Kaution, Mietvorauszahlung und Bürgen in Portugal (Regeln 2026)

Bei einem Wohnraummietvertrag in Portugal dürfen Sie eine Kaution von bis zu zwei Monatsmieten und, nach schriftlicher Vereinbarung, bis zu zwei Monatsmieten im Voraus verlangen. Diese Obergrenzen gelten seit dem 1. Januar 2023 und sind im Oktober 2026 weiterhin in Kraft. Zusätzlich können Sie einen Bürgen, eine Bankgarantie oder eine Mietausfallversicherung verlangen. Ein am 30. September 2026 grundsätzlich gebilligter Gesetzentwurf würde die Obergrenzen lockern, ist aber noch nicht geltendes Recht.

Was Sie bei Vertragsunterzeichnung verlangen dürfen

Die Regeln stehen in Artikel 1076 des Zivilgesetzbuchs (Código Civil). Das Haushaltsgesetz für 2023 (Lei n.º 24-D/2022 vom 30. Dezember) hat diesen Artikel mit Wirkung zum 1. Januar 2023 neu gefasst. Diese Obergrenzen werden oft Mais Habitação (Lei 56/2023) zugeschrieben, das Artikel 1076 jedoch nicht geändert hat.

Vor 2023 konnte eine Mietvorauszahlung bis zu drei Monate umfassen, und für die Kaution gab es keine gesetzliche Obergrenze.

Eine Mietvorauszahlung ist vorzeitig gezahlte Miete, die Monat für Monat verbraucht wird; eine Kaution ist eine Sicherheit, die Sie am Ende abzüglich berechtigter Abzüge zurückgeben. Beispiel: Bei einer Miete von 1.000 € darf die Kaution höchstens 2.000 € betragen, und Sie können zusätzlich zur ersten Monatsmiete bis zu 2.000 € Mietvorauszahlung vereinbaren.

All dies gleichzeitig zu verlangen, ist rechtmäßig, verkleinert aber den Kreis Ihrer möglichen Mieter.

Bürgen (fiador): wofür sie haften

Ein Bürge gibt eine persönliche Sicherheit (fiança, Art. 627–654 Zivilgesetzbuch). Er haftet persönlich für die Verpflichtungen des Mieters. Nach Art. 634 deckt eine Bürgschaft alles ab, was der Mieter schuldet, einschließlich der gesetzlichen und vertraglichen Folgen von Zahlungsverzug oder Verschulden. Dazu können unbezahlte Miete, die Verzugsentschädigung und Schäden an der Immobilie gehören, wenn der Vertrag dies vorsieht.

Die renúncia ao benefício da excussão prévia

Standardmäßig kann ein Bürge die Zahlung verweigern, bis Sie zunächst erfolglos in das Vermögen des Mieters vollstreckt haben. Dies ist die benefício da excussão prévia (Einrede der Vorausklage, Art. 638).

Mietbürgschaften enthalten fast immer eine Klausel, in der der Bürge auf diese Einrede verzichtet oder die Haftung als principal pagador (selbstschuldnerischer Zahler) übernimmt. Art. 640 hindert ihn dann daran, sich auf die Einrede zu berufen. In der Praxis können Sie dann Mieter und Bürgen gemeinsam in Anspruch nehmen, ohne zuvor das Vermögen des Mieters ausschöpfen zu müssen.

Regeln, über die Eigentümer stolpern

• Informieren Sie den Bürgen rechtzeitig über Rückstände. Hat der Mieter die Rückstände nicht beglichen, müssen Sie dem Bürgen innerhalb der folgenden 90 Tage die Rückstände und die geschuldeten Beträge mitteilen (Art. 1041 Abs. 5, eingefügt durch Lei 13/2019). Erst nach dieser Mitteilung können Sie vom Bürgen Zahlung verlangen. Gerichte haben entschieden, dass Sie das Recht verlieren, vom Bürgen Rückstände zu fordern, die älter als 90 Tage sind, wenn Sie dies versäumen. Senden Sie die Mitteilung per Einschreiben, sobald Miete unbezahlt bleibt, und erneut, wenn die Schuld wächst.
• Legen Sie genau fest, wie lange die Bürgschaft gilt. Seit 2006 gibt es keine besondere gesetzliche Regelung für Mietbürgschaften mehr, daher deckt die Bürgschaft das ab, was im Dokument steht.
  • Geben Sie an, ob sie Verlängerungen, Mietanpassungen und Schäden abdeckt und dass sie bis zur Rückgabe der Schlüssel gilt.
  • Gerichte haben offene Klauseln über „alle Verlängerungen“ eng ausgelegt.
  • Erwägen Sie bei langen Mietverträgen, den Bürgen bei der Verlängerung erneut unterschreiben zu lassen.
• Prüfen Sie, ob der Bürge tatsächlich zahlen kann. Verlangen Sie dieselben Einkommensnachweise wie vom Mieter. Ein Bürge im Ausland ohne Vermögen in Portugal ist schwerer in Anspruch zu nehmen.

Rechtlich umstritten ist, ob ein Bürge auf die Zwei-Monats-Grenze angerechnet wird, da Art. 1076 Abs. 2 eine Sicherheit „in jeder der gesetzlich vorgesehenen Formen“ zulässt. Üblich ist eine Kaution von zwei Monatsmieten plus ein Bürge; lassen Sie sich beraten, bevor Sie mehrere Sicherheiten kombinieren.

Bankgarantien und Mietausfallversicherung

Bankgarantie (garantia bancária). Die Bank des Mieters verspricht, Ihnen bis zu einem festen Betrag zu zahlen, wenn der Mieter ausfällt. Idealerweise ist sie „auf erstes Anfordern“ zahlbar. Der Mieter trägt die Gebühren der Bank, und Banken verlangen häufig, dass der Mieter Ersparnisse in gleicher Höhe verpfändet.

Eine als Kaution gestellte Bankgarantie wird auf die Zwei-Monats-Grenze angerechnet. Prüfen Sie drei Dinge im Dokument: das Ablaufdatum (es sollte über das Ende des Mietvertrags hinausreichen), den Betrag und wie Sie einen Anspruch geltend machen.

Mietausfallversicherung (seguro de renda oder proteção de rendas). Diese Police schließen Sie selbst ab. Sie erstattet unbezahlte Miete im Rahmen der Versicherungsgrenzen und deckt häufig die Rechtskosten einer Räumung.

Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Versicherer. Als Beispiel deckt das Produkt eines portugiesischen Maklers bis zu 12 Monatsmieten ab, begrenzt die versicherte Miete auf 3.000 € im Monat und sieht einen Selbstbehalt von zwei Monaten vor, bevor Zahlungen beginnen. Es deckt nur Wohnraummietverträge nach dem NRAU (dem Regime für städtische Mietverhältnisse) ab, sodass saisonale Vermietungen und Zimmervermietungen ausgeschlossen sind.

Versicherer prüfen in der Regel zunächst den Mieter; lesen Sie Wartezeit, Selbstbehalt und Meldefristen genau. Verwechseln Sie dies nicht mit der Deckung für „Mietverlust“ in einer Gebäudeversicherung. Diese zahlt, wenn die Wohnung nach einem Brand oder einer Überschwemmung unbewohnbar wird, nicht, wenn der Mieter nicht mehr zahlt.

Die Kaution verwahren und erklären

Portugal hat kein Kautionsschutzsystem wie England und Wales. Sie verwahren die Kaution selbst, und das Gesetz regelt weder Zinsen noch den Ort der Verwahrung. Es ist gute Praxis, sie auf einem separaten Konto zu halten, damit Sie sie zügig zurückzahlen können.

Die Steuerbehörde behandelt die Kaution als Mieteinnahme (rendimento predial, Kategorie F). Laut der FAQ 1910 des Portal das Finanças gilt:

• Nehmen Sie die Kaution in eine elektronische Mietquittung auf und geben Sie als Zeitraum das Anfangs- und Enddatum des Mietvertrags an.
• Wenn Sie sie zurückzahlen, dokumentieren Sie die Rückzahlung und tragen Sie sie in der Anexo F Ihrer IRS-Erklärung als von Ihnen getragene und gezahlte Ausgabe ein.

Das Inventar: Fotos, Zustand und Zählerstände

Nach Art. 1043 muss der Mieter die Immobilie in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat, abgesehen von der Abnutzung, die mit sorgfältigem Gebrauch einhergeht. Art. 1043 Abs. 2 fügt eine Vermutung hinzu: Gibt es kein Dokument, das den Zustand der Immobilie bei der Übergabe beschreibt, wird vermutet, dass die Wohnung in gutem Zustand übergeben wurde.

Ein unterschriebenes Inventar schützt Sie beide: Es hält den tatsächlichen Ausgangszustand fest.

Beim Einzug:

1. Gehen Sie Raum für Raum vor und erfassen Sie jede Einrichtung, jedes Gerät und jedes Möbelstück mit seinem Zustand.
2. Machen Sie datierte Fotos oder Videos, einschließlich Nahaufnahmen vorhandener Spuren.
3. Notieren Sie die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas und fotografieren Sie jeden Zähler.
4. Erfassen Sie die übergebenen Schlüssel, Fernbedienungen und Zugangskarten.
5. Lassen Sie beide Parteien jede Seite unterschreiben und datieren und fügen Sie das Inventar dem Mietvertrag bei.

Beim Auszug wiederholen Sie denselben Rundgang anhand der ursprünglichen Liste, mit neuen Fotos und Zählerständen, und beide Parteien unterschreiben. Halten Sie Streitpunkte sofort fest.

Die Kaution zurückzahlen und Abzüge vornehmen

Weder das Zivilgesetzbuch noch das NRAU legt eine feste Frist für die Rückzahlung der Kaution fest. Nehmen Sie eine solche Frist in den Mietvertrag auf, etwa eine bestimmte Anzahl von Tagen nach Rückgabe der Schlüssel. Dann benötigen Sie nur Zeit, um die Immobilie zu besichtigen, Angebote einzuholen und die Schlussabrechnungen der Versorger zu prüfen.

Sie dürfen abziehen:

• unbezahlte Miete;
• unbezahlte Versorgungskosten oder Gebühren, die der Mieter nach dem Mietvertrag schuldete;
• die Kosten für die Behebung von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

Normale Abnutzung geht zu Ihren Lasten. Beispiele sind verblasste Farbe nach mehreren Jahren, leichte Kratzer und kleine Löcher von Bilderhaken.

Belegen Sie jeden Abzug mit dem Inventar, Fotos und Angeboten oder Rechnungen und senden Sie dem Mieter eine schriftliche Aufstellung. Zahlen Sie den Restbetrag zügig zurück.

Sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt, ersetzt die Kaution nicht die Miete der letzten Monate. Ein Mieter, der am Ende nicht mehr zahlt, ist dennoch im Rückstand. Sie können dann zusätzlich die Verzugsentschädigung von 20 % der fälligen Beträge verlangen (Art. 1041 Abs. 1; vor 2019 waren es 50 %).

Typische Streitigkeiten

• Kein Inventar oder eines, das zu vage ist, um Veränderungen zu belegen.
• Abzüge für gewöhnliche Abnutzung oder ohne Angebote oder Rechnungen.
• Schlussabrechnungen der Versorger, die erst nach Rückzahlung der Kaution eintreffen.
• Der Mieter behält die letzte Miete „gegen die Kaution“ ein.

Lässt sich ein Streit nicht beilegen und ist für die Gemeinde ein Julgado de Paz (Friedensgericht für geringfügige Forderungen) zuständig, kann dieses Mietstreitigkeiten bis 15.000 € verhandeln, ausgenommen Räumungsklagen. Andernfalls geht die Klage an die ordentlichen Gerichte.

Mieterprüfung: was Sie rechtmäßig verlangen dürfen

Die Zahlungsfähigkeit eines Mieters zu prüfen, ist legitim. Die DSGVO gilt dennoch: Erheben Sie nur, was Sie für diesen Zweck benötigen, teilen Sie dem Bewerber mit, wozu Sie es benötigen, und bewahren Sie es sicher auf.

Angemessene Anfragen im Stadium einer ernsthaften Bewerbung oder von Vertragsverhandlungen sind:

• ein Identitätsnachweis;
• die portugiesische Steuernummer (NIF), die Sie für den Mietvertrag und die Quittungen benötigen;
• ein Einkommensnachweis, etwa aktuelle Gehaltsabrechnungen, ein Arbeitsvertrag oder der letzte IRS-Steuerbescheid;
• eine Referenz eines früheren Vermieters, falls vorhanden.

DECO hat kritisiert, dass Gehaltsabrechnungen und Steuererklärungen schon für die Vereinbarung einer Besichtigung verlangt werden. Fordern Sie diese Unterlagen erst an, wenn ein Bewerber den Vertrag abschließen möchte.

Einzuhaltende Grenzen:

• Kopien von Ausweisen. Das Gesetz 7/2007 verbietet das Kopieren der portugiesischen Cartão de Cidadão ohne Zustimmung des Inhabers. Die Datenschutzbehörde (CNPD) erklärt, dass die Zustimmung nur gültig ist, wenn dem Inhaber eine echte Alternative angeboten wird, etwa das persönliche Vorzeigen des Ausweises.
• Sensible Daten. Fragen Sie nicht nach Gesundheit, Religion, politischen Ansichten oder Ähnlichem.
• Diskriminierung. Das Gesetz 93/2017 verbietet es, eine Vermietung aus Gründen wie Staatsangehörigkeit, ethnischer Herkunft oder Religion zu verweigern oder an Bedingungen zu knüpfen. Dies gilt auch für die Formulierung von Anzeigen.
• Aufbewahrung. Löschen Sie die Unterlagen abgelehnter Bewerber oder geben Sie sie zurück, sobald Sie einen Mieter ausgewählt haben. Bewahren Sie die Unterlagen des ausgewählten Mieters nur so lange auf, wie es der Mietvertrag und Ihre steuerlichen Pflichten erfordern.

Was die am 30. September 2026 gebilligte Reform ändern würde

Der Gesetzentwurf der Regierung zur Überarbeitung des Mietrechts (Proposta de Lei 103/XVII) wurde am 12. August 2026 im Parlament eingebracht. Er wurde am 30. September 2026 grundsätzlich gebilligt. In der eingebrachten Fassung würde er:

• die Zwei-Monats-Obergrenze für Kautionen abschaffen;
• bis zu drei Monatsmieten als Vorauszahlung erlauben.

PSD und Chega haben am selben Tag eine Vereinbarung unterzeichnet, diese Bestimmungen zu Kaution und Mietvorauszahlung in der Ausschussphase einzuschränken. Die endgültigen Regeln werden daher wahrscheinlich vom Entwurf abweichen. Der Entwurf muss noch die Ausschussberatung, eine Schlussabstimmung, die Ausfertigung und die Veröffentlichung durchlaufen.

Bis ein neues Gesetz im Diário da República veröffentlicht ist, gelten die Zwei-Monats-Obergrenzen für jeden Mietvertrag, den Sie unterzeichnen. Prüfen Sie die Übergangsbestimmungen des endgültigen Textes, bevor Sie sich auf eine Änderung verlassen.

Checkliste

• Verlangen Sie höchstens zwei Monatsmieten Kaution und zwei Monatsmieten Vorauszahlung und vereinbaren Sie die Vorauszahlung schriftlich.
• Wählen Sie eine oder zwei Sicherheiten (Bürge, Bankgarantie oder Mietversicherung), statt alle Optionen zu kombinieren.
• Nehmen Sie in eine Bürgschaft den Verzicht auf die benefício da excussão prévia auf und halten Sie fest, dass sie Verlängerungen, Mietanpassungen und Schäden abdeckt.
• Wenn Miete unbezahlt bleibt, informieren Sie den Bürgen innerhalb der 90-Tage-Frist per Einschreiben.
• Nehmen Sie die Kaution in eine elektronische Mietquittung auf und erfassen Sie eine Rückzahlung in der Anexo F.
• Erstellen Sie beim Ein- und Auszug ein unterschriebenes Inventar mit datierten Fotos und Zählerständen.
• Legen Sie im Mietvertrag eine Rückzahlungsfrist fest und schlüsseln Sie Abzüge mit Belegen auf.
• Verlangen Sie Einkommensnachweise nur von ernsthaften Bewerbern, kopieren Sie nie einen Ausweis ohne Zustimmung und löschen Sie die Unterlagen nicht ausgewählter Bewerber.
• Warten Sie den endgültigen Text der Reform 2026 ab, bevor Sie Ihre Mietvertragsvorlage ändern.