Slik leier du ut den portugisiske boligen din fra utlandet, steg for steg

Du kan leie ut en portugisisk bolig på lang sikt fra utlandet, og nesten alle steg gjøres elektronisk når du først kan logge inn på Portal das Finanças. Rekkefølgen er viktig: Ordne skattetilgangen først, deretter boligens dokumenter, og så den skriftlige kontrakten. Etter at leietakeren har flyttet inn, registrerer du kontrakten og betaler dokumentavgift innen utgangen av måneden etter, utsteder en elektronisk kvittering for hver husleiebetaling og oppgir inntekten hver vår.

Steg 1: få skattenummeret og tilgangen til portalen på plass

Alt går gjennom skattemyndigheten (Autoridade Tributária, AT) og Portal das Finanças. Før du annonserer, må du sjekke at du har:

• Et NIF (número de identificação fiscal, skattenummer). Du har fått et da du kjøpte boligen; sjekk at skatteadressen din er din nåværende adresse i utlandet. Har du flyttet til utlandet etter kjøpet, må du melde bostedsendringen til AT innen 60 dager (Lei Geral Tributária, art. 19(5)).
• Et passord til portalen. Du ber om det elektronisk, og det sendes i posten til den registrerte skatteadressen din; det kan ikke sendes på e-post, så be om det i god tid.
• Eller en Chave Móvel Digital (CMD). Dette er statens digitale innlogging, knyttet til mobiltelefonen din. Utenlandske statsborgere kan aktivere den med pass og NIF, men uten et portugisisk ID-kort (Cartão de Cidadão) må dette gjøres ved personlig oppmøte, ved et servicekontor i Portugal eller ved enkelte portugisiske konsulater.

Skatterepresentant eller elektroniske varsler

Som bosatt utenfor Portugal må du som hovedregel oppnevne en skatterepresentant (representante fiscal) som bor i Portugal (LGT art. 19(6)). Det finnes to unntak:

• Bor du i EU eller EØS, er oppnevnelsen valgfri.
• Bor du et annet sted (for eksempel i Storbritannia, USA eller Brasil), kan du unngå det ved å registrere deg for elektroniske varsler på Portal das Finanças (LGT art. 19(14)–(15)). Brevene fra AT kommer da i innboksen din på portalen, så sjekk den jevnlig. Veiledningen vår om skatterepresentanter går grundig gjennom dette.

Steg 2: samle dokumentene boligen trenger

Energiattesten er obligatorisk før du tilbyr boligen for utleie. Annonser må vise energiklassen, og leietakeren får en kopi. En energiattest for bolig er gyldig i 10 år. Bøtene for privatpersoner ligger fra 250 til 3 740 euro (Decreto-Lei 101-D/2020, art. 18, 23 og 35).

Brukstillatelsen har fortsatt betydning for leiekontrakter. Simplex-reformen fra 2024 (DL 10/2024) fjernet kravet om tillatelsen ved skjøtet, men endret ikke utleiereglene. En bolig kan bare leies ut som bolig hvis en brukstillatelse bekrefter at den er egnet til dette formålet. Unntaket er en bygning oppført før byggeforskriftene fra 1951; i så fall legger du ved et offisielt dokument som beviser byggeåret (DL 160/2006, art. 5). Mangler tillatelsen og det skyldes deg:

• risikerer du en kommunal bot på minst ett års husleie;
• kan leietakeren avslutte kontrakten og kreve erstatning.

Steg 3: forsikring, sameie og strøm og vann

• Forsikring. I en bygning med selveide leiligheter (propriedade horizontal) er brannforsikring som dekker leiligheten din og fellesarealene, obligatorisk (Código Civil, art. 1429). Sjekk at forsikringen din tillater utleie; ansvarsdekning og dekning for manglende husleiebetaling er valgfritt.
• Sameie. Du er fortsatt ansvarlig overfor sameiet. Med mindre kontrakten sier noe annet, er sameiekostnadene for fellesarealene utleierens kostnad (Código Civil, art. 1078(3)). Gi forretningsføreren kontaktopplysningene dine i utlandet.
• Strøm, vann og lignende. Med mindre annet er avtalt, betaler leietakeren strøm, vann, gass og internett, og avtalene bør stå i navnet til den som betaler (art. 1078(2) og (4)). Det enkleste er at leietakeren overtar avtalene ved innflytting, med målerstandene fra inventarlisten din.

Steg 4: sett opp kontrakten skriftlig

En boligleiekontrakt må være skriftlig (Código Civil, art. 1069). Kontrakten må angi (DL 160/2006, art. 2):

1. Begge parters navn, ID-numre og NIF (og, der det er aktuelt, fødested, fødselsdato og sivilstand).
2. Utleierens adresse. For deg er dette adressen din i utlandet.
3. Boligens adresse og beskrivelse.
4. At den skal brukes som bolig. Er det ikke fast bolig, grunnen til det.
5. Brukstillatelsens nummer, dato og utstedende kommune, eller en erklæring om at det ikke kreves noen.
6. Husleien.
7. Datoen kontrakten undertegnes.

Der det er relevant, bør den også angi artigo matricial, varigheten, hvordan husleien justeres, byggets vedtekter og en avtalt adresse for varsler (art. 3). Legg ved en signert beskrivelse av boligens tilstand; en inventarliste med daterte bilder er den praktiske måten å gjøre dette på.

• Varighet. En tidsbestemt periode må være minst ett år, med mindre oppholdet er midlertidig (Código Civil, art. 1095). Leiekontrakten fornyes automatisk med mindre kontrakten bestemmer noe annet. Din motsettelse av den første fornyelsen kan ikke få virkning før tre år etter start (art. 1097(3)).
• Penger på forhånd. Slik loven er i dag, kan du ikke kreve mer enn to måneders husleie på forskudd og et depositum på ikke mer enn to måneders husleie (art. 1076, endret ved statsbudsjettet for 2023).
• Startleie. Hvis det ble inngått en leiekontrakt for boligen i løpet av de fem årene før oktober 2023, begrenser Mais Habitação-loven fra 2023 (Lei 56/2023) den nye husleien til siste husleie pluss 2 %, pluss eventuelle årlige justeringer du kunne ha gjort, men ikke gjorde. En reform av husleieloven ble vedtatt ved første behandling i parlamentet 30. september 2026. Den vil oppheve dette taket og myke opp grensene for depositum, men den er ennå ikke lov, så sjekk status før du signerer.

Steg 5: registrer kontrakten og betal dokumentavgift

Du må melde kontrakten til AT på oppgaven Modelo 2, som leveres elektronisk på Portal das Finanças. Du trenger:

• leietakerens NIF;
• eiendommens artigo matricial;
• startdato og husleie;
• en PDF-kopi av den signerte kontrakten.

Frist: utgangen av måneden etter måneden leieforholdet starter. For en leiekontrakt som starter 15. mars, leverer du innen 30. april.

Ved innsending ilegger AT imposto do selo (dokumentavgift) på 10 % av én måneds husleie (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Utleieren betaler den, og betalingsblanketten må betales innen den samme fristen ved utgangen av måneden etter. Ved en husleie på 1 000 euro blir det 100 euro, betalt én gang per kontrakt.

Bruk Modelo 2 igjen, med samme type frist, for å melde endringer i kontrakten og når den avsluttes. For sen levering kan gi bot på 150 til 3 750 euro (RGIT art. 117(1)).

Steg 6: utsted en elektronisk kvittering for hver husleiebetaling

Hver gang du mottar husleie, utsteder du en recibo de renda eletrónico (elektronisk husleiekvittering) på Portal das Finanças. Den dokumenterer en betaling som faktisk er mottatt, så utsted den etter at pengene har kommet, aldri på forhånd og aldri som én årskvittering. Den viser perioden husleien gjelder, og datoen du mottok den. Å la være å utstede kvitteringer, eller å utstede dem for sent, kan gi bot på 150 til 3 750 euro (RGIT art. 123).

Du er fritatt hvis ett av disse forholdene gjelder:

• Du var 65 år eller eldre 31. desember året før.
• Du har ingen elektronisk postkasse hos AT, og leieinntekten din året før var ikke mer enn det dobbelte av IAS (indexante dos apoios sociais, statens referansebeløp). Få utleiere oppfyller dette.

Er du fritatt, må du i stedet levere den årlige oppgaven Modelo 44, med oversikt over husleien du har mottatt, innen utgangen av februar.

Steg 7: oppgi inntekten, i Portugal og hjemme

I Portugal leverer du IRS-selvangivelsen (Modelo 3) med Anexo F (leieinntekt) mellom 1. april og 30. juni året etter (CIRS art. 60). Personer bosatt i utlandet leverer på samme måte, med mottatt husleie og fradragsberettigede kostnader som IMI (den årlige eiendomsskatten), sameiekostnader, reparasjoner og forsikring.

Satsen avhenger av kontrakten:

• 10 % fra 1. januar 2026 til 31. desember 2029, for kontrakter utelukkende til bolig med en månedlig husleie på ikke mer enn 2 300 euro i 2026 (DL 97/2026, som tilføyer art. 45-C i Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25 % ellers (CIRS art. 72), med lavere satser for leiekontrakter på fem år eller mer.
• Personer bosatt i EU eller EØS kan i stedet velge å bli skattlagt etter de progressive satsene for bosatte (art. 72(15)).

Regelen om 10 % stiller ikke noe vilkår om hvor utleieren bor, men 2026 er det første året den gjelder, så få ditt tilfelle bekreftet av en skatterådgiver. En leietaker som er et selskap med regnskapsplikt, holder tilbake skatten fra husleien; du krever den godskrevet i selvangivelsen din. Skatteveiledningen vår går grundig gjennom satsene.

Hjemme må du nesten helt sikkert også oppgi husleien. Etter Portugals skatteavtaler kan Portugal skattlegge inntekt fra eiendom som ligger der, og bostedslandet ditt fritar den da eller gir kreditfradrag for den portugisiske skatten; fremgangsmåten varierer (Box 3 i Nederland, Schedule E med kreditfradrag for utenlandsk skatt i USA). Ta vare på den portugisiske skatteberegningen (nota de liquidação) som bevis.

Viktige frister

Sjekkliste

• NIF med gjeldende adresse i utlandet
• Passord til Portal das Finanças eller Chave Móvel Digital fungerer
• Skatterepresentant eller elektroniske varsler (utenfor EU/EØS)
• Gyldig energiattest; klassen i hver annonse
• Brukstillatelse, caderneta predial og certidão permanente i arkivet
• Forsikring bekreftet; sameiet informert
• Skriftlig kontrakt med påkrevde opplysninger og inventarliste
• Depositum, forskuddsleie og startleie innenfor grensene
• Modelo 2 levert og dokumentavgift betalt
• Elektronisk kvittering utstedt for hver betaling
• Husleiejustering varslet 30 dager i forveien
• Modelo 3 med Anexo F levert innen 30. juni
• Husleien oppgitt i hjemlandet