Conas a ghearrtar cáin ar ioncam cíosa sa Phortaingéil in 2026: 10%, 25% agus 0%

Ón 1 Eanáir 2026, gearrtar cáin ar chíos ó léas cónaithe fadtéarmach sa Phortaingéil ag ráta comhréidh 10% má tá an cíos míosúil €2,300 nó níos lú, má tá an léas do thithíocht amháin, agus má fhaightear an t-ioncam faoin 31 Nollaig 2029. Os cionn na teorann sin tá feidhm ag an ngnáthráta comhréidh 25%, agus is féidir le léasanna níos faide é a laghdú go 15%, 10% nó 5%. Tá roinnt ligean díolmhaithe go hiomlán. Braitheann na rialacha ar an gconradh, ní ar an áit a gcónaíonn tú, mar sin íocann úinéirí atá ina gcónaí thar lear na rátaí céanna. Thíos mínímid gach ráta, na roghanna maidir le englobamento (cáin a íoc ag rátaí forchéimnitheacha), agus cén chuma atá ar na huimhreacha go praiticiúil.

Cén ráta a bhaineann le do léas

Déileálann dlí cánach na Portaingéile le cíos mar rendimentos prediais (ioncam maoine, "Catagóir F"). Gearrtar an cháin ar an nglanmhéid: an cíos a fuair tú i rith na bliana lúide na costais in-asbhainte don mhaoin sin. Don chuid is mó d'úinéirí príobháideacha, gearrtar cáin ar an nglanfhigiúr sin ag ráta comhréidh "uathrialach". Ní chuirtear le d'ioncam eile é.

Nuair a d'fhéadfadh níos mó ná ráta amháin a bheith i bhfeidhm, faigheann tú an ráta is ísle. Deir an dlí nua é sin go sainráite.

An ráta nua 10%: cé a cháilíonn

Tá an ráta 10% in alt nua 45-C den Estatuto dos Benefícios Fiscais (Reacht na Sochar Cánach), a cuireadh leis le Foraithne-Dlí 97/2026 an 20 Bealtaine 2026. Tá trí choinníoll ann:

• Tithíocht amháin. Ní mór don léas a bheith do thithíocht amháin. Ní cháilíonn conradh a cheadaíonn oifig, seoladh cláraithe cuideachta nó úsáid ghnó freisin.
• Cíos measartha. Ní mór nach sáraíonn an cíos míosúil 2.5 oiread íosphá mhíosúil 2026 de €920, is é sin €2,300. Is féidir leis an rialtas an teorainn seo a nuashonrú le portaria (ordú aireachta) i gcomhréir leis an gcomhéifeacht bhliantúil um nuashonrú cíosa. Ní raibh aon nuashonrú foilsithe tráth na scríbhneoireachta.
• Teorainn ama. Clúdaíonn sé cíos a fhaightear ón 1 Eanáir 2026 go dtí an 31 Nollaig 2029.

Pointí a mbíonn úinéirí ag fiafraí fúthu go minic:

• Cáilíonn léasanna atá ann cheana. Ní theastaíonn conradh nua uait. Tá feidhm ag an ráta maidir le léasanna atá ar siúl cheana.
• Tá an teorainn in aghaidh an chonartha, agus is aill í. Tomhaistear í ar chíos iomlán an chonartha, fiú má tá roinnt tionóntaí nó roinnt comhúinéirí ann. Más é €2,301 an cíos, gearrtar cáin ar an gconradh iomlán ag 25%, ní ar an mbarrachas amháin.
• Áirítear breiseáin. Cuimsíonn an cíos don tástáil méideanna do throscán, do threalamh, do chodanna ceangailte den mhaoin agus do sheirbhísí a chuireann lena luach, fiú má ghearrtar iad faoi chomhaontú ar leith. Ní oibríonn sé cíos €2,600 a roinnt ina €2,250 de chíos móide €350 do "throscán".
• Athruithe cíosa i rith na bliana. Úsáideann an tástáil an cíos bliantúil roinnte ar líon na míonna atá caite sa bhliain.
• Gan fad íosta léasa. Luaigh dréachtaí den bheart go luath in 2026 íosmhéid trí bliana, agus déanann roinnt suíomhanna gréasáin é a athrá fós. Níl aon téarma íosta i dtéacs deiridh alt 45-C ná san fhoraithne-dlí. Tá feidhm fós ag na rialacha ginearálta maidir le fad léasa sa Chód Sibhialta.
• Ligean le cuideachta. I rialú ceangailteach PIV_30751 (tuairiscithe an 22 Meán Fómhair 2026), ghlac an Autoridade Tributária (údarás cánach, AT) leis an ráta 10% ar léas le cuideachta. Bhí ar an teach a bheith in úsáid mar bhuanteach duine aonair a ainmníodh sa chonradh amháin, agus bhí ar an gconradh folig agus úsáid ghnó a thoirmeasc.

An bhfuil feidhm ag an ráta 10% má chónaíonn tú thar lear?

Tá, de réir fhoclaíocht an dlí. Níl aon choinníoll in alt 45-C maidir le cónaí cánach an tiarna talún. Is ioncam ó fhoinse Phortaingéalach é cíos ó mhaoin sa Phortaingéil cibé áit a gcónaíonn tú, agus tagann sé faoi na rátaí céanna in alt 72 agus a bhaineann le cónaitheoirí.

Tagann sé seo leis an gcaoi ar léadh bearta níos luaithe:

• Dheimhnigh comhlacht na gcuntasóirí cairte Portaingéalacha (OCC, tuairim PT28608, Bealtaine 2025) go bhfuil feidhm ag na laghduithe de réir fhad an léasa maidir le neamhchónaitheoirí.
• Dheimhnigh an AT in Eanáir 2025 go gclúdaíonn an díolúine ex-AL neamhchónaitheoirí freisin, ag rá go raibh cónaí "neamhábhartha".

Níor aimsíomar aon rialú ná ciorclán AT fós a phléann go díreach le neamhchónaitheoirí agus alt 45-C. Ní fhoilseofar foirmeacha tuairisceáin chánach 2026 go dtí go luath in 2027. Má tá go leor airgid i gceist, iarr ar do chomhairleoir é seo a dheimhniú i do chás.

An ráta 25% agus na laghduithe de réir fhad an léasa

Má tá an cíos os cionn €2,300, is é 25% an bunráta do léas tithíochta (CIRS alt 72(2)). Laghdaíodh é seo ó 28% le Mais Habitação (Dlí 56/2023) ó ioncam 2023 ar aghaidh. Laghdaíonn léasanna níos faide do bhuantithíocht an ráta sin (alt 72(3) go (5)):

• 5 go níos lú ná 10 mbliana: lúide 10 bpointe, mar sin 15%. Baineann gach athnuachan ar feadh an fhaid chéanna 2 phointe eile, suas go 10 bpointe breise san iomlán. Is é 5% an ráta is ísle is féidir ar an mbealach seo.
• 10 go níos lú ná 20 bliain: lúide 15 phointe, mar sin 10%.
• 20 bliain nó níos mó: lúide 20 pointe, mar sin 5%.

Tá feidhm ag na laghduithe seo ar aon chíos, mar sin is iad an phríomhuirlis os cionn €2,300. Faoi €2,300, is fearr fós léas 20 bliain nó níos faide ná an ráta 10%.

Tá gaiste ann. Má chríochnaíonn an léas go luath ar chúis is inchurtha ortsa mar thiarna talún, cailleann tú an laghdú ó thús an chonartha nó na hathnuachana. Ní mór duit é seo a thuairisciú ansin agus an difríocht a íoc le hús cúiteach (alt 72(20)).

Na córais 0%

Cíos inacmhainne (RSAA). Tháinig an Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (córas simplithe cíosa inacmhainne) i bhfeidhm an 1 Meán Fómhair 2026 agus glacann sé áit an tseanchláir chíosa inacmhainne. Tá cíos ó chonradh cáilitheach díolmhaithe go hiomlán ó IRS. Is iad seo na coinníollacha:

• Ní mór nach sáraíonn an cíos uasteorainn in aghaidh an chineáil tí, socraithe ag 80% de mheánchíos INE don bhardas.
• Ní mór don léas a bheith 3 bliana ar a laghad do bhuanteach, nó 3 mhí ar a laghad d'fhanacht shealadach ag duine a bhfuil a chónaí cánach i mbardas eile.
• Faoin 15 Eanáir den bhliain tar éis duit síniú, ní mór duit an conradh agus cruthúnas gur cláraíodh é le Finanças a uaslódáil chuig ardán IHRU (an institiúid tithíochta).

Ag deireadh mhí Mheán Fómhair 2026, ní raibh an portaria a shocraíonn na huasteorainneacha cíosa ná ardán IHRU ar fáil fós, mar sin ní féidir an córas a úsáid go praiticiúil fós. Seiceáil sula mbraitheann tú air.

Iar-ligean gearrthéarmach. Tá cíos díolmhaithe ó IRS go dtí an 31 Nollaig 2029 má tá an dá rud seo fíor:

• Bhí an teach cláraithe mar Alojamento Local agus in úsáid le haghaidh ligean gearrthéarmach faoin 31 Nollaig 2022.
• Aistríodh é go léas tithíochta fadtéarmach a síníodh agus a cláraíodh ar an Portal das Finanças faoin 31 Nollaig 2024.

Tá an spriocdháta chun léas cáilitheach a shíniú caite, mar sin ní féidir le tiontuithe nua an díolúine seo a úsáid.

Má roghnaíonn tú englobamento, ní mór cíos RSAA díolmhaithe a áireamh fós agus an ráta ar d'ioncam eile á ríomh.

Englobamento: nuair is féidir le rátaí forchéimnitheacha cabhrú

Ciallaíonn englobamento (comhiomlánú) do ghlanchíos a chur le d'ioncam eile agus cáin a ghearradh ar an iomlán ag rátaí forchéimnitheacha IRS. Do 2026 tosaíonn siad seo ag 12.5% ar an gcéad €8,342 d'ioncam inchánach agus sroicheann siad 48% os cionn €86,634.

• Is féidir le cónaitheoirí na Portaingéile é a roghnú gach bliain ina dtuairisceán cánach (alt 72(13)). Má dhéanann tú, ní mór d'ioncam Chatagóir F go léir a chur san áireamh (alt 22(5)). Is é 12.5% an banda is ísle, mar sin is beag uair a sháraíonn englobamento an ráta 10%. Is féidir leis cabhrú nuair a ghearrtar cáin ar chíos ag 25% agus nuair atá d'ioncam iomlán íseal. Rith an dá rogha in insamhlóir an Portal das Finanças sula gcomhdaíonn tú.
• Is féidir le cónaitheoirí Ballstáit eile den AE/LEE roghnú cáin a íoc mar chónaitheoir faoi alt 17-A. Níl feidhm aige seo ach amháin má tá ioncam Portaingéalach 90% ar a laghad dá n-ioncam domhanda. Socraítear an ráta ansin trí thagairt don ioncam domhanda, mar sin oireann sé seo go príomha do dhaoine nach bhfuil d'fhíorioncam acu ach an cíos Portaingéalach. Tugann alt 72(15) rogha ráta fhorchéimnithigh freisin do chónaitheoirí an AE/LEE, ach tagraíonn a fhoclaíocht don chatagóir 28% agus ní go sainráite don ráta tithíochta 25%. Iarr ar chomhairleoir a dheimhniú an bhfuil feidhm aige maidir le do chíos tithíochta.
• Níl aon rogha englobamento ag cónaitheoirí lasmuigh den AE/LEE (an Ríocht Aontaithe, SAM, an Eilvéis nó an Bhrasaíl, mar shampla). Íocann siad na rátaí comhréidh thuas.

Asbhaintí, coinneáil siar agus comhdú

• Asbhaintí (alt 41). Is costais iad seo a íocadh i ndáiríre chun an cíos a thuilleamh: IMI, táillí comhúinéireachta, deisiúcháin agus cothabháil, árachas in aghaidh mainneachtana cíosa, agus dleacht stampála ar an léas. Áirítear freisin deisiúcháin a íocadh sna 24 mhí roimh an gcéad léas. Ní féidir costais mhaoinithe, dímheas, troscán agus fearais, ná AIMI a asbhaint. Coinnigh sonraisc eisithe chuig do NIF. Is iad na rialacha céanna iad do chónaitheoirí agus do neamhchónaitheoirí.
• Coinneáil siar. Ní mór do thionónta a bhfuil cuntais eagraithe aige (formhór na gcuideachtaí) cáin a choinneáil siar ó gach íocaíocht cíosa: 10% do léasanna a cháilíonn faoi alt 45-C, agus 25% i gcásanna eile (alt 101). Áirítear an méid a coinníodh siar in aghaidh do bhille deiridh. Ní choinníonn tionóntaí ar daoine aonair príobháideacha iad aon cháin siar.
• Comhdú. Dearbhaíonn tú an cíos ar an tuairisceán bliantúil IRS (Modelo 3, le Anexo F) idir an 1 Aibreán agus an 30 Meitheamh na bliana dár gcionn. Ní mór do neamhchónaitheoirí a bhfuil cíos Portaingéalach acu comhdú freisin. De ghnáth bíonn aon cháin dlite iníoctha faoin 31 Lúnasa. Faigheann cíos a fuarthas ó Eanáir go Bealtaine 2026, sular foilsíodh an fhoraithne-dlí, an ráta 10% fós. Socraítear ar an tuairisceán aon cháin bhreise a coinníodh siar ag 25% sna míonna sin.

D'fhéadfadh do thír dhúchais cáin a ghearradh ar an gcíos freisin. Faoi fhormhór na gconarthaí cánach, gearrann an Phortaingéil cáin ar dtús agus tugann do thír dhúchais faoiseamh ansin trí chreidmheas nó trí dhíolúine.

Samplaí oibrithe

Is d'úinéir amháin agus do léas amháin do thithíocht amháin thar bhliain iomlán 2026 iad seo, gan aon chóras speisialta. Is samplaí iad na costais.

Ag €2,500 sa mhí, laghdódh léas 5 bliana an cháin go €4,125 (15%), agus léas 10 mbliana go €2,750 (10%).

Má shocraíonn tú an cíos ag €2,300 in ionad €2,500, is é €25,100 an glanchíos inchánach agus €2,510 an cháin. Ardaíonn d'ioncam tar éis cánach agus costas ó €20,625 go €22,590, cé go mbailíonn tú €2,400 níos lú cíosa.

Seicliosta

• Déan cinnte go ndeir an conradh gur do thithíocht amháin atá sé agus go dtoirmisceann sé úsáid ghnó agus folig.
• Coinnigh an cíos míosúil iomlán, lena n-áirítear aon táillí troscáin, páirceála nó seirbhíse, ag €2,300 nó faoina bhun más mian leat an ráta 10%.
• Cláraigh an léas le Finanças agus coinnigh an cruthúnas. Braitheann an RSAA agus sochair eile air.
• Má tá an cíos os cionn €2,300, smaoinigh ar léas 5, 10 nó 20 bliain, agus déan cinnte nach gcuirfidh tú féin deireadh leis go luath.
• Coinnigh sonraisc do IMI, do tháillí comhúinéireachta, d'árachas agus do dheisiúcháin, eisithe chuig do NIF.
• Más cónaitheoir AE/LEE tú gan mórán ioncaim eile, seiceáil rogha alt 17-A sula gcomhdaíonn tú.
• Comhdaigh Modelo 3 le Anexo F idir an 1 Aibreán agus an 30 Meitheamh 2027 do chíos 2026, agus íoc faoin 31 Lúnasa.