Εγγύηση, προκαταβολή ενοικίου και εγγυητές στην Πορτογαλία (κανόνες 2026)

Για μια μίσθωση κατοικίας στην Πορτογαλία μπορείτε να ζητήσετε εγγύηση έως δύο μηνιαία ενοίκια και, με έγγραφη συμφωνία, έως δύο μήνες ενοικίου προκαταβολικά. Τα όρια αυτά ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2023 και εξακολουθούν να ισχύουν τον Οκτώβριο του 2026. Επιπλέον μπορείτε να ζητήσετε εγγυητή, τραπεζική εγγυητική επιστολή ή ασφάλιση έναντι μη καταβολής ενοικίου. Ένα νομοσχέδιο που εγκρίθηκε επί της αρχής στις 30 Σεπτεμβρίου 2026 θα χαλάρωνε τα όρια, αλλά δεν έχει γίνει ακόμη νόμος.

Τι μπορείτε να ζητήσετε κατά την υπογραφή της μίσθωσης

Οι κανόνες βρίσκονται στο άρθρο 1076 του Αστικού Κώδικα (Código Civil). Ο νόμος για τον Κρατικό Προϋπολογισμό του 2023 (Lei n.º 24-D/2022, της 30ής Δεκεμβρίου) αναδιατύπωσε το άρθρο αυτό με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2023. Τα όρια αυτά συχνά αποδίδονται στο Mais Habitação (Lei 56/2023), αλλά εκείνο δεν τροποποίησε το άρθρο 1076.

Πριν από το 2023, η προκαταβολή ενοικίου μπορούσε να καλύπτει έως τρεις μήνες και η εγγύηση δεν είχε νόμιμο ανώτατο όριο.

Η προκαταβολή ενοικίου είναι ενοίκιο που καταβάλλεται νωρίτερα και συμψηφίζεται μήνα με τον μήνα· η εγγύηση είναι ασφάλεια που επιστρέφετε στο τέλος, μείον τις δικαιολογημένες παρακρατήσεις. Για παράδειγμα: με ενοίκιο 1.000 €, η εγγύηση μπορεί να είναι το πολύ 2.000 € και μπορείτε να συμφωνήσετε έως 2.000 € προκαταβολή ενοικίου επιπλέον του ενοικίου του πρώτου μήνα.

Το να ζητήσετε όλα αυτά ταυτόχρονα είναι νόμιμο, αλλά περιορίζει τον κύκλο των υποψήφιων μισθωτών.

Εγγυητές (fiador): για τι ευθύνονται

Ο εγγυητής παρέχει προσωπική εγγύηση (fiança, Αστικός Κώδικας άρθρα 627–654). Ευθύνεται προσωπικά για τις υποχρεώσεις του μισθωτή. Σύμφωνα με το άρθρο 634, η εγγύηση καλύπτει ό,τι οφείλει ο μισθωτής, συμπεριλαμβανομένων των νομικών και συμβατικών συνεπειών της καθυστέρησης ή της υπαιτιότητας. Αυτό μπορεί να σημαίνει απλήρωτο ενοίκιο, την αποζημίωση υπερημερίας και ζημίες στο ακίνητο, εφόσον το ορίζει η σύμβαση.

Η renúncia ao benefício da excussão prévia

Κατά κανόνα, ο εγγυητής μπορεί να αρνηθεί να πληρώσει μέχρι να έχετε πρώτα επιδιώξει ανεπιτυχώς την περιουσία του ίδιου του μισθωτή. Αυτό είναι το benefício da excussão prévia (ένσταση δίζησης, άρθρο 638).

Οι εγγυήσεις μισθώσεων σχεδόν πάντα περιλαμβάνουν ρήτρα με την οποία ο εγγυητής παραιτείται από την ένσταση αυτή ή αποδέχεται ευθύνη ως principal pagador (πρωτοφειλέτης). Το άρθρο 640 τον εμποδίζει τότε να την προβάλει. Στην πράξη μπορείτε τότε να στραφείτε ταυτόχρονα κατά του μισθωτή και του εγγυητή, χωρίς να εξαντλήσετε πρώτα την περιουσία του μισθωτή.

Κανόνες που παγιδεύουν τους ιδιοκτήτες

• Ειδοποιήστε έγκαιρα τον εγγυητή για τις καθυστερήσεις. Αν ο μισθωτής δεν έχει εξοφλήσει τις καθυστερούμενες οφειλές, πρέπει να ειδοποιήσετε τον εγγυητή για τις καθυστερήσεις και τα οφειλόμενα ποσά εντός των 90 ημερών που ακολουθούν (άρθρο 1041(5), που προστέθηκε με τον Lei 13/2019). Μπορείτε να απαιτήσετε πληρωμή από τον εγγυητή μόνο μετά από την ειδοποίηση αυτή. Τα δικαστήρια έχουν κρίνει ότι, αν την παραλείψετε, χάνετε το δικαίωμα να απαιτήσετε από τον εγγυητή οφειλές παλαιότερες των 90 ημερών. Στείλτε την ειδοποίηση με συστημένη επιστολή μόλις μείνει απλήρωτο ενοίκιο, και ξανά αν η οφειλή αυξηθεί.
• Ορίστε με σαφήνεια πόσο διαρκεί η εγγύηση. Από το 2006 δεν υπάρχει ειδικό νομοθετικό καθεστώς για τις εγγυήσεις μισθώσεων, οπότε η εγγύηση καλύπτει ό,τι αναφέρει το έγγραφο.
  • Αναφέρετε αν καλύπτει ανανεώσεις, αναπροσαρμογές ενοικίου και ζημίες, και ότι ισχύει μέχρι την επιστροφή των κλειδιών.
  • Τα δικαστήρια έχουν ερμηνεύσει στενά τις αόριστες ρήτρες για «όλες τις ανανεώσεις».
  • Σε μακροχρόνιες μισθώσεις, εξετάστε το ενδεχόμενο να υπογράψει ξανά ο εγγυητής κατά την ανανέωση.
• Ελέγξτε ότι ο εγγυητής μπορεί πράγματι να πληρώσει. Ζητήστε τα ίδια αποδεικτικά εισοδήματος όπως για τον μισθωτή. Ένας εγγυητής στο εξωτερικό χωρίς περιουσία στην Πορτογαλία επιδιώκεται δυσκολότερα.

Υπάρχει νομική συζήτηση για το αν ο εγγυητής προσμετράται στο όριο των δύο μηνών, επειδή το άρθρο 1076(2) επιτρέπει ασφάλεια «με οποιαδήποτε από τις νόμιμα προβλεπόμενες μορφές». Η συνήθης πρακτική είναι εγγύηση δύο μηνών συν εγγυητής· ζητήστε συμβουλή πριν συνδυάσετε περισσότερες εγγυήσεις.

Τραπεζικές εγγυητικές επιστολές και ασφάλιση έναντι μη καταβολής ενοικίου

Τραπεζική εγγυητική επιστολή (garantia bancária). Η τράπεζα του μισθωτή δεσμεύεται να σας καταβάλει έως ένα καθορισμένο ποσό αν ο μισθωτής αθετήσει τις υποχρεώσεις του. Ιδανικά είναι πληρωτέα «σε πρώτη ζήτηση». Ο μισθωτής πληρώνει τις προμήθειες της τράπεζας και οι τράπεζες συχνά απαιτούν από τον μισθωτή να δεσμεύσει αποταμιεύσεις ίσης αξίας.

Μια τραπεζική εγγυητική επιστολή που δίνεται ως εγγύηση προσμετράται στο όριο των δύο μηνών. Ελέγξτε τρία πράγματα στο έγγραφο: την ημερομηνία λήξης (πρέπει να εκτείνεται πέραν της λήξης της μίσθωσης), το ποσό και τον τρόπο υποβολής αιτήματος.

Ασφάλιση έναντι μη καταβολής ενοικίου (seguro de renda ή proteção de rendas). Το ασφαλιστήριο αυτό το συνάπτετε εσείς. Αποζημιώνει το απλήρωτο ενοίκιο εντός των ορίων του ασφαλιστηρίου και συχνά καλύπτει τα νομικά έξοδα μιας έξωσης.

Οι όροι διαφέρουν ανά ασφαλιστή. Ως παράδειγμα, το προϊόν ενός Πορτογάλου ασφαλιστικού διαμεσολαβητή καλύπτει έως 12 μηνιαία ενοίκια, περιορίζει το ασφαλισμένο ενοίκιο στα 3.000 € τον μήνα και εφαρμόζει απαλλαγή δύο μηνών πριν ξεκινήσουν οι πληρωμές. Καλύπτει μόνο μισθώσεις κατοικίας υπό το NRAU (το καθεστώς αστικών μισθώσεων), οπότε εξαιρούνται οι εποχικές μισθώσεις και οι μισθώσεις δωματίων.

Οι ασφαλιστές συνήθως ελέγχουν πρώτα τον μισθωτή· διαβάστε προσεκτικά την περίοδο αναμονής, την απαλλαγή και τις προθεσμίες αναγγελίας. Μην το συγχέετε με την κάλυψη «απώλειας ενοικίου» ενός ασφαλιστηρίου κτιρίου. Αυτή πληρώνει όταν η κατοικία καταστεί ακατάλληλη προς χρήση μετά από πυρκαγιά ή πλημμύρα, όχι όταν ο μισθωτής σταματήσει να πληρώνει.

Διαφύλαξη και δήλωση της εγγύησης

Η Πορτογαλία δεν διαθέτει σύστημα προστασίας εγγυήσεων όπως εκείνα της Αγγλίας και της Ουαλίας. Διαφυλάσσετε μόνοι σας την εγγύηση και ο νόμος δεν θέτει κανόνα για τόκους ή για το πού τη φυλάσσετε. Αποτελεί καλή πρακτική να τη διατηρείτε σε χωριστό λογαριασμό, ώστε να μπορείτε να την επιστρέψετε άμεσα.

Η φορολογική αρχή αντιμετωπίζει την εγγύηση ως εισόδημα από ενοίκια (rendimento predial, κατηγορία F). Σύμφωνα με τη συχνή ερώτηση 1910 του Portal das Finanças:

• Συμπεριλάβετε την εγγύηση σε ηλεκτρονική απόδειξη ενοικίου, αναφέροντας ως περίοδο τις ημερομηνίες έναρξης και λήξης της μίσθωσης.
• Όταν την επιστρέφετε, τεκμηριώστε την επιστροφή και καταχωρίστε την στο Anexo F της δήλωσης IRS ως δαπάνη που σας βάρυνε και καταβάλατε.

Η απογραφή: φωτογραφίες, κατάσταση και ενδείξεις μετρητών

Σύμφωνα με το άρθρο 1043, ο μισθωτής πρέπει να επιστρέψει το ακίνητο στην κατάσταση που το παρέλαβε, εκτός από τη φθορά που συνεπάγεται η επιμελής χρήση. Το άρθρο 1043(2) προσθέτει ένα τεκμήριο: αν δεν υπάρχει έγγραφο που να περιγράφει την κατάσταση του ακινήτου κατά την παράδοση, τεκμαίρεται ότι η κατοικία παραδόθηκε σε καλή κατάσταση.

Μια υπογεγραμμένη απογραφή προστατεύει και τους δύο: καταγράφει το πραγματικό σημείο εκκίνησης.

Κατά την είσοδο του μισθωτή:

1. Περάστε από κάθε δωμάτιο και καταγράψτε κάθε εξάρτημα, συσκευή και έπιπλο, με την κατάστασή του.
2. Τραβήξτε φωτογραφίες ή βίντεο με ημερομηνία, συμπεριλαμβανομένων κοντινών λήψεων υφιστάμενων σημαδιών.
3. Καταγράψτε τις ενδείξεις των μετρητών ρεύματος, νερού και αερίου και φωτογραφίστε κάθε μετρητή.
4. Καταγράψτε τα κλειδιά, τα τηλεχειριστήρια και τις κάρτες πρόσβασης που παραδίδονται.
5. Ζητήστε και από τα δύο μέρη να υπογράψουν και να χρονολογήσουν κάθε σελίδα και επισυνάψτε την απογραφή στη μίσθωση.

Κατά την αποχώρηση, επαναλάβετε τον ίδιο έλεγχο με βάση τον αρχικό κατάλογο, με νέες φωτογραφίες και ενδείξεις μετρητών, και υπογράφουν και τα δύο μέρη. Σημειώστε επιτόπου οτιδήποτε αμφισβητείται.

Επιστροφή της εγγύησης και παρακρατήσεις

Ούτε ο Αστικός Κώδικας ούτε το NRAU ορίζουν σταθερή προθεσμία για την επιστροφή της εγγύησης. Αναγράψτε μία στη μίσθωση, για παράδειγμα ορισμένο αριθμό ημερών μετά την επιστροφή των κλειδιών. Τότε χρειάζεστε μόνο χρόνο για να επιθεωρήσετε το ακίνητο, να λάβετε προσφορές και να ελέγξετε τους τελικούς λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.

Μπορείτε να παρακρατήσετε:

• απλήρωτο ενοίκιο·
• απλήρωτους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας ή επιβαρύνσεις που όφειλε ο μισθωτής βάσει της μίσθωσης·
• το κόστος επισκευής ζημιών πέραν της συνήθους φθοράς.

Η συνήθης φθορά βαρύνει εσάς. Παραδείγματα είναι το ξεθωριασμένο χρώμα μετά από αρκετά χρόνια, οι ελαφρές γρατζουνιές και οι μικρές τρύπες από γάντζους κάδρων.

Τεκμηριώστε κάθε παρακράτηση με την απογραφή, φωτογραφίες και προσφορές ή τιμολόγια, και στείλτε στον μισθωτή γραπτή ανάλυση. Επιστρέψτε το υπόλοιπο άμεσα.

Εκτός αν η μίσθωση ορίζει διαφορετικά, η εγγύηση δεν υποκαθιστά το ενοίκιο των τελευταίων μηνών. Ένας μισθωτής που σταματά να πληρώνει στο τέλος εξακολουθεί να είναι υπερήμερος. Μπορείτε τότε να απαιτήσετε επίσης την αποζημίωση υπερημερίας ύψους 20% των οφειλόμενων ποσών (άρθρο 1041(1)· πριν από το 2019 ήταν 50%).

Συνήθεις διαφορές

• Καμία απογραφή, ή απογραφή υπερβολικά αόριστη για να δείξει μεταβολή.
• Παρακρατήσεις για συνήθη φθορά ή χωρίς προσφορές ή τιμολόγια.
• Τελικοί λογαριασμοί κοινής ωφέλειας που φτάνουν αφού έχει επιστραφεί η εγγύηση.
• Ο μισθωτής που παρακρατεί το τελευταίο ενοίκιο «έναντι της εγγύησης».

Αν μια διαφορά δεν μπορεί να επιλυθεί και ο δήμος εξυπηρετείται από Julgado de Paz (δικαστήριο μικροδιαφορών), αυτό μπορεί να εκδικάσει αξιώσεις από μισθώσεις έως 15.000 €, εκτός από αγωγές έξωσης. Διαφορετικά η αξίωση εισάγεται στα τακτικά δικαστήρια.

Έλεγχος μισθωτών: τι μπορείτε νόμιμα να ζητήσετε

Ο έλεγχος της ικανότητας πληρωμής ενός μισθωτή είναι θεμιτός. Ο ΓΚΠΔ εξακολουθεί να ισχύει: συλλέγετε μόνο ό,τι χρειάζεστε για τον σκοπό αυτό, ενημερώνετε τον υποψήφιο για ποιο λόγο το χρειάζεστε και το φυλάσσετε με ασφάλεια.

Εύλογα αιτήματα στο στάδιο μιας σοβαρής αίτησης ή της διαπραγμάτευσης της σύμβασης είναι:

• ταυτοποίηση·
• ο πορτογαλικός αριθμός φορολογικού μητρώου (NIF), που χρειάζεστε για τη μίσθωση και τις αποδείξεις·
• αποδεικτικό εισοδήματος, όπως πρόσφατες μισθοδοσίες, σύμβαση εργασίας ή το τελευταίο εκκαθαριστικό IRS·
• σύσταση από προηγούμενο εκμισθωτή, εφόσον υπάρχει.

Η DECO έχει επικρίνει την απαίτηση μισθοδοσιών και φορολογικών δηλώσεων μόνο για τον προγραμματισμό μιας επίσκεψης. Ζητήστε αυτά τα έγγραφα μόνο όταν ένας υποψήφιος θέλει να προχωρήσει.

Όρια που πρέπει να τηρείτε:

• Αντίγραφα δελτίων ταυτότητας. Ο Lei 7/2007 απαγορεύει την αντιγραφή του πορτογαλικού Cartão de Cidadão χωρίς τη συγκατάθεση του κατόχου. Η αρχή προστασίας δεδομένων (CNPD) αναφέρει ότι η συγκατάθεση είναι έγκυρη μόνο αν προσφέρεται στον κάτοχο μια πραγματική εναλλακτική, όπως η επίδειξη της κάρτας αυτοπροσώπως.
• Ευαίσθητα δεδομένα. Μη ρωτάτε για υγεία, θρησκεία, πολιτικές πεποιθήσεις ή παρόμοια.
• Διακρίσεις. Ο Lei 93/2017 απαγορεύει την άρνηση ή την εξάρτηση μιας μίσθωσης από λόγους όπως η ιθαγένεια, η εθνοτική καταγωγή ή η θρησκεία. Αυτό ισχύει και για τη διατύπωση των αγγελιών.
• Διατήρηση. Διαγράψτε ή επιστρέψτε τα έγγραφα των υποψηφίων που δεν επιλέχθηκαν μόλις επιλέξετε μισθωτή. Διατηρήστε τα έγγραφα του επιλεγμένου μισθωτή μόνο όσο απαιτούν η μίσθωση και οι φορολογικές σας υποχρεώσεις.

Τι θα άλλαζε η μεταρρύθμιση που εγκρίθηκε στις 30 Σεπτεμβρίου 2026

Το κυβερνητικό νομοσχέδιο για την αναθεώρηση του καθεστώτος μισθώσεων (Proposta de Lei 103/XVII) κατατέθηκε στη Βουλή στις 12 Αυγούστου 2026. Εγκρίθηκε επί της αρχής στις 30 Σεπτεμβρίου 2026. Όπως κατατέθηκε, το νομοσχέδιο:

• θα καταργούσε το ανώτατο όριο των δύο μηνών για την εγγύηση·
• θα επέτρεπε έως τρεις μήνες προκαταβολή ενοικίου.

Το PSD και το Chega υπέγραψαν την ίδια ημέρα συμφωνία για τον περιορισμό των διατάξεων αυτών για την εγγύηση και την προκαταβολή ενοικίου στο στάδιο της επιτροπής. Οι τελικοί κανόνες είναι επομένως πιθανό να διαφέρουν από το νομοσχέδιο. Το νομοσχέδιο χρειάζεται ακόμη επεξεργασία στην επιτροπή, τελική ψηφοφορία, έκδοση και δημοσίευση.

Μέχρι να δημοσιευθεί νέος νόμος στην Diário da República, τα όρια των δύο μηνών ισχύουν για κάθε μίσθωση που υπογράφετε. Ελέγξτε τις μεταβατικές διατάξεις του τελικού κειμένου πριν βασιστείτε σε οποιαδήποτε αλλαγή.

Λίστα ελέγχου

• Μη ζητάτε περισσότερο από δύο μήνες εγγύηση και δύο μήνες προκαταβολή ενοικίου, και συμφωνήστε την προκαταβολή εγγράφως.
• Επιλέξτε μία ή δύο εγγυήσεις (εγγυητή, τραπεζική εγγυητική επιστολή ή ασφάλιση ενοικίου) αντί να συσσωρεύετε όλες τις επιλογές.
• Σε μια εγγύηση, συμπεριλάβετε την παραίτηση από το benefício da excussão prévia και αναφέρετε ότι καλύπτει ανανεώσεις, αναπροσαρμογές ενοικίου και ζημίες.
• Αν μείνει απλήρωτο ενοίκιο, ειδοποιήστε τον εγγυητή με συστημένη επιστολή εντός της προθεσμίας των 90 ημερών.
• Συμπεριλάβετε την εγγύηση σε ηλεκτρονική απόδειξη ενοικίου και καταχωρίστε τυχόν επιστροφή στο Anexo F.
• Συντάξτε υπογεγραμμένη απογραφή με φωτογραφίες με ημερομηνία και ενδείξεις μετρητών κατά την είσοδο και κατά την αποχώρηση.
• Ορίστε στη μίσθωση προθεσμία επιστροφής και αναλύστε τις παρακρατήσεις με αποδεικτικά στοιχεία.
• Ζητήστε έγγραφα εισοδήματος μόνο από σοβαρούς υποψηφίους, μην αντιγράφετε ποτέ δελτίο ταυτότητας χωρίς συγκατάθεση και διαγράψτε τους φακέλους των υποψηφίων που δεν επιλέγετε.
• Περιμένετε το τελικό κείμενο της μεταρρύθμισης του 2026 πριν αλλάξετε το υπόδειγμα μίσθωσής σας.