Arrendar a sua casa em Portugal a partir do estrangeiro, passo a passo

Pode arrendar a longo prazo uma casa em Portugal a partir do estrangeiro, e quase todos os passos se fazem online depois de conseguir iniciar sessão no Portal das Finanças. A ordem é importante: trate primeiro do acesso às Finanças, depois dos documentos da casa e, por fim, do contrato escrito. Depois de o inquilino entrar, comunica o contrato e paga o imposto do selo até ao fim do mês seguinte, emite um recibo eletrónico por cada pagamento de renda e declara o rendimento todas as primaveras.

Passo 1: ponha a funcionar o seu número fiscal e o acesso ao portal

Tudo passa pela Autoridade Tributária (AT) e pelo Portal das Finanças. Antes de anunciar a casa, confirme que tem:

• Um NIF (número de identificação fiscal). Terá um desde a compra da casa; confirme que o seu domicílio fiscal é o seu endereço atual no estrangeiro. Se se mudou para o estrangeiro depois da compra, tem de comunicar à AT a alteração de residência no prazo de 60 dias (Lei Geral Tributária, art. 19.º, n.º 5).
• Uma senha de acesso ao portal. Pede-a online e é enviada por correio para o seu domicílio fiscal registado; não pode ser enviada por e-mail, por isso peça-a com antecedência.
• Ou uma Chave Móvel Digital (CMD). É a autenticação digital do Estado, associada ao seu telemóvel. Os cidadãos estrangeiros podem ativá-la com o passaporte e o NIF, mas, sem Cartão de Cidadão português, isso tem de ser feito presencialmente, num balcão de atendimento em Portugal ou em alguns consulados portugueses.

Representante fiscal ou notificações eletrónicas

Enquanto residente fora de Portugal, tem, em regra, de nomear um representante fiscal residente em Portugal (art. 19.º, n.º 6, da LGT). Há duas formas de o evitar:

• Se vive na UE ou no EEE, a nomeação é facultativa.
• Se vive noutro país (por exemplo, o Reino Unido, os EUA ou o Brasil), pode evitá-la aderindo às notificações eletrónicas no Portal das Finanças (art. 19.º, n.ºs 14 e 15, da LGT). As cartas da AT chegam então à sua caixa no portal, por isso consulte-a regularmente. O nosso guia sobre representantes fiscais trata este tema em pormenor.

Passo 2: reúna os documentos de que a casa precisa

O certificado energético é obrigatório antes de colocar a casa no mercado de arrendamento. Os anúncios têm de indicar a classe energética, e o inquilino recebe uma cópia. Um certificado habitacional é válido por 10 anos. As coimas para pessoas singulares vão de 250 € a 3740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, arts. 18.º, 23.º e 35.º).

A licença de utilização continua a ser relevante para o arrendamento. A reforma Simplex de 2024 (DL 10/2024) deixou de exigir a licença na escritura de compra e venda, mas não alterou as regras do arrendamento. Uma casa só pode ser arrendada para habitação se uma licença de utilização confirmar que é apta para esse fim. A exceção é um edifício construído antes do Regulamento Geral das Edificações Urbanas de 1951; nesse caso, anexa um documento oficial que comprove a data de construção (DL 160/2006, art. 5.º). Se a licença faltar por causa que lhe seja imputável:

• fica sujeito a uma coima municipal de, pelo menos, um ano de renda;
• o inquilino pode resolver o contrato e pedir uma indemnização.

Passo 3: seguros, condomínio e consumos

• Seguros. Num edifício em propriedade horizontal, o seguro contra o risco de incêndio que cubra a sua fração e as partes comuns é obrigatório (Código Civil, art. 1429.º). Confirme que a sua apólice admite o arrendamento; as coberturas de responsabilidade civil e de seguro de renda são facultativas.
• Condomínio. Continua a ser responsável perante o condomínio. Salvo estipulação em contrário no contrato, os encargos de condomínio relativos às partes comuns ficam a cargo do senhorio (Código Civil, art. 1078.º, n.º 3). Dê ao administrador os seus contactos no estrangeiro.
• Consumos. Salvo acordo em contrário, o inquilino paga a eletricidade, a água, o gás e a internet, e os contratos devem estar em nome de quem paga (art. 1078.º, n.ºs 2 e 4). O mais simples: o inquilino assume os contratos à entrada, usando as leituras dos contadores registadas no seu inventário.

Passo 4: reduza o contrato a escrito

O contrato de arrendamento habitacional tem de ser celebrado por escrito (Código Civil, art. 1069.º). O contrato tem de indicar (DL 160/2006, art. 2.º):

1. Os nomes, números de identificação e NIF de ambas as partes (e, quando aplicável, a naturalidade, a data de nascimento e o estado civil).
2. O endereço do senhorio. No seu caso, é o seu endereço no estrangeiro.
3. O endereço e a descrição da casa.
4. Que se destina a habitação. Se não for habitação permanente, o respetivo motivo.
5. O número e a data da licença de utilização e o município que a emitiu, ou a menção de que não é exigível.
6. A renda.
7. A data de celebração do contrato.

Quando for o caso, deve também indicar o artigo matricial, a duração, a forma de atualização da renda, o regulamento do condomínio e um endereço acordado para as comunicações (art. 3.º). Anexe um registo assinado do estado da casa; um inventário com fotografias datadas é a forma prática de o fazer.

• Duração. Um prazo certo tem de ser de pelo menos um ano, salvo se a estada for transitória (Código Civil, art. 1095.º). O contrato renova-se automaticamente, salvo estipulação em contrário. A sua oposição à primeira renovação não pode produzir efeitos antes de três anos a contar do início (art. 1097.º, n.º 3).
• Montantes iniciais. Na lei atual, não pode pedir mais de duas rendas antecipadas nem uma caução superior a duas rendas (art. 1076.º, na redação dada pelo Orçamento do Estado para 2023).
• Renda inicial. Se tiver sido celebrado um contrato de arrendamento sobre a casa nos cinco anos anteriores a outubro de 2023, a lei Mais Habitação de 2023 (Lei 56/2023) limita a nova renda à última renda acrescida de 2%, mais as atualizações anuais que poderia ter aplicado e não aplicou. Uma reforma da lei do arrendamento foi aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026. Poria fim a este limite e aliviaria os limites da caução, mas ainda não é lei, por isso confirme o seu estado antes de assinar.

Passo 5: comunique o contrato e pague o imposto do selo

Tem de comunicar o contrato à AT através da declaração Modelo 2, entregue online no Portal das Finanças. Vai precisar de:

• o NIF do inquilino;
• o artigo matricial do imóvel;
• a data de início e a renda;
• uma cópia em PDF do contrato assinado.

Prazo: o fim do mês seguinte ao mês de início do contrato. Para um contrato que comece a 15 de março, entregue até 30 de abril.

Com a submissão, a AT liquida o imposto do selo de 10% de uma renda mensal (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Quem paga é o senhorio, e a guia tem de ser paga no mesmo prazo, até ao fim do mês seguinte. Para uma renda de 1000 €, são 100 €, pagos uma única vez por contrato.

Use de novo o Modelo 2, num prazo do mesmo tipo, para comunicar alterações ao contrato e a sua cessação. A entrega fora de prazo pode dar origem a uma coima de 150 € a 3750 € (art. 117.º, n.º 1, do RGIT).

Passo 6: emita um recibo eletrónico por cada pagamento de renda

Sempre que recebe uma renda, emite um recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças. O recibo regista um pagamento efetivamente recebido, por isso emita-o depois de o dinheiro chegar, nunca antecipadamente e nunca como um recibo anual. Indica o período a que a renda respeita e a data em que a recebeu. A falta de emissão de recibos, ou a sua emissão tardia, pode ser punida com coima de 150 € a 3750 € (art. 123.º do RGIT).

Está dispensado se se verificar uma destas situações:

• Tinha 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior.
• Não tem caixa postal eletrónica junto da AT e os seus rendimentos prediais do ano anterior não excederam o dobro do IAS (indexante dos apoios sociais). Poucos senhorios cumprem esta condição.

Se estiver dispensado, tem de entregar em alternativa o Modelo 44 anual, com a lista das rendas recebidas, até ao fim de fevereiro.

Passo 7: declare o rendimento, em Portugal e no seu país

Em Portugal, entrega a declaração de IRS (Modelo 3) com o Anexo F (rendimentos prediais) entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte (art. 60.º do CIRS). Os não residentes declaram da mesma forma, indicando as rendas recebidas e as despesas dedutíveis, como o IMI (imposto municipal anual sobre imóveis), as quotas de condomínio, as obras e os seguros.

A taxa depende do contrato:

• 10% de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, para contratos exclusivamente destinados a habitação com uma renda mensal não superior a 2300 € em 2026 (DL 97/2026, que aditou o art. 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25% nos restantes casos (art. 72.º do CIRS), com taxas reduzidas para contratos de cinco ou mais anos.
• Os residentes na UE ou no EEE podem optar por ser tributados às taxas progressivas aplicáveis aos residentes (art. 72.º, n.º 15).

A regra dos 10% não impõe qualquer condição quanto ao local de residência do senhorio, mas 2026 é o seu primeiro ano, por isso confirme o seu caso com um consultor fiscal. Um inquilino empresarial com contabilidade organizada retém o imposto na fonte sobre a renda; o senhorio deduz essa retenção na sua declaração. O nosso guia fiscal trata as taxas em pormenor.

No seu país, terá quase certamente de declarar também as rendas. Ao abrigo das convenções fiscais celebradas por Portugal, Portugal pode tributar os rendimentos de imóveis aí situados, e o seu país de residência isenta-os ou credita o imposto português; os mecanismos variam (Box 3 nos Países Baixos, Schedule E com crédito por imposto estrangeiro nos EUA). Guarde a sua nota de liquidação portuguesa como prova.

Prazos principais

Lista de verificação

• NIF com o endereço atual no estrangeiro
• Senha do Portal das Finanças ou Chave Móvel Digital a funcionar
• Representante fiscal ou notificações eletrónicas (fora da UE/EEE)
• Certificado energético válido; classe indicada em todos os anúncios
• Licença de utilização, caderneta predial e certidão permanente arquivadas
• Seguro confirmado; condomínio informado
• Contrato escrito com os elementos obrigatórios e inventário
• Caução, rendas antecipadas e renda inicial dentro dos limites
• Modelo 2 entregue e imposto do selo pago
• Recibo eletrónico emitido por cada pagamento
• Atualização da renda comunicada com 30 dias de antecedência
• Modelo 3 com Anexo F entregue até 30 de junho
• Rendas declaradas no seu país de residência