Louer votre logement portugais depuis l’étranger, étape par étape

Vous pouvez louer en longue durée un logement portugais depuis l’étranger, et presque toutes les étapes se font en ligne dès lors que vous pouvez vous connecter au Portal das Finanças. L’ordre compte : réglez d’abord votre accès fiscal, puis les documents du logement, puis le contrat écrit. Une fois le locataire installé, vous enregistrez le contrat et payez le droit de timbre avant la fin du mois suivant, émettez une quittance électronique pour chaque paiement de loyer et déclarez les revenus chaque printemps.

Étape 1 : obtenez votre numéro fiscal et un accès au portail fonctionnel

Tout passe par l’administration fiscale (Autoridade Tributária, AT) et le Portal das Finanças. Avant de publier une annonce, vérifiez que vous disposez :

• D’un NIF (número de identificação fiscal, numéro fiscal). Vous en avez obtenu un lors de l’achat du logement ; vérifiez que votre adresse fiscale correspond à votre adresse actuelle à l’étranger. Si vous êtes parti à l’étranger après l’achat, vous devez informer l’AT de ce changement de résidence dans un délai de 60 jours (Lei Geral Tributária, art. 19(5)).
• D’un mot de passe pour le portail. Vous le demandez en ligne et il est envoyé par courrier à votre adresse fiscale enregistrée ; il ne peut pas être envoyé par e-mail, alors demandez-le tôt.
• Ou d’une Chave Móvel Digital (CMD). Il s’agit de l’identifiant numérique de l’État, associé à votre téléphone mobile. Les ressortissants étrangers peuvent l’activer avec un passeport et un NIF, mais sans carte de citoyen portugaise, cette activation doit se faire en personne, dans un guichet de services au Portugal ou dans certains consulats portugais.

Représentant fiscal ou notifications électroniques

En tant que résident hors du Portugal, vous devez en principe désigner un représentant fiscal (representante fiscal) résidant au Portugal (LGT art. 19(6)). Il existe deux manières d’y échapper :

• Si vous vivez dans l’UE ou l’EEE, la désignation est facultative.
• Si vous vivez ailleurs (par exemple au Royaume-Uni, aux États-Unis ou au Brésil), vous pouvez l’éviter en vous inscrivant aux notifications électroniques sur le Portal das Finanças (LGT art. 19(14)–(15)). Les courriers de l’AT arrivent alors dans votre boîte de réception du portail ; consultez-la donc régulièrement. Notre guide consacré aux représentants fiscaux traite ce sujet en détail.

Étape 2 : rassemblez les documents nécessaires pour le logement

Le certificat énergétique est obligatoire avant de mettre le logement en location sur le marché. Les annonces doivent indiquer sa classe énergétique, et le locataire en reçoit une copie. Un certificat résidentiel est valable 10 ans. Les amendes pour les particuliers vont de 250 € à 3 740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, art. 18, 23 et 35).

L’autorisation d’utilisation reste importante pour les baux. La réforme Simplex de 2024 (DL 10/2024) a supprimé l’exigence de cette autorisation lors de l’acte de vente, mais n’a pas modifié les règles de location. Un logement ne peut être loué à usage d’habitation que si une autorisation d’utilisation confirme qu’il est apte à cet usage. L’exception concerne les immeubles construits avant le règlement de construction de 1951 ; dans ce cas, vous joignez un document officiel prouvant la date de construction (DL 160/2006, art. 5). Si l’autorisation fait défaut par votre faute :

• vous vous exposez à une amende municipale d’au moins un an de loyer ;
• le locataire peut résilier le contrat et demander des dommages-intérêts.

Étape 3 : assurance, copropriété et consommations

• Assurance. Dans un immeuble composé d’appartements appartenant à des propriétaires distincts (propriedade horizontal), l’assurance incendie couvrant votre appartement et les parties communes est obligatoire (Código Civil, art. 1429). Vérifiez que votre police autorise la location ; la responsabilité civile et la garantie loyers impayés sont facultatives.
• Copropriété. Vous restez redevable envers l’association des copropriétaires. Sauf stipulation contraire du contrat, les charges de copropriété relatives aux parties communes sont à la charge du bailleur (Código Civil, art. 1078(3)). Communiquez au syndic vos coordonnées à l’étranger.
• Consommations. Sauf accord contraire, le locataire paie l’électricité, l’eau, le gaz et internet, et les contrats devraient être au nom de celui qui paie (art. 1078(2) et (4)). Le plus simple : le locataire reprend les contrats à son arrivée, en utilisant les relevés de compteurs de votre état des lieux.

Étape 4 : établissez le contrat par écrit

Un bail d’habitation doit être écrit (Código Civil, art. 1069). Le contrat doit mentionner (DL 160/2006, art. 2) :

1. Les noms, numéros de pièce d’identité et NIF des deux parties (et, le cas échéant, le lieu de naissance, la date de naissance et l’état civil).
2. L’adresse du bailleur. Pour vous, il s’agit de votre adresse à l’étranger.
3. L’adresse et la description du logement.
4. Le fait qu’il est destiné à l’habitation. S’il ne s’agit pas d’une résidence permanente, le motif.
5. Le numéro, la date et la commune de délivrance de l’autorisation d’utilisation, ou une mention indiquant qu’aucune n’est requise.
6. Le loyer.
7. La date de signature du contrat.

Le cas échéant, il doit également mentionner l’artigo matricial, la durée, le mode de révision du loyer, le règlement de l’immeuble et une adresse convenue pour les notifications (art. 3). Joignez un état des lieux signé ; un inventaire assorti de photos datées est le moyen pratique d’y parvenir.

• Durée. Une durée déterminée doit être d’au moins un an, sauf si le séjour est temporaire (Código Civil, art. 1095). Le bail se renouvelle automatiquement, sauf stipulation contraire du contrat. Votre opposition au premier renouvellement ne peut prendre effet avant trois ans à compter du début du bail (art. 1097(3)).
• Sommes versées d’avance. En l’état actuel du droit, vous ne pouvez demander plus de deux mois de loyer d’avance ni un dépôt de garantie supérieur à deux mois de loyer (art. 1076, tel que modifié par la loi de finances 2023).
• Loyer initial. Si un bail portant sur le logement a été signé au cours des cinq années précédant octobre 2023, la loi Mais Habitação de 2023 (Lei 56/2023) plafonne le nouveau loyer au dernier loyer majoré de 2 %, plus les éventuelles révisions annuelles que vous auriez pu appliquer mais ne l’avez pas fait. Une réforme du droit locatif a été adoptée en première lecture au Parlement le 30 septembre 2026. Elle mettrait fin à ce plafond et assouplirait les limites du dépôt de garantie, mais elle n’a pas encore force de loi ; vérifiez donc où elle en est avant de signer.

Étape 5 : enregistrez le contrat et payez le droit de timbre

Vous devez déclarer le contrat à l’AT au moyen de la déclaration Modelo 2, déposée en ligne sur le Portal das Finanças. Il vous faudra :

• le NIF du locataire ;
• l’artigo matricial du bien ;
• la date de début et le loyer ;
• une copie PDF du contrat signé.

Délai : la fin du mois suivant le mois de début du bail. Pour un bail commençant le 15 mars, déclarez au plus tard le 30 avril.

Lors du dépôt, l’AT liquide l’imposto do selo (droit de timbre) de 10 % d’un mois de loyer (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Le bailleur le paie, et le bordereau de paiement doit être réglé dans le même délai, avant la fin du mois suivant. Pour un loyer de 1 000 €, cela représente 100 €, payés une seule fois par contrat.

Utilisez à nouveau le Modelo 2, dans le même type de délai, pour déclarer les modifications du contrat et sa fin. Une déclaration tardive peut entraîner une amende de 150 € à 3 750 € (RGIT art. 117(1)).

Étape 6 : émettez une quittance électronique pour chaque paiement de loyer

Chaque fois que vous recevez un loyer, vous émettez un recibo de renda eletrónico (quittance de loyer électronique) sur le Portal das Finanças. Elle atteste un paiement effectivement reçu ; émettez-la donc après l’arrivée de l’argent, jamais à l’avance et jamais sous la forme d’une quittance annuelle unique. Elle indique la période couverte par le loyer et la date à laquelle vous l’avez reçu. Ne pas émettre de quittances, ou les émettre en retard, peut être sanctionné d’une amende de 150 € à 3 750 € (RGIT art. 123).

Vous en êtes dispensé si l’une des situations suivantes s’applique :

• Vous aviez 65 ans ou plus au 31 décembre de l’année précédente.
• Vous n’avez pas de boîte aux lettres électronique auprès de l’AT et vos revenus locatifs de l’année précédente n’ont pas dépassé deux fois l’IAS (indexante dos apoios sociais, l’indice de référence de l’État). Peu de bailleurs remplissent cette condition.

Si vous êtes dispensé, vous devez à la place déposer le Modelo 44 annuel, qui récapitule les loyers perçus, avant la fin du mois de février.

Étape 7 : déclarez les revenus, au Portugal et dans votre pays

Au Portugal, vous déposez la déclaration d’IRS (Modelo 3) avec l’Anexo F (revenus locatifs) entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivante (CIRS art. 60). Les non-résidents déclarent de la même manière, en indiquant les loyers perçus et les charges déductibles telles que l’IMI (la taxe foncière annuelle), les charges de copropriété, les réparations et l’assurance.

Le taux dépend du contrat :

• 10 % du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029, pour les contrats exclusivement destinés à l’habitation dont le loyer mensuel ne dépasse pas 2 300 € en 2026 (DL 97/2026, ajoutant l’art. 45-C à l’Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25 % dans les autres cas (CIRS art. 72), avec des taux réduits pour les baux de cinq ans ou plus.
• Les résidents de l’UE ou de l’EEE peuvent choisir d’être imposés au barème progressif applicable aux résidents (art. 72(15)).

La règle des 10 % ne pose aucune condition quant au lieu de résidence du bailleur, mais 2026 est sa première année d’application ; faites donc confirmer votre situation par un conseiller fiscal. Un locataire constitué en société et tenant une comptabilité organisée retient l’impôt à la source sur le loyer ; vous l’imputez dans votre déclaration. Notre guide fiscal détaille les taux.

Dans votre pays, vous devrez presque certainement déclarer également les loyers. En vertu des conventions fiscales du Portugal, celui-ci peut imposer les revenus des biens qui y sont situés, et votre pays de résidence les exonère ensuite ou impute l’impôt portugais ; les modalités varient (Box 3 aux Pays-Bas, Schedule E avec crédit d’impôt étranger aux États-Unis). Conservez votre avis d’imposition portugais (nota de liquidação) comme justificatif.

Échéances clés

Liste de contrôle

• NIF avec adresse actuelle à l’étranger
• Mot de passe du Portal das Finanças ou Chave Móvel Digital opérationnel
• Représentant fiscal ou notifications électroniques (hors UE/EEE)
• Certificat énergétique valide ; classe indiquée dans chaque annonce
• Autorisation d’utilisation, caderneta predial et certidão permanente au dossier
• Assurance confirmée ; copropriété informée
• Contrat écrit comportant les mentions obligatoires et l’état des lieux
• Dépôt de garantie, loyers d’avance et loyer initial dans les limites
• Modelo 2 déposé et droit de timbre payé
• Quittance électronique émise pour chaque paiement
• Révision du loyer notifiée 30 jours à l’avance
• Modelo 3 avec Anexo F déposé avant le 30 juin
• Loyers déclarés dans votre pays de résidence