Portugáliai lakásának bérbeadása külföldről, lépésről lépésre

Portugáliai lakását külföldről is kiadhatja hosszú távra, és szinte minden lépést online intézhet, amint be tud lépni a Portal das Finanças oldalra. A sorrend számít: először az adóügyi hozzáférést rendezze, aztán a lakás dokumentumait, végül az írásos szerződést. Miután a bérlő beköltözött, a következő hónap végéig bejelenti a szerződést és megfizeti az illetéket, minden bérleti díj befizetéséről elektronikus nyugtát állít ki, és minden tavasszal bevallja a jövedelmet.

1. lépés: az adószám és a portálhozzáférés rendezése

Minden az adóhatóságon (Autoridade Tributária, AT) és a Portal das Finanças-on keresztül történik. Mielőtt hirdetne, ellenőrizze, hogy rendelkezik-e az alábbiakkal:

• NIF (número de identificação fiscal, adószám). A lakás megvásárlásakor kapott egyet; ellenőrizze, hogy adózási címe a jelenlegi külföldi címe-e. Ha a vásárlás után költözött külföldre, a lakóhely változását 60 napon belül be kell jelentenie az AT-nek (Lei Geral Tributária, 19. cikk (5) bek.).
• Portáljelszó. Online igényli, és postán küldik el a nyilvántartott adózási címére; e-mailben nem küldhető, ezért igényelje időben.
• Vagy Chave Móvel Digital (CMD). Ez az állam mobiltelefonhoz kapcsolt digitális belépési módja. Külföldi állampolgárok útlevéllel és NIF-fel aktiválhatják, de portugál személyi igazolvány (Cartão de Cidadão) nélkül ezt személyesen kell megtenni, egy portugáliai ügyfélszolgálati pultnál vagy egyes portugál konzulátusokon.

Adóképviselő vagy elektronikus értesítések

Portugálián kívüli lakosként főszabályként Portugáliában élő adóképviselőt (representante fiscal) kell kijelölnie (LGT 19. cikk (6) bek.). Két kiút van:

• Ha az EU-ban vagy az EGT-ben él, a kijelölés nem kötelező.
• Ha máshol él (például az Egyesült Királyságban, az USA-ban vagy Brazíliában), elkerülheti, ha feliratkozik a Portal das Finanças elektronikus értesítéseire (LGT 19. cikk (14)–(15) bek.). Az AT levelei ekkor a portálon lévő postafiókjába érkeznek, ezért rendszeresen nézze meg. Az adóképviselőkről szóló útmutatónk részletesen foglalkozik ezzel.

2. lépés: a lakáshoz szükséges dokumentumok összegyűjtése

Az energetikai tanúsítvány kötelező, mielőtt a lakást bérbeadásra meghirdeti. A hirdetésekben fel kell tüntetni az energiaosztályt, és a bérlő egy példányt kap. A lakóingatlanra vonatkozó tanúsítvány 10 évig érvényes. Magánszemélyek esetén a bírság 250 €-tól 3740 €-ig terjed (Decreto-Lei 101-D/2020, 18., 23. és 35. cikk).

A használatbavételi engedély a bérleteknél továbbra is fontos. A 2024-es Simplex-reform (DL 10/2024) megszüntette az engedély megkövetelését az adásvételi okiratnál, de a bérbeadási szabályokat nem változtatta meg. Lakást csak akkor lehet lakáscélra bérbe adni, ha egy használatbavételi engedély igazolja, hogy alkalmas erre a célra. Kivételt képeznek az 1951-es építési szabályzat előtt épült épületek; ebben az esetben az építés időpontját igazoló hivatalos dokumentumot kell csatolnia (DL 160/2006, 5. cikk). Ha az engedély az Ön hibájából hiányzik:

• legalább egy évi bérleti díjnak megfelelő önkormányzati bírsággal kell számolnia;
• a bérlő felmondhatja a szerződést, és kártérítést követelhet.

3. lépés: biztosítás, társasház és közüzemi szolgáltatások

• Biztosítás. Külön tulajdonú lakásokból álló épületben (propriedade horizontal) kötelező a lakását és a közös részeket fedező tűzbiztosítás (Código Civil, 1429. cikk). Ellenőrizze, hogy kötvénye megengedi-e a bérbeadást; a felelősség- és a bérleti díj nemfizetése elleni fedezet nem kötelező.
• Társasház. A tulajdonosi közösséggel szemben továbbra is Ön felel. Eltérő szerződéses kikötés hiányában a közös részek közös költsége a bérbeadót terheli (Código Civil, 1078. cikk (3) bek.). Adja meg a közös képviselőnek külföldi elérhetőségeit.
• Közüzemi szolgáltatások. Eltérő megállapodás hiányában a villanyt, a vizet, a gázt és az internetet a bérlő fizeti, és a szerződéseknek annak a nevén kell lenniük, aki fizet (1078. cikk (2) és (4) bek.). A legegyszerűbb: a bérlő beköltözéskor átveszi a szerződéseket, a leltárban rögzített mérőóra-állások alapján.

4. lépés: a szerződés írásba foglalása

A lakásbérleti szerződést írásba kell foglalni (Código Civil, 1069. cikk). A szerződésnek tartalmaznia kell (DL 160/2006, 2. cikk):

1. Mindkét fél nevét, személyazonosító okmányának számát és NIF-jét (és adott esetben születési helyét, születési idejét és családi állapotát).
2. A bérbeadó címét. Ön esetében ez a külföldi címe.
3. A lakás címét és leírását.
4. Azt, hogy lakáscélú. Ha nem állandó lakhatásra szól, ennek okát.
5. A használatbavételi engedély számát, dátumát és a kiállító önkormányzatot, vagy annak kijelentését, hogy nincs rá szükség.
6. A bérleti díjat.
7. A szerződés aláírásának dátumát.

Adott esetben tartalmaznia kell az artigo matricial-t, az időtartamot, a bérleti díj aktualizálásának módját, az épület házirendjét és az értesítésekre megállapodott címet is (3. cikk). Csatolja a lakás állapotáról szóló aláírt jegyzőkönyvet; ennek gyakorlati módja a dátummal ellátott fényképeket tartalmazó leltár.

• Időtartam. A határozott időtartam legalább egy év kell legyen, hacsak a tartózkodás nem átmeneti (Código Civil, 1095. cikk). A bérlet automatikusan megújul, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik. Az első megújítással szembeni ellenvetése a kezdettől számított három év előtt nem léphet hatályba (1097. cikk (3) bek.).
• Előre fizetendő összegek. A hatályos jog szerint legfeljebb két havi bérleti díjat kérhet előre, és legfeljebb két havi bérleti díjnak megfelelő kauciót (1076. cikk, a 2023. évi állami költségvetés által módosított szöveg).
• Kezdő bérleti díj. Ha a lakásra 2023 októbere előtti öt évben bérleti szerződést kötöttek, a 2023-as Mais Habitação törvény (Lei 56/2023) az új bérleti díjat az utolsó díj plusz 2%-ban maximálja, hozzáadva azokat az éves emeléseket, amelyeket alkalmazhatott volna, de nem tett meg. Egy bérleti jogi reform 2026. szeptember 30-án átment az első parlamenti szavazáson. Megszüntetné ezt a korlátot, és lazítana a kaucióra vonatkozó határokon, de ez még nem hatályos jog, ezért aláírás előtt ellenőrizze az állását.

5. lépés: a szerződés bejelentése és az illeték megfizetése

A szerződést a Modelo 2 nyilatkozaton kell bejelentenie az AT-nek, online a Portal das Finanças-on. Szüksége lesz:

• a bérlő NIF-jére;
• az ingatlan artigo matricial-jára;
• a kezdő dátumra és a bérleti díjra;
• az aláírt szerződés PDF-másolatára.

Határidő: a bérlet kezdő hónapját követő hónap vége. Egy március 15-én kezdődő bérletnél április 30-ig nyújtsa be.

Beküldéskor az AT egy havi bérleti díj 10%-ának megfelelő imposto do selo-t (illetéket) szab ki (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Ezt a bérbeadó fizeti, és a fizetési bizonylatot ugyanazon, a következő hónap végéig tartó határidőn belül kell kiegyenlíteni. 1000 €-s bérleti díj esetén ez 100 €, szerződésenként egyszer fizetendő.

A szerződés változásait és megszűnését szintén a Modelo 2-n jelentse be, hasonló határidőn belül. A késedelmes benyújtás 150 €-tól 3750 €-ig terjedő bírsággal járhat (RGIT 117. cikk (1) bek.).

6. lépés: elektronikus nyugta kiállítása minden bérleti díj befizetéséről

Minden alkalommal, amikor bérleti díjat kap, recibo de renda eletrónico-t (elektronikus bérleti nyugtát) állít ki a Portal das Finanças-on. Ez egy ténylegesen beérkezett befizetést rögzít, ezért a pénz megérkezése után állítsa ki, soha ne előre, és soha ne egyetlen éves nyugtaként. Feltünteti a díj által fedezett időszakot és a beérkezés dátumát. A nyugta kiállításának elmulasztása vagy késedelmes kiállítása 150 €-tól 3750 €-ig terjedő bírsággal sújtható (RGIT 123. cikk).

Mentesül, ha az alábbiak bármelyike teljesül:

• Az előző év december 31-én 65 éves vagy idősebb volt.
• Nincs elektronikus postafiókja az AT-nél, és az előző évi bérleti jövedelme nem haladta meg az IAS (indexante dos apoios sociais, az állami referenciaérték) kétszeresét. Kevés bérbeadó felel meg ennek.

Ha mentesül, helyette az éves Modelo 44-et kell benyújtania a kapott bérleti díjak felsorolásával, február végéig.

7. lépés: a jövedelem bevallása Portugáliában és otthon

Portugáliában az IRS-bevallást (Modelo 3) az Anexo F (bérleti jövedelem) melléklettel a következő év április 1. és június 30. között nyújtja be (CIRS 60. cikk). A külföldi illetőségűek ugyanígy nyújtják be, feltüntetve a kapott bérleti díjakat és a levonható költségeket, például az IMI-t (az éves ingatlanadót), a közös költséget, a javításokat és a biztosítást.

Az adókulcs a szerződéstől függ:

• 10% 2026. január 1. és 2029. december 31. között a kizárólag lakáscélú, 2026-ban legfeljebb havi 2300 €-s bérleti díjú szerződésekre (DL 97/2026, amely 45-C. cikkel egészítette ki az Estatuto dos Benefícios Fiscais-t).
• Egyébként 25% (CIRS 72. cikk), az öt évre vagy hosszabb időre szóló bérletekre alacsonyabb kulcsokkal.
• Az EU- vagy EGT-lakosok választhatják, hogy helyette a belföldi illetőségűekre vonatkozó progresszív kulcsokkal adózzanak (72. cikk (15) bek.).

A 10%-os szabály nem köti feltételhez, hol él a bérbeadó, de 2026 az első éve, ezért saját esetét egyeztesse egy adótanácsadóval. A szabályos könyveléssel rendelkező cég bérlő levonja az adót a bérleti díjból; ezt Ön a bevallásában beszámítja. Adózási útmutatónk részletesen ismerteti a kulcsokat.

Otthon szinte biztosan szintén be kell vallania a bérleti díjat. Portugália adóegyezményei szerint Portugália adóztathatja a területén lévő ingatlanból származó jövedelmet, a lakóhelye szerinti ország pedig ezután mentesíti, vagy beszámítja a portugál adót; a mechanizmus eltérő (Hollandiában Box 3, az USA-ban Schedule E külföldi adójóváírással). Bizonyítékként őrizze meg a portugál adómegállapító határozatot (nota de liquidação).

Fontos határidők

Ellenőrzőlista

• NIF a jelenlegi külföldi címmel
• Működő Portal das Finanças-jelszó vagy Chave Móvel Digital
• Adóképviselő vagy elektronikus értesítések (EU-n/EGT-n kívül)
• Érvényes energetikai tanúsítvány; az osztály minden hirdetésben
• Használatbavételi engedély, caderneta predial és certidão permanente az iratok között
• Biztosítás megerősítve; társasház tájékoztatva
• Írásos szerződés a kötelező adatokkal és leltárral
• Kaució, előre fizetett díj és kezdő bérleti díj a határokon belül
• Modelo 2 benyújtva és illeték megfizetve
• Minden befizetésről elektronikus nyugta kiállítva
• Díjemelés 30 nappal előre bejelentve
• Modelo 3 az Anexo F-fel június 30-ig benyújtva
• Bérleti díj bevallva a lakóhelye szerinti országban