstelse og offentliggørelse.

Indtil en ny lov er offentliggjort i Diário da República, gælder lofterne på to måneder for alle lejekontrakter, du underskriver. Kontrollér overgangsreglerne i den endelige tekst, før du regner med en ændring.

Tjekliste

• Kræv højst to måneders depositum og to måneders forudbetalt leje, og få den forudbetalte leje aftalt skriftligt.
• Vælg én eller to garantier (kautionist, bankgaranti eller lejeforsikring) i stedet for at stable alle muligheder oven på hinanden.
• Medtag i en kaution afkaldet på benefício da excussão prévia, og angiv, at den dækker fornyelser, lejereguleringer og skader.
• Bliver lejen ikke betalt, så underret kautionisten med anbefalet brev inden for 90-dagesfristen.
• Medtag depositummet i en elektronisk lejekvittering, og registrer enhver tilbagebetaling i Anexo F.
• Udarbejd en underskrevet rapport med daterede fotos og målerstande ved ind- og fraflytning.
• Fastsæt en frist for tilbagebetaling i lejekontrakten, og specificer fradrag med dokumentation.
• Bed kun seriøse ansøgere om indkomstdokumenter, kopier aldrig et ID-kort uden samtykke, og slet filerne fra ansøgere, du ikke vælger.
• Vent på den endelige tekst til reformen fra 2026, før du ændrer din skabelon til lejekontrakter.