Kif tikru d-dar Portugiża tagħkom mill-barra, pass pass

Tistgħu tikru dar Portugiża fit-tul mill-barra, u kważi kull pass isir online ladarba tkunu tistgħu tidħlu fil-Portal das Finanças. L-ordni hija importanti: l-ewwel irranġaw l-aċċess fiskali tagħkom, imbagħad id-dokumenti tad-dar, imbagħad il-kuntratt bil-miktub. Wara li l-inkwilin jidħol joqgħod, tirreġistraw il-kuntratt u tħallsu t-taxxa tal-bolla sal-aħħar tax-xahar ta' wara, toħorġu irċevuta elettronika għal kull ħlas tal-kera, u tiddikjaraw id-dħul kull rebbiegħa.

Pass 1: iksbu n-numru tat-taxxa u l-aċċess għall-portal

Kollox jgħaddi mill-awtorità tat-taxxa (Autoridade Tributária, AT) u mill-Portal das Finanças. Qabel ma tirreklamaw, iċċekkjaw li għandkom:

• NIF (número de identificação fiscal, numru tat-taxxa). Ikollkom wieħed minn meta xtrajtu d-dar; iċċekkjaw li l-indirizz fiskali tagħkom huwa l-indirizz barrani attwali tagħkom. Jekk mortu tgħixu barra wara x-xiri, għandkom tgħarrfu lill-AT bil-bidla fir-residenza fi żmien 60 jum (Lei Geral Tributária, art. 19(5)).
• Password tal-portal. Titolbuha online u tintbagħat bil-posta lill-indirizz fiskali rreġistrat tagħkom; ma tistax tintbagħat bl-email, għalhekk itolbuha kmieni.
• Jew Chave Móvel Digital (CMD). Dan huwa l-login diġitali tal-istat, marbut mat-telefon ċellulari tagħkom. Iċ-ċittadini barranin jistgħu jattivawh b'passaport u NIF, iżda mingħajr Karta taċ-Ċittadin Portugiża dan għandu jsir personalment, f'desk tas-servizz fil-Portugall jew f'xi konsolati Portugiżi.

Rappreżentant fiskali jew notifiki elettroniċi

Bħala residenti barra l-Portugall għandkom, bħala regola, taħtru rappreżentant fiskali (representante fiscal) li jgħix fil-Portugall (LGT art. 19(6)). Hemm żewġ modi kif teħilsu minn dan:

• Jekk tgħixu fl-UE jew fiż-ŻEE, il-ħatra hija fakultattiva.
• Jekk tgħixu x'imkien ieħor (pereżempju r-Renju Unit, l-Istati Uniti jew il-Brażil), tistgħu tevitawha billi tirreġistraw għan-notifiki elettroniċi fil-Portal das Finanças (LGT art. 19(14)–(15)). L-ittri tal-AT imbagħad jaslu fl-inbox tagħkom tal-portal, għalhekk iċċekkjawh regolarment. Il-gwida tagħna dwar ir-rappreżentanti fiskali tkopri dan fid-dettall.

Pass 2: iġbru d-dokumenti li teħtieġ id-dar

Iċ-ċertifikat tal-enerġija huwa obbligatorju qabel ma tpoġġu d-dar fis-suq għall-kiri. Ir-reklami għandhom juru l-klassi tal-enerġija tagħha, u l-inkwilin jirċievi kopja. Ċertifikat residenzjali huwa validu għal 10 snin. Il-multi għall-individwi jvarjaw minn €250 sa €3,740 (Decreto-Lei 101-D/2020, arts. 18, 23 u 35).

Il-liċenzja tal-użu għadha importanti għall-kirjiet. Ir-riforma Simplex tal-2024 (DL 10/2024) waqqfet ir-rekwiżit tal-liċenzja fl-att tal-bejgħ, iżda ma biddlitx ir-regoli tal-kiri. Dar tista' tinkera għall-abitazzjoni biss jekk liċenzja tal-użu tikkonferma li hija adattata għal dak l-għan. L-eċċezzjoni hija bini mibni qabel ir-regolamenti tal-bini tal-1951; f'dak il-każ twaħħlu dokument uffiċjali li jipprova d-data tal-kostruzzjoni (DL 160/2006, art. 5). Jekk il-liċenzja tkun nieqsa bi żball tagħkom:

• tiffaċċjaw multa muniċipali ta' mill-inqas kera ta' sena;
• l-inkwilin jista' jtemm il-kuntratt u jitlob danni.

Pass 3: assigurazzjoni, kondominju u utilitajiet

• Assigurazzjoni. F'bini ta' appartamenti b'sjieda separata (propriedade horizontal), l-assigurazzjoni kontra n-nar li tkopri l-appartament tagħkom u l-partijiet komuni hija obbligatorja (Código Civil, art. 1429). Iċċekkjaw li l-polza tagħkom tippermetti l-kiri; il-kopertura tar-responsabbiltà u kontra n-nuqqas ta' ħlas tal-kera hija fakultattiva.
• Kondominju. Tibqgħu responsabbli lejn l-assoċjazzjoni tas-sidien. Sakemm il-kuntratt ma jgħidx mod ieħor, il-ħlasijiet tal-kondominju għall-partijiet komuni huma spiża tas-sid (Código Civil, art. 1078(3)). Agħtu lill-amministratur id-dettalji ta' kuntatt tagħkom barra.
• Utilitajiet. Sakemm ma jkunx miftiehem mod ieħor, l-inkwilin iħallas l-elettriku, l-ilma, il-gass u l-internet, u l-kuntratti għandhom ikunu f'isem min iħallas (art. 1078(2) u (4)). L-aktar sempliċi: l-inkwilin jieħu f'ismu l-kuntratti meta jidħol, billi juża l-qari tal-meters fl-inventarju tagħkom.

Pass 4: poġġu l-kuntratt bil-miktub

Kuntratt ta' kiri residenzjali għandu jkun bil-miktub (Código Civil, art. 1069). Il-kuntratt għandu jsemmi (DL 160/2006, art. 2):

1. L-ismijiet, in-numri tal-identità u n-NIFs taż-żewġ partijiet (u, fejn applikabbli, il-post tat-twelid, id-data tat-twelid u l-istat ċivili).
2. L-indirizz tas-sid. Għalikom, dan huwa l-indirizz tagħkom barra.
3. L-indirizz u d-deskrizzjoni tad-dar.
4. Li huwa għall-abitazzjoni. Jekk mhijiex abitazzjoni permanenti, ir-raġuni għaliex.
5. In-numru, id-data u l-muniċipalità li ħarġet il-liċenzja tal-użu, jew dikjarazzjoni li mhijiex meħtieġa.
6. Il-kera.
7. Id-data li fiha jiġi ffirmat il-kuntratt.

Fejn rilevanti għandu jsemmi wkoll l-artigo matricial, it-tul, kif tiġi aġġornata l-kera, ir-regolamenti tal-bini u indirizz miftiehem għall-avviżi (art. 3). Waħħlu rekord iffirmat tal-kundizzjoni tad-dar; inventarju b'ritratti bid-data huwa l-mod prattiku biex isir dan.

• Tul. Terminu fiss għandu jkun mill-inqas sena, sakemm is-soġġorn ma jkunx temporanju (Código Civil, art. 1095). Il-kiri jiġġedded awtomatikament sakemm il-kuntratt ma jipprovdix mod ieħor. L-oġġezzjoni tagħkom għall-ewwel tiġdid ma tistax tidħol fis-seħħ qabel tliet snin mill-bidu (art. 1097(3)).
• Flus bil-quddiem. Kif inhi l-liġi bħalissa, tistgħu titolbu mhux aktar minn xahrejn kera bil-quddiem u depożitu ta' mhux aktar minn xahrejn kera (art. 1076, kif emendat mill-Baġit tal-Istat tal-2023).
• Kera tal-bidu. Jekk kuntratt ta' kiri fuq id-dar ġie ffirmat fil-ħames snin ta' qabel Ottubru 2023, il-liġi Mais Habitação tal-2023 (Lei 56/2023) tillimita l-kera l-ġdida għall-aħħar kera flimkien ma' 2%, flimkien ma' kwalunkwe aġġornament annwali li stajtu tapplikaw iżda ma applikajtux. Riforma tal-liġi tal-kiri għaddiet mill-ewwel votazzjoni parlamentari tagħha fit-30 ta' Settembru 2026. Din ittemm dan il-limitu u ttaffi l-limiti tad-depożitu, iżda għadha mhix liġi, għalhekk iċċekkjaw l-istatus tagħha qabel ma tiffirmaw.

Pass 5: irreġistraw il-kuntratt u ħallsu t-taxxa tal-bolla

Għandkom tirrappurtaw il-kuntratt lill-AT fuq id-dikjarazzjoni Modelo 2, ippreżentata online fil-Portal das Finanças. Ikollkom bżonn:

• in-NIF tal-inkwilin;
• l-artigo matricial tal-proprjetà;
• id-data tal-bidu u l-kera;
• kopja PDF tal-kuntratt iffirmat.

Skadenza: l-aħħar tax-xahar ta' wara x-xahar li fih jibda l-kiri. Għal kiri li jibda fil-15 ta' Marzu, ippreżentaw sat-30 ta' April.

Mal-preżentazzjoni, l-AT timponi imposto do selo (taxxa tal-bolla) ta' 10% tal-kera ta' xahar (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Is-sid iħallasha, u d-dokument tal-ħlas għandu jitħallas sal-istess skadenza tal-aħħar tax-xahar ta' wara. Fuq kera ta' €1,000, dan ifisser €100, imħallsa darba għal kull kuntratt.

Użaw il-Modelo 2 għal darb'oħra, b'skadenza tal-istess tip, biex tirrappurtaw bidliet fil-kuntratt u t-tmiem tiegħu. Preżentazzjoni tard tista' ġġib multa ta' €150 sa €3,750 (RGIT art. 117(1)).

Pass 6: oħorġu irċevuta elettronika għal kull ħlas tal-kera

Kull darba li tirċievu l-kera, toħorġu recibo de renda eletrónico (irċevuta elettronika tal-kera) fil-Portal das Finanças. Tirreġistra ħlas attwalment riċevut, għalhekk oħorġuha wara li jaslu l-flus, qatt bil-quddiem u qatt bħala irċevuta annwali waħda. Turi l-perjodu li tkopri l-kera u d-data li fiha rċevejtuha. Li ma toħorġux irċevuti, jew li toħorġuhom tard, jista' jġib multa ta' €150 sa €3,750 (RGIT art. 123).

Intom eżentati jekk tapplika xi waħda minn dawn:

• Kellkom 65 sena jew aktar fil-31 ta' Diċembru tas-sena ta' qabel.
• M'għandkomx kaxxa postali elettronika mal-AT u d-dħul mill-kiri tagħkom fis-sena ta' qabel ma kienx aktar mid-doppju tal-IAS (indexante dos apoios sociais, iċ-ċifra ta' referenza tal-istat). Ftit sidien jissodisfaw dan.

Jekk intom eżentati, għandkom minflok tippreżentaw il-Modelo 44 annwali, li jelenka l-kirjiet li rċevejtu, sal-aħħar ta' Frar.

Pass 7: iddikjaraw id-dħul, fil-Portugall u f'pajjiżkom

Fil-Portugall, tippreżentaw id-dikjarazzjoni tal-IRS (Modelo 3) bl-Anexo F (dħul mill-kiri) bejn l-1 ta' April u t-30 ta' Ġunju tas-sena ta' wara (CIRS art. 60). Dawk mhux residenti jippreżentaw bl-istess mod, billi jirrappurtaw il-kirjiet riċevuti u l-ispejjeż deduċibbli bħall-IMI (it-taxxa annwali fuq il-proprjetà), il-miżati tal-kondominju, it-tiswijiet u l-assigurazzjoni.

Ir-rata tiddependi mill-kuntratt:

• 10% mill-1 ta' Jannar 2026 sal-31 ta' Diċembru 2029, għal kuntratti esklużivament għall-abitazzjoni b'kera mensili ta' mhux aktar minn €2,300 fl-2026 (DL 97/2026, li jżid l-art. 45-C mal-Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25% f'każijiet oħra (CIRS art. 72), b'rati aktar baxxi għal kirjiet ta' ħames snin jew aktar.
• Ir-residenti tal-UE jew taż-ŻEE jistgħu jagħżlu li jiġu intaxxati bir-rati progressivi tar-residenti minflok (art. 72(15)).

Ir-regola tal-10% ma tistabbilixxi l-ebda kundizzjoni dwar fejn jgħix is-sid, iżda l-2026 hija l-ewwel sena tagħha, għalhekk ikkonfermaw il-każ tagħkom ma' konsulent fiskali. Inkwilin li huwa kumpanija b'kontabilità organizzata jżomm it-taxxa mill-kera; intom tikkreditawha fid-dikjarazzjoni tagħkom. Il-gwida tagħna dwar it-taxxa tkopri r-rati fid-dettall.

F'pajjiżkom, kważi żgur ikollkom tiddikjaraw ukoll il-kera. Taħt it-trattati tat-taxxa tal-Portugall, il-Portugall jista' jintaxxa d-dħul minn proprjetà li tinsab hemm, u l-pajjiż ta' residenza tagħkom imbagħad jeżentah jew jikkredita t-taxxa Portugiża; il-mekkaniżmu jvarja (Box 3 fl-Olanda, Schedule E bi kreditu għat-taxxa barranija fl-Istati Uniti). Żommu l-istima Portugiża tagħkom (nota de liquidação) bħala prova.

Skadenzi ewlenin

Lista ta' kontroll

• NIF bl-indirizz barrani attwali
• Password tal-Portal das Finanças jew Chave Móvel Digital li jaħdmu
• Rappreżentant fiskali jew notifiki elettroniċi (barra l-UE/ŻEE)
• Ċertifikat tal-enerġija validu; il-klassi f'kull reklam
• Liċenzja tal-użu, caderneta predial u certidão permanente fil-fajl
• Assigurazzjoni kkonfermata; il-kondominju infurmat
• Kuntratt bil-miktub bid-dettalji meħtieġa u inventarju
• Depożitu, kera bil-quddiem u kera tal-bidu fil-limiti
• Modelo 2 ippreżentat u t-taxxa tal-bolla mħallsa
• Irċevuta elettronika maħruġa għal kull ħlas
• Aġġornament tal-kera notifikat 30 jum qabel
• Modelo 3 bl-Anexo F ippreżentat sat-30 ta' Ġunju
• Kera ddikjarata f'pajjiżkom