Portugalilaisen asunnon vuokraaminen ulkomailta vaihe vaiheelta

Voitte vuokrata portugalilaisen asunnon pitkäaikaisesti ulkomailta, ja lähes jokainen vaihe hoidetaan verkossa, kun pääsette kirjautumaan Portal das Finanças -palveluun. Järjestyksellä on merkitystä: järjestäkää ensin pääsy verotuspalveluihin, sitten asunnon asiakirjat ja sen jälkeen kirjallinen sopimus. Kun vuokralainen on muuttanut sisään, rekisteröitte sopimuksen ja maksatte leimaveron seuraavan kuukauden loppuun mennessä, annatte sähköisen kuitin jokaisesta vuokranmaksusta ja ilmoitatte tulot joka kevät.

Vaihe 1: hankkikaa verotunniste ja saakaa portaalin käyttöoikeus toimimaan

Kaikki hoidetaan veroviranomaisen (Autoridade Tributária, AT) ja Portal das Finanças -palvelun kautta. Ennen kuin ilmoitatte asunnosta, tarkistakaa, että teillä on:

• NIF (número de identificação fiscal, verotunniste). Teillä on se asunnon ostosta; tarkistakaa, että verotusosoitteenne on nykyinen ulkomainen osoitteenne. Jos muutitte ulkomaille oston jälkeen, teidän on ilmoitettava asuinpaikan muutoksesta AT:lle 60 päivän kuluessa (Lei Geral Tributária, art. 19(5)).
• Portaalin salasana. Pyydätte sen verkossa, ja se postitetaan rekisteröityyn verotusosoitteeseenne; sitä ei voi lähettää sähköpostitse, joten pyytäkää se ajoissa.
• Tai Chave Móvel Digital (CMD). Se on valtion digitaalinen tunnistautuminen, joka on liitetty matkapuhelimeenne. Ulkomaiden kansalaiset voivat aktivoida sen passilla ja NIF-tunnisteella, mutta ilman portugalilaista Citizen Card -henkilökorttia se on tehtävä henkilökohtaisesti palvelupisteessä Portugalissa tai joissakin Portugalin konsulaateissa.

Veroedustaja tai sähköiset tiedoksiannot

Portugalin ulkopuolella asuvana teidän on pääsääntöisesti nimettävä Portugalissa asuva veroedustaja (representante fiscal) (LGT art. 19(6)). Tästä on kaksi poikkeusta:

• Jos asutte EU- tai ETA-maassa, nimeäminen on vapaaehtoista.
• Jos asutte muualla (esimerkiksi Isossa-Britanniassa, Yhdysvalloissa tai Brasiliassa), voitte välttää sen rekisteröitymällä sähköisten tiedoksiantojen vastaanottajaksi Portal das Finanças -palvelussa (LGT art. 19(14)–(15)). AT:n kirjeet saapuvat silloin portaalin saapuneet-kansioonne, joten tarkistakaa se säännöllisesti. Veroedustajia käsittelevä oppaamme kertoo tästä tarkemmin.

Vaihe 2: kootkaa asunnon tarvitsemat asiakirjat

Energiatodistus on pakollinen ennen kuin asunto tuodaan vuokramarkkinoille. Ilmoituksissa on näytettävä sen energialuokka, ja vuokralainen saa siitä kopion. Asuinrakennuksen todistus on voimassa 10 vuotta. Yksityishenkilöiden sakot ovat 250–3 740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, art. 18, 23 ja 35).

Käyttöluvalla on edelleen merkitystä vuokrasopimuksissa. Vuoden 2024 Simplex-uudistus (DL 10/2024) lopetti luvan vaatimisen kauppakirjan yhteydessä, mutta se ei muuttanut vuokraussääntöjä. Asuntoa saa vuokrata asumiseen vain, jos käyttölupa vahvistaa sen soveltuvan tähän tarkoitukseen. Poikkeus on ennen vuoden 1951 rakennusmääräyksiä rakennettu rakennus; siinä tapauksessa liitetään virallinen asiakirja, joka osoittaa rakennusajankohdan (DL 160/2006, art. 5). Jos lupa puuttuu teistä johtuvasta syystä:

• teille voidaan määrätä kunnallinen sakko, joka on vähintään vuoden vuokra;
• vuokralainen voi päättää sopimuksen ja vaatia vahingonkorvausta.

Vaihe 3: vakuutus, taloyhtiö ja käyttökulut

• Vakuutus. Erikseen omistetuista huoneistoista koostuvassa rakennuksessa (propriedade horizontal) palovakuutus, joka kattaa huoneistonne ja yhteiset osat, on pakollinen (Código Civil, art. 1429). Tarkistakaa, että vakuutuksenne sallii vuokraamisen; vastuu- ja vuokravakuutus maksuhäiriöiden varalta ovat vapaaehtoisia.
• Taloyhtiö. Olette edelleen vastuussa osakkaiden yhdistykselle. Ellei sopimuksessa toisin määrätä, yhteisten osien taloyhtiömaksut ovat vuokranantajan kulu (Código Civil, art. 1078(3)). Antakaa isännöitsijälle yhteystietonne ulkomailla.
• Käyttökulut. Ellei toisin sovita, vuokralainen maksaa sähkön, veden, kaasun ja internetin, ja sopimusten pitäisi olla maksajan nimissä (art. 1078(2) ja (4)). Yksinkertaisinta on, että vuokralainen ottaa sopimukset nimiinsä muuton yhteydessä kuntoraportin mittarilukemien perusteella.

Vaihe 4: tehkää sopimus kirjallisesti

Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen on oltava kirjallinen (Código Civil, art. 1069). Sopimuksessa on mainittava (DL 160/2006, art. 2):

1. Molempien osapuolten nimet, henkilötodistusten numerot ja NIF-tunnisteet (ja tarvittaessa syntymäpaikka, syntymäaika ja siviilisääty).
2. Vuokranantajan osoite. Teidän kohdallanne se on osoitteenne ulkomailla.
3. Asunnon osoite ja kuvaus.
4. Että se on asumiskäyttöön. Jos kyse ei ole vakituisesta asumisesta, syy siihen.
5. Käyttöluvan numero, päivämäärä ja myöntänyt kunta tai toteamus siitä, ettei lupaa vaadita.
6. Vuokra.
7. Sopimuksen allekirjoituspäivä.

Tarvittaessa siinä on mainittava myös artigo matricial, kesto, vuokran tarkistustapa, rakennuksen järjestyssäännöt ja sovittu osoite ilmoituksia varten (art. 3). Liittäkää mukaan allekirjoitettu selvitys asunnon kunnosta; päivätyin valokuvin varustettu kuntoraportti on käytännöllinen tapa tehdä tämä.

• Kesto. Määräajan on oltava vähintään vuosi, ellei oleskelu ole tilapäinen (Código Civil, art. 1095). Vuokrasopimus jatkuu automaattisesti, ellei sopimuksessa toisin määrätä. Ensimmäisen jatkon vastustamisenne ei voi tulla voimaan ennen kuin alkamisesta on kulunut kolme vuotta (art. 1097(3)).
• Etukäteen maksettavat rahat. Voimassa olevan lain mukaan voitte pyytää enintään kahden kuukauden vuokran etukäteen ja enintään kahden kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden (art. 1076, sellaisena kuin se on muutettuna vuoden 2023 valtion talousarviolla).
• Alkuvuokra. Jos asunnosta on tehty vuokrasopimus viiden vuoden aikana ennen lokakuuta 2023, vuoden 2023 Mais Habitação -laki (Lei 56/2023) rajoittaa uuden vuokran viimeiseen vuokraan lisättynä 2 %:lla sekä niillä vuosittaisilla tarkistuksilla, joita olisitte voinut soveltaa mutta ette soveltanut. Vuokralainsäädännön uudistus hyväksyttiin parlamentin ensimmäisessä äänestyksessä 30.9.2026. Se poistaisi tämän rajoituksen ja löysentäisi vakuusrajoja, mutta se ei ole vielä voimassa, joten tarkistakaa sen tilanne ennen kuin allekirjoitatte.

Vaihe 5: rekisteröikää sopimus ja maksakaa leimavero

Teidän on ilmoitettava sopimus AT:lle Modelo 2 -ilmoituksella, joka jätetään verkossa Portal das Finanças -palvelussa. Tarvitsette:

• vuokralaisen NIF-tunnisteen;
• kiinteistön artigo matricial -tunnuksen;
• alkamispäivän ja vuokran;
• PDF-kopion allekirjoitetusta sopimuksesta.

Määräaika: vuokrasuhteen alkamiskuukautta seuraavan kuukauden loppu. Kun vuokrasopimus alkaa 15. maaliskuuta, ilmoitus on jätettävä 30. huhtikuuta mennessä.

Ilmoitusta jätettäessä AT perii imposto do selo -leimaveron, joka on 10 % yhden kuukauden vuokrasta (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Vuokranantaja maksaa sen, ja maksulomake on maksettava saman seuraavan kuukauden loppuun ulottuvan määräajan kuluessa. 1 000 euron vuokrassa se on 100 €, joka maksetaan kerran sopimusta kohden.

Käyttäkää Modelo 2 -ilmoitusta uudelleen vastaavassa määräajassa ilmoittaaksenne sopimuksen muutoksista ja sen päättymisestä. Myöhästyneestä ilmoituksesta voidaan määrätä 150–3 750 euron sakko (RGIT art. 117(1)).

Vaihe 6: antakaa sähköinen kuitti jokaisesta vuokranmaksusta

Aina kun saatte vuokran, annatte recibo de renda eletrónico -kuitin (sähköinen vuokrakuitti) Portal das Finanças -palvelussa. Se kirjaa tosiasiallisesti vastaanotetun maksun, joten antakaa se rahojen saavuttua, ei koskaan etukäteen eikä koskaan yhtenä vuosikuittina. Siinä näkyy jakso, jota vuokra koskee, ja päivä, jona saitte sen. Kuittien antamatta jättämisestä tai myöhästymisestä voidaan määrätä 150–3 750 euron sakko (RGIT art. 123).

Olette vapautettu, jos jompikumpi seuraavista pätee:

• Olitte 65-vuotias tai vanhempi edellisen vuoden 31. joulukuuta.
• Teillä ei ole sähköistä postilaatikkoa AT:ssa, ja vuokratulonne edellisenä vuonna olivat enintään kaksi kertaa IAS (indexante dos apoios sociais, valtion vertailuluku). Harva vuokranantaja täyttää tämän.

Jos olette vapautettu, teidän on sen sijaan jätettävä vuotuinen Modelo 44, jossa luetellaan saamanne vuokrat, helmikuun loppuun mennessä.

Vaihe 7: ilmoittakaa tulot Portugalissa ja kotimaassa

Portugalissa jätätte IRS-veroilmoituksen (Modelo 3) ja Anexo F -liitteen (vuokratulo) seuraavan vuoden 1.4.–30.6. välisenä aikana (CIRS art. 60). Ulkomailla asuvat tekevät ilmoituksen samalla tavalla ja ilmoittavat saadut vuokrat ja vähennyskelpoiset kulut, kuten IMI:n (vuotuinen kiinteistövero), taloyhtiömaksut, korjaukset ja vakuutukset.

Verokanta riippuu sopimuksesta:

• 10 % ajalla 1.1.2026–31.12.2029 sopimuksille, jotka ovat yksinomaan asumiskäyttöön ja joiden kuukausivuokra on vuonna 2026 enintään 2 300 € (DL 97/2026, joka lisää 45-C artiklan Estatuto dos Benefícios Fiscais -lakiin).
• 25 % muissa tapauksissa (CIRS art. 72), ja alemmat verokannat vähintään viiden vuoden vuokrasopimuksille.
• EU- tai ETA-maissa asuvat voivat sen sijaan valita verotuksen maassa asuvien progressiivisin verokannoin (art. 72(15)).

10 %:n sääntö ei aseta ehtoja vuokranantajan asuinpaikalle, mutta vuosi 2026 on sen ensimmäinen vuosi, joten varmistakaa tapauksenne veroneuvojalta. Kirjanpitovelvollinen yritysvuokralainen pidättää veron vuokrasta; hyvitätte sen veroilmoituksessanne. Verotusta käsittelevä oppaamme kertoo verokannoista tarkemmin.

Kotimaassa teidän on lähes varmasti ilmoitettava vuokra myös. Portugalin verosopimusten mukaan Portugali saa verottaa siellä sijaitsevasta kiinteistöstä saatua tuloa, ja asuinvaltionne vapauttaa sen sitten verosta tai hyvittää Portugalin veron; menettely vaihtelee (Box 3 Alankomaissa, Schedule E ulkomaisen veron hyvityksellä Yhdysvalloissa). Säilyttäkää Portugalin verotuspäätös (nota de liquidação) todisteena.

Tärkeimmät määräajat

Tarkistuslista

• NIF ja nykyinen ulkomainen osoite
• Portal das Finanças -salasana tai Chave Móvel Digital toiminnassa
• Veroedustaja tai sähköiset tiedoksiannot (EU:n/ETA:n ulkopuolella)
• Energiatodistus voimassa; luokka jokaisessa ilmoituksessa
• Käyttölupa, caderneta predial ja certidão permanente tallessa
• Vakuutus vahvistettu; taloyhtiölle ilmoitettu
• Kirjallinen sopimus vaadittuine tietoineen ja kuntoraportteineen
• Vakuus, ennakkovuokra ja alkuvuokra rajojen sisällä
• Modelo 2 jätetty ja leimavero maksettu
• Sähköinen kuitti annettu jokaisesta maksusta
• Vuokrantarkistuksesta ilmoitettu 30 päivää etukäteen
• Modelo 3 ja Anexo F jätetty 30. kesäkuuta mennessä
• Vuokra ilmoitettu kotimaassanne