Як здати своє житло в Португалії в оренду, перебуваючи за кордоном: крок за кроком

Ви можете здавати житло в Португалії в довгострокову оренду з-за кордону, і майже кожен крок виконується онлайн, щойно Ви отримаєте змогу входити на Portal das Finanças. Порядок має значення: спершу налаштуйте податковий доступ, потім підготуйте документи на житло, а потім — письмовий договір. Після заселення орендаря Ви реєструєте договір і сплачуєте гербовий збір до кінця наступного місяця, видаєте електронну квитанцію за кожен платіж орендної плати й щовесни декларуєте дохід.

Крок 1: налаштуйте податковий номер і доступ до порталу

Усе відбувається через податкову адміністрацію (Autoridade Tributária, AT) і Portal das Finanças. Перш ніж розміщувати оголошення, перевірте, що у Вас є:

• NIF (número de identificação fiscal, податковий номер). Він у Вас буде з часу купівлі житла; перевірте, чи Вашою податковою адресою вказано Вашу поточну адресу за кордоном. Якщо Ви переїхали за кордон після купівлі, Ви повинні повідомити AT про зміну місця проживання протягом 60 днів (Lei Geral Tributária, ст. 19(5)).
• Пароль до порталу. Його запитують онлайн, і він надходить поштою на Вашу зареєстровану податкову адресу; електронною поштою його не надсилають, тож запитайте його заздалегідь.
• Або Chave Móvel Digital (CMD). Це державний цифровий вхід, прив’язаний до Вашого мобільного телефону. Іноземні громадяни можуть активувати його за паспортом і NIF, але без португальської картки громадянина (Cartão de Cidadão) це потрібно зробити особисто — у пункті обслуговування в Португалії або в деяких португальських консульствах.

Фіскальний представник або електронні повідомлення

Як резидент за межами Португалії Ви, за загальним правилом, повинні призначити фіскального представника (representante fiscal), який проживає в Португалії (ст. 19(6) LGT). Є два винятки:

• Якщо Ви проживаєте в ЄС або ЄЕЗ, призначення є добровільним.
• Якщо Ви проживаєте деінде (наприклад, у Великій Британії, США чи Бразилії), цього можна уникнути, підписавшись на електронні повідомлення на Portal das Finanças (ст. 19(14)–(15) LGT). Тоді листи AT надходять до Вашої скриньки на порталі, тож регулярно її перевіряйте. Докладніше про це — у нашому посібнику про фіскальних представників.

Крок 2: зберіть документи, потрібні для житла

Енергетичний сертифікат є обов’язковим ще до того, як Ви виставите житло на ринок оренди. В оголошеннях має бути зазначено енергетичний клас, а орендар отримує копію. Сертифікат для житла дійсний 10 років. Штрафи для фізичних осіб становлять від 250 € до 3 740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, ст. 18, 23 і 35).

Дозвіл на використання й надалі важливий для оренди. Реформа Simplex 2024 року (DL 10/2024) скасувала вимогу надавати дозвіл під час укладення договору купівлі-продажу, але не змінила правил оренди. Житло можна здавати для проживання лише тоді, коли дозвіл на використання підтверджує його придатність для цієї мети. Виняток — будівля, зведена до будівельних норм 1951 року; у такому разі Ви додаєте офіційний документ, що підтверджує дату будівництва (DL 160/2006, ст. 5). Якщо дозволу немає з Вашої вини:

• Вам загрожує муніципальний штраф у розмірі щонайменше річної орендної плати;
• орендар може розірвати договір і вимагати відшкодування збитків.

Крок 3: страхування, кондомініум і комунальні послуги

• Страхування. У будівлі з квартирами в окремій власності (propriedade horizontal) страхування від пожежі, що охоплює Вашу квартиру та спільні частини, є обов’язковим (Código Civil, ст. 1429). Перевірте, чи дозволяє Ваш поліс здачу в оренду; страхування відповідальності та від несплати орендної плати є добровільним.
• Кондомініум. Ви залишаєтеся відповідальним перед об’єднанням власників. Якщо договір не передбачає іншого, внески до кондомініуму за спільні частини є витратою орендодавця (Código Civil, ст. 1078(3)). Надайте адміністратору свої контактні дані за кордоном.
• Комунальні послуги. Якщо не домовлено інакше, орендар оплачує електроенергію, воду, газ та інтернет, а договори мають бути оформлені на ім’я того, хто платить (ст. 1078(2) і (4)). Найпростіше: орендар переоформлює договори під час заселення, використовуючи показники лічильників із Вашого опису майна.

Крок 4: оформіть договір письмово

Договір оренди житла має бути письмовим (Código Civil, ст. 1069). У договорі має бути зазначено (DL 160/2006, ст. 2):

1. Імена, номери документів, що посвідчують особу, та NIF обох сторін (а також, якщо застосовно, місце народження, дату народження та сімейний стан).
2. Адресу орендодавця. Для Вас це Ваша адреса за кордоном.
3. Адресу та опис житла.
4. Що воно призначене для проживання. Якщо це не постійне житло — причину.
5. Номер, дату та муніципалітет, що видав дозвіл на використання, або заяву про те, що він не потрібен.
6. Орендну плату.
7. Дату підписання договору.

За потреби в ньому також слід зазначити artigo matricial, строк, порядок індексації орендної плати, правила будинку та погоджену адресу для повідомлень (ст. 3). Додайте підписаний акт про стан житла; практичний спосіб це зробити — опис майна з датованими фото.

• Строк. Фіксований строк має становити щонайменше один рік, якщо проживання не тимчасове (Código Civil, ст. 1095). Договір продовжується автоматично, якщо в ньому не передбачено іншого. Ваше заперечення проти першого продовження не може набути чинності раніше ніж через три роки від початку (ст. 1097(3)).
• Кошти наперед. За чинним законом Ви можете вимагати авансову орендну плату не більше ніж за два місяці та заставу не більше двох місячних орендних плат (ст. 1076 у редакції Закону про державний бюджет на 2023 рік).
• Початкова орендна плата. Якщо договір оренди цього житла було підписано протягом п’яти років до жовтня 2023 року, закон Mais Habitação 2023 року (Lei 56/2023) обмежує нову орендну плату останньою орендною платою плюс 2% плюс будь-які щорічні індексації, які Ви могли застосувати, але не застосували. Реформа законодавства про оренду пройшла перше голосування в парламенті 30 вересня 2026 року. Вона скасувала б це обмеження й послабила б ліміти застави, але законом поки не стала, тож перед підписанням перевірте її статус.

Крок 5: зареєструйте договір і сплатіть гербовий збір

Ви повинні повідомити AT про договір у декларації Modelo 2, яку подають онлайн на Portal das Finanças. Вам знадобляться:

• NIF орендаря;
• artigo matricial об’єкта;
• дата початку та орендна плата;
• PDF-копія підписаного договору.

Строк: до кінця місяця, наступного за місяцем початку оренди. Для договору, що починається 15 березня, — до 30 квітня.

Після подання AT нараховує imposto do selo (гербовий збір) у розмірі 10% місячної орендної плати (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Його сплачує орендодавець, а платіжний документ потрібно оплатити в той самий строк — до кінця наступного місяця. За орендної плати 1 000 € це 100 €, що сплачуються один раз за договір.

Використовуйте Modelo 2 і для повідомлення про зміни договору та його закінчення — у такий самий строк. За несвоєчасне подання можна отримати штраф від 150 € до 3 750 € (ст. 117(1) RGIT).

Крок 6: видавайте електронну квитанцію за кожен платіж орендної плати

Щоразу, отримуючи орендну плату, Ви видаєте recibo de renda eletrónico (електронну квитанцію про оплату оренди) на Portal das Finanças. Вона фіксує фактично отриманий платіж, тож видавайте її після надходження коштів — ніколи не заздалегідь і ніколи як одну річну квитанцію. У ній зазначається період, за який сплачено орендну плату, і дата її отримання. За невидачу квитанцій або їх несвоєчасну видачу можна отримати штраф від 150 € до 3 750 € (ст. 123 RGIT).

Ви звільнені, якщо виконується будь-яка з умов:

• Станом на 31 грудня попереднього року Вам було 65 років або більше.
• У Вас немає електронної поштової скриньки в AT, а Ваш дохід від оренди за попередній рік не перевищував подвійного IAS (indexante dos apoios sociais, державного базового показника). Цій умові відповідають небагато орендодавців.

Якщо Ви звільнені, натомість Ви повинні до кінця лютого подати річну декларацію Modelo 44 із переліком отриманої орендної плати.

Крок 7: задекларуйте дохід у Португалії та у своїй країні

У Португалії Ви подаєте декларацію IRS (Modelo 3) з Anexo F (дохід від оренди) з 1 квітня до 30 червня наступного року (ст. 60 CIRS). Нерезиденти подають її так само, зазначаючи отриману орендну плату та витрати, що вираховуються, як-от IMI (щорічний податок на нерухомість), внески до кондомініуму, ремонт і страхування.

Ставка залежить від договору:

• 10% з 1 січня 2026 року до 31 грудня 2029 року для договорів виключно для проживання з місячною орендною платою не більше 2 300 € у 2026 році (DL 97/2026, що додає ст. 45-C до Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25% в інших випадках (ст. 72 CIRS) зі зниженими ставками для договорів на п’ять років і більше.
• Резиденти ЄС або ЄЕЗ можуть натомість обрати оподаткування за прогресивними ставками для резидентів (ст. 72(15)).

Правило 10% не ставить жодних умов щодо місця проживання орендодавця, але 2026 рік — перший рік його дії, тож підтвердьте свою ситуацію в податкового консультанта. Орендар-компанія з організованим бухгалтерським обліком утримує податок з орендної плати; Ви зараховуєте його у своїй декларації. Докладніше про ставки — у нашому податковому посібнику.

У своїй країні Вам майже напевно також доведеться задекларувати орендну плату. Згідно з податковими угодами Португалії Португалія може оподатковувати дохід від нерухомості, розташованої на її території, а країна Вашого резидентства потім звільняє його від податку або зараховує португальський податок; механізми різняться (Box 3 у Нідерландах, Schedule E із заліком іноземного податку в США). Зберігайте португальське повідомлення про нарахування податку (nota de liquidação) як доказ.

Основні строки

Контрольний список

• NIF із поточною адресою за кордоном
• Працює пароль до Portal das Finanças або Chave Móvel Digital
• Фіскальний представник або електронні повідомлення (за межами ЄС/ЄЕЗ)
• Дійсний енергетичний сертифікат; клас зазначено в кожному оголошенні
• Дозвіл на використання, caderneta predial і certidão permanente в наявності
• Страхування підтверджено; кондомініум повідомлено
• Письмовий договір з обов’язковими реквізитами та описом майна
• Застава, авансова та початкова орендна плата в межах лімітів
• Подано Modelo 2 і сплачено гербовий збір
• Електронну квитанцію видано за кожен платіж
• Про індексацію орендної плати повідомлено за 30 днів
• Modelo 3 з Anexo F подано до 30 червня
• Орендну плату задекларовано у Вашій країні