Fianzas, rentas anticipadas y fiadores en Portugal (normas de 2026)

En un arrendamiento de vivienda en Portugal puede pedir una fianza de hasta dos mensualidades de renta y, mediante acuerdo por escrito, hasta dos meses de renta por adelantado. Estos límites se aplican desde el 1 de enero de 2023 y siguen vigentes en octubre de 2026. Además, puede pedir un fiador, un aval bancario o un seguro de impago de rentas. Un proyecto de ley aprobado en primera votación el 30 de septiembre de 2026 flexibilizaría estos límites, pero todavía no es ley.

Qué puede pedir al firmar el contrato

Las normas están en el artículo 1076 del Código Civil (Código Civil). La Ley de Presupuestos del Estado para 2023 (Lei n.º 24-D/2022, de 30 de diciembre) dio nueva redacción a ese artículo con efectos desde el 1 de enero de 2023. A menudo se atribuyen estos límites a Mais Habitação (Lei 56/2023), pero esta no modificó el artículo 1076.

Antes de 2023, las rentas anticipadas podían abarcar hasta tres meses y la fianza no tenía límite legal.

La renta anticipada es renta pagada por adelantado que se va consumiendo mes a mes; la fianza es una garantía que se devuelve al final, menos los descuentos justificados. Por ejemplo: con una renta de 1.000 €, la fianza puede ser como máximo de 2.000 €, y puede acordar hasta 2.000 € de renta anticipada además de la renta del primer mes.

Pedir todo esto a la vez es lícito, pero reduce el número de inquilinos posibles.

Fiadores (fiador): de qué responden

Un fiador presta una garantía personal (fiança, arts. 627–654 del Código Civil). Pasa a responder personalmente de las obligaciones del inquilino. Según el art. 634, la fianza cubre todo lo que deba el inquilino, incluidas las consecuencias legales y contractuales de la mora o la culpa. Esto puede abarcar las rentas impagadas, la indemnización por retraso en el pago y los daños al inmueble, si el contrato así lo establece.

La renúncia ao benefício da excussão prévia

Por defecto, un fiador puede negarse a pagar hasta que usted haya intentado sin éxito cobrar primero sobre los bienes del propio inquilino. Es el benefício da excussão prévia (beneficio de excusión, art. 638).

Las fianzas de arrendamiento incluyen casi siempre una cláusula por la que el fiador renuncia a este beneficio, o acepta responder como principal pagador. El art. 640 le impide entonces invocarlo. En la práctica, puede reclamar al inquilino y al fiador conjuntamente, sin agotar primero los bienes del inquilino.

Normas que sorprenden a los propietarios

• Notifique a tiempo los atrasos al fiador. Si el inquilino no ha saldado los atrasos, debe notificar al fiador los atrasos y los importes adeudados en los 90 días siguientes (art. 1041(5), añadido por la Lei 13/2019). Solo puede exigir el pago al fiador después de esa notificación. Los tribunales han considerado que, si no lo hace, pierde el derecho a reclamar al fiador los atrasos de más de 90 días. Envíe la notificación por carta certificada en cuanto quede una renta impagada, y de nuevo si la deuda aumenta.
• Precise cuánto dura la fianza. Desde 2006 no existe un régimen legal especial para las fianzas de arrendamiento, por lo que la fianza cubre lo que diga el documento.
  • Indique si cubre las renovaciones, las actualizaciones de renta y los daños, y que se mantiene hasta la devolución de las llaves.
  • Los tribunales han interpretado de forma restrictiva las cláusulas abiertas sobre «todas las renovaciones».
  • En arrendamientos largos, considere pedir al fiador que vuelva a firmar en la renovación.
• Compruebe que el fiador puede pagar realmente. Pida los mismos justificantes de ingresos que al inquilino. Es más difícil reclamar a un fiador en el extranjero que no tiene bienes en Portugal.

Existe un debate jurídico sobre si un fiador computa dentro del límite de dos meses, porque el art. 1076(2) permite garantías «por cualquiera de las formas legalmente previstas». La práctica habitual es una fianza de dos meses más un fiador; asesórese antes de combinar varias garantías.

Avales bancarios y seguro de impago de rentas

Aval bancario (garantia bancária). El banco del inquilino se compromete a pagarle hasta un importe fijo si el inquilino incumple. Lo ideal es que sea pagadero «a primer requerimiento». El inquilino paga las comisiones del banco, y los bancos suelen exigirle que pignore ahorros por el mismo importe.

Un aval bancario prestado como fianza computa dentro del límite de dos meses. Compruebe tres cosas en el documento: la fecha de vencimiento (debe ir más allá del fin del arrendamiento), el importe y cómo se presenta una reclamación.

Seguro de impago de rentas (seguro de renda o proteção de rendas). Esta póliza la contrata usted. Reembolsa las rentas impagadas dentro de los límites de la póliza y a menudo cubre los gastos judiciales de un desahucio.

Las condiciones varían según la aseguradora. Por ejemplo, el producto de un corredor portugués cubre hasta 12 meses de renta, limita la renta asegurada a 3.000 € al mes y aplica una franquicia de dos meses antes de empezar a pagar. Solo cubre arrendamientos de vivienda sujetos al NRAU (el régimen del arrendamiento urbano), por lo que quedan excluidos los alquileres de temporada y de habitaciones.

Las aseguradoras suelen examinar primero al inquilino; lea con atención el periodo de carencia, la franquicia y los plazos de reclamación. No lo confunda con la cobertura de «pérdida de alquileres» de una póliza del edificio. Esta paga cuando la vivienda queda inhabitable tras un incendio o una inundación, no cuando el inquilino deja de pagar.

Custodia y declaración de la fianza

Portugal no tiene un sistema de depósito de fianzas como los de Inglaterra y Gales. Usted custodia la fianza, y la ley no establece normas sobre intereses ni sobre dónde guardarla. Es buena práctica mantenerla en una cuenta separada para poder devolverla con rapidez.

La administración tributaria trata la fianza como renta de alquiler (rendimento predial, categoría F). Según la pregunta frecuente 1910 del Portal das Finanças:

• Incluya la fianza en un recibo electrónico de renta, indicando como periodo las fechas de inicio y fin del arrendamiento.
• Cuando la devuelva, documente el reembolso y consígnelo en el Anexo F de su declaración del IRS como un gasto soportado y pagado.

El inventario: fotos, estado y lecturas de contadores

Según el art. 1043, el inquilino debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro propio de un uso prudente. El art. 1043(2) añade una presunción: si no existe un documento que describa el estado del inmueble en la entrega, se presume que la vivienda se entregó en buen estado.

Un inventario firmado les protege a ambos: deja constancia del punto de partida real.

A la entrada:

1. Recorra cada estancia y anote cada instalación, electrodoméstico y mueble, con su estado.
2. Haga fotos o vídeos fechados, incluidos primeros planos de las marcas existentes.
3. Anote las lecturas de los contadores de electricidad, agua y gas, y fotografíe cada contador.
4. Enumere las llaves, mandos y tarjetas de acceso entregados.
5. Pida a ambas partes que firmen y fechen cada página, y adjunte el inventario al contrato.

A la salida, repita el mismo recorrido con la lista original, con nuevas fotos y lecturas de contadores, y que firmen ambas partes. Anote en el momento cualquier punto en desacuerdo.

Devolución de la fianza y descuentos

Ni el Código Civil ni el NRAU fijan un plazo concreto para devolver la fianza. Inclúyalo en el contrato, por ejemplo un número determinado de días tras la devolución de las llaves. Así solo necesitará tiempo para inspeccionar el inmueble, pedir presupuestos y revisar las últimas facturas de suministros.

Puede descontar:

• las rentas impagadas;
• los suministros o gastos impagados que el inquilino debía según el contrato;
• el coste de reparar daños que excedan el desgaste normal.

El desgaste normal corre de su cuenta. Son ejemplos la pintura desgastada tras varios años, las rozaduras leves y los pequeños agujeros de colgar cuadros.

Justifique cada descuento con el inventario, las fotos y los presupuestos o facturas, y envíe al inquilino un desglose por escrito. Devuelva el saldo con prontitud.

Salvo que el contrato disponga otra cosa, la fianza no sustituye a las últimas mensualidades. Un inquilino que deja de pagar al final sigue en mora. En ese caso puede reclamar además la indemnización por mora del 20 % de los importes adeudados (art. 1041(1); antes de 2019 era del 50 %).

Conflictos habituales

• No hay inventario, o es demasiado vago para demostrar cambios.
• Descuentos por desgaste ordinario, o sin presupuestos ni facturas.
• Últimas facturas de suministros que llegan después de devolver la fianza.
• El inquilino que retiene la última renta «a cuenta de la fianza».

Si un conflicto no puede resolverse y un Julgado de Paz (juzgado de paz para reclamaciones de menor cuantía) atiende el municipio, puede conocer reclamaciones de arrendamiento de hasta 15.000 €, salvo las acciones de desahucio. De lo contrario, la reclamación va a los tribunales ordinarios.

Selección de inquilinos: qué puede pedir legalmente

Comprobar la solvencia de un inquilino es legítimo. El RGPD sigue siendo aplicable: recoja solo lo que necesite para ese fin, explique al candidato para qué lo necesita y guárdelo de forma segura.

Las solicitudes razonables en la fase de una candidatura seria o de negociación del contrato son:

• identificación;
• el número de identificación fiscal portugués (NIF), que necesita para el contrato y los recibos;
• justificantes de ingresos, como nóminas recientes, un contrato de trabajo o la última liquidación del IRS;
• una referencia de un arrendador anterior, si la hay.

DECO ha criticado que se exijan nóminas y declaraciones de la renta solo para concertar una visita. Pida estos documentos únicamente cuando un candidato quiera seguir adelante.

Límites que debe respetar:

• Copias del documento de identidad. La Lei 7/2007 prohíbe copiar el Cartão de Cidadão portugués sin el consentimiento de su titular. La autoridad de protección de datos (CNPD) afirma que el consentimiento solo es válido si se ofrece al titular una alternativa real, como mostrar la tarjeta en persona.
• Datos sensibles. No pregunte por la salud, la religión, las opiniones políticas ni cuestiones similares.
• Discriminación. La Lei 93/2017 prohíbe denegar o condicionar un alquiler por motivos como la nacionalidad, el origen étnico o la religión. Esto se aplica también a la redacción de los anuncios.
• Conservación. Elimine o devuelva los documentos de los candidatos no seleccionados una vez elegido el inquilino. Conserve los documentos del inquilino elegido solo durante el tiempo que exijan el contrato y sus obligaciones fiscales.

Qué cambiaría la reforma aprobada el 30 de septiembre de 2026

El proyecto de ley del Gobierno que revisa el régimen del arrendamiento (Proposta de Lei 103/XVII) entró en el Parlamento el 12 de agosto de 2026. Fue aprobado en primera votación el 30 de septiembre de 2026. Tal como se presentó:

• eliminaría el límite de dos meses de la fianza;
• permitiría hasta tres meses de renta anticipada.

PSD y Chega firmaron ese mismo día un acuerdo para limitar en comisión esas disposiciones sobre fianza y rentas anticipadas. Por tanto, es probable que las normas finales difieran del proyecto. El proyecto aún necesita el trabajo en comisión, una votación final, la promulgación y la publicación.

Hasta que se publique una nueva ley en el Diário da República, los límites de dos meses se aplican a todos los contratos que firme. Compruebe las disposiciones transitorias del texto final antes de contar con cualquier cambio.

Lista de comprobación

• No pida más de dos meses de fianza ni más de dos meses de renta anticipada, y deje constancia por escrito de la renta anticipada.
• Elija una o dos garantías (fiador, aval bancario o seguro de rentas) en lugar de acumular todas las opciones.
• En una fianza personal, incluya la renuncia al benefício da excussão prévia e indique que cubre las renovaciones, las actualizaciones de renta y los daños.
• Si una renta queda impagada, notifique al fiador por carta certificada dentro del plazo de 90 días.
• Incluya la fianza en un recibo electrónico de renta y registre cualquier devolución en el Anexo F.
• Haga un inventario firmado con fotos fechadas y lecturas de contadores a la entrada y a la salida.
• Fije en el contrato un plazo de devolución y detalle los descuentos con pruebas.
• Pida documentos de ingresos solo a candidatos serios, no copie nunca un documento de identidad sin consentimiento y elimine los archivos de los candidatos que no elija.
• Espere al texto final de la reforma de 2026 antes de cambiar su modelo de contrato.