Hyr ut din portugisiska bostad från utlandet, steg för steg

Du kan hyra ut en portugisisk bostad långsiktigt från utlandet, och nästan varje steg sköts digitalt när du väl kan logga in på Portal das Finanças. Ordningen spelar roll: ordna först din tillgång till skattemyndigheten, sedan bostadens handlingar och därefter det skriftliga avtalet. När hyresgästen har flyttat in registrerar du avtalet och betalar stämpelskatt senast i slutet av påföljande månad, utfärdar ett elektroniskt kvitto för varje hyresbetalning och deklarerar inkomsten varje vår.

Steg 1: se till att ditt skattenummer och din tillgång till portalen fungerar

Allt går via skattemyndigheten (Autoridade Tributária, AT) och Portal das Finanças. Innan du annonserar, kontrollera att du har:

• Ett NIF (número de identificação fiscal, skattenummer). Du har ett sedan köpet av bostaden; kontrollera att din skatteadress är din nuvarande adress utomlands. Om du flyttade utomlands efter köpet måste du anmäla bytet av hemvist till AT inom 60 dagar (Lei Geral Tributária, art. 19(5)).
• Ett lösenord till portalen. Du begär det på nätet och det skickas med post till din registrerade skatteadress; det kan inte skickas per e-post, så begär det i god tid.
• Eller en Chave Móvel Digital (CMD). Detta är statens digitala inloggning, kopplad till din mobiltelefon. Utländska medborgare kan aktivera den med pass och NIF, men utan ett portugisiskt medborgarkort (Cartão de Cidadão) måste det göras personligen, vid ett servicekontor i Portugal eller vid vissa portugisiska konsulat.

Skatteombud eller elektroniska meddelanden

Som bosatt utanför Portugal måste du som huvudregel utse ett skatteombud (representante fiscal) som bor i Portugal (LGT art. 19(6)). Det finns två sätt att slippa:

• Om du bor i EU eller EES är utnämningen frivillig.
• Om du bor någon annanstans (till exempel i Storbritannien, USA eller Brasilien) kan du undvika den genom att anmäla dig till elektroniska meddelanden på Portal das Finanças (LGT art. 19(14)–(15)). AT:s brev kommer då till din inkorg i portalen, så kontrollera den regelbundet. Vår guide om skatteombud behandlar detta ingående.

Steg 2: samla de handlingar som bostaden behöver

Energicertifikatet är obligatoriskt innan du erbjuder bostaden för uthyrning. Annonser måste visa dess energiklass, och hyresgästen får en kopia. Ett certifikat för bostäder gäller i 10 år. Böterna för privatpersoner är 250 € till 3 740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, art. 18, 23 och 35).

Användningstillståndet har fortfarande betydelse för hyresavtal. Simplex-reformen 2024 (DL 10/2024) slutade kräva tillståndet vid köpeavtalet, men den ändrade inte reglerna för uthyrning. En bostad får endast hyras ut som bostad om ett användningstillstånd bekräftar att den är lämplig för det ändamålet. Undantaget är en byggnad som uppfördes före 1951 års byggnadsbestämmelser; i så fall bifogar du en officiell handling som visar byggnadsdatumet (DL 160/2006, art. 5). Om tillståndet saknas genom ditt förvållande:

• riskerar du kommunala böter på minst ett års hyra;
• kan hyresgästen säga upp avtalet och kräva skadestånd.

Steg 3: försäkring, samfällighet och förbrukning

• Försäkring. I en byggnad med separat ägda lägenheter (propriedade horizontal) är brandförsäkring som omfattar din lägenhet och de gemensamma delarna obligatorisk (Código Civil, art. 1429). Kontrollera att din försäkring tillåter uthyrning; ansvarsförsäkring och försäkring mot uteblivna hyresbetalningar är frivilliga.
• Samfällighet. Du är fortfarande ansvarig gentemot ägarnas förening (samfälligheten). Om inte avtalet anger annat är samfällighetsavgifterna för de gemensamma delarna hyresvärdens kostnad (Código Civil, art. 1078(3)). Ge förvaltaren dina kontaktuppgifter utomlands.
• Förbrukning. Om inget annat avtalats betalar hyresgästen el, vatten, gas och internet, och avtalen bör stå i namnet på den som betalar (art. 1078(2) och (4)). Enklast: hyresgästen tar över avtalen vid inflyttningen, med hjälp av mätarställningarna i ditt besiktningsprotokoll.

Steg 4: gör avtalet skriftligt

Ett bostadshyresavtal måste vara skriftligt (Código Civil, art. 1069). Avtalet måste ange (DL 160/2006, art. 2):

1. Båda parternas namn, id-nummer och NIF (och i förekommande fall födelseort, födelsedatum och civilstånd).
2. Hyresvärdens adress. För dig är detta din adress utomlands.
3. Bostadens adress och beskrivning.
4. Att den avser bostad. Om det inte är permanent boende, skälet till det.
5. Användningstillståndets nummer, datum och utfärdande kommun, eller ett intygande om att inget sådant krävs.
6. Hyran.
7. Det datum då avtalet undertecknas.

I förekommande fall bör det också ange artigo matricial, löptiden, hur hyran justeras, byggnadens ordningsregler och en avtalad adress för meddelanden (art. 3). Bifoga ett undertecknat protokoll över bostadens skick; ett besiktningsprotokoll med daterade foton är det praktiska sättet att göra detta.

• Löptid. En tidsbestämd period måste vara minst ett år, om inte vistelsen är tillfällig (Código Civil, art. 1095). Hyresavtalet förlängs automatiskt om inte avtalet föreskriver annat. Ditt motsättande av den första förlängningen kan inte få verkan tidigare än tre år från starten (art. 1097(3)).
• Pengar i förskott. Enligt gällande lag får du begära högst två månaders hyra i förskott och en deposition på högst två månadshyror (art. 1076, i dess lydelse enligt budgetlagen för 2023).
• Ingångshyra. Om ett hyresavtal för bostaden tecknades under de fem åren före oktober 2023 begränsar 2023 års lag Mais Habitação (Lei 56/2023) den nya hyran till den senaste hyran plus 2 %, plus eventuella årliga justeringar som du kunde ha tillämpat men inte gjorde. En reform av hyreslagstiftningen antogs i en första omröstning i parlamentet den 30 september 2026. Den skulle avskaffa detta tak och lätta på gränserna för depositioner, men den är ännu inte lag, så kontrollera läget innan du skriver under.

Steg 5: registrera avtalet och betala stämpelskatt

Du måste anmäla avtalet till AT på deklarationen Modelo 2, som lämnas digitalt på Portal das Finanças. Du behöver:

• hyresgästens NIF;
• fastighetens artigo matricial;
• startdatum och hyra;
• en PDF-kopia av det undertecknade avtalet.

Tidsfrist: slutet av månaden efter den månad då hyresavtalet börjar löpa. För ett hyresavtal som börjar den 15 mars ska anmälan lämnas senast den 30 april.

När du skickar in tar AT ut imposto do selo (stämpelskatt) på 10 % av en månadshyra (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Hyresvärden betalar den, och inbetalningen måste göras inom samma frist, slutet av påföljande månad. Vid en hyra på 1 000 € blir det 100 €, som betalas en gång per avtal.

Använd Modelo 2 igen, med samma typ av frist, för att anmäla ändringar av avtalet och dess upphörande. En för sen anmälan kan ge böter på 150 € till 3 750 € (RGIT art. 117(1)).

Steg 6: utfärda ett elektroniskt kvitto för varje hyresbetalning

Varje gång du tar emot hyra utfärdar du ett recibo de renda eletrónico (elektroniskt hyreskvitto) på Portal das Finanças. Det dokumenterar en faktiskt mottagen betalning, så utfärda det efter att pengarna har kommit in, aldrig i förväg och aldrig som ett årligt kvitto. Det visar den period hyran avser och det datum då du tog emot den. Att inte utfärda kvitton, eller att utfärda dem för sent, kan ge böter på 150 € till 3 750 € (RGIT art. 123).

Du är undantagen om något av följande gäller:

• Du var 65 år eller äldre den 31 december föregående år.
• Du har ingen elektronisk brevlåda hos AT och dina hyresinkomster föregående år var högst två gånger IAS (indexante dos apoios sociais, statens referensbelopp). Få hyresvärdar uppfyller detta.

Om du är undantagen måste du i stället lämna den årliga Modelo 44, med en förteckning över de hyror du har tagit emot, senast i slutet av februari.

Steg 7: deklarera inkomsten, i Portugal och hemma

I Portugal lämnar du IRS-deklarationen (Modelo 3) med Anexo F (hyresinkomster) mellan den 1 april och den 30 juni året därpå (CIRS art. 60). Personer bosatta utomlands deklarerar på samma sätt och redovisar mottagna hyror och avdragsgilla kostnader som IMI (den årliga fastighetsskatten), samfällighetsavgifter, reparationer och försäkring.

Skattesatsen beror på avtalet:

• 10 % från den 1 januari 2026 till den 31 december 2029, för avtal som uteslutande avser bostad med en månadshyra på högst 2 300 € 2026 (DL 97/2026, som infogar art. 45-C i Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25 % i övriga fall (CIRS art. 72), med lägre satser för hyresavtal på fem år eller mer.
• Personer bosatta i EU eller EES kan i stället välja att beskattas enligt de progressiva skattesatserna för personer bosatta i Portugal (art. 72(15)).

10 %-regeln ställer inget villkor om var hyresvärden bor, men 2026 är dess första år, så bekräfta ditt fall med en skatterådgivare. En hyresgäst som är ett företag med organiserad bokföring gör skatteavdrag från hyran; du tillgodoräknar dig det i din deklaration. Vår skatteguide behandlar skattesatserna i detalj.

Hemma måste du nästan säkert också deklarera hyran. Enligt Portugals skatteavtal får Portugal beskatta inkomst från fastigheter som ligger där, och ditt hemland undantar sedan inkomsten eller gör avräkning för den portugisiska skatten; tillvägagångssättet varierar (Box 3 i Nederländerna, Schedule E med avräkning för utländsk skatt i USA). Spara ditt portugisiska skattebeslut (nota de liquidação) som bevis.

Viktiga tidsfrister

Checklista

• NIF med aktuell adress utomlands
• Lösenord till Portal das Finanças eller Chave Móvel Digital som fungerar
• Skatteombud eller elektroniska meddelanden (utanför EU/EES)
• Giltigt energicertifikat; klassen i varje annons
• Användningstillstånd, caderneta predial och certidão permanente arkiverade
• Försäkring bekräftad; samfälligheten informerad
• Skriftligt avtal med obligatoriska uppgifter och besiktningsprotokoll
• Deposition, förskottshyra och ingångshyra inom gränserna
• Modelo 2 inlämnad och stämpelskatt betald
• Elektroniskt kvitto utfärdat för varje betalning
• Hyresjustering meddelad 30 dagar i förväg
• Modelo 3 med Anexo F inlämnad senast den 30 juni
• Hyran deklarerad i ditt hemland