Ihre portugiesische Wohnung aus dem Ausland vermieten, Schritt für Schritt

Sie können eine portugiesische Wohnung aus dem Ausland langfristig vermieten, und fast jeder Schritt lässt sich online erledigen, sobald Sie sich im Portal das Finanças anmelden können. Die Reihenfolge ist wichtig: Klären Sie zuerst Ihren Steuerzugang, dann die Unterlagen der Wohnung und dann den schriftlichen Vertrag. Nach dem Einzug des Mieters registrieren Sie den Vertrag und zahlen bis zum Ende des Folgemonats die Stempelsteuer, stellen für jede Mietzahlung eine elektronische Quittung aus und erklären die Einkünfte jedes Frühjahr.

Schritt 1: Steuernummer und Portalzugang einrichten

Alles läuft über die Steuerbehörde (Autoridade Tributária, AT) und das Portal das Finanças. Prüfen Sie, bevor Sie inserieren, ob Sie Folgendes haben:

• Eine NIF (número de identificação fiscal, Steuernummer). Sie haben eine seit dem Kauf der Wohnung; prüfen Sie, ob Ihre steuerliche Adresse Ihre aktuelle ausländische Adresse ist. Wenn Sie nach dem Kauf ins Ausland gezogen sind, müssen Sie der AT den Wohnsitzwechsel innerhalb von 60 Tagen mitteilen (Lei Geral Tributária, Art. 19 Abs. 5).
• Ein Portalpasswort. Sie beantragen es online, und es wird an Ihre registrierte steuerliche Adresse geschickt; es kann nicht per E-Mail versandt werden, beantragen Sie es daher frühzeitig.
• Oder eine Chave Móvel Digital (CMD). Dies ist die digitale Anmeldung des Staates, die mit Ihrem Mobiltelefon verknüpft ist. Ausländische Staatsangehörige können sie mit Reisepass und NIF aktivieren, ohne portugiesischen Bürgerausweis muss dies jedoch persönlich erfolgen, an einem Serviceschalter in Portugal oder in einigen portugiesischen Konsulaten.

Steuerlicher Vertreter oder elektronische Zustellungen

Als Ansässiger außerhalb Portugals müssen Sie grundsätzlich einen in Portugal wohnhaften steuerlichen Vertreter (representante fiscal) bestellen (LGT Art. 19 Abs. 6). Es gibt zwei Auswege:

• Wenn Sie in der EU oder im EWR leben, ist die Bestellung freiwillig.
• Wenn Sie anderswo leben (zum Beispiel im Vereinigten Königreich, in den USA oder in Brasilien), können Sie sie vermeiden, indem Sie sich im Portal das Finanças für elektronische Zustellungen anmelden (LGT Art. 19 Abs. 14–15). Die Schreiben der AT gehen dann in Ihren Posteingang im Portal, prüfen Sie diesen daher regelmäßig. Unser Leitfaden zum steuerlichen Vertreter behandelt dies ausführlich.

Schritt 2: Die Unterlagen für die Wohnung zusammenstellen

Der Energieausweis ist Pflicht, bevor Sie die Wohnung zur Vermietung anbieten. Anzeigen müssen die Energieeffizienzklasse angeben, und der Mieter erhält eine Kopie. Ein Ausweis für Wohngebäude ist 10 Jahre gültig. Die Bußgelder für natürliche Personen reichen von 250 € bis 3.740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, Art. 18, 23 und 35).

Die Nutzungsgenehmigung ist für Mietverträge weiterhin wichtig. Die Simplex-Reform 2024 (DL 10/2024) hat die Pflicht zur Vorlage der Genehmigung bei der Kaufurkunde abgeschafft, die Vermietungsregeln aber nicht geändert. Eine Wohnung darf nur dann zu Wohnzwecken vermietet werden, wenn eine Nutzungsgenehmigung bestätigt, dass sie dafür geeignet ist. Ausgenommen sind Gebäude, die vor der Bauordnung von 1951 errichtet wurden; in diesem Fall fügen Sie ein amtliches Dokument bei, das das Baujahr belegt (DL 160/2006, Art. 5). Fehlt die Genehmigung durch Ihr Verschulden:

• droht Ihnen ein kommunales Bußgeld von mindestens einer Jahresmiete;
• kann der Mieter den Vertrag beenden und Schadensersatz verlangen.

Schritt 3: Versicherung, Eigentümergemeinschaft und Versorgungsleistungen

• Versicherung. In einem Gebäude mit getrennt im Eigentum stehenden Wohnungen (propriedade horizontal) ist eine Feuerversicherung für Ihre Wohnung und das Gemeinschaftseigentum Pflicht (Código Civil, Art. 1429). Prüfen Sie, ob Ihre Police die Vermietung erlaubt; Haftpflicht- und Mietausfalldeckung sind freiwillig.
• Eigentümergemeinschaft. Sie haften weiterhin gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, trägt der Vermieter das Hausgeld für das Gemeinschaftseigentum (Código Civil, Art. 1078 Abs. 3). Geben Sie dem Verwalter Ihre Kontaktdaten im Ausland.
• Versorgungsleistungen. Sofern nichts anderes vereinbart ist, zahlt der Mieter Strom, Wasser, Gas und Internet, und die Verträge sollten auf den Namen dessen laufen, der zahlt (Art. 1078 Abs. 2 und 4). Am einfachsten: Der Mieter übernimmt die Verträge beim Einzug anhand der Zählerstände in Ihrem Inventar.

Schritt 4: Den Vertrag schriftlich abschließen

Ein Wohnraummietvertrag muss schriftlich geschlossen werden (Código Civil, Art. 1069). Der Vertrag muss Folgendes enthalten (DL 160/2006, Art. 2):

1. Namen, Ausweisnummern und NIFs beider Parteien (sowie gegebenenfalls Geburtsort, Geburtsdatum und Familienstand).
2. Die Adresse des Vermieters. In Ihrem Fall ist dies Ihre Adresse im Ausland.
3. Adresse und Beschreibung der Wohnung.
4. Dass sie zu Wohnzwecken dient. Handelt es sich nicht um einen ständigen Wohnsitz, den Grund dafür.
5. Nummer, Datum und ausstellende Gemeinde der Nutzungsgenehmigung oder eine Erklärung, dass keine erforderlich ist.
6. Die Miete.
7. Das Datum der Vertragsunterzeichnung.

Gegebenenfalls sollte er außerdem den artigo matricial, die Laufzeit, die Art der Mietanpassung, die Hausordnung und eine vereinbarte Zustelladresse für Mitteilungen angeben (Art. 3). Fügen Sie ein unterschriebenes Protokoll über den Zustand der Wohnung bei; ein Inventar mit datierten Fotos ist der praktische Weg dazu.

• Laufzeit. Eine feste Laufzeit muss mindestens ein Jahr betragen, sofern es sich nicht um einen vorübergehenden Aufenthalt handelt (Código Civil, Art. 1095). Der Mietvertrag verlängert sich automatisch, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Ihr Widerspruch gegen die erste Verlängerung kann nicht vor Ablauf von drei Jahren ab Beginn wirksam werden (Art. 1097 Abs. 3).
• Vorab zu zahlende Beträge. Nach geltendem Recht können Sie höchstens zwei Monatsmieten im Voraus und eine Kaution von höchstens zwei Monatsmieten verlangen (Art. 1076, geändert durch das Haushaltsgesetz 2023).
• Anfangsmiete. Wurde in den fünf Jahren vor Oktober 2023 ein Mietvertrag über die Wohnung geschlossen, begrenzt das Gesetz Mais Habitação von 2023 (Lei 56/2023) die neue Miete auf die letzte Miete plus 2 %, zuzüglich etwaiger jährlicher Anpassungen, die Sie hätten vornehmen können, aber nicht vorgenommen haben. Eine Mietrechtsreform hat am 30. September 2026 die erste Abstimmung im Parlament passiert. Sie würde diese Begrenzung abschaffen und die Kautionsgrenzen lockern, ist aber noch nicht geltendes Recht; prüfen Sie daher ihren Stand, bevor Sie unterschreiben.

Schritt 5: Den Vertrag registrieren und die Stempelsteuer zahlen

Sie müssen den Vertrag der AT mit der Erklärung Modelo 2 melden, die online im Portal das Finanças eingereicht wird. Sie benötigen:

• die NIF des Mieters;
• den artigo matricial der Immobilie;
• das Beginndatum und die Miete;
• eine PDF-Kopie des unterschriebenen Vertrags.

Frist: das Ende des Monats nach dem Monat, in dem das Mietverhältnis beginnt. Bei einem Mietvertrag, der am 15. März beginnt, reichen Sie bis zum 30. April ein.

Bei der Einreichung erhebt die AT eine imposto do selo (Stempelsteuer) von 10 % einer Monatsmiete (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Der Vermieter zahlt sie, und der Zahlungsbeleg muss innerhalb derselben Frist bis zum Ende des Folgemonats beglichen werden. Bei einer Miete von 1.000 € sind das 100 €, einmal pro Vertrag.

Verwenden Sie das Modelo 2 erneut, innerhalb einer gleichartigen Frist, um Änderungen des Vertrags und sein Ende zu melden. Eine verspätete Einreichung kann mit einer Geldbuße von 150 € bis 3.750 € geahndet werden (RGIT Art. 117 Abs. 1).

Schritt 6: Für jede Mietzahlung eine elektronische Quittung ausstellen

Jedes Mal, wenn Sie Miete erhalten, stellen Sie im Portal das Finanças einen recibo de renda eletrónico (elektronische Mietquittung) aus. Er erfasst eine tatsächlich erhaltene Zahlung; stellen Sie ihn daher nach Eingang des Geldes aus, nie im Voraus und nie als eine Jahresquittung. Er zeigt den Zeitraum, den die Miete abdeckt, und das Datum, an dem Sie sie erhalten haben. Werden keine oder verspätete Quittungen ausgestellt, kann eine Geldbuße von 150 € bis 3.750 € verhängt werden (RGIT Art. 123).

Sie sind befreit, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

• Sie waren am 31. Dezember des Vorjahres 65 Jahre oder älter.
• Sie haben kein elektronisches Postfach bei der AT, und Ihre Mieteinnahmen im Vorjahr betrugen nicht mehr als das Doppelte des IAS (indexante dos apoios sociais, die staatliche Bezugsgröße). Nur wenige Vermieter erfüllen dies.

Wenn Sie befreit sind, müssen Sie stattdessen bis Ende Februar das jährliche Modelo 44 mit den erhaltenen Mieten einreichen.

Schritt 7: Die Einkünfte erklären, in Portugal und im Heimatland

In Portugal reichen Sie die IRS-Erklärung (Modelo 3) mit der Anexo F (Mieteinkünfte) zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Folgejahres ein (CIRS Art. 60). Nichtansässige reichen sie auf dieselbe Weise ein und geben die erhaltenen Mieten und abzugsfähigen Ausgaben an, etwa die IMI (die jährliche Grundsteuer), das Hausgeld, Reparaturen und Versicherungen.

Der Steuersatz hängt vom Vertrag ab:

• 10 % vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 für Verträge ausschließlich zu Wohnzwecken mit einer Monatsmiete von höchstens 2.300 € im Jahr 2026 (DL 97/2026, mit dem Art. 45-C in das Estatuto dos Benefícios Fiscais eingefügt wurde).
• 25 % in allen anderen Fällen (CIRS Art. 72), mit niedrigeren Sätzen für Mietverträge mit einer Laufzeit von fünf Jahren oder mehr.
• In der EU oder im EWR Ansässige können stattdessen die Besteuerung zu den progressiven Sätzen für Ansässige wählen (Art. 72 Abs. 15).

Die 10-%-Regel knüpft an keine Bedingung zum Wohnsitz des Vermieters an, 2026 ist aber ihr erstes Jahr; lassen Sie Ihren Fall daher von einem Steuerberater bestätigen. Ein Unternehmen als Mieter mit ordnungsgemäßer Buchführung behält die Steuer von der Miete ein; Sie rechnen sie in Ihrer Erklärung an. Unser Steuerleitfaden behandelt die Sätze im Detail.

Im Heimatland müssen Sie die Miete mit ziemlicher Sicherheit ebenfalls angeben. Nach den Doppelbesteuerungsabkommen Portugals darf Portugal Einkünfte aus dort gelegenen Immobilien besteuern, und Ihr Wohnsitzland stellt sie dann frei oder rechnet die portugiesische Steuer an; die Einzelheiten unterscheiden sich (Box 3 in den Niederlanden, Schedule E mit Anrechnung ausländischer Steuer in den USA). Bewahren Sie Ihren portugiesischen Steuerbescheid (nota de liquidação) als Nachweis auf.

Wichtige Fristen

Checkliste

• NIF mit aktueller ausländischer Adresse
• Passwort für das Portal das Finanças oder Chave Móvel Digital funktioniert
• Steuerlicher Vertreter oder elektronische Zustellungen (außerhalb der EU/des EWR)
• Energieausweis gültig; Klasse in jeder Anzeige
• Nutzungsgenehmigung, caderneta predial und certidão permanente in den Unterlagen
• Versicherung bestätigt; Eigentümergemeinschaft informiert
• Schriftlicher Vertrag mit den erforderlichen Angaben und Inventar
• Kaution, Mietvorauszahlung und Anfangsmiete innerhalb der Grenzen
• Modelo 2 eingereicht und Stempelsteuer gezahlt
• Elektronische Quittung für jede Zahlung ausgestellt
• Mietanpassung 30 Tage im Voraus mitgeteilt
• Modelo 3 mit Anexo F bis zum 30. Juni eingereicht
• Miete im Heimatland erklärt