Affittare la Sua casa in Portogallo dall'estero, passo dopo passo

Può affittare a lungo termine una casa in Portogallo dall'estero, e quasi tutti i passaggi si svolgono online una volta che può accedere al Portal das Finanças. L'ordine è importante: sistemi prima l'accesso fiscale, poi i documenti dell'abitazione, poi il contratto scritto. Dopo l'ingresso dell'inquilino, registra il contratto e paga l'imposta di bollo entro la fine del mese successivo, emette una ricevuta elettronica per ogni pagamento dell'affitto e dichiara il reddito ogni primavera.

Passo 1: rendere operativi il codice fiscale e l'accesso al portale

Tutto passa attraverso l'amministrazione fiscale (Autoridade Tributária, AT) e il Portal das Finanças. Prima di pubblicare l'annuncio, verifichi di avere:

• Un NIF (número de identificação fiscal, codice fiscale). Lo avrà ottenuto per l'acquisto della casa; verifichi che il Suo domicilio fiscale sia il Suo attuale indirizzo all'estero. Se si è trasferito all'estero dopo l'acquisto, deve comunicare all'AT il cambio di residenza entro 60 giorni (Lei Geral Tributária, art. 19(5)).
• Una password del portale. La richiede online e Le viene spedita per posta al domicilio fiscale registrato; non può essere inviata per e-mail, quindi la richieda per tempo.
• Oppure una Chave Móvel Digital (CMD). È l'accesso digitale dello Stato, associato al Suo telefono cellulare. I cittadini stranieri possono attivarla con un passaporto e un NIF, ma senza una Carta del cittadino portoghese l'attivazione deve avvenire di persona, presso uno sportello in Portogallo o presso alcuni consolati portoghesi.

Rappresentante fiscale o notifiche elettroniche

Come residente fuori dal Portogallo deve, di regola, nominare un rappresentante fiscale (representante fiscal) residente in Portogallo (LGT art. 19(6)). Ci sono due vie d'uscita:

• Se vive nell'UE o nel SEE, la nomina è facoltativa.
• Se vive altrove (ad esempio nel Regno Unito, negli Stati Uniti o in Brasile), può evitarla aderendo alle notifiche elettroniche sul Portal das Finanças (LGT art. 19(14)–(15)). Le lettere dell'AT arrivano allora nella Sua casella del portale, quindi la controlli regolarmente. La nostra guida sui rappresentanti fiscali approfondisce l'argomento.

Passo 2: raccogliere i documenti necessari per l'abitazione

Il certificato energetico è obbligatorio prima di mettere l'abitazione sul mercato degli affitti. Gli annunci devono indicarne la classe energetica, e l'inquilino ne riceve una copia. Un certificato residenziale è valido 10 anni. Le multe per le persone fisiche vanno da 250 € a 3.740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, artt. 18, 23 e 35).

La licenza di utilizzo conta ancora per le locazioni. La riforma Simplex del 2024 (DL 10/2024) ha eliminato l'obbligo di presentare la licenza all'atto di compravendita, ma non ha modificato le regole sulle locazioni. Un'abitazione può essere locata a uso abitativo solo se una licenza di utilizzo ne conferma l'idoneità a tale scopo. L'eccezione riguarda gli edifici costruiti prima del regolamento edilizio del 1951; in tal caso si allega un documento ufficiale che provi la data di costruzione (DL 160/2006, art. 5). Se la licenza manca per colpa Sua:

• rischia una multa comunale pari ad almeno un anno di affitto;
• l'inquilino può risolvere il contratto e chiedere il risarcimento dei danni.

Passo 3: assicurazione, condominio e utenze

• Assicurazione. In un edificio di appartamenti in proprietà separata (propriedade horizontal), l'assicurazione contro l'incendio che copra il Suo appartamento e le parti comuni è obbligatoria (Código Civil, art. 1429). Verifichi che la Sua polizza consenta la locazione; le coperture di responsabilità civile e contro la morosità sono facoltative.
• Condominio. Resta responsabile nei confronti del condominio. Salvo diversa previsione del contratto, le spese condominiali per le parti comuni sono a carico del locatore (Código Civil, art. 1078(3)). Comunichi all'amministratore i Suoi recapiti all'estero.
• Utenze. Salvo diverso accordo, l'inquilino paga elettricità, acqua, gas e internet, e i contratti dovrebbero essere intestati a chi paga (art. 1078(2) e (4)). La soluzione più semplice: l'inquilino subentra nei contratti all'ingresso, usando le letture dei contatori del Suo inventario.

Passo 4: mettere il contratto per iscritto

Una locazione abitativa deve essere stipulata per iscritto (Código Civil, art. 1069). Il contratto deve indicare (DL 160/2006, art. 2):

1. I nomi, i numeri dei documenti di identità e i NIF di entrambe le parti (e, se del caso, luogo di nascita, data di nascita e stato civile).
2. L'indirizzo del locatore. Nel Suo caso, è il Suo indirizzo all'estero.
3. L'indirizzo e la descrizione dell'abitazione.
4. Che è a uso abitativo. Se non si tratta di abitazione permanente, il relativo motivo.
5. Il numero, la data e il comune di rilascio della licenza di utilizzo, oppure una dichiarazione che non è richiesta.
6. L'affitto.
7. La data di firma del contratto.

Ove pertinente, dovrebbe indicare anche l'artigo matricial, la durata, le modalità di aggiornamento del canone, il regolamento dell'edificio e un indirizzo concordato per le comunicazioni (art. 3). Alleghi un verbale firmato dello stato dell'abitazione; un inventario con foto datate è il modo pratico per farlo.

• Durata. Una durata determinata deve essere di almeno un anno, salvo che il soggiorno sia temporaneo (Código Civil, art. 1095). La locazione si rinnova automaticamente salvo diversa previsione del contratto. La Sua opposizione al primo rinnovo non può avere effetto prima di tre anni dall'inizio (art. 1097(3)).
• Somme anticipate. Secondo la legge vigente, può chiedere non più di due mensilità di affitto anticipato e un deposito non superiore a due mensilità (art. 1076, come modificato dal Bilancio dello Stato 2023).
• Affitto iniziale. Se un contratto di locazione dell'abitazione è stato stipulato nei cinque anni precedenti ottobre 2023, la legge Mais Habitação del 2023 (Lei 56/2023) limita il nuovo affitto all'ultimo affitto più il 2%, più gli aggiornamenti annuali che avrebbe potuto applicare ma non ha applicato. Una riforma della legge sulle locazioni ha superato la prima votazione parlamentare il 30 settembre 2026. Eliminerebbe questo limite e allenterebbe i limiti sul deposito, ma non è ancora legge, quindi ne verifichi lo stato prima di firmare.

Passo 5: registrare il contratto e pagare l'imposta di bollo

Deve comunicare il contratto all'AT con la dichiarazione Modelo 2, presentata online sul Portal das Finanças. Le serviranno:

• il NIF dell'inquilino;
• l'artigo matricial dell'immobile;
• la data di inizio e l'affitto;
• una copia in PDF del contratto firmato.

Termine: la fine del mese successivo al mese di inizio della locazione. Per una locazione che inizia il 15 marzo, la presenti entro il 30 aprile.

All'invio, l'AT applica l'imposto do selo (imposta di bollo) pari al 10% di una mensilità (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). La paga il locatore, e il documento di pagamento deve essere saldato entro lo stesso termine della fine del mese successivo. Con un affitto di 1.000 €, sono 100 €, pagati una sola volta per contratto.

Usi di nuovo il Modelo 2, con lo stesso tipo di termine, per comunicare modifiche del contratto e la sua cessazione. La presentazione tardiva può comportare una multa da 150 € a 3.750 € (RGIT art. 117(1)).

Passo 6: emettere una ricevuta elettronica per ogni pagamento dell'affitto

Ogni volta che riceve l'affitto, emette un recibo de renda eletrónico (ricevuta di affitto elettronica) sul Portal das Finanças. Registra un pagamento effettivamente ricevuto, quindi la emetta dopo l'arrivo del denaro, mai in anticipo e mai come ricevuta annuale unica. Indica il periodo coperto dall'affitto e la data in cui lo ha ricevuto. La mancata o tardiva emissione delle ricevute può essere sanzionata con una multa da 150 € a 3.750 € (RGIT art. 123).

È esentato se ricorre una di queste condizioni:

• Aveva 65 anni o più al 31 dicembre dell'anno precedente.
• Non ha una casella postale elettronica presso l'AT e il Suo reddito da locazione dell'anno precedente non superava il doppio dell'IAS (indexante dos apoios sociais, l'indicatore di riferimento dello Stato). Pochi proprietari soddisfano questa condizione.

Se è esentato, deve invece presentare il Modelo 44 annuale, con l'elenco degli affitti ricevuti, entro la fine di febbraio.

Passo 7: dichiarare il reddito, in Portogallo e nel Suo Paese

In Portogallo, presenta la dichiarazione IRS (Modelo 3) con l'Anexo F (redditi da locazione) tra il 1° aprile e il 30 giugno dell'anno successivo (CIRS art. 60). I non residenti la presentano allo stesso modo, indicando gli affitti percepiti e le spese deducibili come l'IMI (l'imposta annuale sugli immobili), le spese condominiali, le riparazioni e l'assicurazione.

L'aliquota dipende dal contratto:

• 10% dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029, per i contratti a uso esclusivamente abitativo con un affitto mensile non superiore a 2.300 € nel 2026 (DL 97/2026, che aggiunge l'art. 45-C all'Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25% negli altri casi (CIRS art. 72), con aliquote ridotte per le locazioni di cinque anni o più.
• I residenti nell'UE o nel SEE possono scegliere di essere tassati invece con le aliquote progressive dei residenti (art. 72(15)).

La regola del 10% non pone condizioni sul luogo di residenza del locatore, ma il 2026 è il suo primo anno di applicazione, quindi verifichi il Suo caso con un consulente fiscale. Un inquilino società con contabilità organizzata trattiene l'imposta dall'affitto; Lei la scomputa nella Sua dichiarazione. La nostra guida fiscale illustra le aliquote in dettaglio.

Nel Suo Paese, quasi certamente dovrà dichiarare anche l'affitto. In base alle convenzioni fiscali del Portogallo, il Portogallo può tassare i redditi degli immobili situati nel suo territorio, e il Suo Paese di residenza li esenta o concede un credito per l'imposta portoghese; i meccanismi variano (Box 3 nei Paesi Bassi, Schedule E con credito per imposte estere negli Stati Uniti). Conservi l'avviso di liquidazione portoghese (nota de liquidação) come prova.

Scadenze principali

Lista di controllo

• NIF con l'attuale indirizzo all'estero
• Password del Portal das Finanças o Chave Móvel Digital funzionante
• Rappresentante fiscale o notifiche elettroniche (fuori dall'UE/SEE)
• Certificato energetico valido; classe indicata in ogni annuncio
• Licenza di utilizzo, caderneta predial e certidão permanente in archivio
• Assicurazione confermata; condominio informato
• Contratto scritto con i dati obbligatori e inventario
• Deposito, affitto anticipato e affitto iniziale entro i limiti
• Modelo 2 presentato e imposta di bollo pagata
• Ricevuta elettronica emessa per ogni pagamento
• Aggiornamento del canone comunicato con 30 giorni di anticipo
• Modelo 3 con Anexo F presentato entro il 30 giugno
• Affitto dichiarato nel Suo Paese di residenza