Jährliche Mieterhöhung in Portugal und der Koeffizient für 2027 erklärt

Einmal im Jahr dürfen Sie die Miete bei einem portugiesischen Wohnraummietvertrag um einen amtlichen Koeffizienten erhöhen, sofern Ihr Vertrag keine eigene Anpassungsregel vorsieht. Für 2027 beträgt der Koeffizient 1,0256, also eine Erhöhung um höchstens 2,56 %. Sie dürfen ihn erst anwenden, wenn seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Anpassung 12 Monate vergangen sind. Sie müssen den Mieter mindestens 30 Tage im Voraus schriftlich informieren, und zwar per Einschreiben mit Rückschein. Erhöhungen, die Sie nie geltend gemacht haben, können nicht nachträglich verlangt werden. Ausgelassene Koeffizienten können Sie jedoch bei einer späteren Anpassung hinzurechnen, sofern seit dem Zeitpunkt, zu dem jeder einzelne erstmals hätte angewendet werden können, nicht mehr als drei Jahre vergangen sind.

Wie der amtliche Koeffizient funktioniert

Das nationale Statistikinstitut INE (Instituto Nacional de Estatística) berechnet den Koeffizienten (coeficiente de atualização anual de renda). Er entspricht der vollen Veränderung des Verbraucherpreisindex ohne Wohnkosten über die letzten 12 Monate, für die am 31. August Daten vorliegen. Das INE muss ihn jedes Jahr bis zum 30. Oktober als Bekanntmachung (aviso) im Diário da República veröffentlichen (NRAU, Lei 6/2006, Art. 24). Der im Herbst veröffentlichte Wert gilt für Anpassungen, die im folgenden Kalenderjahr wirksam werden.

Der Wert für 2027 ist endgültig. Das INE hat die Inflationsdaten für August am 10. September 2026 veröffentlicht, und die Bekanntmachung erschien am 1. Oktober 2026 im Diário da República (2. Serie, Nr. 191).

Um die neue Miete zu berechnen, multiplizieren Sie die aktuelle Miete mit dem Koeffizienten. Das Ergebnis wird auf den nächsten Cent aufgerundet (NRAU Art. 25). Beispiel: 1.000 € × 1,0256 = 1.025,60 €, und 850 € × 1,0256 = 871,776 €, was zu 871,78 € wird.

Der Koeffizient ist eine Obergrenze, keine Verpflichtung. Sie dürfen die Miete auch um weniger oder gar nicht erhöhen.

Wann Sie die Miete erhöhen dürfen

Wenn Ihr Vertrag keine eigene Anpassungsregel enthält, gelten die gesetzlichen Standardregeln aus Art. 1077 Abs. 2 des Zivilgesetzbuchs (Código Civil):

• Nur einmal im Jahr. Die erste Anpassung können Sie ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses verlangen. Danach kann jede weitere Anpassung ein Jahr nach der vorherigen erfolgen.
• Keine Erhöhung im ersten Jahr. Bei einem Mietvertrag, der am 1. März 2026 begonnen hat, ist der früheste Termin für eine neue Miete der 1. März 2027.
• Der Jahrestag muss nicht im Januar liegen. Sie verwenden den Koeffizienten des Jahres, in dem die neue Miete wirksam wird. Eine Anpassung, die im Mai 2027 wirksam wird, verwendet 1,0256. Mieten, die Ende 2026 fällig werden, können den Koeffizienten für 2027 nicht nutzen.
• Eine Verlängerung setzt die Frist nicht zurück. Die Jahresfrist läuft ab Beginn des Mietverhältnisses oder ab der letzten Anpassung.

Mietverträge mit eigener Anpassungsklausel

Nach Art. 1077 Abs. 1 können die Parteien schriftlich vereinbaren, ob und wie die Miete angepasst wird. Eine Klausel wie „die Miete steigt jedes Jahr um 3 %“ oder eine Staffelmiete tritt an die Stelle des amtlichen Koeffizienten. Eine Klausel, nach der die Miete „gemäß den gesetzlichen Bestimmungen angepasst wird“, bedeutet, dass der amtliche Koeffizient gilt.

Die Begrenzung für 2023 hat gezeigt, wie das funktioniert. Lei 19/2022 begrenzte den Koeffizienten für 2023 auf 2 % „unbeschadet einer abweichenden Vereinbarung zwischen den Parteien“. Verträge, die auf den gesetzlichen Koeffizienten oder die amtliche Bekanntmachung verwiesen, wurden auf 2 % begrenzt.

Wenn Ihre Klausel unklar ist, lassen Sie sich beraten, bevor Sie etwas versenden.

Ältere Mietverträge

Mietverträge, die vor 1990 geschlossen wurden, unterliegen Übergangsregeln. Seit Mais Habitação (Lei 56/2023) können sie nicht mehr in das NRAU-Regime überführt werden. Der gewöhnliche jährliche Koeffizient kann auf sie aber weiterhin angewendet werden. Dieser Leitfaden behandelt Mietverträge nach dem geltenden Regime.

Wie Sie Ihren Mieter informieren

Die Mitteilung muss schriftlich erfolgen und den Koeffizienten sowie die sich daraus ergebende neue Miete angeben. Sie muss den Mieter mindestens 30 Tage vor dem Zeitpunkt erreichen, ab dem die neue Miete gilt. Ohne eine solche Mitteilung ist die Erhöhung rechtlich unwirksam.

Das NRAU (Art. 9) legt die Form der Mitteilung fest:

1. Verfassen und unterschreiben Sie einen Brief. Geben Sie Ihre vollständige Anschrift und die Adresse der Immobilie an.
2. Senden Sie ihn per Einschreiben mit Rückschein (carta registada com aviso de receção). Senden Sie ihn an die vermietete Wohnung, es sei denn, der Mieter hat Ihnen schriftlich eine andere Adresse genannt. Alternativ können Sie ihn persönlich übergeben und den Mieter Ihre Kopie als Empfangsnachweis unterschreiben und datieren lassen.
3. Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben oder eine Person, die alle vertritt (Art. 11). Bei mehreren Mietern richten Sie den Brief an den im Vertrag zuerst genannten.
4. Die 30 Tage zählen ab Zugang, nicht ab Absendung. Planen Sie einen Puffer für die Postlaufzeit ein, besonders wenn Sie den Brief aus dem Ausland senden.
5. Wenn der Brief nicht abgeholt zurückkommt, senden Sie 30 bis 60 Tage nach dem ersten ein zweites Einschreiben. Kommt auch dieses zurück, gilt die Mitteilung am 10. Tag nach der Absendung als zugegangen (Art. 10). Eine Annahmeverweigerung oder ein von einer anderen Person unterschriebener Rückschein gilt dennoch als Zustellung.
6. Stellen Sie Mietquittungen über den neuen Betrag aus, beginnend mit der ersten Miete, für die die Erhöhung gilt.

E-Mail, WhatsApp und normale Post erfüllen die gesetzliche Form nicht. Ein Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform hat am 30. September 2026 die erste Abstimmung im Parlament passiert und würde in einigen Fällen elektronische Mitteilungen erlauben. Er ist noch kein geltendes Recht.

Musterschreiben

Passen Sie dieses Schreiben an Ihren Mietvertrag an und senden Sie es dann per Einschreiben mit Rückschein. Es ist sinnvoll, den portugiesischen Wortlaut im Brief beizubehalten.

Betreff: Jährliche Mietanpassung (Atualização anual da renda), [Adresse der Immobilie]

Sehr geehrte(r) [Name des Mieters],

gemäß Artikel 1077 des Zivilgesetzbuchs und Artikel 24 des NRAU (Lei 6/2006) teile ich Ihnen hiermit die jährliche Anpassung der Miete für die oben genannte Immobilie aus dem Mietvertrag vom [Datum] mit.

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Aktuelle Monatsmiete (renda atual): [Betrag] € Angewandter Koeffizient (coeficiente aplicado): 1,0256 Neue Monatsmiete (nova renda): [Betrag] € Wirksam ab (com efeitos a partir de): der am [Datum] fälligen Miete, also mindestens 30 Tage nach Zugang dieses Schreibens und mindestens ein Jahr nach [Beginn des Mietverhältnisses / letzter Anpassung].

Die Zahlungsdaten bleiben unverändert.

[Ort, Datum, Name des Vermieters, Unterschrift und vollständige Anschrift]

Wenn Sie zusätzlich ausgelassene Koeffizienten anwenden (siehe unten), führen Sie jedes Jahr und seinen Koeffizienten einzeln auf. Legen Sie die Berechnung offen, damit der Mieter sie nachprüfen kann.

Was passiert, wenn Sie ein Jahr auslassen

Art. 1077 Abs. 2 Buchst. d besteht aus zwei Teilen:

• Entgangenes Geld bleibt entgangen. Wenn Sie die Miete nicht angepasst haben, können Sie vom Mieter die Differenz für vergangene Monate nicht verlangen. Versäumte Erhöhungen werden nie zu einer Schuld des Mieters.
• Ausgelassene Koeffizienten können einer späteren Anpassung hinzugerechnet werden, sofern seit dem Zeitpunkt, zu dem jeder einzelne erstmals hätte angewendet werden können, nicht mehr als drei Jahre vergangen sind.

Koeffizienten werden durch Multiplikation kombiniert, nicht durch Addition.

Rechenbeispiel. Ein Mietverhältnis begann am 1. Oktober 2023 mit 900 € im Monat. Die erste Anpassung war ab dem 1. Oktober 2024 möglich, und der Vermieter hat die Miete nie erhöht. Im Oktober 2026 sendet der Vermieter ein Einschreiben für eine neue Miete ab dem 1. Dezember 2026:

• Koeffizient 2024: 1,0694; erstmals anwendbar am 1. Oktober 2024, noch innerhalb von drei Jahren.
• Koeffizient 2025: 1,0216.
• Koeffizient 2026: 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1.005,2739 €, aufgerundet 1.005,28 €. Das sind etwa 11,7 % mehr als bisher.

Die nächste Anpassung wäre ab dem 1. Dezember 2027 mit dem Koeffizienten für 2027 möglich. Würde der Vermieter über den 1. Oktober 2027 hinaus warten, entfiele der Koeffizient für 2024 von 6,94 %.

Das Gesetz sagt nicht genau, wann die drei Jahre enden: mit dem Versand der Mitteilung oder mit dem Wirksamwerden der neuen Miete. Stellen Sie sicher, dass beides innerhalb des Zeitfensters liegt.

Häufige Missverständnisse

• Mais Habitação (Lei 56/2023) hat die jährliche Anpassung für 2024 nicht begrenzt. Die vollen 6,94 % standen zur Verfügung. Die Regierung gewährte Mietern mit geringerem Einkommen stattdessen zusätzliche Mietbeihilfen. Mehr als jeder fünfte Vermieter hat die Erhöhung für 2024 nicht angewendet, und viele von ihnen können sie innerhalb des Dreijahresfensters noch nachholen.
• Die 2-%-Grenze von Mais Habitação betrifft etwas anderes. Sie begrenzt die Anfangsmiete eines neuen Mietvertrags für eine Wohnung, die in den vorangegangenen fünf Jahren vermietet war. Für die jährliche Anpassung eines bestehenden Mietvertrags gilt sie nicht. Diese Regel setzt den Koeffizienten für 2023 mit 1,0543 an. Für jährliche Anpassungen bestehender Mietverträge beträgt der Koeffizient für 2023 1,02 (Lei 19/2022).
• Erhöhung um weniger als den Koeffizienten. Es ist nicht geklärt, ob der nicht genutzte Teil des Koeffizienten eines Jahres später nachgeholt werden kann. Lassen Sie sich beraten, wenn Sie sich darauf stützen wollen.

Unter 2.300 € bleiben für den Steuersatz von 10 %

Vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 fügt das Gesetzesdekret (Decreto-Lei) 97/2026 dem Statut der Steuervergünstigungen (EBF) den Artikel 45-C hinzu. Danach wird Miete pauschal mit 10 % statt mit 25 % besteuert, sofern der Mietvertrag ausschließlich Wohnzwecken dient und die Monatsmiete die Grenze für „moderate Mieten“ nicht überschreitet. Diese Grenze beträgt das 2,5-Fache des monatlichen Mindestlohns von 2026, also 2.300 €. Die Grenze ist auf den Wert von 2026 festgelegt. Sie kann durch Ministerialverordnung (portaria) entsprechend dem Mietkoeffizienten angehoben werden, steigt aber nicht automatisch. Prüfen Sie, ob eine solche Verordnung veröffentlicht wurde, bevor Sie sich auf einen höheren Wert verlassen.

Zwei Punkte des Gesetzesdekrets (Art. 3) sind für jährliche Anpassungen wichtig:

• Die Miete umfasst alles, was aufgrund des Mietvertrags gezahlt wird. Dazu gehören Möbel, Ausstattung und Dienstleistungen, auch wenn sie gesondert berechnet werden.
• Maßgeblich ist die Jahresmiete geteilt durch die Zahl der Monate des Jahres. Eine Erhöhung im Laufe des Jahres wird daher gemittelt.

Beispiel. Die Miete beträgt 2.250 €, und Sie erhöhen sie ab dem 1. März 2027 um 2,56 % auf 2.307,60 €. Durchschnitt für 2027: (2 × 2.250 € + 10 × 2.307,60 €) ÷ 12 = 2.298 €, knapp unter der Grenze. 2028 läge ein volles Jahr mit 2.307,60 € über 2.300 €, sofern die Grenze bis dahin nicht angepasst wurde.

Wenn eine Erhöhung einen Mietvertrag über die Grenze bringen würde, vergleichen Sie die zusätzliche Miete mit den steuerlichen Kosten. Der Verlust des 10-%-Satzes bedeutet, dass Sie 25 % (oder einen niedrigeren laufzeitabhängigen Satz) auf die gesamte Miete aus diesem Vertrag zahlen. Sie können die Miete auch einfach um weniger als den Koeffizienten erhöhen. Unsere Auslegung der Durchschnittsregel sollten Sie für Ihren eigenen Fall von einem Steuerberater bestätigen lassen.

Checkliste

• Prüfen Sie den Mietvertrag auf eine eigene Anpassungsklausel. Fehlt sie, gilt der amtliche Koeffizient.
• Notieren Sie das Beginndatum des Mietvertrags und das Datum der letzten Anpassung. Es müssen zwölf Monate vergangen sein.
• Ermitteln Sie den Koeffizienten für das Jahr, in dem die neue Miete wirksam wird: 1,0256 für 2027.
• Rechnen Sie ausgelassene Koeffizienten, die noch innerhalb von drei Jahren liegen, hinzu, indem Sie sie miteinander multiplizieren.
• Berechnen Sie die neue Miete und runden Sie auf den Cent auf.
• Prüfen Sie das Ergebnis anhand der Grenze von 2.300 €, wenn Sie den 10-%-Satz nutzen.
• Lassen Sie jeden Vermieter den Brief unterschreiben. Senden Sie ihn per Einschreiben mit Rückschein mindestens 30 Tage vor dem Wirksamkeitsdatum, zuzüglich Postlaufzeit.
• Bewahren Sie den Brief, den Einlieferungsbeleg und den unterschriebenen Rückschein auf.
• Stellen Sie ab dem Wirksamkeitsdatum Mietquittungen über den neuen Betrag aus.