Vuokravakuudet, ennakkovuokra ja takaajat Portugalissa (vuoden 2026 säännöt)

Portugalilaisessa asuinhuoneiston vuokrasopimuksessa voitte pyytää vakuuden, joka on enintään kahden kuukauden vuokra, ja kirjallisesti sopimalla enintään kahden kuukauden vuokran etukäteen. Nämä enimmäismäärät ovat olleet voimassa 1.1.2023 lähtien, ja ne ovat edelleen voimassa lokakuussa 2026. Niiden lisäksi voitte pyytää takaajaa, pankkitakausta tai vuokravakuutusta maksuhäiriöiden varalta. Lakiesitys, joka hyväksyttiin periaatteessa 30.9.2026, löysentäisi enimmäismääriä, mutta se ei ole vielä voimassa.

Mitä voitte pyytää vuokrasopimusta allekirjoitettaessa

Säännöt ovat siviililain (Código Civil) 1076 artiklassa. Vuoden 2023 valtion talousarviolaki (Lei n.º 24-D/2022, 30.12.) kirjoitti artiklan uudelleen 1.1.2023 alkaen. Näiden enimmäismäärien katsotaan usein johtuvan Mais Habitação -uudistuksesta (Lei 56/2023), mutta se ei muuttanut 1076 artiklaa.

Ennen vuotta 2023 ennakkovuokra saattoi kattaa enintään kolme kuukautta, eikä vakuudelle ollut lakisääteistä ylärajaa.

Ennakkovuokra on etukäteen maksettua vuokraa, joka kuluu kuukausi kerrallaan; vakuus on turva, jonka palautatte lopuksi perusteltujen vähennysten jälkeen. Esimerkiksi: kun vuokra on 1 000 €, vakuus voi olla enintään 2 000 €, ja voitte sopia enintään 2 000 euron ennakkovuokrasta ensimmäisen kuukauden vuokran lisäksi.

Kaiken tämän pyytäminen kerralla on laillista, mutta se kaventaa vuokralaisehdokkaiden joukkoa.

Takaajat (fiador): mistä he vastaavat

Takaaja antaa henkilökohtaisen takauksen (fiança, siviililain art. 627–654). Hän vastaa henkilökohtaisesti vuokralaisen velvoitteista. Artiklan 634 mukaan takaus kattaa kaiken, mitä vuokralainen on velkaa, mukaan lukien maksuviivästyksen tai laiminlyönnin lakisääteiset ja sopimukseen perustuvat seuraukset. Tämä voi tarkoittaa maksamatonta vuokraa, viivästyskorvausta ja kiinteistön vahinkoja, jos sopimuksessa niin määrätään.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

Oletusarvoisesti takaaja voi kieltäytyä maksamasta, kunnes olette ensin tuloksetta yrittänyt periä saatavan vuokralaisen omasta varallisuudesta. Tämä on benefício da excussão prévia (ensisijaisen ulosmittauksen etu, art. 638).

Vuokrasopimusten takauksiin sisältyy lähes aina ehto, jossa takaaja luopuu tästä edusta tai hyväksyy vastuun principal pagador -asemassa (omavelkainen maksaja). Tällöin artikla 640 estää häntä vetoamasta siihen. Käytännössä voitte silloin vaatia suoritusta vuokralaiselta ja takaajalta yhtä aikaa ilman, että vuokralaisen varallisuus on ensin käytettävä loppuun.

Säännöt, jotka yllättävät omistajat

• Ilmoittakaa takaajalle maksurästeistä ajoissa. Jos vuokralainen ei ole maksanut rästejä, teidän on ilmoitettava takaajalle rästeistä ja velkamääristä seuraavien 90 päivän kuluessa (art. 1041(5), lisätty lailla Lei 13/2019). Voitte vaatia maksua takaajalta vasta tämän ilmoituksen jälkeen. Tuomioistuimet ovat katsoneet, että menetätte oikeuden vaatia takaajalta yli 90 päivää vanhoja rästejä, jos laiminlyötte tämän. Lähettäkää ilmoitus kirjattuna kirjeenä heti, kun vuokra jää maksamatta, ja uudelleen, jos velka kasvaa.
• Määritelkää selvästi, kuinka kauan takaus on voimassa. Vuodesta 2006 vuokrasopimusten takauksille ei ole ollut erityistä lakisääteistä järjestelmää, joten takaus kattaa sen, mitä asiakirjassa sanotaan.
  • Mainitkaa, kattaako se jatkot, vuokrantarkistukset ja vahingot ja että se on voimassa avainten palauttamiseen asti.
  • Tuomioistuimet ovat tulkinneet avoimia ehtoja ”kaikista jatkoista” suppeasti.
  • Pitkissä vuokrasuhteissa harkitkaa, että takaaja allekirjoittaa uudelleen jatkon yhteydessä.
• Tarkistakaa, että takaaja todella pystyy maksamaan. Pyytäkää samat tuloselvitykset kuin vuokralaiselta. Ulkomailla asuvaa takaajaa, jolla ei ole varallisuutta Portugalissa, on vaikeampi periä.

Oikeudellisesti on kiistanalaista, lasketaanko takaaja kahden kuukauden enimmäismäärään, koska artiklan 1076 2 kohta sallii vakuuden ”millä tahansa laissa säädetyllä tavalla”. Yleinen käytäntö on kahden kuukauden vakuus ja takaaja; hankkikaa neuvontaa ennen kuin yhdistätte useita vakuuksia.

Pankkitakaukset ja vuokravakuutus maksuhäiriöiden varalta

Pankkitakaus (garantia bancária). Vuokralaisen pankki sitoutuu maksamaan teille kiinteään määrään asti, jos vuokralainen laiminlyö velvoitteensa. Ihannetapauksessa se on maksettava ”ensimmäisestä vaatimuksesta”. Vuokralainen maksaa pankin palkkiot, ja pankit vaativat usein vuokralaista panttaamaan saman suuruiset säästöt.

Vakuutena annettu pankkitakaus lasketaan kahden kuukauden rajaan. Tarkistakaa asiakirjasta kolme asiaa: voimassaolon päättymispäivä (sen pitäisi ulottua vuokrasuhteen päättymisen yli), määrä ja vaatimuksen esittämistapa.

Vuokravakuutus maksuhäiriöiden varalta (seguro de renda tai proteção de rendas). Otatte tämän vakuutuksen itse. Se korvaa maksamattoman vuokran vakuutuksen rajoissa ja kattaa usein häätöprosessin oikeudenkäyntikulut.

Ehdot vaihtelevat vakuutusyhtiöittäin. Esimerkiksi erään portugalilaisen vakuutusmeklarin tuote kattaa enintään 12 kuukauden vuokran, rajoittaa vakuutetun vuokran 3 000 euroon kuukaudessa ja soveltaa kahden kuukauden omavastuuta ennen korvausten alkamista. Se kattaa vain NRAU:n (kaupunkivuokrajärjestelmä) mukaiset asuinhuoneiston vuokrasopimukset, joten kausivuokraukset ja huonevuokraukset on suljettu pois.

Vakuutusyhtiöt tarkistavat yleensä ensin vuokralaisen; lukekaa tarkasti karenssiaika, omavastuu ja korvausvaatimusten määräajat. Älkää sekoittako tätä kiinteistövakuutuksen ”vuokratulon menetys” -turvaan. Se korvaa, kun asunto muuttuu asuinkelvottomaksi tulipalon tai tulvan jälkeen, ei silloin, kun vuokralainen lakkaa maksamasta.

Vakuuden säilyttäminen ja ilmoittaminen

Portugalissa ei ole Englannin ja Walesin kaltaista vuokravakuuksien suojajärjestelmää. Säilytätte vakuuden itse, eikä laki säädä korosta tai säilytyspaikasta. Hyvä käytäntö on pitää se erillisellä tilillä, jotta voitte palauttaa sen viipymättä.

Veroviranomainen käsittelee vakuutta vuokratulona (rendimento predial, luokka F). Portal das Finanças -palvelun usein kysyttyjen kysymysten kohdan 1910 mukaan:

• Sisällyttäkää vakuus sähköiseen vuokrakuittiin ja merkitkää jaksoksi vuokrasuhteen alkamis- ja päättymispäivä.
• Kun palautatte sen, dokumentoikaa palautus ja merkitkää se IRS-veroilmoituksen Anexo F -liitteeseen kannettuna ja maksettuna kuluna.

Kuntoraportti: valokuvat, kunto ja mittarilukemat

Artiklan 1043 mukaan vuokralaisen on palautettava kiinteistö siinä kunnossa kuin hän sen vastaanotti, lukuun ottamatta huolellisesta käytöstä johtuvaa kulumista. Artiklan 1043 2 kohta lisää olettaman: jos luovutushetken kuntoa kuvaavaa asiakirjaa ei ole, asunnon oletetaan luovutetun hyvässä kunnossa.

Allekirjoitettu kuntoraportti suojaa molempia osapuolia: se kirjaa todellisen lähtötilanteen.

Muuton yhteydessä:

1. Käykää läpi huone kerrallaan ja luetelkaa jokainen kiintokaluste, kodinkone ja huonekalu kuntoineen.
2. Ottakaa päivättyjä valokuvia tai videota, myös lähikuvia olemassa olevista jäljistä.
3. Kirjatkaa sähkö-, vesi- ja kaasumittarien lukemat ja valokuvatkaa jokainen mittari.
4. Luetelkaa luovutetut avaimet, kaukosäätimet ja kulkukortit.
5. Pyytäkää molempia osapuolia allekirjoittamaan ja päivämäärällä varustamaan jokainen sivu ja liittäkää kuntoraportti vuokrasopimukseen.

Poismuuton yhteydessä toistakaa sama läpikäynti alkuperäistä luetteloa vasten uusine valokuvineen ja mittarilukemineen, ja molemmat osapuolet allekirjoittavat. Kirjatkaa kiistanalaiset asiat paikan päällä.

Vakuuden palauttaminen ja vähennysten tekeminen

Siviililaki tai NRAU ei aseta kiinteää määräaikaa vakuuden palauttamiselle. Kirjoittakaa sellainen vuokrasopimukseen, esimerkiksi tietty määrä päiviä avainten palauttamisen jälkeen. Silloin tarvitsette vain aikaa kiinteistön tarkastamiseen, tarjousten hankkimiseen ja lopullisten käyttökululaskujen tarkistamiseen.

Voitte vähentää:

• maksamattoman vuokran;
• maksamattomat käyttökulut tai maksut, jotka vuokralainen oli vuokrasopimuksen mukaan velkaa;
• tavanomaisen kulumisen ylittävien vahinkojen korjauskustannukset.

Tavanomainen kuluminen jää teidän vastuullenne. Esimerkkejä ovat useamman vuoden jälkeen haalistunut maali, kevyet naarmut ja pienet taulukoukkujen reiät.

Perustelkaa jokainen vähennys kuntoraportilla, valokuvilla ja tarjouksilla tai laskuilla ja lähettäkää vuokralaiselle kirjallinen erittely. Palauttakaa jäljelle jäävä osa viipymättä.

Ellei vuokrasopimuksessa toisin määrätä, vakuus ei korvaa viimeisten kuukausien vuokraa. Vuokralainen, joka lakkaa maksamasta lopussa, on silti maksuviivästyksessä. Voitte silloin vaatia myös viivästyskorvauksen, joka on 20 % erääntyneistä määristä (art. 1041(1); ennen vuotta 2019 se oli 50 %).

Tyypilliset riidat

• Kuntoraporttia ei ole, tai se on liian epämääräinen muutoksen osoittamiseksi.
• Vähennykset tavanomaisesta kulumisesta tai ilman tarjouksia tai laskuja.
• Lopulliset käyttökululaskut saapuvat sen jälkeen, kun vakuus on palautettu.
• Vuokralainen pidättää viimeisen vuokran ”vakuutta vastaan”.

Jos riitaa ei saada sovittua ja kunnassa toimii Julgado de Paz (vähäisten riita-asioiden tuomioistuin), se voi käsitellä vuokra-asioita 15 000 euroon asti häätökanteita lukuun ottamatta. Muussa tapauksessa vaatimus käsitellään yleisissä tuomioistuimissa.

Vuokralaisten valinta: mitä voitte laillisesti pyytää

Vuokralaisen maksukyvyn tarkistaminen on oikeutettua. Yleinen tietosuoja-asetus (GDPR) on silti voimassa: kerätkää vain se, mitä tarvitsette tähän tarkoitukseen, kertokaa hakijalle, miksi tarvitsette sen, ja säilyttäkää se turvallisesti.

Kohtuullisia pyyntöjä vakavan hakemuksen tai sopimusneuvottelujen vaiheessa ovat:

• henkilöllisyystodistus;
• portugalilainen verotunniste (NIF), jota tarvitsette vuokrasopimusta ja kuitteja varten;
• tulotodistus, kuten tuoreet palkkalaskelmat, työsopimus tai viimeisin IRS-verotuspäätös;
• suositus aiemmalta vuokranantajalta, jos sellainen on.

DECO on arvostellut palkkalaskelmien ja veroilmoitusten vaatimista pelkkää näyttöajan varaamista varten. Pyytäkää näitä asiakirjoja vasta, kun hakija haluaa edetä.

Kunnioitettavat rajat:

• Henkilökorttien kopiot. Laki 7/2007 kieltää portugalilaisen Cartão de Cidadão -kortin kopioimisen ilman haltijan suostumusta. Tietosuojaviranomainen (CNPD) toteaa, että suostumus on pätevä vain, jos haltijalle tarjotaan todellinen vaihtoehto, kuten kortin näyttäminen henkilökohtaisesti.
• Arkaluonteiset tiedot. Älkää kysykö terveydestä, uskonnosta, poliittisista näkemyksistä tai vastaavista.
• Syrjintä. Laki 93/2017 kieltää vuokrauksesta kieltäytymisen tai sen ehdollistamisen esimerkiksi kansalaisuuden, etnisen alkuperän tai uskonnon perusteella. Tämä koskee myös ilmoitusten sanamuotoa.
• Säilyttäminen. Poistakaa tai palauttakaa valitsematta jääneiden hakijoiden asiakirjat, kun olette valinnut vuokralaisen. Säilyttäkää valitun vuokralaisen asiakirjat vain niin kauan kuin vuokrasopimus ja verovelvoitteenne edellyttävät.

Mitä 30.9.2026 hyväksytty uudistus muuttaisi

Hallituksen vuokrajärjestelmän uudistamista koskeva lakiesitys (Proposta de Lei 103/XVII) annettiin parlamentille 12.8.2026. Se hyväksyttiin periaatteessa 30.9.2026. Esitetyssä muodossaan se:

• poistaisi vakuuksien kahden kuukauden ylärajan;
• sallisi enintään kolmen kuukauden ennakkovuokran.

PSD ja Chega allekirjoittivat samana päivänä sopimuksen näiden vakuutta ja ennakkovuokraa koskevien säännösten rajoittamisesta valiokuntavaiheessa. Lopulliset säännöt poikkeavat siksi todennäköisesti esityksestä. Esitys edellyttää vielä valiokuntakäsittelyä, lopullista äänestystä, vahvistamista ja julkaisemista.

Kunnes uusi laki julkaistaan Diário da Repúblicassa, kahden kuukauden enimmäismääriä sovelletaan jokaiseen allekirjoittamaanne vuokrasopimukseen. Tarkistakaa lopullisen tekstin siirtymäsäännökset ennen kuin luotatte mihinkään muutokseen.

Tarkistuslista

• Pyytäkää enintään kahden kuukauden vakuus ja kahden kuukauden ennakkovuokra, ja sopikaa ennakkovuokrasta kirjallisesti.
• Valitkaa yksi tai kaksi vakuutta (takaaja, pankkitakaus tai vuokravakuutus) sen sijaan, että kasaisitte kaikki vaihtoehdot.
• Sisällyttäkää takaukseen luopuminen benefício da excussão prévia -edusta ja mainitkaa, että se kattaa jatkot, vuokrantarkistukset ja vahingot.
• Jos vuokra jää maksamatta, ilmoittakaa takaajalle kirjattuna kirjeenä 90 päivän määräajan kuluessa.
• Sisällyttäkää vakuus sähköiseen vuokrakuittiin ja kirjatkaa mahdollinen palautus Anexo F -liitteeseen.
• Laatikaa allekirjoitettu kuntoraportti päivättyine valokuvineen ja mittarilukemineen sekä muuton että poismuuton yhteydessä.
• Asettakaa vuokrasopimukseen palautuksen määräaika ja eritelkää vähennykset todisteineen.
• Pyytäkää tuloasiakirjoja vain vakavilta hakijoilta, älkää koskaan kopioiko henkilökorttia ilman suostumusta ja poistakaa valitsematta jääneiden hakijoiden tiedostot.
• Odottakaa vuoden 2026 uudistuksen lopullista tekstiä ennen kuin muutatte vuokrasopimuspohjaanne.