Actualización anual de la renta en Portugal y el coeficiente de 2027, explicados

Una vez al año puede subir la renta de un arrendamiento de vivienda en Portugal aplicando un coeficiente oficial, salvo que su contrato establezca su propia regla de actualización. Para 2027 el coeficiente es 1,0256, lo que supone una subida máxima del 2,56 %. Solo puede aplicarlo cuando hayan transcurrido 12 meses desde el inicio del arrendamiento o desde la última actualización. Debe comunicarlo al inquilino por escrito con al menos 30 días de antelación, mediante carta certificada con acuse de recibo. Las subidas que nunca reclamó no pueden cobrarse después. Sin embargo, puede sumar los coeficientes omitidos a una actualización posterior, siempre que no hayan pasado más de tres años desde la fecha en que cada uno pudo aplicarse por primera vez.

Cómo funciona el coeficiente oficial

El instituto nacional de estadística, el INE (Instituto Nacional de Estatística), calcula el coeficiente (coeficiente de atualização anual de renda). Corresponde a la variación total del índice de precios al consumo, sin vivienda, en los últimos 12 meses para los que existan datos a 31 de agosto. El INE debe publicarlo mediante un anuncio (aviso) en el Diário da República antes del 30 de octubre de cada año (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). La cifra publicada en otoño se aplica a las actualizaciones que surten efecto en el año natural siguiente.

La cifra de 2027 es definitiva. El INE publicó los datos de inflación de agosto el 10 de septiembre de 2026, y el anuncio apareció en el Diário da República (2.ª serie, n.º 191) el 1 de octubre de 2026.

Para calcular la nueva renta, multiplique la renta actual por el coeficiente. Redondee el resultado al alza al céntimo siguiente (art. 25 del NRAU). Por ejemplo, 1.000 € × 1,0256 = 1.025,60 €, y 850 € × 1,0256 = 871,776 €, que pasa a ser 871,78 €.

El coeficiente es un techo, no una obligación. Puede subir la renta en menor medida o no subirla en absoluto.

Cuándo puede subir la renta

Si su contrato no establece su propia regla de actualización, se aplican las normas supletorias del art. 1077(2) del Código Civil:

• Solo una vez al año. Puede solicitar la primera actualización un año después del inicio del arrendamiento. A partir de entonces, cada actualización puede producirse un año después de la anterior.
• Sin subida durante el primer año. En un arrendamiento que comenzó el 1 de marzo de 2026, la fecha más temprana para una nueva renta es el 1 de marzo de 2027.
• El aniversario no tiene por qué caer en enero. Se utiliza el coeficiente del año en que la nueva renta surte efecto. Una actualización con efectos en mayo de 2027 utiliza 1,0256. Las rentas que vencen a finales de 2026 no pueden utilizar el coeficiente de 2027.
• La renovación no reinicia el plazo. El cómputo de un año se cuenta desde el inicio del arrendamiento o desde la última actualización.

Arrendamientos con cláusula de actualización propia

Según el art. 1077(1), las partes pueden acordar por escrito si la renta se actualizará y de qué manera. Una cláusula como «la renta sube un 3 % cada año» o un calendario de rentas escalonadas sustituye al coeficiente oficial. Una cláusula que diga que la renta «se actualiza conforme a la ley» significa que se aplica el coeficiente oficial.

El límite de 2023 mostró cómo funciona esto. La Lei 19/2022 limitó el coeficiente de 2023 al 2 % «sin perjuicio de un acuerdo distinto entre las partes». Los contratos que remitían al coeficiente legal o al anuncio oficial quedaron limitados al 2 %.

Si su cláusula no es clara, asesórese antes de enviar nada.

Arrendamientos antiguos

Los arrendamientos firmados antes de 1990 siguen normas transitorias. Desde Mais Habitação (Lei 56/2023), ya no pueden pasarse al régimen del NRAU. Aun así, pueden recibir el coeficiente anual ordinario. Esta guía trata los arrendamientos sujetos al régimen actual.

Cómo comunicarlo a su inquilino

La comunicación debe hacerse por escrito e indicar el coeficiente y la nueva renta resultante. Debe llegar al inquilino al menos 30 días antes de que se aplique la nueva renta. Sin dicha comunicación, la subida no tiene efecto legal.

El NRAU (art. 9) establece la forma de la comunicación:

1. Redacte y firme una carta. Incluya su dirección completa y la dirección del inmueble.
2. Envíela por carta certificada con acuse de recibo (carta registada com aviso de receção). Envíela a la vivienda arrendada, salvo que el inquilino le haya indicado por escrito otra dirección. Como alternativa, entréguela en mano y pida al inquilino que firme y feche su copia como prueba de recepción.
3. Si hay varios arrendadores, todos deben firmar, o una persona que los represente a todos (art. 11). Si hay varios inquilinos, dirija la carta al que figure en primer lugar en el contrato.
4. Cuente los 30 días desde la recepción, no desde el envío. Deje un margen para el correo, sobre todo si envía la carta desde el extranjero.
5. Si la carta se devuelve sin recoger, envíe una segunda carta certificada entre 30 y 60 días después de la primera. Si también se devuelve, la comunicación se considera recibida el décimo día después de su envío (art. 10). La negativa a aceptar la carta, o un acuse firmado por otra persona, cuenta igualmente como entrega.
6. Emita los recibos de renta por el nuevo importe a partir de la primera renta a la que se aplique la subida.

El correo electrónico, WhatsApp y el correo ordinario no cumplen la forma legal. Un proyecto de reforma del arrendamiento superó su primera votación parlamentaria el 30 de septiembre de 2026 y permitiría comunicaciones electrónicas en algunos casos. Todavía no es ley.

Modelo de carta de comunicación

Adáptelo a su arrendamiento y envíelo por carta certificada con acuse de recibo. Es aconsejable mantener el texto en portugués en la carta.

Asunto: Actualización anual de la renta (Atualização anual da renda), [dirección del inmueble]

Estimado/a [nombre del inquilino]:

De conformidad con el artículo 1077 del Código Civil y el artículo 24 del NRAU (Lei 6/2006), le comunico por la presente la actualización anual de la renta del inmueble arriba indicado, en virtud del contrato de arrendamiento de fecha [fecha].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Renta mensual actual (renda atual): [importe] € Coeficiente aplicado (coeficiente aplicado): 1,0256 Nueva renta mensual (nova renda): [importe] € Con efectos a partir de (com efeitos a partir de): la renta que vence el [fecha], que es al menos 30 días después de que reciba esta carta y al menos un año después de [inicio del arrendamiento / última actualización].

Los datos de pago no cambian.

[Lugar, fecha, nombre del arrendador, firma y dirección completa]

Si además aplica coeficientes omitidos (véase más abajo), indique cada año y su coeficiente por separado. Muestre el cálculo para que el inquilino pueda comprobarlo.

Qué ocurre si deja pasar un año

El art. 1077(2)(d) tiene dos partes:

• El dinero perdido, perdido está. Si no actualizó la renta, no puede cobrar al inquilino la diferencia de los meses pasados. Las subidas no aplicadas nunca se convierten en una deuda del inquilino.
• Los coeficientes omitidos pueden sumarse a una actualización posterior, siempre que no hayan pasado más de tres años desde la fecha en que cada uno pudo aplicarse por primera vez.

Los coeficientes se combinan multiplicándolos, no sumándolos.

Ejemplo práctico. Un arrendamiento comenzó el 1 de octubre de 2023 con una renta de 900 € al mes. La primera actualización era posible el 1 de octubre de 2024, y el arrendador nunca ha subido la renta. En octubre de 2026 el arrendador envía una carta certificada para una nueva renta a partir del 1 de diciembre de 2026:

• Coeficiente de 2024, 1,0694: aplicable por primera vez el 1 de octubre de 2024, todavía dentro de los tres años.
• Coeficiente de 2025, 1,0216.
• Coeficiente de 2026, 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1.005,2739 €, que se redondea al alza a 1.005,28 €. Eso supone aproximadamente un 11,7 % más que ahora.

La siguiente actualización sería posible a partir del 1 de diciembre de 2027, con el coeficiente de 2027. Si el arrendador esperase más allá del 1 de octubre de 2027, el coeficiente de 2024, del 6,94 %, quedaría fuera.

La ley no precisa en qué momento dejan de correr los tres años: cuando se envía la comunicación o cuando la nueva renta surte efecto. Asegúrese de que ambos momentos caigan dentro del plazo.

Malentendidos habituales

• Mais Habitação (Lei 56/2023) no limitó la actualización anual de 2024. El 6,94 % completo estaba disponible. En su lugar, el Gobierno concedió ayudas adicionales al alquiler a los inquilinos con menos ingresos. Más de uno de cada cinco arrendadores optó por no aplicar la subida de 2024, y muchos de ellos aún pueden recuperarla dentro del plazo de tres años.
• El límite del 2 % de Mais Habitação se refiere a otra cosa. Limita la renta inicial de un nuevo arrendamiento sobre una vivienda que estuvo arrendada en los cinco años anteriores. No se aplica a la actualización anual de un arrendamiento existente. Esa norma computa el coeficiente de 2023 como 1,0543. Para las actualizaciones anuales de arrendamientos existentes, el coeficiente de 2023 es 1,02 (Lei 19/2022).
• Subir la renta menos que el coeficiente. No está claro si la parte no utilizada del coeficiente de un año puede recuperarse más adelante. Asesórese si piensa contar con ello.

Mantenerse por debajo de 2.300 € para el tipo del 10 %

Del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2029, el Decreto-Lei 97/2026 añade el artículo 45-C al Estatuto de los Beneficios Fiscales (EBF). Este grava la renta a un tipo fijo del 10 % en lugar del 25 %, siempre que el arrendamiento sea exclusivamente para vivienda y la renta mensual no supere el límite de «renta moderada». Ese límite es 2,5 veces el salario mínimo mensual de 2026, es decir, 2.300 €. El límite queda fijado en la cifra de 2026. Puede elevarse mediante orden ministerial (portaria) en línea con el coeficiente de rentas, pero no sube automáticamente. Compruebe si se ha publicado dicha orden antes de contar con una cifra más alta.

Dos aspectos del decreto-ley (art. 3) son relevantes para las actualizaciones anuales:

• La renta incluye todo lo que se paga en virtud del arrendamiento. Eso abarca muebles, equipamiento y servicios, aunque se facturen por separado.
• La comprobación utiliza la renta anual dividida entre el número de meses del año. Por tanto, una subida a mitad de año se promedia.

Ejemplo. La renta es de 2.250 € y la sube un 2,56 % a partir del 1 de marzo de 2027, hasta 2.307,60 €. Media de 2027: (2 × 2.250 € + 10 × 2.307,60 €) ÷ 12 = 2.298 €, justo por debajo del límite. En 2028, un año completo a 2.307,60 € superaría los 2.300 €, salvo que para entonces se haya actualizado el límite.

Si una subida fuera a situar un arrendamiento por encima del límite, compare la renta adicional con el coste fiscal. Perder el tipo del 10 % significa pagar el 25 % (o un tipo inferior según la duración) sobre toda la renta de ese arrendamiento. Puede simplemente subir la renta menos que el coeficiente. Nuestra interpretación de la regla del promedio debe confirmarse con un asesor fiscal para su caso concreto.

Lista de comprobación

• Revise si el contrato tiene su propia cláusula de actualización. Si no la tiene, se aplica el coeficiente oficial.
• Anote la fecha de inicio del arrendamiento y la fecha de la última actualización. Deben haber transcurrido doce meses.
• Consulte el coeficiente del año en que la nueva renta surte efecto: 1,0256 para 2027.
• Añada los coeficientes omitidos que sigan dentro de los tres años, multiplicándolos entre sí.
• Calcule la nueva renta y redondee al alza al céntimo.
• Compare el resultado con el límite de 2.300 € si aplica el tipo del 10 %.
• Haga que todos los arrendadores firmen la carta. Envíela por correo certificado con acuse de recibo al menos 30 días antes de la fecha de efecto, más el tiempo de envío postal.
• Conserve la carta, el resguardo postal y el acuse de recibo firmado.
• Emita los recibos de renta por el nuevo importe a partir de la fecha de efecto.