Ratgeber
Langzeitvermietung in Portugal, verständlich erklärt.
Verständliche Ratgeber zu den Regeln, Steuern und Abläufen der Langzeitvermietung in Portugal — für Eigentümer geschrieben, anhand amtlicher Quellen geprüft.
-
Erste Schritte
Ihre portugiesische Wohnung aus dem Ausland vermieten, Schritt für Schritt
Alle Schritte in der richtigen Reihenfolge, um Ihre portugiesische Wohnung langfristig zu vermieten, während Sie im Ausland leben: vom Steuerzugang und den Unterlagen bis zur Vertragsregistrierung, Stempelsteuer, Quittungen und Ihrer jährlichen Steuererklärung.
9 Min. Lesezeit
-
Steuern
Wie Mieteinnahmen in Portugal 2026 besteuert werden: 10 %, 25 % und 0 %
Wer den neuen Satz von 10 % auf langfristige Miete erhält, wie der Satz von 25 % und die Ermäßigungen nach Laufzeit funktionieren, die 0-%-Regelungen und wann sich das englobamento lohnt, für Eigentümer in Portugal oder im Ausland.
10 Min. Lesezeit
-
Erste Schritte
Portal das Finanças für Vermieter: Zugang, Mietverträge und Mietquittungen
Wie Sie aus dem Ausland in das Portal das Finanças gelangen, einen Mietvertrag registrieren und die Stempelsteuer zahlen, monatliche elektronische Mietquittungen ausstellen und das Ende eines Mietverhältnisses melden.
9 Min. Lesezeit
-
Mieter & Miete
Wenn ein Mieter in Portugal keine Miete mehr zahlt: vom Rückstand bis zur Räumung
Was das Gesetz Ihnen von der ersten versäumten Miete bis zur Räumung über das BAS erlaubt, wie lange es wirklich dauert, was es kostet und was die anstehende Reform 2026 ändern würde.
10 Min. Lesezeit
-
Verträge & Verlängerungen
Laufzeit, Verlängerung und Beendigung eines Wohnraummietvertrags in Portugal
Mindestlaufzeiten, automatische Verlängerung und die 3-Jahres-Regel, die Kündigungsfristen beider Seiten, Beendigung wegen Eigenbedarfs und was die anstehende Reform 2026 ändern würde.
9 Min. Lesezeit
-
Mieter & Miete
Jährliche Mieterhöhung in Portugal und der Koeffizient für 2027 erklärt
Wie der amtliche Mietanpassungskoeffizient funktioniert, die Werte für 2024 bis 2027, wann Sie die Miete erhöhen dürfen, wie Sie Ihren Mieter informieren und was passiert, wenn Sie ein Jahr auslassen.
9 Min. Lesezeit
-
Verträge & Verlängerungen
Die Miete für einen neuen langfristigen Mietvertrag in Portugal festlegen (2026)
Ob die 2-%-Begrenzung von Mais Habitação Ihre neue Miete noch einschränkt, wie Sie die Marktdaten des INE nach Regionen lesen und wie die Grenze von 2.300 € für den Steuersatz von 10 % Ihren Preis bestimmen sollte.
10 Min. Lesezeit
-
Eigentum aus dem Ausland
Brauchen Sie als Vermieter im Ausland einen steuerlichen Vertreter in Portugal?
Wer einen portugiesischen steuerlichen Vertreter bestellen muss, wie elektronische Zustellungen ihn für Nicht-EU-Ansässige ersetzen, Bußgelder, Kosten und wie Sie einen Vertreter bestellen oder abberufen.
9 Min. Lesezeit
-
Mieter & Miete
Kaution, Mietvorauszahlung und Bürgen in Portugal (Regeln 2026)
Die gesetzlichen Grenzen für Kaution und Mietvorauszahlung im Jahr 2026, wie Bürgen, Bankgarantien und Mietausfallversicherungen funktionieren und wie Sie eine Kaution verwahren, zurückzahlen und Abzüge vornehmen.
9 Min. Lesezeit
-
Erste Schritte
Von Alojamento Local zu einem langfristigen Mietvertrag in Portugal wechseln
Wie Sie eine AL-Registrierung beenden, was mit Ihrer Steuer und Mehrwertsteuer geschieht, ob die Mietbefreiung für ehemalige AL-Wohnungen noch gilt und wie Sie die Nettorenditen beider Optionen vergleichen.
8 Min. Lesezeit
-
Eigentum aus dem Ausland
Portugiesische Mieteinnahmen im Heimatland angeben, ohne doppelt zu zahlen
Portugal besteuert Ihre Miete zuerst. Erfahren Sie, wie die Niederlande, Belgien, Frankreich, Deutschland, das Vereinigte Königreich, Irland, die USA, Schweden und Brasilien sie freistellen oder anrechnen und welches Formular Sie verwenden.
10 Min. Lesezeit
-
Steuern
Abzugsfähige Ausgaben bei portugiesischen Mieteinnahmen für Vermieter
Welche Kosten Sie von portugiesischer Miete abziehen können (IMI, Hausgeld, Reparaturen, Mietausfallversicherung, Maklergebühren), was nicht abziehbar ist, die 24-Monats-Regel, Anexo F und Verluste.
9 Min. Lesezeit
-
Die Immobilie
Eine vermietete Wohnung in Portugal verkaufen oder erben
Warum der Mietvertrag einen Verkauf oder Todesfall überdauert, wie das Vorkaufsrecht des Mieters funktioniert, was Erben bei den Finanças tun müssen und wie Stempelsteuer und Veräußerungsgewinne 2026 behandelt werden.
9 Min. Lesezeit
-
Die Immobilie
Wer bei einer vermieteten Wohnung IMI, AIMI, Hausgeld und Nebenkosten zahlt
Wie IMI und AIMI berechnet und gezahlt werden, wer bei der Vermietung einer Wohnung in Portugal Hausgeld, Sanierungsarbeiten, Versorgungskosten und Versicherung zahlt, und eine einfache Vorlage für die jährlichen Kosten.
10 Min. Lesezeit