Ετήσια αύξηση ενοικίου στην Πορτογαλία και ο συντελεστής του 2027

Μία φορά τον χρόνο μπορείτε να αυξήσετε το ενοίκιο μιας πορτογαλικής μίσθωσης κατοικίας κατά έναν επίσημο συντελεστή, εκτός αν η σύμβασή σας ορίζει δικό της κανόνα αναπροσαρμογής. Για το 2027 ο συντελεστής είναι 1,0256, δηλαδή μέγιστη αύξηση 2,56%. Μπορείτε να τον εφαρμόσετε μόνο αφού συμπληρωθούν 12 μήνες από την έναρξη της μίσθωσης ή από την τελευταία αναπροσαρμογή. Πρέπει να ενημερώσετε εγγράφως τον μισθωτή τουλάχιστον 30 ημέρες νωρίτερα, με συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής. Αυξήσεις που δεν ζητήσατε ποτέ δεν μπορούν να χρεωθούν εκ των υστέρων. Μπορείτε όμως να προσθέσετε συντελεστές που παραλείψατε σε μεταγενέστερη αναπροσαρμογή, εφόσον δεν έχουν περάσει περισσότερα από τρία έτη από τη στιγμή που ο καθένας θα μπορούσε για πρώτη φορά να χρησιμοποιηθεί.

Πώς λειτουργεί ο επίσημος συντελεστής

Η εθνική στατιστική υπηρεσία, INE (Instituto Nacional de Estatística), υπολογίζει τον συντελεστή (coeficiente de atualização anual de renda). Πρόκειται για τη συνολική μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή, χωρίς τη στέγαση, κατά τους τελευταίους 12 μήνες για τους οποίους υπάρχουν στοιχεία στις 31 Αυγούστου. Η INE οφείλει να τον δημοσιεύει ως ανακοίνωση (aviso) στην Diário da República έως τις 30 Οκτωβρίου κάθε έτους (NRAU, Lei 6/2006, άρθρο 24). Ο συντελεστής που δημοσιεύεται το φθινόπωρο ισχύει για αναπροσαρμογές που τίθενται σε ισχύ το επόμενο ημερολογιακό έτος.

Ο συντελεστής του 2027 είναι οριστικός. Η INE δημοσίευσε τα στοιχεία πληθωρισμού του Αυγούστου στις 10 Σεπτεμβρίου 2026 και η ανακοίνωση εμφανίστηκε στην Diário da República (2η σειρά, αρ. 191) την 1η Οκτωβρίου 2026.

Για να υπολογίσετε το νέο ενοίκιο, πολλαπλασιάστε το τρέχον ενοίκιο με τον συντελεστή. Στρογγυλοποιήστε το αποτέλεσμα προς τα πάνω στο επόμενο λεπτό (NRAU άρθρο 25). Για παράδειγμα, 1.000 € × 1,0256 = 1.025,60 € και 850 € × 1,0256 = 871,776 €, που γίνεται 871,78 €.

Ο συντελεστής αποτελεί ανώτατο όριο, όχι υποχρέωση. Μπορείτε να αυξήσετε το ενοίκιο λιγότερο ή καθόλου.

Πότε μπορείτε να αυξήσετε το ενοίκιο

Αν η σύμβασή σας δεν ορίζει δικό της κανόνα αναπροσαρμογής, εφαρμόζονται οι προεπιλεγμένοι κανόνες του άρθρου 1077(2) του Αστικού Κώδικα:

• Μόνο μία φορά τον χρόνο. Μπορείτε να ζητήσετε την πρώτη αναπροσαρμογή ένα έτος μετά την έναρξη της μίσθωσης. Στη συνέχεια, κάθε αναπροσαρμογή μπορεί να γίνει ένα έτος μετά την προηγούμενη.
• Καμία αύξηση το πρώτο έτος. Σε μίσθωση που ξεκίνησε την 1η Μαρτίου 2026, η νωρίτερη ημερομηνία για νέο ενοίκιο είναι η 1η Μαρτίου 2027.
• Η επέτειος δεν χρειάζεται να πέφτει τον Ιανουάριο. Χρησιμοποιείτε τον συντελεστή του έτους κατά το οποίο τίθεται σε ισχύ το νέο ενοίκιο. Μια αναπροσαρμογή με ισχύ από τον Μάιο του 2027 χρησιμοποιεί το 1,0256. Ενοίκια που οφείλονται στα τέλη του 2026 δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν τον συντελεστή του 2027.
• Η ανανέωση δεν μηδενίζει τον χρόνο. Το έτος μετράει από την έναρξη της μίσθωσης ή από την τελευταία αναπροσαρμογή.

Μισθώσεις με δική τους ρήτρα αναπροσαρμογής

Σύμφωνα με το άρθρο 1077(1), τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν εγγράφως αν και πώς θα αναπροσαρμόζεται το ενοίκιο. Μια ρήτρα όπως «το ενοίκιο αυξάνεται κατά 3% κάθε χρόνο» ή ένα κλιμακωτό πρόγραμμα ενοικίου αντικαθιστά τον επίσημο συντελεστή. Μια ρήτρα που λέει ότι το ενοίκιο «αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τον νόμο» σημαίνει ότι εφαρμόζεται ο επίσημος συντελεστής.

Το ανώτατο όριο του 2023 έδειξε πώς λειτουργεί αυτό. Ο Lei 19/2022 περιόρισε τον συντελεστή του 2023 στο 2% «με την επιφύλαξη διαφορετικής συμφωνίας μεταξύ των μερών». Οι συμβάσεις που παρέπεμπαν στον νόμιμο συντελεστή ή στην επίσημη ανακοίνωση περιορίστηκαν στο 2%.

Αν η ρήτρα σας είναι ασαφής, ζητήστε συμβουλή πριν στείλετε οτιδήποτε.

Παλαιότερες μισθώσεις

Οι μισθώσεις που υπογράφηκαν πριν από το 1990 ακολουθούν μεταβατικούς κανόνες. Από το Mais Habitação (Lei 56/2023) και μετά, δεν μπορούν πλέον να μεταφερθούν στο καθεστώς του NRAU. Μπορούν όμως να λαμβάνουν τον συνήθη ετήσιο συντελεστή. Ο παρών οδηγός αφορά μισθώσεις υπό το ισχύον καθεστώς.

Πώς ενημερώνετε τον μισθωτή

Η ειδοποίηση πρέπει να είναι έγγραφη και να αναφέρει τον συντελεστή και το νέο ενοίκιο που προκύπτει. Πρέπει να φτάσει στον μισθωτή τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την εφαρμογή του νέου ενοικίου. Χωρίς τέτοια ειδοποίηση η αύξηση δεν έχει νομικό αποτέλεσμα.

Ο NRAU (άρθρο 9) ορίζει τον τύπο της ειδοποίησης:

1. Συντάξτε και υπογράψτε μια επιστολή. Αναφέρετε την πλήρη διεύθυνσή σας και τη διεύθυνση του ακινήτου.
2. Στείλτε την με συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής (carta registada com aviso de receção). Στείλτε την στη μισθωμένη κατοικία, εκτός αν ο μισθωτής σας έχει δώσει εγγράφως άλλη διεύθυνση. Εναλλακτικά, παραδώστε την αυτοπροσώπως και ζητήστε από τον μισθωτή να υπογράψει και να χρονολογήσει το αντίγραφό σας ως απόδειξη παραλαβής.
3. Αν υπάρχουν περισσότεροι εκμισθωτές, πρέπει να υπογράψουν όλοι, ή ένα πρόσωπο που τους εκπροσωπεί όλους (άρθρο 11). Αν υπάρχουν περισσότεροι μισθωτές, απευθύνετε την επιστολή σε εκείνον που αναφέρεται πρώτος στη σύμβαση.
4. Μετρήστε τις 30 ημέρες από την παραλαβή, όχι από την αποστολή. Αφήστε περιθώριο για το ταχυδρομείο, ιδίως αν στέλνετε την επιστολή από το εξωτερικό.
5. Αν η επιστολή επιστραφεί αζήτητη, στείλτε δεύτερη συστημένη επιστολή 30 έως 60 ημέρες μετά την πρώτη. Αν επιστραφεί και αυτή, η ειδοποίηση θεωρείται ότι παραλήφθηκε τη 10η ημέρα μετά την αποστολή της (άρθρο 10). Η άρνηση παραλαβής της επιστολής ή η υπογραφή της απόδειξης από άλλο πρόσωπο εξακολουθούν να θεωρούνται επίδοση.
6. Εκδώστε αποδείξεις ενοικίου για το νέο ποσό από το πρώτο ενοίκιο στο οποίο εφαρμόζεται η αύξηση.

Το email, το WhatsApp και το απλό ταχυδρομείο δεν πληρούν τον νόμιμο τύπο. Ένα νομοσχέδιο μεταρρύθμισης των μισθώσεων πέρασε την πρώτη κοινοβουλευτική ψηφοφορία στις 30 Σεπτεμβρίου 2026 και θα επέτρεπε ηλεκτρονικές ειδοποιήσεις σε ορισμένες περιπτώσεις. Δεν έχει γίνει ακόμη νόμος.

Υπόδειγμα επιστολής ειδοποίησης

Προσαρμόστε το στη μίσθωσή σας και στη συνέχεια στείλτε το με συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής. Είναι συνετό να διατηρήσετε την πορτογαλική διατύπωση στην επιστολή.

Θέμα: Ετήσια αναπροσαρμογή ενοικίου (Atualização anual da renda), [διεύθυνση ακινήτου]

Αγαπητέ/ή [όνομα μισθωτή],

Σύμφωνα με το άρθρο 1077 του Αστικού Κώδικα και το άρθρο 24 του NRAU (Lei 6/2006), σας γνωστοποιώ την ετήσια αναπροσαρμογή του ενοικίου για το ανωτέρω ακίνητο, βάσει της μίσθωσης της [ημερομηνία].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Τρέχον μηνιαίο ενοίκιο (renda atual): [ποσό] € Συντελεστής που εφαρμόζεται (coeficiente aplicado): 1,0256 Νέο μηνιαίο ενοίκιο (nova renda): [ποσό] € Με ισχύ από (com efeitos a partir de): το ενοίκιο που οφείλεται στις [ημερομηνία], δηλαδή τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την παραλαβή της παρούσας επιστολής και τουλάχιστον ένα έτος μετά την [έναρξη της μίσθωσης / τελευταία αναπροσαρμογή].

Τα στοιχεία πληρωμής παραμένουν αμετάβλητα.

[Τόπος, ημερομηνία, όνομα εκμισθωτή, υπογραφή και πλήρης διεύθυνση]

Αν εφαρμόζετε επίσης συντελεστές που παραλείψατε (βλ. παρακάτω), αναφέρετε χωριστά κάθε έτος και τον συντελεστή του. Παρουσιάστε τον υπολογισμό, ώστε ο μισθωτής να μπορεί να τον ελέγξει.

Τι συμβαίνει αν παραλείψετε ένα έτος

Το άρθρο 1077(2)(d) έχει δύο σκέλη:

• Τα χρήματα που χάθηκαν παραμένουν χαμένα. Αν δεν αναπροσαρμόσατε το ενοίκιο, δεν μπορείτε να χρεώσετε στον μισθωτή τη διαφορά για τους προηγούμενους μήνες. Οι αυξήσεις που δεν εφαρμόστηκαν δεν γίνονται ποτέ οφειλή του μισθωτή.
• Οι συντελεστές που παραλείφθηκαν μπορούν να προστεθούν σε μεταγενέστερη αναπροσαρμογή, εφόσον δεν έχουν περάσει περισσότερα από τρία έτη από την ημερομηνία κατά την οποία ο καθένας θα μπορούσε για πρώτη φορά να εφαρμοστεί.

Συνδυάστε τους συντελεστές πολλαπλασιάζοντάς τους, όχι προσθέτοντάς τους.

Αναλυτικό παράδειγμα. Μια μίσθωση ξεκίνησε την 1η Οκτωβρίου 2023 με 900 € τον μήνα. Η πρώτη αναπροσαρμογή ήταν δυνατή την 1η Οκτωβρίου 2024 και ο εκμισθωτής δεν έχει αυξήσει ποτέ το ενοίκιο. Τον Οκτώβριο του 2026 ο εκμισθωτής στέλνει συστημένη επιστολή για νέο ενοίκιο από την 1η Δεκεμβρίου 2026:

• Συντελεστής 2024 1,0694: χρησιμοποιήσιμος για πρώτη φορά την 1η Οκτωβρίου 2024, ακόμη εντός τριετίας.
• Συντελεστής 2025 1,0216.
• Συντελεστής 2026 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1.005,2739 €, που στρογγυλοποιείται προς τα πάνω σε 1.005,28 €. Αυτό είναι περίπου 11,7% περισσότερο από σήμερα.

Η επόμενη αναπροσαρμογή θα ήταν δυνατή από την 1η Δεκεμβρίου 2027, με τον συντελεστή του 2027. Αν ο εκμισθωτής περίμενε πέραν της 1ης Οκτωβρίου 2027, ο συντελεστής του 2024 ύψους 6,94% θα έπαυε να ισχύει.

Ο νόμος δεν ορίζει με ακρίβεια πότε σταματά να τρέχει η τριετία: όταν στέλνετε την ειδοποίηση ή όταν το νέο ενοίκιο τίθεται σε ισχύ. Φροντίστε να εμπίπτουν και τα δύο εντός του διαστήματος.

Συνήθεις παρανοήσεις

• Το Mais Habitação (Lei 56/2023) δεν έθεσε ανώτατο όριο στην ετήσια αναπροσαρμογή του 2024. Το πλήρες 6,94% ήταν διαθέσιμο. Αντ' αυτού, η κυβέρνηση έδωσε πρόσθετη επιδότηση ενοικίου σε μισθωτές χαμηλότερου εισοδήματος. Περισσότεροι από ένας στους πέντε εκμισθωτές επέλεξαν να μην εφαρμόσουν την αύξηση του 2024 και πολλοί από αυτούς μπορούν ακόμη να την ανακτήσουν εντός της τριετίας.
• Το όριο 2% του Mais Habitação αφορά κάτι άλλο. Περιορίζει το αρχικό ενοίκιο μιας νέας μίσθωσης για κατοικία που είχε μισθωθεί κατά τα προηγούμενα πέντε έτη. Δεν εφαρμόζεται στην ετήσια αναπροσαρμογή υφιστάμενης μίσθωσης. Ο κανόνας αυτός υπολογίζει τον συντελεστή του 2023 ως 1,0543. Για τις ετήσιες αναπροσαρμογές υφιστάμενων μισθώσεων, ο συντελεστής του 2023 είναι 1,02 (Lei 19/2022).
• Αύξηση του ενοικίου κατά λιγότερο από τον συντελεστή. Δεν έχει διευκρινιστεί αν το αχρησιμοποίητο μέρος του συντελεστή ενός έτους μπορεί να ανακτηθεί αργότερα. Ζητήστε συμβουλή αν σκοπεύετε να βασιστείτε σε αυτό.

Παραμονή κάτω από τα 2.300 € για τον φορολογικό συντελεστή 10%

Από την 1η Ιανουαρίου 2026 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2029, το Decreto-Lei 97/2026 προσθέτει το άρθρο 45-C στον Κώδικα Φορολογικών Κινήτρων (EBF). Φορολογεί το ενοίκιο με ενιαίο συντελεστή 10% αντί για 25%, εφόσον η μίσθωση αφορά αποκλειστικά κατοικία και το μηνιαίο ενοίκιο δεν υπερβαίνει το όριο του «μέτριου ενοικίου». Το όριο αυτό ισούται με 2,5 φορές τον κατώτατο μηνιαίο μισθό του 2026, δηλαδή 2.300 €. Το όριο είναι σταθερό στο ποσό του 2026. Μπορεί να αυξηθεί με υπουργική απόφαση (portaria) σύμφωνα με τον συντελεστή ενοικίου, αλλά δεν αυξάνεται αυτόματα. Ελέγξτε αν έχει δημοσιευθεί τέτοια απόφαση πριν βασιστείτε σε υψηλότερο ποσό.

Δύο σημεία του διατάγματος (άρθρο 3) έχουν σημασία για τις ετήσιες αναπροσαρμογές:

• Το ενοίκιο περιλαμβάνει ό,τι καταβάλλεται βάσει της μίσθωσης. Αυτό καλύπτει έπιπλα, εξοπλισμό και υπηρεσίες, ακόμη κι αν τιμολογούνται χωριστά.
• Ο έλεγχος χρησιμοποιεί το ετήσιο ενοίκιο διαιρεμένο με τον αριθμό των μηνών του έτους. Μια αύξηση στη μέση του έτους υπολογίζεται επομένως κατά μέσο όρο.

Παράδειγμα. Το ενοίκιο είναι 2.250 € και το αυξάνετε κατά 2,56% από την 1η Μαρτίου 2027, σε 2.307,60 €. Μέσος όρος για το 2027: (2 × 2.250 € + 10 × 2.307,60 €) ÷ 12 = 2.298 €, ακριβώς κάτω από το όριο. Το 2028 ένα πλήρες έτος με 2.307,60 € θα υπερέβαινε τα 2.300 €, εκτός αν το όριο έχει αναπροσαρμοστεί μέχρι τότε.

Αν μια αύξηση θα έφερνε μια μίσθωση πάνω από το όριο, συγκρίνετε το πρόσθετο ενοίκιο με το φορολογικό κόστος. Η απώλεια του συντελεστή 10% σημαίνει καταβολή 25% (ή χαμηλότερου συντελεστή ανάλογα με τη διάρκεια) επί ολόκληρου του ενοικίου της μίσθωσης αυτής. Μπορείτε απλώς να αυξήσετε το ενοίκιο λιγότερο από τον συντελεστή. Η δική μας ερμηνεία του κανόνα του μέσου όρου θα πρέπει να επιβεβαιωθεί με φορολογικό σύμβουλο για τη δική σας περίπτωση.

Λίστα ελέγχου

• Ελέγξτε αν η μίσθωση έχει δική της ρήτρα αναπροσαρμογής. Αν δεν έχει, εφαρμόζεται ο επίσημος συντελεστής.
• Σημειώστε την ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης και την ημερομηνία της τελευταίας αναπροσαρμογής. Πρέπει να έχουν περάσει δώδεκα μήνες.
• Βρείτε τον συντελεστή για το έτος κατά το οποίο τίθεται σε ισχύ το νέο ενοίκιο: 1,0256 για το 2027.
• Προσθέστε τυχόν συντελεστές που παραλείψατε και βρίσκονται ακόμη εντός τριετίας, πολλαπλασιάζοντάς τους μεταξύ τους.
• Υπολογίστε το νέο ενοίκιο και στρογγυλοποιήστε προς τα πάνω στο λεπτό.
• Ελέγξτε το αποτέλεσμα σε σχέση με το όριο των 2.300 € αν χρησιμοποιείτε τον συντελεστή 10%.
• Ζητήστε από κάθε εκμισθωτή να υπογράψει την επιστολή. Στείλτε την με συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος, συν τον χρόνο του ταχυδρομείου.
• Φυλάξτε την επιστολή, την απόδειξη ταχυδρομείου και την υπογεγραμμένη απόδειξη παραλαβής.
• Εκδώστε αποδείξεις ενοικίου για το νέο ποσό από την ημερομηνία έναρξης ισχύος.