Aistriú ó Alojamento Local go léas fadtéarmach sa Phortaingéil

Is páipéarachas den chuid is mó é teach a aistriú ó alojamento local (AL, ligean gearrfhanachta ceadúnaithe) go léas fadtéarmach. Cuireann tú deireadh oibríocht an AL in iúl, rud a chealaíonn an clárú. Dúnann tú nó leasaíonn tú do ghníomhaíocht ghnó leis an oifig chánach. Ansin síníonn tú agus cláraíonn tú gnáthléas cónaithe. Tá díolúine iomlán IRS do thithe ex-AL dúnta anois d'aistritheoirí nua, toisc go raibh ar an léas a bheith sínithe agus cláraithe faoin 31 Nollaig 2024. Gearrtar cáin ar chíos ó léas nua mar ghnáthioncam cíosa ina ionad sin, go minic ag 25% nó 10%. Sula n-aistríonn tú, seiceáil an bhféadfá filleadh ar AL i do cheantar choíche, agus an gcaithfear CBL a d'éiligh tú ar ais san am atá thart a aisíoc.

Cá seasann rialacha AL in 2026

• Chuir Mais Habitação (Lei 56/2023) clárúcháin nua AL ar fionraí go náisiúnta in 2023.
• Foraithne-Dlí 76/2024, i bhfeidhm ón 1 Samhain 2024, a bhain an fhionraí náisiúnta sin agus a thug an smacht do bhardais:
  • Ní théann clárúcháin in éag a thuilleadh.
  • Is féidir le bardais a rialacháin AL féin a ghlacadh, le áreas de contenção (limistéir shrianta) agus áreas de crescimento sustentável (limistéir fáis inbhuanaithe), sainithe de réir paróiste (DL 128/2014, alt 15-A).
• Tugann Foraithne-Dlí 151/2026 go dtí an 31 Nollaig 2026 do bhardais a raibh níos mó ná 1,000 clárú AL acu ar an 31 Nollaig 2025 chun cinneadh a dhéanamh faoina rialachán. Idir an dá linn is féidir leo fionraí ar chlárúcháin nua a shíneadh.
• Cuireann Liospóin agus Porto srian mór ar AL nua cheana féin:
  • Tá limistéir shrianta iomlána agus choibhneasta i rialachán Liospóin, a ceadaíodh i Nollaig 2025.
  • Chuir Porto AL nua ar fionraí sa lár stairiúil agus in Bonfim.

Cén fáth a bhfuil sé seo tábhachtach sula n-aistríonn tú. I limistéar srianta, féadfaidh rialachán bardais clárú nua AL a dhiúltú do theach a ligeadh ar léas cónaithe sa dá bhliain roimhe sin (DL 128/2014, alt 15-B). Nuair a chealaíonn tú, d'fhéadfadh sé a bheith deacair nó dodhéanta clárú a fháil ar ais. Seiceáil rialachán AL reatha do bhardais ar dtús.

Conas clárú AL a dhúnadh, agus cad a tharlaíonn dó

Níl aon rogha "sos" ann do chlárú atá agat. Faoi DL 128/2014 arna leasú:

• Deireadh na hoibríochta a chur in iúl. Ní mór duit an cessação da exploração (deireadh na hoibríochta) a chur in iúl tríd an Balcão Único Eletrónico (cuntar aonair leictreonach, ar gov.pt) laistigh de 10 lá ó tharla sé (alt 6). Ní mór duit logáil isteach le Chave Móvel Digital, Cárta Saoránaigh nó teastas digiteach. Ní ghearrann Porto, mar shampla, aon táille.
• Cad a tharlaíonn don chlárú. Ciallaíonn deireadh a chur leis an oibríocht go gcealaítear an clárú (alt 9). Téann an nuashonrú go huathoibríoch chuig clár náisiúnta Turismo de Portugal, an Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Ní bhíonn d'uimhir AL ann a thuilleadh ansin, agus ní féidir leat í a athghníomhachtú níos déanaí.
• Ardáin áirithinte. Ní mór duit Airbnb, Booking agus ardáin eile a chur ar an eolas laistigh de na 10 lá céanna, agus do liostuithe a bhaint.
• Cáin turasóireachta. Dún do chuntas ar ardán bardasach na cánach turasóireachta, má tá ceann ag do bhardas.

An ghníomhaíocht ghnó a dhúnadh le Finanças

Is ioncam gnó é ioncam AL, faoi réir cánach faoi IRS Catagóir B. Dá bhrí sin tá início de atividade (clárú gníomhaíochta gnó) oscailte ag formhór na n-úinéirí ar an Portal das Finanças.

• Más é AL do ghníomhaíocht amháin: comhdaigh declaração de cessação de atividade (dearbhú scoir) laistigh de 30 lá ó stop tú (CIRS alt 112, CIVA alt 33). Is féidir leat é a chomhdú ar líne ar an Portal das Finanças. Má tá contabilidade organizada (cuntasaíocht iomlán) agat, ní mór do do contabilista certificado (cuntasóir deimhnithe) é a chur isteach.

• Má tá gníomhaíocht eile i gCatagóir B agat: comhdaíonn tú dearbhú athraithe ina ionad sin, ag baint chód na gníomhaíochta AL.

• CBL. Tá ligean cónaithe fadtéarmach díolmhaithe ó CBL (CIVA alt 9). Má bhí tú sa ghnáthchóras CBL agus má d'éiligh tú CBL ar ais ar an gceannach, ar oibreacha athchóirithe nó ar throscán, d'fhéadfadh aistriú an tí go ligean díolmhaithe regularização (coigeartú) i bhfabhar an Stáit a spreagadh:

  • don mhaoin agus d'oibreacha tógála, thar thréimhse 20 bliain;
  • d'earraí infheistíochta eile, thar 5 bliana (CIVA alt 24–26).

  Mura n-úsáid tú ach díolúine na ngnólachtaí beaga agus nár éiligh tú CBL ar ais riamh, de ghnáth ní tharlaíonn sé seo.

• Gnóchain chaipitiúla agus dímheas. Tá a rialacha féin maidir le gnóchain nuair a bhaintear maoin as gníomhaíocht ghnó, agus go ginearálta cuirtear siar iad go dtí díolachán. Má d'asbhain tú dímheas faoi chuntasaíocht iomlán, d'fhéadfadh go mbeadh air a chur ar ais thar bhliain an aistrithe agus na trí bliana ina dhiaidh sin (CIRS alt 3(10)).

Is iad coigeartú CBL agus an seasamh maidir le gnóchain chaipitiúla an dá phointe theicniúla ar cheart do chuntasóir iad a sheiceáil sula gcomhdaíonn tú.

Ó Chatagóir B go Catagóir F: conas a athraíonn an cháin

Do chíos fadtéarmach:

• Titeann an ráta 25% do léasanna níos faide, ag tosú ó léasanna 5 bliana nó níos faide.
• Tá feidhm ag an ráta 10% (EBF alt 45-C, a cuireadh leis le Foraithne-Dlí 97/2026) ón 1 Eanáir 2026 go dtí an 31 Nollaig 2029. Clúdaíonn sé conarthaí a úsáidtear do thithíocht amháin, le cíos laistigh den teorainn mheasartha, is é sin €2,300 sa mhí in 2026.
• Asbhaintí. Is féidir leat costais ar nós IMI, táillí comhúinéireachta, deisiúcháin, cothabháil agus árachas cíosa a asbhaint. Ní féidir leat costais mhaoinithe, dímheas, AIMI, ná troscán, fearais agus maisiúchán a asbhaint (CIRS alt 41).

Tá roinnt pointí faoin ráta 10% fós gan réiteach. Fiafraigh de do chomhairleoir conas a bhaineann sé le neamhchónaitheoirí agus an éilíonn sé téarma íosta léasa.

An bhfuil díolúine cíosa ex-AL go 2029 i bhfeidhm fós?

Chruthaigh Mais Habitação díolúine iomlán IRS agus IRC do chíos ó thithe a aistríodh ó AL go ligean cónaithe buan (EBF alt 74-A). Clúdaíonn sé cíos a fhaightear suas go dtí an 31 Nollaig 2029, gan uasteorainn chíosa. Bhí ar na coinníollacha seo go léir a bheith comhlíonta:

1. Tagann an cíos ó mhaoin a úsáideadh do AL a aistriú go léas do bhuantithíocht.
2. Bhí an AL cláraithe, agus fós in úsáid mar AL, faoin 31 Nollaig 2022.
3. Bhí an léas sínithe agus cláraithe leis an oifig chánach faoin 31 Nollaig 2024.

Cad is brí leis seo inniu:

• Má aistríonn tú anois, ní féidir leat cáiliú. Tá spriocdháta 2024 caite agus níor síneadh é.
• Má cháilíonn tú cheana:
  • Coinníonn athnuachain uathoibríocha ar an léas céanna sin an díolúine.
  • Má chríochnaíonn an léas agus má shíníonn tú conradh nua tar éis 2024, fiú leis an tionónta céanna, cailltear an díolúine. Dheimhnigh an oifig chánach é seo i rialú ceangailteach (próiseas 26669, 2024).
  • Dícháiligh úinéirí freisin má díchláraíodh an AL roimh an 31 Nollaig 2022.
• Cáilíonn neamhchónaitheoirí ar na téarmaí céanna, de réir na hoifige cánach (Eanáir 2025).
• Tuairisciú. Dearbhaíonn tú an cíos díolmhaithe fós i do thuairisceán bliantúil IRS, i réimse tiomnaithe de Anexo F.

Glantoradh an dá rogha a chur i gcomparáid

Ná cuir figiúirí comhlána i gcomparáid. Úsáid d'uimhreacha féin, do bhliain iomlán amháin ar a laghad, sa chreat seo.

Glanioncam AL

1. Oícheanta curtha in áirithe × meánráta oíche = ioncam comhlán.
2. Bain coimisiúin ardáin, glanadh agus níochán, fóntais, idirlíon agus teilifís, earraí tomhaltais, táillí bainistíochta, cothabháil agus athsholáthar troscáin, árachas AL, cuntasaíocht, táillí comhúinéireachta agus IMI.
3. Bain cáin ioncaim. Oibrigh amach í ar 35% (nó 50%) den ioncam ag do ráta imeallach, agus cuir leis aon CBL nach féidir leat a chur ar aghaidh.

Glanioncam fadtéarmach

1. Cíos míosúil × 12, lúide liúntas do mhíonna folmha idir tionóntaí.
2. Bain IMI, táillí comhúinéireachta, árachas, cothabháil, táillí bainistíochta agus aon árachas ráthaíochta cíosa.
3. Bain an dleacht stampála a íocann tú ag tús gach léasa, is é sin 10% de chíos míosa amháin.
4. Bain cáin ag 25% nó 10% ar an nglanfhigiúr (cíos lúide costais in-asbhainte), nó do ráta comhiomlánaithe más ísle é.

Glantoradh = glanioncam ÷ luach margaidh reatha an tí × 100. Cuir i gcomparáid freisin na huaireanta a chaitheann tú, an méid a athraíonn d'ioncam, agus an riosca riaráistí cíosa. Cuireann léas fadtéarmach teorainn freisin le cathain is féidir leat an teach a fháil ar ais, mar gheall ar na rialacha athnuachana.

Le troscán nó gan troscán, fóntais agus árachas

• Troscán. Is féidir leat an teach a ligean le troscán, ach ní féidir troscán ná fearais a asbhaint ó chíos fadtéarmach. Ceangail fardal sínithe, le grianghraif, leis an léas. Bain breiseáin i stíl óstáin ar nós línéadach, earraí maisíochta agus boscaí eochracha.
• Fóntais. I ligean fadtéarmach is gnách go nglacann an tionónta leictreachas, uisce agus gás ina ainm féin. Comhaontaigh sa léas cé aige a bhfuil cé acu conradh, agus glac léamha méadair ag an aistriú. Cealaigh seirbhísí AL amháin, ar nós Wi-Fi d'aíonna, conarthaí glantacháin agus síntiúis bhainisteoir cainéal.
• Árachas. Éilíonn AL árachas dliteanais de €75,000 ar a laghad in aghaidh an éilimh (DL 128/2014, alt 13-A). Cuir árachas tí do thiarna talún ina áit. Má tá an teach i bhfoirgneamh faoi propriedade horizontal (comhúinéireacht), coinnigh árachas dóiteáin ar d'aonad. Smaoinigh ar árachas ráthaíochta cíosa.
• Ceadúnas agus teastas. Seiceáil go gceadaíonn an licença de utilização (ceadúnas úsáide) tithíocht. Seiceáil go bhfuil an teastas fuinnimh bailí sula bhfógraíonn tú.

Seicliosta

1. Seiceáil rialachán AL agus limistéir shrianta do bhardais, agus socraigh an nglacann tú leis go mb'fhéidir nach mbeidh tú in ann filleadh ar AL.
2. Iarr ar chuntasóir athbhreithniú a dhéanamh ar choigeartú CBL, ar ghnóchain chaipitiúla agus ar dhímheas sula ndúnann tú aon rud.
3. Comhlíon nó cealaigh aon áirithintí amach anseo, agus cuir deireadh oibríocht an AL in iúl ar an Balcão Único Eletrónico laistigh de 10 lá.
4. Bain do liostuithe agus cuir na hardáin ar an eolas laistigh de 10 lá. Dún an cuntas cánach turasóireachta.
5. Comhdaigh an dearbhú scoir (nó dearbhú athraithe) ar an Portal das Finanças laistigh de 30 lá.
6. Athraigh an t-árachas, socraigh na fóntais, agus ullmhaigh an fardal agus an teastas fuinnimh.
7. Sínigh an léas, ansin cuir Modelo 2 isteach agus íoc dleacht stampála faoi dheireadh na míosa tar éis thús an léasa.
8. Eisigh admhálacha leictreonacha cíosa gach mí, agus dearbhaigh an cíos in Anexo F an t-earrach dár gcionn.