Tagatisraha, ettemaksuüür ja käendajad Portugalis (2026. aasta reeglid)

Portugalis eluruumi üürilepingu puhul võite küsida tagatisraha kuni kahe kuu üüri ulatuses ja kirjaliku kokkuleppe alusel kuni kahe kuu üüri ette. Need piirangud on kehtinud alates 1. jaanuarist 2023 ja kehtivad ka 2026. aasta oktoobris. Lisaks neile võite küsida käendajat, pangagarantiid või üüri maksmata jätmise kindlustust. 30. septembril 2026 põhimõtteliselt heaks kiidetud eelnõu leevendaks piiranguid, kuid see ei ole veel seadus.

Mida võite küsida üürilepingu allkirjastamisel

Reeglid on tsiviilseadustiku (Código Civil) artiklis 1076. 2023. aasta riigieelarve seadus (Lei n.º 24-D/2022, 30. detsembrist) kirjutas selle artikli ümber alates 1. jaanuarist 2023. Neid piiranguid omistatakse sageli Mais Habitação paketile (Lei 56/2023), kuid see artiklit 1076 ei muutnud.

Enne 2023. aastat võis ettemaksuüür katta kuni kolm kuud ja tagatisrahal ei olnud seaduslikku ülempiiri.

Ettemaksuüür on varem makstud üür, mis kulub kuu kaupa ära; tagatisraha on tagatis, mille tagastate lõpus, millest on maha arvatud põhjendatud kinnipidamised. Näiteks: 1000 € üüri puhul võib tagatisraha olla kuni 2000 € ja lisaks esimese kuu üürile võite kokku leppida kuni 2000 € ettemaksuüüri.

Kõige selle korraga küsimine on seaduslik, kuid kitsendab Teie potentsiaalsete üürnike ringi.

Käendajad (fiador): mille eest nad vastutavad

Käendaja annab isikliku tagatise (fiança, tsiviilseadustiku art. 627–654). Ta vastutab isiklikult üürniku kohustuste eest. Art. 634 kohaselt katab käendus kõike, mida üürnik võlgneb, sealhulgas hilinenud maksmise või süü seaduslikke ja lepingulisi tagajärgi. See võib tähendada tasumata üüri, viivitushüvitist ja kinnisvarale tekitatud kahju, kui leping seda ette näeb.

renúncia ao benefício da excussão prévia

Vaikimisi võib käendaja keelduda maksmast, kuni Te ei ole esmalt edutult pöördunud üürniku enda vara poole. See on benefício da excussão prévia (eelneva sissenõudmise eelis, art. 638).

Üürilepingu käendused sisaldavad peaaegu alati tingimust, millega käendaja sellest eelisest loobub või võtab vastutuse kui principal pagador (põhimaksja). Art. 640 takistab tal seejärel sellele tuginemast. Praktikas saate siis nõuda üürnikult ja käendajalt koos, ilma et peaksite esmalt üürniku vara ammendama.

Reeglid, mis omanikke üllatavad

• Teavitage käendajat võlgnevustest õigel ajal. Kui üürnik ei ole võlgnevust tasunud, peate käendajat võlgnevusest ja võlgnetavatest summadest teavitama järgneva 90 päeva jooksul (art. 1041(5), lisatud Lei 13/2019-ga). Maksmist saate käendajalt nõuda alles pärast seda teadet. Kohtud on leidnud, et kui Te selle tähtaja ületate, kaotate õiguse nõuda käendajalt üle 90 päeva vanuseid võlgnevusi. Saatke teade tähitud kirjaga kohe, kui üür jääb tasumata, ja uuesti, kui võlg kasvab.
• Määrake selgelt, kui kaua käendus kehtib. Alates 2006. aastast ei ole üürilepingu käendustel eraldi seadusjärgset korda, seega katab käendus seda, mis dokumendis kirjas.
  • Märkige, kas see hõlmab pikendamisi, üüri ajakohastamisi ja kahjustusi ning et see kehtib kuni võtmete tagastamiseni.
  • Kohtud on tõlgendanud avatud tingimusi „kõigi pikendamiste“ kohta kitsalt.
  • Pikkade üürilepingute puhul kaaluge, kas lasta käendajal pikendamisel uuesti alla kirjutada.
• Kontrollige, kas käendaja suudab tegelikult maksta. Küsige samu sissetulekutõendeid nagu üürnikult. Välismaal asuvalt käendajalt, kellel ei ole Portugalis vara, on raskem nõuda.

Õiguslikult vaieldakse selle üle, kas käendaja arvestatakse kahe kuu piirangu hulka, sest art. 1076(2) lubab tagatist „mis tahes seadusega ette nähtud vormis“. Levinud tava on kahe kuu tagatisraha pluss käendaja; enne mitme tagatise kombineerimist küsige nõu.

Pangagarantiid ja üüri maksmata jätmise kindlustus

Pangagarantii (garantia bancária). Üürniku pank lubab Teile maksta kuni kindla summani, kui üürnik kohustusi ei täida. Ideaaljuhul on see makstav „esimesel nõudmisel“. Panga tasud maksab üürnik ja pangad nõuavad sageli, et üürnik paneks pandiks sama väärtusega hoiused.

Tagatisrahana antud pangagarantii arvestatakse kahe kuu piirangu hulka. Kontrollige dokumendis kolme asja: kehtivuse lõppkuupäeva (see peaks ulatuma üürilepingu lõpust kaugemale), summat ja nõude esitamise korda.

Üüri maksmata jätmise kindlustus (seguro de renda või proteção de rendas). Selle poliisi võtate ise. See hüvitab tasumata üüri poliisi piirides ja katab sageli väljatõstmise õigusabikulud.

Tingimused erinevad kindlustusandjate kaupa. Näiteks ühe Portugali maakleri toode katab kuni 12 kuu üüri, piirab kindlustatud üüri 3000 €-ga kuus ja rakendab enne maksete algust kahe kuu omavastutust. See hõlmab ainult NRAU (linnaliste üürisuhete kord) alla kuuluvaid eluruumi üürilepinguid, seega on hooajalised üürid ja toa üürimine välistatud.

Kindlustusandjad kontrollivad tavaliselt esmalt üürnikku; lugege hoolikalt ooteaja, omavastutuse ja nõude esitamise tähtaegade tingimusi. Ärge ajage seda segi hoonekindlustuse „üüritulu kaotuse“ kaitsega. See maksab siis, kui kodu muutub pärast tulekahju või üleujutust elamiskõlbmatuks, mitte siis, kui üürnik lõpetab maksmise.

Tagatisraha hoidmine ja deklareerimine

Portugalis ei ole tagatisraha kaitse skeemi nagu Inglismaal ja Walesis. Hoiate tagatisraha ise ning seadus ei sätesta reegleid intresside ega selle kohta, kus seda hoida. Hea tava on hoida seda eraldi kontol, et saaksite selle kiiresti tagastada.

Maksuamet käsitleb tagatisraha üüritulu (rendimento predial, kategooria F) osana. Portal das Finanças KKK 1910 kohaselt:

• Lisage tagatisraha elektroonilisele üürikviitungile, märkides perioodiks üürilepingu algus- ja lõppkuupäeva.
• Kui selle tagastate, dokumenteerige tagastamine ja sisestage see oma IRS-i deklaratsiooni Anexo F-i kuluna, mille Te kandsite ja tasusite.

Üleandmisakt: fotod, seisukord ja arvestinäidud

Art. 1043 kohaselt peab üürnik tagastama kinnisvara samas seisukorras, milles ta selle sai, välja arvatud hoolikast kasutamisest tulenev kulumine. Art. 1043(2) lisab eelduse: kui puudub dokument, mis kirjeldab kinnisvara seisukorda üleandmisel, eeldatakse, et kodu anti üle heas seisukorras.

Allkirjastatud üleandmisakt kaitseb Teid mõlemaid: see fikseerib tegeliku lähtepunkti.

Sissekolimisel:

1. Käige läbi tuba toa haaval ja loetlege kõik sisseseade, kodumasinad ja mööbliesemed koos nende seisukorraga.
2. Tehke kuupäevaga fotosid või videot, sealhulgas lähivõtteid olemasolevatest jälgedest.
3. Pange kirja elektri-, vee- ja gaasiarvesti näidud ning pildistage iga arvestit.
4. Loetlege üle antud võtmed, puldid ja pääsukaardid.
5. Laske mõlemal poolel iga lehekülg allkirjastada ja kuupäevastada ning lisage üleandmisakt üürilepingule.

Väljakolimisel korrake sama ülevaatust algse nimekirja alusel, tehke uued fotod ja arvestinäidud ning mõlemad pooled allkirjastavad. Märkige kõik vaidlusalused asjad kohapeal üles.

Tagatisraha tagastamine ja kinnipidamised

Ei tsiviilseadustik ega NRAU sätesta tagatisraha tagastamiseks kindlat tähtaega. Kirjutage see üürilepingusse, näiteks kindel arv päevi pärast võtmete tagastamist. Siis vajate aega ainult kinnisvara ülevaatamiseks, hinnapakkumiste saamiseks ja lõplike kommunaalarvete kontrollimiseks.

Võite kinni pidada:

• tasumata üüri;
• tasumata kommunaalkulud või maksed, mida üürnik lepingu alusel võlgnes;
• tavapärast kulumist ületavate kahjustuste parandamise kulud.

Tavapärane kulumine jääb Teie kanda. Näiteks on pleekinud värv mitme aasta järel, kerged kriimustused ja väikesed pildikonksude augud.

Põhjendage iga kinnipidamist üleandmisakti, fotode ja hinnapakkumiste või arvetega ning saatke üürnikule kirjalik ülevaade. Tagastage jääk viivitamata.

Kui üürilepingus ei ole sätestatud teisiti, ei asenda tagatisraha viimaste kuude üüri. Üürnik, kes lõpus maksmise lõpetab, on endiselt võlgnevuses. Siis võite nõuda ka viivitushüvitist 20% võlgnetavatest summadest (art. 1041(1); enne 2019. aastat oli see 50%).

Tüüpilised vaidlused

• Üleandmisakt puudub või on liiga ebamäärane, et muutust näidata.
• Kinnipidamised tavapärase kulumise eest või ilma hinnapakkumiste või arveteta.
• Lõplikud kommunaalarved saabuvad pärast tagatisraha tagastamist.
• Üürnik jätab viimase üüri maksmata, viidates tagatisrahale.

Kui vaidlust ei õnnestu lahendada ja omavalitsust teenindab Julgado de Paz (väiksemate nõuete kohus), võib see menetleda üürinõudeid kuni 15 000 € ulatuses, välja arvatud väljatõstmishagid. Muul juhul läheb nõue üldkohtusse.

Üürnike taustakontroll: mida võite seaduslikult küsida

Üürniku maksevõime kontrollimine on õigustatud. Kehtib siiski isikuandmete kaitse üldmäärus (GDPR): koguge ainult seda, mida selleks otstarbeks vajate, öelge taotlejale, miks Te seda vajate, ja hoidke andmeid turvaliselt.

Mõistlikud küsimused tõsise taotluse või lepinguläbirääkimiste etapis on:

• isikut tõendav dokument;
• Portugali maksukohustuslase number (NIF), mida vajate üürilepingu ja kviitungite jaoks;
• sissetulekutõend, näiteks hiljutised palgalehed, tööleping või viimane IRS-i maksuotsus;
• soovitus eelmiselt üürileandjalt, kui see on olemas.

DECO on kritiseerinud palgalehtede ja tuludeklaratsioonide nõudmist pelgalt kinnisvara vaatamise broneerimiseks. Küsige neid dokumente alles siis, kui taotleja soovib edasi minna.

Piirangud, mida järgida:

• Isikutunnistuse koopiad. Seadus 7/2007 keelab Portugali Cartão de Cidadão kopeerimise ilma omaniku nõusolekuta. Andmekaitseasutus (CNPD) ütleb, et nõusolek kehtib ainult siis, kui omanikule pakutakse tegelikku alternatiivi, näiteks kaardi isiklikku ettenäitamist.
• Delikaatsed andmed. Ärge küsige tervise, usu, poliitiliste vaadete ega muu sarnase kohta.
• Diskrimineerimine. Seadus 93/2017 keelab üürimisest keeldumise või selle tingimuseks seadmise selliste põhjuste alusel nagu rahvus, etniline päritolu või usk. See kehtib ka kuulutuste sõnastuse kohta.
• Säilitamine. Kustutage või tagastage edutute taotlejate dokumendid, kui olete üürniku valinud. Hoidke valitud üürniku dokumente ainult nii kaua, kui üürileping ja Teie maksukohustused seda nõuavad.

Mida muudaks 30. septembril 2026 heaks kiidetud reform

Valitsuse eelnõu üürikorra muutmiseks (Proposta de Lei 103/XVII) esitati parlamendile 12. augustil 2026. See kiideti põhimõtteliselt heaks 30. septembril 2026. Esitatud kujul see:

• kaotaks tagatisraha kahe kuu ülempiiri;
• lubaks kuni kolm kuud ettemaksuüüri.

PSD ja Chega allkirjastasid samal päeval kokkuleppe piirata neid tagatisraha ja ettemaksuüüri sätteid komisjoni etapis. Seega erinevad lõplikud reeglid tõenäoliselt eelnõust. Eelnõu vajab veel komisjonitööd, lõpphääletust, väljakuulutamist ja avaldamist.

Kuni uut seadust ei ole Diário da República's avaldatud, kehtivad kahe kuu piirangud igale Teie sõlmitavale üürilepingule. Enne mis tahes muudatusele tuginemist kontrollige lõpliku teksti üleminekusätteid.

Kontrollnimekiri

• Küsige mitte rohkem kui kahe kuu tagatisraha ja kahe kuu ettemaksuüüri ning vormistage ettemaksuüür kirjalikult.
• Valige üks või kaks tagatist (käendaja, pangagarantii või üürikindlustus), selle asemel et kõiki võimalusi kuhjata.
• Lisage käendusse loobumine benefício da excussão prévia'st ja märkige, et see hõlmab pikendamisi, üüri ajakohastamisi ja kahjustusi.
• Kui üür jääb tasumata, teavitage käendajat tähitud kirjaga 90 päeva jooksul.
• Lisage tagatisraha elektroonilisele üürikviitungile ja kajastage tagastamine Anexo F-is.
• Koostage sisse- ja väljakolimisel allkirjastatud üleandmisakt koos kuupäevaga fotode ja arvestinäitudega.
• Määrake üürilepingus tagastamise tähtaeg ja esitage kinnipidamised üksikasjalikult koos tõenditega.
• Küsige sissetulekudokumente ainult tõsistelt taotlejatelt, ärge kunagi kopeerige isikutunnistust ilma nõusolekuta ja kustutage valimata jäänud taotlejate failid.
• Oodake enne oma üürilepingu põhja muutmist 2026. aasta reformi lõplikku teksti.