Cómo arrendar su vivienda portuguesa desde el extranjero, paso a paso

Puede arrendar a largo plazo una vivienda portuguesa desde el extranjero, y casi todos los pasos se realizan en línea una vez que puede acceder al Portal das Finanças. El orden importa: resuelva primero su acceso fiscal, después los documentos de la vivienda y luego el contrato por escrito. Cuando el inquilino se haya instalado, registra el contrato y paga el impuesto de sellos antes de que termine el mes siguiente, emite un recibo electrónico por cada pago de renta y declara los ingresos cada primavera.

Paso 1: tenga operativos su número fiscal y el acceso al portal

Todo pasa por la administración tributaria (Autoridade Tributária, AT) y el Portal das Finanças. Antes de anunciar la vivienda, compruebe que dispone de:

• Un NIF (número de identificação fiscal, número de identificación fiscal). Lo tendrá desde la compra de la vivienda; compruebe que su domicilio fiscal es su dirección actual en el extranjero. Si se trasladó al extranjero después de la compra, debe comunicar a la AT el cambio de residencia en un plazo de 60 días (Lei Geral Tributária, art. 19(5)).
• Una contraseña del portal. Se solicita en línea y se envía por correo postal a su domicilio fiscal registrado; no puede enviarse por correo electrónico, así que solicítela con antelación.
• O una Chave Móvel Digital (CMD). Es el acceso digital del Estado, vinculado a su teléfono móvil. Los ciudadanos extranjeros pueden activarla con un pasaporte y un NIF, pero sin una tarjeta de ciudadano portuguesa debe hacerse en persona, en una oficina de atención en Portugal o en algunos consulados portugueses.

Representante fiscal o notificaciones electrónicas

Como residente fuera de Portugal debe, por regla general, nombrar un representante fiscal (representante fiscal) que viva en Portugal (art. 19(6) de la LGT). Hay dos formas de evitarlo:

• Si vive en la UE o en el EEE, el nombramiento es opcional.
• Si vive en otro lugar (por ejemplo, en el Reino Unido, EE. UU. o Brasil), puede evitarlo dándose de alta en las notificaciones electrónicas del Portal das Finanças (art. 19(14)–(15) de la LGT). Las cartas de la AT llegan entonces al buzón de su portal, así que revíselo con regularidad. Nuestra guía sobre representantes fiscales trata este tema en profundidad.

Paso 2: reúna los documentos que necesita la vivienda

El certificado energético es obligatorio antes de poner la vivienda en el mercado de alquiler. Los anuncios deben mostrar su clase energética, y el inquilino recibe una copia. Un certificado residencial es válido durante 10 años. Las multas para particulares van de 250 € a 3.740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, arts. 18, 23 y 35).

La licencia de utilización sigue siendo importante para los arrendamientos. La reforma Simplex de 2024 (DL 10/2024) dejó de exigir la licencia en la escritura de compraventa, pero no modificó las normas sobre arrendamiento. Una vivienda solo puede arrendarse para uso residencial si una licencia de utilización confirma que es apta para ese fin. La excepción es un edificio construido antes del reglamento de edificación de 1951; en ese caso se adjunta un documento oficial que acredite la fecha de construcción (DL 160/2006, art. 5). Si falta la licencia por causa imputable a usted:

• se expone a una multa municipal de al menos un año de renta;
• el inquilino puede resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.

Paso 3: seguro, comunidad y suministros

• Seguro. En un edificio de pisos de propiedad individual (propriedade horizontal), es obligatorio un seguro de incendios que cubra su piso y los elementos comunes (Código Civil, art. 1429). Compruebe que su póliza permite el arrendamiento; las coberturas de responsabilidad civil y de impago de rentas son opcionales.
• Comunidad. Usted sigue respondiendo frente a la comunidad de propietarios. Salvo que el contrato disponga otra cosa, los gastos de comunidad de los elementos comunes corren a cargo del arrendador (Código Civil, art. 1078(3)). Facilite al administrador sus datos de contacto en el extranjero.
• Suministros. Salvo pacto en contrario, el inquilino paga la electricidad, el agua, el gas e internet, y los contratos deben estar a nombre de quien paga (art. 1078(2) y (4)). Lo más sencillo: el inquilino asume los contratos a la entrada, con las lecturas de los contadores de su inventario.

Paso 4: formalice el contrato por escrito

Un arrendamiento de vivienda debe constar por escrito (Código Civil, art. 1069). El contrato debe indicar (DL 160/2006, art. 2):

1. Los nombres, números de identificación y NIF de ambas partes (y, en su caso, lugar de nacimiento, fecha de nacimiento y estado civil).
2. La dirección del arrendador. En su caso, es su dirección en el extranjero.
3. La dirección y la descripción de la vivienda.
4. Que es para vivienda. Si no es vivienda permanente, el motivo.
5. El número, la fecha y el municipio emisor de la licencia de utilización, o una declaración de que no es necesaria.
6. La renta.
7. La fecha de firma del contrato.

Cuando proceda, debe indicar también el artigo matricial, la duración, la forma de actualización de la renta, el reglamento del edificio y una dirección convenida para las comunicaciones (art. 3). Adjunte un acta firmada del estado de la vivienda; un inventario con fotos fechadas es la forma práctica de hacerlo.

• Duración. Una duración determinada debe ser de al menos un año, salvo que la estancia sea temporal (Código Civil, art. 1095). El arrendamiento se renueva automáticamente salvo que el contrato disponga otra cosa. Su oposición a la primera renovación no puede surtir efecto antes de tres años desde el inicio (art. 1097(3)).
• Pagos por adelantado. Según la ley vigente, no puede pedir más de dos meses de renta por adelantado ni una fianza superior a dos meses de renta (art. 1076, modificado por los Presupuestos del Estado de 2023).
• Renta inicial. Si se firmó un arrendamiento sobre la vivienda en los cinco años anteriores a octubre de 2023, la ley Mais Habitação de 2023 (Lei 56/2023) limita la nueva renta a la última renta más un 2 %, más las actualizaciones anuales que podría haber aplicado y no aplicó. Una reforma de la ley de arrendamientos superó su primera votación parlamentaria el 30 de septiembre de 2026. Eliminaría este límite y flexibilizaría los límites de la fianza, pero todavía no es ley, así que compruebe su situación antes de firmar.

Paso 5: registre el contrato y pague el impuesto de sellos

Debe comunicar el contrato a la AT mediante la declaración Modelo 2, presentada en línea en el Portal das Finanças. Necesitará:

• el NIF del inquilino;
• el artigo matricial del inmueble;
• la fecha de inicio y la renta;
• una copia en PDF del contrato firmado.

Plazo: hasta el final del mes siguiente al mes en que comienza el arrendamiento. Para un arrendamiento que empieza el 15 de marzo, presente la declaración antes del 30 de abril.

Al presentarla, la AT liquida el imposto do selo (impuesto de sellos) del 10 % de una mensualidad (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Lo paga el arrendador, y el documento de pago debe abonarse en el mismo plazo de final del mes siguiente. Con una renta de 1.000 €, son 100 €, que se pagan una sola vez por contrato.

Utilice de nuevo el Modelo 2, en un plazo similar, para comunicar las modificaciones del contrato y su fin. La presentación tardía puede sancionarse con una multa de 150 € a 3.750 € (art. 117(1) del RGIT).

Paso 6: emita un recibo electrónico por cada pago de renta

Cada vez que reciba la renta, emita un recibo de renda eletrónico (recibo electrónico de renta) en el Portal das Finanças. Registra un pago efectivamente recibido, así que emítalo cuando llegue el dinero, nunca por adelantado y nunca como un recibo anual único. Indica el periodo que cubre la renta y la fecha en que la recibió. No emitir recibos, o emitirlos tarde, puede sancionarse con una multa de 150 € a 3.750 € (art. 123 del RGIT).

Está exento si se cumple cualquiera de estos supuestos:

• Tenía 65 años o más a 31 de diciembre del año anterior.
• No tiene buzón electrónico con la AT y sus rentas de alquiler del año anterior no superaron el doble del IAS (indexante dos apoios sociais, la cifra de referencia del Estado). Pocos arrendadores cumplen esta condición.

Si está exento, debe presentar en su lugar el Modelo 44 anual, con la relación de las rentas percibidas, antes del final de febrero.

Paso 7: declare los ingresos, en Portugal y en su país

En Portugal, presenta la declaración del IRS (Modelo 3) con el Anexo F (rentas de alquiler) entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente (art. 60 del CIRS). Los no residentes la presentan de la misma manera, declarando las rentas percibidas y los gastos deducibles, como el IMI (el impuesto anual sobre inmuebles), las cuotas de comunidad, las reparaciones y los seguros.

El tipo depende del contrato:

• 10 % del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2029, para contratos exclusivamente de vivienda con una renta mensual no superior a 2.300 € en 2026 (DL 97/2026, que añade el art. 45-C al Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25 % en los demás casos (art. 72 del CIRS), con tipos reducidos para arrendamientos de cinco años o más.
• Los residentes en la UE o en el EEE pueden optar por tributar en su lugar a los tipos progresivos de los residentes (art. 72(15)).

La regla del 10 % no impone ninguna condición sobre el lugar de residencia del arrendador, pero 2026 es su primer año de aplicación, así que confirme su caso con un asesor fiscal. Un inquilino que sea una sociedad con contabilidad organizada retiene el impuesto de la renta; usted lo deduce en su declaración. Nuestra guía fiscal trata los tipos en detalle.

En su país, casi con seguridad tendrá que declarar también la renta. En virtud de los convenios fiscales de Portugal, Portugal puede gravar las rentas de los inmuebles situados en su territorio, y su país de residencia las exime o deduce el impuesto portugués; el mecanismo varía (Box 3 en los Países Bajos, Schedule E con crédito por impuesto extranjero en EE. UU.). Conserve su liquidación portuguesa (nota de liquidação) como prueba.

Plazos clave

Lista de comprobación

• NIF con la dirección actual en el extranjero
• Contraseña del Portal das Finanças o Chave Móvel Digital operativa
• Representante fiscal o notificaciones electrónicas (fuera de la UE/EEE)
• Certificado energético vigente; clase en cada anuncio
• Licencia de utilización, caderneta predial y certidão permanente archivadas
• Seguro confirmado; comunidad informada
• Contrato por escrito con los datos obligatorios e inventario
• Fianza, renta anticipada y renta inicial dentro de los límites
• Modelo 2 presentado e impuesto de sellos pagado
• Recibo electrónico emitido por cada pago
• Actualización de la renta comunicada con 30 días de antelación
• Modelo 3 con el Anexo F presentado antes del 30 de junio
• Renta declarada en su país de residencia