Iga-aastane üüri tõstmine Portugalis ja 2027. aasta koefitsient lahti seletatud

Kord aastas võite Portugali eluruumi üürilepingu üüri tõsta ametliku koefitsiendi võrra, kui Teie lepingus ei ole kokku lepitud oma ajakohastamise reeglit. 2027. aasta koefitsient on 1,0256, mis tähendab suurimat tõusu 2,56%. Seda saate rakendada alles siis, kui üürilepingu algusest või viimasest ajakohastamisest on möödunud 12 kuud. Üürnikku tuleb kirjalikult teavitada vähemalt 30 päeva ette tähitud kirjaga, mille kättesaamine on tõendatav. Tõstmisi, mida Te kunagi ei nõudnud, ei saa tagantjärele sisse nõuda. Vahelejäänud koefitsiente võite siiski lisada hilisemale ajakohastamisele, kui iga koefitsiendi esmakordse kasutamise võimalusest ei ole möödunud üle kolme aasta.

Kuidas ametlik koefitsient toimib

Koefitsiendi (coeficiente de atualização anual de renda) arvutab riiklik statistikaamet INE (Instituto Nacional de Estatística). See on tarbijahinnaindeksi (ilma eluasemekuludeta) täielik muutus viimase 12 kuu jooksul, mille kohta on 31. augusti seisuga andmed olemas. INE peab selle avaldama teatena (aviso) väljaandes Diário da República igal aastal hiljemalt 30. oktoobriks (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Sügisel avaldatud näitajat kohaldatakse ajakohastamistele, mis jõustuvad järgmisel kalendriaastal.

Näitaja 2027. aastaks on lõplik. INE avaldas augusti inflatsiooniandmed 10. septembril 2026 ja teade ilmus väljaandes Diário da República (2. seeria, nr 191) 1. oktoobril 2026.

Uue üüri arvutamiseks korrutage praegune üür koefitsiendiga. Ümardage tulemus üles järgmise sendini (NRAU art. 25). Näiteks 1000 € × 1,0256 = 1025,60 € ning 850 € × 1,0256 = 871,776 €, millest saab 871,78 €.

Koefitsient on ülempiir, mitte kohustus. Võite üüri tõsta vähem või jätta selle üldse tõstmata.

Millal võite üüri tõsta

Kui Teie lepingus ei ole oma ajakohastamise reeglit, kohaldatakse tsiviilseadustiku (Código Civil) art. 1077 lõike 2 vaikereegleid:

• Ainult kord aastas. Esimest ajakohastamist võite nõuda üks aasta pärast üürilepingu algust. Seejärel võib iga järgmine ajakohastamine toimuda üks aasta pärast eelmist.
• Esimesel aastal tõstmist ei ole. Kui üürileping algas 1. märtsil 2026, on uue üüri varaseim kuupäev 1. märts 2027.
• Aastapäev ei pea olema jaanuaris. Kasutate selle aasta koefitsienti, mil uus üür jõustub. 2027. aasta mais jõustuv ajakohastamine kasutab koefitsienti 1,0256. 2026. aasta lõpus tasumisele kuuluvate üüride puhul 2027. aasta koefitsienti kasutada ei saa.
• Pikendamine ei alusta loendust otsast. Üheaastane periood arvestatakse üürilepingu algusest või viimasest ajakohastamisest.

Oma ajakohastamise tingimusega üürilepingud

Art. 1077 lõike 1 kohaselt võivad pooled kirjalikult kokku leppida, kas ja kuidas üüri ajakohastatakse. Selline tingimus nagu „üür tõuseb igal aastal 3%“ või astmeline üürigraafik asendab ametliku koefitsiendi. Tingimus, mille kohaselt üüri „ajakohastatakse vastavalt seadusele“, tähendab, et kohaldatakse ametlikku koefitsienti.

Seda, kuidas see toimib, näitas 2023. aasta piirang. Lei 19/2022 piiras 2023. aasta koefitsiendi 2%-ga, „ilma et see piiraks poolte teistsugust kokkulepet“. Lepingud, mis viitasid seadusjärgsele koefitsiendile või ametlikule teatele, piirati 2%-ga.

Kui Teie lepingutingimus on ebaselge, küsige enne millegi saatmist nõu.

Vanemad üürilepingud

Enne 1990. aastat sõlmitud üürilepingute suhtes kehtivad üleminekureeglid. Alates Mais Habitação paketist (Lei 56/2023) ei saa neid enam NRAU korra alla viia. Neile saab siiski rakendada tavalist iga-aastast koefitsienti. See juhend käsitleb kehtiva korra alla kuuluvaid üürilepinguid.

Kuidas üürnikku teavitada

Teade peab olema kirjalik ning sisaldama koefitsienti ja sellest tulenevat uut üüri. See peab jõudma üürnikuni vähemalt 30 päeva enne uue üüri kohaldamist. Sellise teateta ei ole tõstmisel õiguslikku toimet.

NRAU (art. 9) sätestab teate vormi:

1. Kirjutage ja allkirjastage kiri. Märkige oma täielik aadress ja üüritava kinnisvara aadress.
2. Saatke see tähitud kirjaga koos kättesaamisteatega (carta registada com aviso de receção). Saatke see üüritud koju, kui üürnik ei ole Teile kirjalikult teist aadressi andnud. Teise võimalusena andke kiri üle isiklikult ja laske üürnikul kättesaamise tõendina Teie eksemplarile alla kirjutada ja kuupäev lisada.
3. Kui üürileandjaid on mitu, peavad kõik alla kirjutama, või üks isik, kes esindab neid kõiki (art. 11). Kui üürnikke on mitu, adresseerige kiri lepingus esimesena nimetatud üürnikule.
4. Arvestage 30 päeva kättesaamisest, mitte postitamisest. Jätke postile varu, eriti kui saadate kirja välismaalt.
5. Kui kiri tuleb välja võtmata tagasi, saatke teine tähitud kiri 30–60 päeva pärast esimest. Kui ka see tuleb tagasi, loetakse teade kättesaaduks 10. päeval pärast selle saatmist (art. 10). Kirja vastuvõtmisest keeldumine või kellegi teise allkirjastatud kättesaamisteade loetakse samuti kätteandmiseks.
6. Väljastage üürikviitungid uue summa kohta alates esimesest üürimaksest, mille suhtes tõstmine kehtib.

E-kiri, WhatsApp ja tavapost ei vasta seadusega nõutud vormile. Üürireformi eelnõu läbis parlamendis esimese hääletuse 30. septembril 2026 ja võimaldaks teatud juhtudel elektroonilisi teateid. See ei ole veel seadus.

Näidisteade

Kohandage see oma üürilepingule ja saatke tähitud kirjaga koos kättesaamisteatega. Portugalikeelse sõnastuse säilitamine kirjas on mõistlik.

Teema: Iga-aastane üüri ajakohastamine (Atualização anual da renda), [kinnisvara aadress]

Lugupeetud [üürniku nimi]

Tsiviilseadustiku artikli 1077 ja NRAU (Lei 6/2006) artikli 24 alusel teatan Teile ülalnimetatud kinnisvara üüri iga-aastasest ajakohastamisest vastavalt [kuupäev] sõlmitud üürilepingule.

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Praegune kuuüür (renda atual): [summa] € Rakendatud koefitsient (coeficiente aplicado): 1,0256 Uus kuuüür (nova renda): [summa] € Kehtib alates (com efeitos a partir de): [kuupäev] tasumisele kuuluvast üürist, mis on vähemalt 30 päeva pärast käesoleva kirja kättesaamist ja vähemalt üks aasta pärast [üürilepingu algust / viimast ajakohastamist].

Makseandmed jäävad samaks.

[Koht, kuupäev, üürileandja nimi, allkiri ja täielik aadress]

Kui rakendate ka vahelejäänud koefitsiente (vt allpool), loetlege iga aasta ja selle koefitsient eraldi. Näidake arvutuskäiku, et üürnik saaks seda kontrollida.

Mis juhtub, kui jätate aasta vahele

Art. 1077 lõike 2 punktil d on kaks osa:

• Saamata jäänud raha jääbki saamata. Kui Te üüri ei ajakohastanud, ei saa Te üürnikult möödunud kuude vahet nõuda. Tegemata jäänud tõstmised ei muutu kunagi üürniku võlaks.
• Vahelejäänud koefitsiente saab lisada hilisemale ajakohastamisele, kui kuupäevast, mil igaüht neist oleks saanud esimest korda rakendada, ei ole möödunud üle kolme aasta.

Koefitsiendid ühendatakse neid korrutades, mitte liites.

Arvutusnäide. Üürileping algas 1. oktoobril 2023 kuuüüriga 900 €. Esimene ajakohastamine oli võimalik 1. oktoobril 2024 ja üürileandja ei ole üüri kunagi tõstnud. 2026. aasta oktoobris saadab üürileandja tähitud kirja uue üüri kohta alates 1. detsembrist 2026:

• 2024. aasta koefitsient 1,0694: esmakordselt kasutatav 1. oktoobril 2024, endiselt kolme aasta piires.
• 2025. aasta koefitsient 1,0216.
• 2026. aasta koefitsient 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1005,2739 €, mis ümardatakse üles 1005,28 €-ni. See on umbes 11,7% rohkem kui praegu.

Järgmine ajakohastamine oleks võimalik alates 1. detsembrist 2027, kasutades 2027. aasta koefitsienti. Kui üürileandja ootaks kauem kui 1. oktoobrini 2027, langeks 2024. aasta koefitsient 6,94% välja.

Seadus ei ütle täpselt, millal kolmeaastane tähtaeg lõpeb: kas teate saatmisel või uue üüri jõustumisel. Veenduge, et mõlemad jääksid ajavahemiku sisse.

Levinud väärarusaamad

• Mais Habitação (Lei 56/2023) ei piiranud 2024. aasta iga-aastast ajakohastamist. Kogu 6,94% oli kasutatav. Valitsus andis selle asemel väiksema sissetulekuga üürnikele täiendavat üüritoetust. Rohkem kui iga viies üürileandja otsustas 2024. aasta tõstmist mitte rakendada ja paljud neist saavad selle kolmeaastase ajavahemiku jooksul veel tagasi.
• Mais Habitação 2% piir puudutab midagi muud. See piirab uue üürilepingu algüüri kodule, mis oli eelneva viie aasta jooksul välja üüritud. See ei kehti olemasoleva üürilepingu iga-aastasele ajakohastamisele. Selle reegli puhul arvestatakse 2023. aasta koefitsiendiks 1,0543. Olemasolevate üürilepingute iga-aastaste ajakohastamiste puhul on 2023. aasta koefitsient 1,02 (Lei 19/2022).
• Üüri tõstmine koefitsiendist vähem. Ei ole selge, kas aasta koefitsiendi kasutamata osa saab hiljem tagasi nõuda. Küsige nõu, kui kavatsete sellele tugineda.

10% maksumäära jaoks alla 2300 € piiri jäämine

Ajavahemikul 1. jaanuarist 2026 kuni 31. detsembrini 2029 lisab dekreetseadus 97/2026 (Decree-Law 97/2026) maksusoodustuste seadusesse (EBF) artikli 45-C. Selle kohaselt maksustatakse üüri 25% asemel ühtse 10% määraga, kui üürileping on ainult elamiseks ja kuuüür ei ületa „mõõduka üüri“ piiri. See piir on 2,5-kordne 2026. aasta kuu miinimumpalk ehk 2300 €. Piir on fikseeritud 2026. aasta tasemel. Seda saab tõsta ministri määrusega (portaria) kooskõlas üürikoefitsiendiga, kuid see ei tõuse automaatselt. Enne kõrgemale piirile tuginemist kontrollige, kas selline määrus on avaldatud.

Iga-aastaste ajakohastamiste jaoks on dekreetseaduses (art. 3) olulised kaks punkti:

• Üür hõlmab kõike, mida üürilepingu alusel makstakse. See hõlmab mööblit, seadmeid ja teenuseid, isegi kui need arveldatakse eraldi.
• Kontrollimisel kasutatakse aastaüüri, mis jagatakse aasta kuude arvuga. Seega keskmistatakse aasta keskel toimunud tõstmine.

Näide. Üür on 2250 € ja Te tõstate seda alates 1. märtsist 2027 2,56% võrra 2307,60 €-ni. Keskmine 2027. aastal: (2 × 2250 € + 10 × 2307,60 €) ÷ 12 = 2298 €, napilt alla piiri. 2028. aastal ületaks terve aasta üüriga 2307,60 € piiri 2300 €, kui piiri ei ole selleks ajaks ajakohastatud.

Kui tõstmine viiks üürilepingu üle piiri, võrrelge lisaüüri maksukuluga. 10% määra kaotamine tähendab, et kogu selle üürilepingu üürilt tuleb maksta 25% (või madalamat, kestusest sõltuvat määra). Võite lihtsalt tõsta üüri koefitsiendist vähem. Meie tõlgendust keskmistamise reeglist tuleks oma olukorras kontrollida maksunõustajaga.

Kontrollnimekiri

• Kontrollige, kas üürilepingus on oma ajakohastamise tingimus. Kui seda ei ole, kohaldatakse ametlikku koefitsienti.
• Pange kirja üürilepingu alguskuupäev ja viimase ajakohastamise kuupäev. Möödunud peab olema kaksteist kuud.
• Vaadake järele selle aasta koefitsient, mil uus üür jõustub: 2027. aastaks 1,0256.
• Lisage kõik vahelejäänud koefitsiendid, mis on veel kolme aasta piires, korrutades need omavahel.
• Arvutage uus üür ja ümardage see üles sendini.
• Kui kasutate 10% määra, võrrelge tulemust 2300 € piiriga.
• Laske kõigil üürileandjatel kiri allkirjastada. Saatke see tähitud postiga koos kättesaamisteatega vähemalt 30 päeva enne jõustumiskuupäeva, lisaks postiaeg.
• Säilitage kiri, postikviitung ja allkirjastatud kättesaamisteade.
• Väljastage üürikviitungid uue summa kohta alates jõustumiskuupäevast.