Sava Portugāles mājokļa izīrēšana no ārzemēm soli pa solim

Jūs varat ilgtermiņā izīrēt Portugāles mājokli no ārzemēm, un gandrīz katru soli var veikt tiešsaistē, tiklīdz varat pieteikties Portal das Finanças. Secība ir svarīga: vispirms sakārtojiet piekļuvi nodokļu sistēmai, tad mājokļa dokumentus un pēc tam rakstisko līgumu. Pēc īrnieka ievākšanās Jūs reģistrējat līgumu un samaksājat zīmognodevu līdz nākamā mēneša beigām, izsniedzat elektronisku kvīti par katru īres maksājumu un katru pavasari deklarējat ienākumus.

1. solis: nodrošiniet nodokļu maksātāja numuru un piekļuvi portālam

Viss notiek ar nodokļu administrācijas (Autoridade Tributária, AT) un Portal das Finanças starpniecību. Pirms ievietojat sludinājumu, pārbaudiet, vai Jums ir:

• NIF (número de identificação fiscal, nodokļu maksātāja numurs). Tas Jums būs kopš mājokļa iegādes; pārbaudiet, vai Jūsu nodokļu adrese ir Jūsu pašreizējā adrese ārzemēs. Ja pēc iegādes pārcēlāties uz ārzemēm, Jums 60 dienu laikā jāpaziņo AT par dzīvesvietas maiņu (Lei Geral Tributária, 19. panta 5. punkts).
• Portāla parole. To pieprasa tiešsaistē, un tā tiek nosūtīta pa pastu uz Jūsu reģistrēto nodokļu adresi; to nevar nosūtīt pa e-pastu, tāpēc pieprasiet to laikus.
• Vai Chave Móvel Digital (CMD). Tā ir valsts digitālā pieteikšanās, kas piesaistīta Jūsu mobilajam tālrunim. Ārvalstu pilsoņi to var aktivizēt ar pasi un NIF, taču bez Portugāles personas apliecības tas jādara klātienē – apkalpošanas centrā Portugālē vai dažos Portugāles konsulātos.

Nodokļu pārstāvis vai elektroniskie paziņojumi

Kā rezidentam ārpus Portugāles Jums parasti jāieceļ Portugālē dzīvojošs nodokļu pārstāvis (representante fiscal) (LGT 19. panta 6. punkts). Ir divi izņēmumi:

• Ja dzīvojat ES vai EEZ, iecelšana nav obligāta.
• Ja dzīvojat citur (piemēram, Apvienotajā Karalistē, ASV vai Brazīlijā), no tā var izvairīties, piesakoties elektroniskajiem paziņojumiem Portal das Finanças (LGT 19. panta 14.–15. punkts). Tad AT vēstules pienāk Jūsu portāla iesūtnē, tāpēc regulāri to pārbaudiet. Mūsu ceļvedī par nodokļu pārstāvjiem tas aplūkots sīkāk.

2. solis: savāciet mājoklim nepieciešamos dokumentus

Energosertifikāts ir obligāts, pirms piedāvājat mājokli īrei. Sludinājumos jānorāda tā energoefektivitātes klase, un īrnieks saņem tā kopiju. Dzīvojamās ēkas sertifikāts ir derīgs 10 gadus. Naudas sodi fiziskām personām ir no 250 € līdz 3740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, 18., 23. un 35. pants).

Lietošanas atļauja joprojām ir svarīga īres līgumiem. 2024. gada Simplex reforma (DL 10/2024) atcēla prasību uzrādīt atļauju pirkuma līguma noslēgšanā, taču nemainīja izīrēšanas noteikumus. Mājokli var izīrēt dzīvošanai tikai tad, ja lietošanas atļauja apstiprina, ka tas ir piemērots šim mērķim. Izņēmums ir ēka, kas uzbūvēta pirms 1951. gada būvnoteikumiem; tādā gadījumā pievienojat oficiālu dokumentu, kas apliecina būvniecības datumu (DL 160/2006, 5. pants). Ja atļaujas trūkst Jūsu vainas dēļ:

• Jums draud pašvaldības naudas sods vismaz viena gada īres maksas apmērā;
• īrnieks var izbeigt līgumu un prasīt zaudējumu atlīdzību.

3. solis: apdrošināšana, daudzdzīvokļu māja un komunālie pakalpojumi

• Apdrošināšana. Ēkā ar atsevišķos īpašumos esošiem dzīvokļiem (propriedade horizontal) ugunsgrēka apdrošināšana, kas aptver Jūsu dzīvokli un koplietošanas daļas, ir obligāta (Código Civil, 1429. pants). Pārbaudiet, vai Jūsu polise atļauj izīrēšanu; civiltiesiskās atbildības un īres nemaksāšanas apdrošināšana nav obligāta.
• Daudzdzīvokļu māja. Jūs joprojām esat atbildīgs pret dzīvokļu īpašnieku kopību. Ja līgumā nav noteikts citādi, daudzdzīvokļu mājas maksājumi par koplietošanas daļām ir izīrētāja izmaksas (Código Civil, 1078. panta 3. punkts). Dodiet pārvaldniekam savu kontaktinformāciju ārzemēs.
• Komunālie pakalpojumi. Ja vien nav panākta cita vienošanās, īrnieks maksā par elektrību, ūdeni, gāzi un internetu, un līgumiem jābūt uz tā vārda, kurš maksā (1078. panta 2. un 4. punkts). Vienkāršākais: īrnieks ievākšanās brīdī pārņem līgumus, izmantojot skaitītāju rādījumus Jūsu inventāra sarakstā.

4. solis: noformējiet līgumu rakstiski

Dzīvojamās telpas īres līgumam jābūt rakstiskam (Código Civil, 1069. pants). Līgumā jānorāda (DL 160/2006, 2. pants):

1. Abu pušu vārdi, uzvārdi, personu apliecinošo dokumentu numuri un NIF (un attiecīgā gadījumā dzimšanas vieta, dzimšanas datums un ģimenes stāvoklis).
2. Izīrētāja adrese. Jums tā ir Jūsu adrese ārzemēs.
3. Mājokļa adrese un apraksts.
4. Ka tas ir paredzēts dzīvošanai. Ja tas nav pastāvīgs mājoklis, iemesls.
5. Lietošanas atļaujas numurs, datums un izdevēja pašvaldība vai paziņojums, ka tāda nav nepieciešama.
6. Īres maksa.
7. Līguma parakstīšanas datums.

Attiecīgā gadījumā tajā jānorāda arī artigo matricial, termiņš, īres maksas aktualizācijas kārtība, ēkas noteikumi un saskaņota adrese paziņojumiem (3. pants). Pievienojiet parakstītu mājokļa stāvokļa aprakstu; praktisks veids, kā to izdarīt, ir inventāra saraksts ar datētiem fotoattēliem.

• Termiņš. Noteiktam termiņam jābūt vismaz vienam gadam, ja vien uzturēšanās nav pagaidu (Código Civil, 1095. pants). Īres līgums tiek automātiski pagarināts, ja vien līgumā nav noteikts citādi. Jūsu iebildumi pret pirmo pagarināšanu nevar stāties spēkā ātrāk kā trīs gadus pēc sākuma (1097. panta 3. punkts).
• Iepriekšēji maksājumi. Saskaņā ar pašreizējo likumu Jūs varat prasīt ne vairāk kā divu mēnešu īres maksu avansā un drošības naudu ne vairāk kā divu mēnešu īres maksas apmērā (1076. pants, grozīts ar 2023. gada valsts budžetu).
• Sākotnējā īres maksa. Ja par mājokli īres līgums tika parakstīts piecu gadu laikā pirms 2023. gada oktobra, 2023. gada Mais Habitação likums (Lei 56/2023) ierobežo jauno īres maksu līdz pēdējai īres maksai plus 2 %, plus jebkuras ikgadējās aktualizācijas, ko varējāt piemērot, bet nepiemērojāt. Īres likuma reforma 2026. gada 30. septembrī pieņemta parlamentā pirmajā balsojumā. Tā atceltu šo ierobežojumu un mīkstinātu drošības naudas ierobežojumus, taču tas vēl nav likums, tāpēc pirms parakstīšanas pārbaudiet tās statusu.

5. solis: reģistrējiet līgumu un samaksājiet zīmognodevu

Par līgumu Jums jāpaziņo AT ar deklarāciju Modelo 2, ko iesniedz tiešsaistē Portal das Finanças. Jums būs nepieciešams:

• īrnieka NIF;
• īpašuma artigo matricial;
• sākuma datums un īres maksa;
• parakstītā līguma PDF kopija.

Termiņš: tā mēneša beigas, kas seko mēnesim, kurā sākas īres līgums. Īres līgumam, kas sākas 15. martā, deklarācija jāiesniedz līdz 30. aprīlim.

Pēc iesniegšanas AT aprēķina imposto do selo (zīmognodevu) 10 % apmērā no viena mēneša īres maksas (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). To maksā izīrētājs, un maksājuma uzdevums jāapmaksā tajā pašā termiņā līdz nākamā mēneša beigām. Ja īres maksa ir 1000 €, tie ir 100 €, ko maksā vienu reizi par katru līgumu.

Izmantojiet Modelo 2 atkārtoti ar tāda paša veida termiņu, lai paziņotu par līguma izmaiņām un tā beigām. Par novēlotu iesniegšanu var piemērot naudas sodu no 150 € līdz 3750 € (RGIT 117. panta 1. punkts).

6. solis: izsniedziet elektronisku kvīti par katru īres maksājumu

Katru reizi, kad saņemat īres maksu, Jūs izsniedzat recibo de renda eletrónico (elektronisko īres maksas kvīti) Portal das Finanças. Tā apliecina faktiski saņemtu maksājumu, tāpēc izsniedziet to pēc naudas saņemšanas, nekad iepriekš un nekad kā vienu gada kvīti. Tajā norādīts periods, par kuru ir īres maksa, un datums, kad to saņēmāt. Par kvīšu neizsniegšanu vai novēlotu izsniegšanu var piemērot naudas sodu no 150 € līdz 3750 € (RGIT 123. pants).

Jūs esat atbrīvots, ja uz Jums attiecas kāds no šiem nosacījumiem:

• Iepriekšējā gada 31. decembrī Jums bija 65 vai vairāk gadu.
• Jums nav elektroniskās pastkastes AT, un Jūsu īres ienākumi iepriekšējā gadā nepārsniedza divkāršu IAS (indexante dos apoios sociais, valsts atsauces lielumu). Šim nosacījumam atbilst maz izīrētāju.

Ja esat atbrīvots, Jums tā vietā līdz februāra beigām jāiesniedz ikgadējā Modelo 44, kurā uzskaitīta saņemtā īres maksa.

7. solis: deklarējiet ienākumus Portugālē un savā valstī

Portugālē Jūs iesniedzat IRS deklarāciju (Modelo 3) ar Anexo F (īres ienākumi) no nākamā gada 1. aprīļa līdz 30. jūnijam (CIRS 60. pants). Nerezidenti iesniedz deklarāciju tāpat, norādot saņemto īres maksu un atskaitāmos izdevumus, piemēram, IMI (ikgadējo nekustamā īpašuma nodokli), daudzdzīvokļu mājas maksājumus, remontu un apdrošināšanu.

Likme ir atkarīga no līguma:

• 10 % no 2026. gada 1. janvāra līdz 2029. gada 31. decembrim līgumiem, kas paredzēti tikai dzīvošanai un kuru mēneša īres maksa 2026. gadā nepārsniedz 2300 € (DL 97/2026, ar ko Estatuto dos Benefícios Fiscais papildināts ar 45.-C pantu).
• 25 % pārējos gadījumos (CIRS 72. pants), ar zemākām likmēm īres līgumiem uz pieciem gadiem vai ilgāk.
• ES vai EEZ rezidenti tā vietā var izvēlēties aplikšanu pēc progresīvajām rezidentu likmēm (72. panta 15. punkts).

10 % noteikums neparedz nosacījumus par to, kur dzīvo izīrētājs, taču 2026. gads ir tā pirmais gads, tāpēc savu gadījumu pārbaudiet pie nodokļu konsultanta. Uzņēmums īrnieks ar organizētu grāmatvedību ietur nodokli no īres maksas; Jūs to ieskaitāt savā deklarācijā. Mūsu nodokļu ceļvedī likmes aplūkotas sīkāk.

Savā valstī Jums gandrīz noteikti būs jādeklarē īres ienākumi arī. Saskaņā ar Portugāles nodokļu līgumiem Portugāle var aplikt ar nodokli ienākumus no tur esoša īpašuma, un Jūsu rezidences valsts pēc tam tos atbrīvo vai ieskaita Portugāles nodokli; mehānisms atšķiras (Box 3 Nīderlandē, Schedule E ar ārvalstu nodokļa kredītu ASV). Saglabājiet savu Portugāles nodokļa aprēķinu (nota de liquidação) kā pierādījumu.

Galvenie termiņi

Kontrolsaraksts

• NIF ar pašreizējo adresi ārzemēs
• Darbojas Portal das Finanças parole vai Chave Móvel Digital
• Nodokļu pārstāvis vai elektroniskie paziņojumi (ārpus ES/EEZ)
• Derīgs energosertifikāts; klase katrā sludinājumā
• Lietošanas atļauja, caderneta predial un certidão permanente ir pieejamas
• Apdrošināšana apstiprināta; daudzdzīvokļu mājas pārvaldnieks informēts
• Rakstisks līgums ar nepieciešamo informāciju un inventāra sarakstu
• Drošības nauda, avansa īres maksa un sākotnējā īres maksa noteiktajās robežās
• Iesniegta Modelo 2 un samaksāta zīmognodeva
• Par katru maksājumu izsniegta elektroniskā kvīts
• Par īres maksas aktualizāciju paziņots 30 dienas iepriekš
• Modelo 3 ar Anexo F iesniegta līdz 30. jūnijam
• Īres ienākumi deklarēti Jūsu mītnes valstī