Dépôt de garantie, loyers d’avance et garants au Portugal (règles 2026)

Pour un bail d’habitation au Portugal, vous pouvez demander un dépôt de garantie allant jusqu’à deux mois de loyer et, par accord écrit, jusqu’à deux mois de loyer d’avance. Ces plafonds s’appliquent depuis le 1er janvier 2023 et sont toujours en vigueur en octobre 2026. Vous pouvez en outre demander un garant, une garantie bancaire ou une assurance loyers impayés. Un projet de loi adopté en première lecture le 30 septembre 2026 assouplirait ces plafonds, mais il n’a pas encore force de loi.

Ce que vous pouvez demander à la signature du bail

Les règles figurent à l’article 1076 du Code civil (Código Civil). La loi de finances pour 2023 (Lei n.º 24-D/2022, du 30 décembre) a réécrit cet article avec effet au 1er janvier 2023. Ces plafonds sont souvent attribués à Mais Habitação (Lei 56/2023), mais celle-ci n’a pas modifié l’article 1076.

Avant 2023, les loyers d’avance pouvaient couvrir jusqu’à trois mois et le dépôt de garantie n’avait pas de plafond légal.

Les loyers d’avance sont des loyers payés par anticipation et imputés mois après mois ; le dépôt de garantie est une sûreté que vous restituez à la fin, déduction faite des retenues justifiées. Par exemple : pour un loyer de 1 000 €, le dépôt peut atteindre au plus 2 000 €, et vous pouvez convenir de 2 000 € de loyers d’avance au maximum en plus du premier mois de loyer.

Tout demander à la fois est légal, mais réduit le nombre de candidats locataires.

Les garants (fiador) : ce dont ils répondent

Un garant fournit une garantie personnelle (fiança, art. 627 à 654 du Code civil). Il devient personnellement responsable des obligations du locataire. En vertu de l’art. 634, la garantie couvre tout ce que doit le locataire, y compris les conséquences légales et contractuelles d’un retard de paiement ou d’une faute. Il peut s’agir des loyers impayés, de l’indemnité de retard et des dégradations du bien, si le contrat le prévoit.

La renúncia ao benefício da excussão prévia

Par défaut, un garant peut refuser de payer tant que vous n’avez pas d’abord poursuivi sans succès les biens du locataire lui-même. C’est le benefício da excussão prévia (bénéfice de discussion préalable, art. 638).

Les cautionnements locatifs comportent presque toujours une clause par laquelle le garant renonce à ce bénéfice, ou accepte de s’engager en qualité de principal pagador (débiteur principal). L’art. 640 l’empêche alors de l’invoquer. En pratique, vous pouvez dans ce cas réclamer le paiement au locataire et au garant ensemble, sans épuiser au préalable les biens du locataire.

Les règles qui piègent les propriétaires

• Informez le garant des impayés à temps. Si le locataire n’a pas régularisé les arriérés, vous devez notifier au garant les arriérés et les montants dus dans les 90 jours qui suivent (art. 1041(5), ajouté par la Lei 13/2019). Vous ne pouvez exiger le paiement du garant qu’après cette notification. Les tribunaux ont jugé que, faute de l’avoir faite, vous perdez le droit de réclamer au garant les arriérés de plus de 90 jours. Envoyez la notification par lettre recommandée dès qu’un loyer reste impayé, et à nouveau si la dette augmente.
• Précisez la durée de la garantie. Depuis 2006, il n’existe plus de régime légal spécifique pour les cautionnements locatifs ; la garantie couvre donc ce que prévoit le document.
  • Indiquez si elle couvre les renouvellements, les révisions de loyer et les dégradations, et qu’elle court jusqu’à la remise des clés.
  • Les tribunaux interprètent de manière restrictive les clauses vagues portant sur « tous les renouvellements ».
  • Pour les baux de longue durée, envisagez de faire signer à nouveau le garant lors du renouvellement.
• Vérifiez que le garant peut réellement payer. Demandez les mêmes justificatifs de revenus que pour le locataire. Un garant résidant à l’étranger sans biens au Portugal est plus difficile à poursuivre.

La question de savoir si un garant entre dans le plafond de deux mois fait débat, car l’art. 1076(2) autorise une sûreté « sous l’une quelconque des formes prévues par la loi ». La pratique courante consiste à demander deux mois de dépôt plus un garant ; faites-vous conseiller avant de cumuler plusieurs garanties.

Garanties bancaires et assurance loyers impayés

Garantie bancaire (garantia bancária). La banque du locataire s’engage à vous payer jusqu’à un montant déterminé si le locataire est défaillant. Idéalement, elle est payable « à première demande ». Le locataire paie les frais bancaires, et les banques exigent souvent qu’il nantisse une épargne de même valeur.

Une garantie bancaire constituée à titre de dépôt entre dans le plafond de deux mois. Vérifiez trois éléments dans le document : la date d’expiration (elle doit aller au-delà de la fin du bail), le montant et la procédure d’appel de la garantie.

Assurance loyers impayés (seguro de renda ou proteção de rendas). C’est vous qui souscrivez ce contrat. Il rembourse les loyers impayés dans les limites de la police et couvre souvent les frais de justice d’une expulsion.

Les conditions varient selon l’assureur. À titre d’exemple, le produit d’un courtier portugais couvre jusqu’à 12 mois de loyer, plafonne le loyer assuré à 3 000 € par mois et applique une franchise de deux mois avant tout versement. Il ne couvre que les baux d’habitation relevant du NRAU (le régime des baux urbains) ; les locations saisonnières et les locations de chambres sont donc exclues.

Les assureurs examinent généralement d’abord le dossier du locataire ; lisez attentivement le délai de carence, la franchise et les délais de déclaration de sinistre. Ne confondez pas cette assurance avec la garantie « perte de loyers » d’une assurance de l’immeuble. Celle-ci intervient lorsque le logement devient inhabitable après un incendie ou une inondation, et non lorsque le locataire cesse de payer.

Conserver le dépôt et le déclarer

Le Portugal ne dispose d’aucun dispositif de protection des dépôts comparable à ceux de l’Angleterre et du pays de Galles. Vous conservez vous-même le dépôt, et la loi ne fixe aucune règle quant aux intérêts ou à l’endroit où vous le placez. Il est recommandé de le garder sur un compte distinct afin de pouvoir le restituer rapidement.

L’administration fiscale considère le dépôt de garantie comme un revenu locatif (rendimento predial, catégorie F). Selon la FAQ 1910 du Portal das Finanças :

• Incluez le dépôt dans une quittance de loyer électronique, en indiquant comme période les dates de début et de fin du bail.
• Lorsque vous le restituez, justifiez le remboursement et inscrivez-le dans l’Anexo F de votre déclaration d’IRS comme une charge supportée et payée.

L’état des lieux : photos, état du bien et relevés de compteurs

En vertu de l’art. 1043, le locataire doit restituer le bien dans l’état où il l’a reçu, à l’exception de l’usure résultant d’un usage prudent. L’art. 1043(2) ajoute une présomption : en l’absence de document décrivant l’état du bien lors de la remise, le logement est présumé avoir été livré en bon état.

Un état des lieux signé vous protège tous les deux : il consigne la situation de départ réelle.

À l’entrée dans les lieux :

1. Faites le tour pièce par pièce et dressez la liste de chaque équipement, appareil et meuble, avec son état.
2. Prenez des photos ou une vidéo datées, y compris des gros plans des marques existantes.
3. Relevez les compteurs d’électricité, d’eau et de gaz, et photographiez chacun d’eux.
4. Listez les clés, télécommandes et badges d’accès remis.
5. Faites signer et dater chaque page par les deux parties, puis annexez l’état des lieux au bail.

À la sortie, refaites la même visite en vous référant à la liste initiale, avec de nouvelles photos et de nouveaux relevés de compteurs, et faites signer les deux parties. Notez sur place tout point contesté.

Restituer le dépôt et effectuer des retenues

Ni le Code civil ni le NRAU ne fixent de délai précis pour la restitution du dépôt. Inscrivez-en un dans le bail, par exemple un nombre de jours déterminé après la remise des clés. Il vous suffit alors de disposer du temps nécessaire pour inspecter le bien, obtenir des devis et vérifier les dernières factures de consommation.

Vous pouvez retenir :

• les loyers impayés ;
• les consommations ou charges impayées dues par le locataire en vertu du bail ;
• le coût de réparation des dégradations allant au-delà de l’usure normale.

L’usure normale reste à votre charge. Par exemple : une peinture défraîchie après plusieurs années, de légères éraflures et de petits trous de crochets à tableaux.

Justifiez chaque retenue par l’état des lieux, des photos et des devis ou factures, et adressez au locataire un décompte écrit. Restituez le solde rapidement.

Sauf stipulation contraire du bail, le dépôt ne remplace pas les derniers mois de loyer. Un locataire qui cesse de payer à la fin du bail reste en situation d’impayé. Vous pouvez alors également réclamer l’indemnité de retard de 20 % des sommes dues (art. 1041(1) ; elle était de 50 % avant 2019).

Litiges fréquents

• Absence d’état des lieux, ou état des lieux trop vague pour démontrer un changement.
• Retenues pour usure normale, ou sans devis ni factures.
• Dernières factures de consommation arrivant après la restitution du dépôt.
• Locataire retenant le dernier loyer « en compensation du dépôt ».

Si un litige ne peut être réglé à l’amiable et qu’un Julgado de Paz (juridiction de proximité) est compétent pour la commune, il peut connaître des litiges locatifs jusqu’à 15 000 €, à l’exception des actions en expulsion. À défaut, la demande relève des tribunaux ordinaires.

Sélectionner les locataires : ce que vous pouvez légalement demander

Vérifier la capacité de paiement d’un locataire est légitime. Le RGPD s’applique néanmoins : ne collectez que ce dont vous avez besoin à cette fin, expliquez au candidat pourquoi vous en avez besoin et conservez les données en lieu sûr.

Au stade d’une candidature sérieuse ou de la négociation du contrat, il est raisonnable de demander :

• une pièce d’identité ;
• le numéro fiscal portugais (NIF), nécessaire pour le bail et les quittances ;
• un justificatif de revenus, comme des fiches de paie récentes, un contrat de travail ou le dernier avis d’imposition à l’IRS ;
• une référence d’un précédent bailleur, si possible.

La DECO a critiqué l’exigence de fiches de paie et de déclarations fiscales pour simplement réserver une visite. Ne demandez ces documents qu’à partir du moment où un candidat souhaite donner suite.

Les limites à respecter :

• Copies de cartes d’identité. La loi 7/2007 interdit de copier le Cartão de Cidadão portugais sans le consentement de son titulaire. L’autorité de protection des données (CNPD) précise que ce consentement n’est valable que si une véritable alternative est proposée au titulaire, comme présenter la carte en personne.
• Données sensibles. Ne posez pas de questions sur la santé, la religion, les opinions politiques ou d’autres sujets similaires.
• Discrimination. La loi 93/2017 interdit de refuser une location ou de la soumettre à des conditions en raison, notamment, de la nationalité, de l’origine ethnique ou de la religion. Cela s’applique aussi à la formulation des annonces.
• Conservation. Supprimez ou restituez les documents des candidats non retenus une fois le locataire choisi. Ne conservez ceux du locataire retenu que le temps exigé par le bail et vos obligations fiscales.

Ce que changerait la réforme adoptée le 30 septembre 2026

Le projet de loi du gouvernement révisant le régime locatif (Proposta de Lei 103/XVII) a été déposé au Parlement le 12 août 2026. Il a été adopté en première lecture le 30 septembre 2026. Dans sa version déposée, il :

• supprimerait le plafond de deux mois pour le dépôt de garantie ;
• autoriserait jusqu’à trois mois de loyers d’avance.

Le PSD et Chega ont signé le même jour un accord visant à limiter ces dispositions sur le dépôt et les loyers d’avance lors de l’examen en commission. Les règles définitives différeront donc probablement du projet. Celui-ci doit encore passer par l’examen en commission, un vote final, la promulgation et la publication.

Tant qu’une nouvelle loi n’est pas publiée au Diário da República, les plafonds de deux mois s’appliquent à chaque bail que vous signez. Vérifiez les dispositions transitoires du texte définitif avant de vous fonder sur un quelconque changement.

Liste de contrôle

• Ne demandez pas plus de deux mois de dépôt et deux mois de loyers d’avance, et consignez les loyers d’avance par écrit.
• Choisissez une ou deux garanties (garant, garantie bancaire ou assurance loyers) au lieu de cumuler toutes les options.
• Dans un cautionnement, prévoyez la renonciation au benefício da excussão prévia et précisez qu’il couvre les renouvellements, les révisions de loyer et les dégradations.
• En cas d’impayé, informez le garant par lettre recommandée dans le délai de 90 jours.
• Incluez le dépôt dans une quittance de loyer électronique et inscrivez tout remboursement dans l’Anexo F.
• Établissez un état des lieux signé, avec photos datées et relevés de compteurs, à l’entrée et à la sortie.
• Fixez un délai de restitution dans le bail et détaillez les retenues, justificatifs à l’appui.
• Ne demandez de justificatifs de revenus qu’aux candidats sérieux, ne copiez jamais une carte d’identité sans consentement et supprimez les dossiers des candidats non retenus.
• Attendez le texte définitif de la réforme de 2026 avant de modifier votre modèle de bail.