La révision annuelle du loyer au Portugal et le coefficient 2027 expliqués

Une fois par an, vous pouvez augmenter le loyer d’un bail d’habitation portugais en appliquant un coefficient officiel, sauf si votre contrat prévoit sa propre règle de révision. Pour 2027, ce coefficient est de 1,0256, soit une hausse maximale de 2,56 %. Vous ne pouvez l’appliquer qu’après 12 mois écoulés depuis le début du bail ou depuis la dernière révision. Vous devez en informer le locataire par écrit au moins 30 jours à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les hausses que vous n’avez jamais réclamées ne peuvent pas être facturées après coup. Vous pouvez toutefois ajouter les coefficients non appliqués à une révision ultérieure, à condition que trois ans au plus se soient écoulés depuis la date à laquelle chacun d’eux aurait pu être utilisé pour la première fois.

Le fonctionnement du coefficient officiel

L’institut national de la statistique, l’INE (Instituto Nacional de Estatística), calcule le coefficient (coeficiente de atualização anual de renda). Il correspond à la variation totale de l’indice des prix à la consommation, hors logement, sur les 12 derniers mois pour lesquels des données sont disponibles au 31 août. L’INE doit le publier sous forme d’avis (aviso) au Diário da República au plus tard le 30 octobre de chaque année (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Le chiffre publié à l’automne s’applique aux révisions qui prennent effet au cours de l’année civile suivante.

Le chiffre de 2027 est définitif. L’INE a publié les données d’inflation d’août le 10 septembre 2026, et l’avis est paru au Diário da República (2e série, n° 191) le 1er octobre 2026.

Pour calculer le nouveau loyer, multipliez le loyer actuel par le coefficient. Arrondissez le résultat au centime supérieur (NRAU art. 25). Par exemple, 1 000 € × 1,0256 = 1 025,60 €, et 850 € × 1,0256 = 871,776 €, qui devient 871,78 €.

Le coefficient est un plafond, pas une obligation. Vous pouvez augmenter le loyer dans une moindre mesure, ou pas du tout.

Quand vous pouvez augmenter le loyer

Si votre contrat ne prévoit pas sa propre règle de révision, ce sont les règles par défaut de l’art. 1077(2) du Code civil qui s’appliquent :

• Une seule fois par an. Vous pouvez demander la première révision un an après le début du bail. Ensuite, chaque révision peut intervenir un an après la précédente.
• Aucune hausse la première année. Pour un bail ayant débuté le 1er mars 2026, la date la plus proche pour un nouveau loyer est le 1er mars 2027.
• La date anniversaire ne doit pas nécessairement tomber en janvier. Vous utilisez le coefficient de l’année au cours de laquelle le nouveau loyer prend effet. Une révision prenant effet en mai 2027 utilise 1,0256. Les loyers exigibles fin 2026 ne peuvent pas bénéficier du coefficient 2027.
• Le renouvellement ne remet pas le compteur à zéro. Le délai d’un an court à partir du début du bail ou de la dernière révision.

Baux comportant leur propre clause de révision

En vertu de l’art. 1077(1), les parties peuvent convenir par écrit si et comment le loyer sera révisé. Une clause telle que « le loyer augmente de 3 % chaque année » ou un échéancier de loyers progressifs remplace le coefficient officiel. Une clause indiquant que le loyer « est révisé conformément à la loi » signifie que le coefficient officiel s’applique.

Le plafond de 2023 a illustré ce mécanisme. La Lei 19/2022 a limité le coefficient 2023 à 2 % « sans préjudice d’un accord différent entre les parties ». Les contrats qui renvoyaient au coefficient légal ou à l’avis officiel ont été plafonnés à 2 %.

Si votre clause n’est pas claire, faites-vous conseiller avant d’envoyer quoi que ce soit.

Baux anciens

Les baux signés avant 1990 relèvent de règles transitoires. Depuis Mais Habitação (Lei 56/2023), ils ne peuvent plus être basculés vers le régime du NRAU. Ils peuvent toujours bénéficier du coefficient annuel ordinaire. Ce guide traite des baux relevant du régime actuel.

Comment informer votre locataire

L’avis doit être écrit et indiquer le coefficient ainsi que le nouveau loyer qui en résulte. Il doit parvenir au locataire au moins 30 jours avant l’application du nouveau loyer. Sans un tel avis, la hausse n’a aucun effet juridique.

Le NRAU (art. 9) fixe la forme de l’avis :

1. Rédigez et signez une lettre. Indiquez votre adresse complète et l’adresse du bien.
2. Envoyez-la par lettre recommandée avec accusé de réception (carta registada com aviso de receção). Adressez-la au logement loué, sauf si le locataire vous a communiqué une autre adresse par écrit. Vous pouvez aussi la remettre en main propre et faire signer et dater votre copie par le locataire comme preuve de réception.
3. S’il y a plusieurs bailleurs, tous doivent signer, ou une seule personne qui les représente tous (art. 11). S’il y a plusieurs locataires, adressez la lettre à celui qui est nommé en premier dans le contrat.
4. Comptez les 30 jours à partir de la réception, et non de l’envoi. Prévoyez une marge pour l’acheminement postal, en particulier si vous envoyez la lettre depuis l’étranger.
5. Si la lettre revient non réclamée, envoyez une seconde lettre recommandée 30 à 60 jours après la première. Si celle-ci revient également, l’avis est réputé reçu le 10e jour suivant son envoi (art. 10). Un refus de prendre la lettre, ou un accusé de réception signé par une autre personne, vaut tout de même remise.
6. Émettez les quittances de loyer pour le nouveau montant à partir du premier loyer auquel la hausse s’applique.

L’e-mail, WhatsApp et le courrier ordinaire ne respectent pas la forme légale. Un projet de réforme locative a été adopté en première lecture au Parlement le 30 septembre 2026 et autoriserait les notifications électroniques dans certains cas. Il n’a pas encore force de loi.

Modèle de lettre de notification

Adaptez ce modèle à votre bail, puis envoyez-le par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est judicieux de conserver la formulation portugaise dans la lettre.

Objet : Révision annuelle du loyer (Atualização anual da renda), [adresse du bien]

Madame, Monsieur [nom du locataire],

En application de l’article 1077 du Code civil et de l’article 24 du NRAU (Lei 6/2006), je vous notifie par la présente la révision annuelle du loyer du bien susmentionné, au titre du bail daté du [date].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Loyer mensuel actuel (renda atual) : [montant] € Coefficient appliqué (coeficiente aplicado) : 1,0256 Nouveau loyer mensuel (nova renda) : [montant] € Avec effet à compter du (com efeitos a partir de) : loyer exigible le [date], soit au moins 30 jours après la réception de la présente lettre et au moins un an après [le début du bail / la dernière révision].

Les modalités de paiement restent inchangées.

[Lieu, date, nom du bailleur, signature et adresse complète]

Si vous appliquez également des coefficients non utilisés (voir ci-dessous), indiquez séparément chaque année et son coefficient. Présentez le calcul, afin que le locataire puisse le vérifier.

Ce qui se passe si vous sautez une année

L’art. 1077(2)(d) comporte deux volets :

• L’argent perdu reste perdu. Si vous n’avez pas révisé le loyer, vous ne pouvez pas facturer au locataire la différence pour les mois passés. Les hausses manquées ne deviennent jamais une dette du locataire.
• Les coefficients non appliqués peuvent être ajoutés à une révision ultérieure, à condition que trois ans au plus se soient écoulés depuis la date à laquelle chacun d’eux aurait pu être appliqué pour la première fois.

Combinez les coefficients en les multipliant, et non en les additionnant.

Exemple chiffré. Un bail a débuté le 1er octobre 2023 à 900 € par mois. La première révision était possible le 1er octobre 2024, et le bailleur n’a jamais augmenté le loyer. En octobre 2026, le bailleur envoie une lettre recommandée pour un nouveau loyer à compter du 1er décembre 2026 :

• Coefficient 2024 de 1,0694 : utilisable pour la première fois le 1er octobre 2024, toujours dans le délai de trois ans.
• Coefficient 2025 de 1,0216.
• Coefficient 2026 de 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1 005,2739 €, arrondi au centime supérieur à 1 005,28 €. Cela représente environ 11,7 % de plus qu’aujourd’hui.

La révision suivante serait possible à partir du 1er décembre 2027, avec le coefficient 2027. Si le bailleur attendait au-delà du 1er octobre 2027, le coefficient 2024 de 6,94 % ne pourrait plus être utilisé.

La loi ne précise pas exactement à quel moment le délai de trois ans cesse de courir : à l’envoi de l’avis, ou à la prise d’effet du nouveau loyer. Assurez-vous que les deux dates se situent dans ce délai.

Idées reçues fréquentes

• Mais Habitação (Lei 56/2023) n’a pas plafonné la révision annuelle de 2024. La totalité des 6,94 % était applicable. Le gouvernement a plutôt accordé une aide au loyer supplémentaire aux locataires à revenus modestes. Plus d’un bailleur sur cinq a choisi de ne pas appliquer la hausse de 2024, et beaucoup d’entre eux peuvent encore la récupérer dans le délai de trois ans.
• La limite de 2 % de Mais Habitação concerne autre chose. Elle plafonne le loyer initial d’un nouveau bail portant sur un logement loué au cours des cinq années précédentes. Elle ne s’applique pas à la révision annuelle d’un bail en cours. Cette règle retient un coefficient 2023 de 1,0543. Pour les révisions annuelles des baux en cours, le coefficient 2023 est de 1,02 (Lei 19/2022).
• Augmenter le loyer de moins que le coefficient. Il n’est pas établi que la part non utilisée du coefficient d’une année puisse être récupérée plus tard. Faites-vous conseiller si vous comptez vous en prévaloir.

Rester sous 2 300 € pour bénéficier du taux d’imposition de 10 %

Du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029, le décret-loi 97/2026 ajoute l’article 45-C au Statut des avantages fiscaux (EBF). Il impose les loyers au taux forfaitaire de 10 % au lieu de 25 %, à condition que le bail soit exclusivement destiné à l’habitation et que le loyer mensuel ne dépasse pas la limite du « loyer modéré ». Cette limite correspond à 2,5 fois le salaire minimum mensuel de 2026, soit 2 300 €. Elle est figée au niveau de 2026. Elle peut être relevée par arrêté ministériel (portaria) en fonction du coefficient de révision des loyers, mais elle n’augmente pas automatiquement. Vérifiez si un tel arrêté a été publié avant de vous fonder sur un montant plus élevé.

Deux points du décret-loi (art. 3) comptent pour les révisions annuelles :

• Le loyer comprend tout ce qui est payé au titre du bail. Cela inclut le mobilier, les équipements et les services, même s’ils sont facturés séparément.
• Le critère repose sur le loyer annuel divisé par le nombre de mois de l’année. Une hausse intervenant en cours d’année est donc lissée.

Exemple. Le loyer est de 2 250 € et vous l’augmentez de 2,56 % à compter du 1er mars 2027, à 2 307,60 €. Moyenne sur 2027 : (2 × 2 250 € + 10 × 2 307,60 €) ÷ 12 = 2 298 €, juste sous la limite. En 2028, une année complète à 2 307,60 € dépasserait 2 300 €, sauf si la limite a été actualisée entre-temps.

Si une hausse devait faire passer un bail au-dessus du seuil, comparez le supplément de loyer avec le coût fiscal. Perdre le taux de 10 % signifie payer 25 % (ou un taux réduit lié à la durée) sur la totalité du loyer de ce bail. Vous pouvez tout simplement augmenter le loyer de moins que le coefficient. Notre lecture de la règle de lissage doit être confirmée par un conseiller fiscal pour votre propre situation.

Liste de contrôle

• Vérifiez si le bail comporte sa propre clause de révision. À défaut, le coefficient officiel s’applique.
• Notez la date de début du bail et la date de la dernière révision. Douze mois doivent s’être écoulés.
• Recherchez le coefficient de l’année de prise d’effet du nouveau loyer : 1,0256 pour 2027.
• Ajoutez les éventuels coefficients non appliqués encore dans le délai de trois ans, en les multipliant entre eux.
• Calculez le nouveau loyer et arrondissez au centime supérieur.
• Vérifiez le résultat par rapport à la limite de 2 300 € si vous bénéficiez du taux de 10 %.
• Faites signer la lettre par chaque bailleur. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception au moins 30 jours avant la date de prise d’effet, délai postal en plus.
• Conservez la lettre, le récépissé postal et l’accusé de réception signé.
• Émettez les quittances de loyer pour le nouveau montant à partir de la date de prise d’effet.