Vuosittainen vuokrankorotus Portugalissa ja vuoden 2027 kerroin selitettynä

Kerran vuodessa voitte korottaa portugalilaisen asuinhuoneiston vuokraa virallisella kertoimella, ellei sopimuksessanne ole omaa tarkistusehtoa. Vuodelle 2027 kerroin on 1,0256 eli korotus voi olla enintään 2,56 %. Kerrointa voi soveltaa vasta, kun vuokrasuhteen alkamisesta tai edellisestä tarkistuksesta on kulunut 12 kuukautta. Vuokralaiselle on ilmoitettava kirjallisesti vähintään 30 päivää etukäteen kirjattuna kirjeenä vastaanottotodistuksin. Korotuksia, joita ette koskaan vaatinut, ei voi periä jälkikäteen. Väliin jääneitä kertoimia voi kuitenkin lisätä myöhempään tarkistukseen, kunhan kunkin kertoimen ensimmäisestä mahdollisesta käyttöpäivästä on kulunut enintään kolme vuotta.

Miten virallinen kerroin toimii

Kertoimen (coeficiente de atualização anual de renda) laskee kansallinen tilastolaitos INE (Instituto Nacional de Estatística). Se on kuluttajahintaindeksin kokonaismuutos ilman asumista niiden viimeisimpien 12 kuukauden ajalta, joista on lukuja 31. elokuuta. INE:n on julkaistava se ilmoituksena (aviso) Diário da Repúblicassa vuosittain 30. lokakuuta mennessä (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Syksyllä julkaistua lukua sovelletaan tarkistuksiin, jotka tulevat voimaan seuraavana kalenterivuonna.

Vuoden 2027 luku on lopullinen. INE julkaisi elokuun inflaatiotiedot 10.9.2026, ja ilmoitus ilmestyi Diário da Repúblicassa (2. sarja, nro 191) 1.10.2026.

Uusi vuokra lasketaan kertomalla nykyinen vuokra kertoimella. Tulos pyöristetään ylöspäin seuraavaan senttiin (NRAU art. 25). Esimerkiksi 1 000 € × 1,0256 = 1 025,60 € ja 850 € × 1,0256 = 871,776 €, josta tulee 871,78 €.

Kerroin on enimmäismäärä, ei velvollisuus. Voitte korottaa vuokraa vähemmän tai jättää sen korottamatta.

Milloin vuokraa saa korottaa

Jos sopimuksessanne ei ole omaa tarkistusehtoa, sovelletaan siviililain (Código Civil) 1077 artiklan 2 kohdan tahdonvaltaisia sääntöjä:

• Vain kerran vuodessa. Ensimmäistä tarkistusta voi pyytää vuoden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta. Sen jälkeen kukin tarkistus voi tulla vuoden kuluttua edellisestä.
• Ei korotusta ensimmäisenä vuonna. Kun vuokrasuhde alkoi 1.3.2026, uusi vuokra voi tulla voimaan aikaisintaan 1.3.2027.
• Vuosipäivän ei tarvitse olla tammikuussa. Käytetään sen vuoden kerrointa, jona uusi vuokra tulee voimaan. Toukokuussa 2027 voimaan tuleva tarkistus käyttää kerrointa 1,0256. Loppuvuonna 2026 erääntyviin vuokriin ei voi soveltaa vuoden 2027 kerrointa.
• Jatkaminen ei nollaa laskuria. Vuoden laskenta alkaa vuokrasuhteen alkamisesta tai edellisestä tarkistuksesta.

Vuokrasopimukset, joissa on oma tarkistusehto

Artiklan 1077 1 kohdan mukaan osapuolet voivat sopia kirjallisesti, tarkistetaanko vuokraa ja miten. Ehto, kuten ”vuokra nousee 3 % vuosittain”, tai porrastettu vuokrataulukko korvaa virallisen kertoimen. Jos ehdossa sanotaan, että vuokra ”tarkistetaan lain mukaisesti”, sovelletaan virallista kerrointa.

Vuoden 2023 katto havainnollisti tätä. Lei 19/2022 rajoitti vuoden 2023 kertoimen 2 prosenttiin ”rajoittamatta osapuolten toisin sopimista”. Sopimukset, joissa viitattiin lakisääteiseen kertoimeen tai viralliseen ilmoitukseen, rajoitettiin 2 prosenttiin.

Jos ehtonne on epäselvä, hankkikaa neuvontaa ennen kuin lähetätte mitään.

Vanhemmat vuokrasopimukset

Ennen vuotta 1990 tehtyihin vuokrasopimuksiin sovelletaan siirtymäsääntöjä. Mais Habitação -uudistuksen (Lei 56/2023) jälkeen niitä ei voi enää siirtää NRAU-järjestelmän piiriin. Niihin voi silti soveltaa tavallista vuotuista kerrointa. Tämä opas käsittelee nykyisen järjestelmän mukaisia vuokrasopimuksia.

Miten vuokralaiselle ilmoitetaan

Ilmoituksen on oltava kirjallinen, ja siinä on mainittava kerroin ja sen perusteella laskettu uusi vuokra. Sen on oltava vuokralaisella vähintään 30 päivää ennen kuin uutta vuokraa sovelletaan. Ilman tällaista ilmoitusta korotuksella ei ole oikeusvaikutusta.

NRAU (art. 9) määrää ilmoituksen muodon:

1. Kirjoittakaa ja allekirjoittakaa kirje. Merkitkää siihen täydellinen osoitteenne ja vuokrakohteen osoite.
2. Lähettäkää se kirjattuna kirjeenä vastaanottotodistuksin (carta registada com aviso de receção). Lähettäkää se vuokrattuun asuntoon, ellei vuokralainen ole antanut teille kirjallisesti muuta osoitetta. Vaihtoehtoisesti luovuttakaa se henkilökohtaisesti ja pyytäkää vuokralaista allekirjoittamaan ja päivämäärällä varustamaan oma kappaleenne vastaanoton todisteeksi.
3. Jos vuokranantajia on useita, kaikkien on allekirjoitettava, tai yhden henkilön, joka edustaa heitä kaikkia (art. 11). Jos vuokralaisia on useita, osoittakaa kirje sopimuksessa ensimmäisenä mainitulle.
4. Laskekaa 30 päivää vastaanotosta, ei postituksesta. Varatkaa aikaa postin kululle, etenkin jos lähetätte kirjeen ulkomailta.
5. Jos kirje palautuu noutamattomana, lähettäkää toinen kirjattu kirje 30–60 päivää ensimmäisen jälkeen. Jos myös se palautuu, ilmoitus katsotaan vastaanotetuksi 10. päivänä lähettämisestä (art. 10). Kieltäytyminen ottamasta kirjettä vastaan tai jonkun toisen allekirjoittama vastaanottotodistus katsotaan silti tiedoksiannoksi.
6. Antakaa vuokrakuitit uudesta määrästä ensimmäisestä vuokrasta alkaen, johon korotusta sovelletaan.

Sähköposti, WhatsApp ja tavallinen kirje eivät täytä lakisääteistä muotoa. Vuokralainsäädännön uudistusta koskeva lakiesitys hyväksyttiin parlamentin ensimmäisessä äänestyksessä 30.9.2026, ja se sallisi sähköiset ilmoitukset joissakin tapauksissa. Se ei ole vielä voimassa.

Malli-ilmoituskirje

Muokatkaa tämä vuokrasopimukseenne sopivaksi ja lähettäkää se kirjattuna kirjeenä vastaanottotodistuksin. Portugalinkielinen teksti kannattaa säilyttää kirjeessä.

Aihe: Vuosittainen vuokrantarkistus (Atualização anual da renda), [kohteen osoite]

Hyvä [vuokralaisen nimi],

Siviililain 1077 artiklan ja NRAU:n (Lei 6/2006) 24 artiklan nojalla ilmoitan täten edellä mainitun kohteen vuokran vuosittaisesta tarkistuksesta [päivämäärä] päivätyn vuokrasopimuksen perusteella.

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Nykyinen kuukausivuokra (renda atual): [määrä] € Sovellettu kerroin (coeficiente aplicado): 1,0256 Uusi kuukausivuokra (nova renda): [määrä] € Voimassa alkaen (com efeitos a partir de): [päivämäärä] erääntyvästä vuokrasta, joka on vähintään 30 päivää tämän kirjeen vastaanottamisen jälkeen ja vähintään vuosi [vuokrasuhteen alkamisen / edellisen tarkistuksen] jälkeen.

Maksutiedot pysyvät ennallaan.

[Paikka, päivämäärä, vuokranantajan nimi, allekirjoitus ja täydellinen osoite]

Jos sovellatte myös väliin jääneitä kertoimia (ks. alla), luetelkaa kukin vuosi ja sen kerroin erikseen. Esittäkää laskelma, jotta vuokralainen voi tarkistaa sen.

Mitä tapahtuu, jos vuosi jää väliin

Artiklan 1077 2 kohdan d alakohdassa on kaksi osaa:

• Menetetty raha on menetetty. Jos ette tarkistanut vuokraa, ette voi periä vuokralaiselta erotusta menneiltä kuukausilta. Väliin jääneistä korotuksista ei koskaan tule vuokralaisen velkaa.
• Väliin jääneet kertoimet voi lisätä myöhempään tarkistukseen, kunhan kunkin ensimmäisestä mahdollisesta soveltamispäivästä on kulunut enintään kolme vuotta.

Kertoimet yhdistetään kertomalla, ei laskemalla yhteen.

Laskuesimerkki. Vuokrasuhde alkoi 1.10.2023 vuokralla 900 € kuukaudessa. Ensimmäinen tarkistus oli mahdollinen 1.10.2024, eikä vuokranantaja ole koskaan korottanut vuokraa. Lokakuussa 2026 vuokranantaja lähettää kirjatun kirjeen uudesta vuokrasta 1.12.2026 alkaen:

• Vuoden 2024 kerroin 1,0694: käytettävissä ensimmäisen kerran 1.10.2024, edelleen kolmen vuoden sisällä.
• Vuoden 2025 kerroin 1,0216.
• Vuoden 2026 kerroin 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1 005,2739 €, joka pyöristyy ylöspäin 1 005,28 euroon. Se on noin 11,7 % enemmän kuin nyt.

Seuraava tarkistus olisi mahdollinen 1.12.2027 alkaen vuoden 2027 kertoimella. Jos vuokranantaja odottaisi 1.10.2027 jälkeen, vuoden 2024 kerroin 6,94 % putoaisi pois.

Laki ei kerro tarkasti, milloin kolmen vuoden aika lakkaa kulumasta: ilmoituksen lähettämisestä vai uuden vuokran voimaantulosta. Varmistakaa, että molemmat osuvat määräajan sisälle.

Yleisiä väärinkäsityksiä

• Mais Habitação (Lei 56/2023) ei rajoittanut vuoden 2024 vuosittaista tarkistusta. Koko 6,94 % oli käytettävissä. Hallitus antoi sen sijaan pienituloisille vuokralaisille lisää vuokratukea. Yli joka viides vuokranantaja päätti olla soveltamatta vuoden 2024 korotusta, ja monet heistä voivat yhä periä sen kolmen vuoden määräajan sisällä.
• Mais Habitação -uudistuksen 2 %:n raja koskee muuta asiaa. Se rajoittaa uuden vuokrasopimuksen alkuvuokraa asunnossa, joka on ollut vuokrattuna edellisten viiden vuoden aikana. Sitä ei sovelleta olemassa olevan vuokrasopimuksen vuosittaiseen tarkistukseen. Tuossa säännössä vuoden 2023 kertoimeksi lasketaan 1,0543. Olemassa olevien vuokrasopimusten vuosittaisissa tarkistuksissa vuoden 2023 kerroin on 1,02 (Lei 19/2022).
• Vuokran korottaminen kerrointa vähemmän. Ei ole vakiintunutta, voiko vuoden kertoimen käyttämättä jääneen osan periä myöhemmin. Hankkikaa neuvontaa, jos aiotte luottaa siihen.

Alle 2 300 euron rajan alittaminen 10 %:n verokantaa varten

Ajalla 1.1.2026–31.12.2029 asetus Decree-Law 97/2026 lisää verotukilakiin (EBF) 45-C artiklan. Sen mukaan vuokratuloa verotetaan 10 %:n kiinteällä verokannalla 25 %:n sijaan, edellyttäen että vuokrasopimus on yksinomaan asumiskäyttöön ja kuukausivuokra ei ylitä ”kohtuullisen vuokran” rajaa. Raja on 2,5 kertaa vuoden 2026 kuukausittainen vähimmäispalkka eli 2 300 €. Raja on sidottu vuoden 2026 lukuun. Sitä voidaan korottaa ministeriön asetuksella (portaria) vuokrakertoimen mukaisesti, mutta se ei nouse automaattisesti. Tarkistakaa, onko tällainen asetus julkaistu, ennen kuin luotatte korkeampaan lukuun.

Asetuksen kaksi kohtaa (art. 3) ovat merkityksellisiä vuosittaisissa tarkistuksissa:

• Vuokraan sisältyy kaikki vuokrasopimuksen perusteella maksettava. Siihen kuuluvat kalusteet, laitteet ja palvelut, vaikka ne laskutettaisiin erikseen.
• Arvioinnissa käytetään vuosivuokraa jaettuna vuoden kuukausien määrällä. Kesken vuoden tehty korotus siis keskiarvoistetaan.

Esimerkki. Vuokra on 2 250 €, ja korotatte sitä 2,56 % 1.3.2027 alkaen 2 307,60 euroon. Keskiarvo vuonna 2027: (2 × 2 250 € + 10 × 2 307,60 €) ÷ 12 = 2 298 €, juuri rajan alapuolella. Vuonna 2028 koko vuosi 2 307,60 eurolla ylittäisi 2 300 €, ellei rajaa ole siihen mennessä päivitetty.

Jos korotus nostaisi vuokrasopimuksen rajan yli, verratkaa lisävuokraa veroseuraamukseen. 10 %:n verokannan menettäminen tarkoittaa 25 %:n (tai alemman, kestoon perustuvan) veron maksamista koko kyseisen vuokrasopimuksen vuokrasta. Voitte yksinkertaisesti korottaa vuokraa kerrointa vähemmän. Tulkintamme keskiarvosäännöstä kannattaa vahvistaa veroneuvojalta omassa tapauksessanne.

Tarkistuslista

• Tarkistakaa, onko vuokrasopimuksessa oma tarkistusehto. Jos ei ole, sovelletaan virallista kerrointa.
• Merkitkää muistiin vuokrasuhteen alkamispäivä ja edellisen tarkistuksen päivämäärä. Kahdentoista kuukauden on oltava kulunut.
• Katsokaa sen vuoden kerroin, jona uusi vuokra tulee voimaan: vuodelle 2027 1,0256.
• Lisätkää väliin jääneet kertoimet, jotka ovat yhä kolmen vuoden sisällä, kertomalla ne keskenään.
• Laskekaa uusi vuokra ja pyöristäkää ylöspäin senttiin.
• Verratkaa tulosta 2 300 euron rajaan, jos käytätte 10 %:n verokantaa.
• Pyytäkää jokaista vuokranantajaa allekirjoittamaan kirje. Lähettäkää se kirjattuna kirjeenä vastaanottotodistuksin vähintään 30 päivää ennen voimaantulopäivää, lisäksi postin kulkuaika.
• Säilyttäkää kirje, postikuitti ja allekirjoitettu vastaanottotodistus.
• Antakaa vuokrakuitit uudesta määrästä voimaantulopäivästä alkaen.