Een Portugese woning verhuren vanuit het buitenland

U kunt een Portugese woning vanuit het buitenland langdurig verhuren, en bijna elke stap gaat online zodra u kunt inloggen op het Portal das Finanças. De volgorde is belangrijk: regel eerst uw fiscale toegang, daarna de documenten van de woning, en vervolgens het schriftelijke contract. Nadat de huurder erin is getrokken, registreert u het contract en betaalt u het zegelrecht vóór het einde van de volgende maand, geeft u voor elke huurbetaling een elektronische kwitantie uit en geeft u de inkomsten elk voorjaar aan.

Stap 1: zorg dat uw fiscaal nummer en toegang tot het portaal werken

Alles verloopt via de belastingdienst (Autoridade Tributária, AT) en het Portal das Finanças. Controleer voordat u gaat adverteren of u het volgende hebt:

Een NIF (número de identificação fiscal, fiscaal nummer). U hebt er een van de aankoop van de woning; controleer of uw fiscaal adres uw huidige buitenlandse adres is. Als u na de aankoop naar het buitenland bent verhuisd, moet u de AT binnen 60 dagen over de wijziging van woonplaats informeren (Lei Geral Tributária, art. 19(5)).
Een wachtwoord voor het portaal. U vraagt het online aan en het wordt per post naar uw geregistreerde fiscaal adres gestuurd; het kan niet worden gemaild, dus vraag het tijdig aan.
Of een Chave Móvel Digital (CMD). Dit is de digitale login van de overheid, gekoppeld aan uw mobiele telefoon. Buitenlandse burgers kunnen haar activeren met een paspoort en een NIF, maar zonder Portugese Cartão de Cidadão moet dat persoonlijk gebeuren, bij een loket in Portugal of bij sommige Portugese consulaten.

Fiscaal vertegenwoordiger of elektronische kennisgevingen

Als inwoner van buiten Portugal moet u in de regel een fiscaal vertegenwoordiger (representante fiscal) aanstellen die in Portugal woont (LGT art. 19(6)). Er zijn twee uitwegen:

Als u in de EU of de EER woont, is de aanstelling optioneel.
Als u elders woont (bijvoorbeeld in het VK, de VS of Brazilië), kunt u haar vermijden door u aan te melden voor elektronische kennisgevingen op het Portal das Finanças (LGT art. 19(14)–(15)). De brieven van de AT komen dan in uw inbox op het portaal, dus controleer die regelmatig. Onze gids over fiscaal vertegenwoordigers gaat hier uitgebreid op in.

Stap 2: verzamel de documenten die de woning nodig heeft

Document	Wat het is	Waar u het krijgt
Certificado energético (energiecertificaat)	Het energielabel van de woning, afgegeven door een door ADENE erkende deskundige	Een gecertificeerde deskundige (SCE-systeem)
Licença de utilização (gebruiksvergunning)	De bevestiging van de gemeente dat de woning als woonruimte mag worden gebruikt	Uw aankoopdossier, of de câmara municipal (gemeentehuis)
Caderneta predial (fiscaal register van de woning)	De fiscale registratie van de woning, haar artigo matricial en belastbare waarde	Gratis te downloaden op het Portal das Finanças
Certidão permanente (uittreksel uit het kadaster)	Bewijs van eigendom en van eventuele hypotheek of beslag	Online via het kadaster (Registo Predial Online), zes maanden geldig

Het energiecertificaat is verplicht voordat u de woning te huur aanbiedt. Advertenties moeten de energieklasse vermelden, en de huurder ontvangt een kopie. Een certificaat voor een woning is 10 jaar geldig. Boetes voor natuurlijke personen lopen van € 250 tot € 3.740 (Decreto-Lei 101-D/2020, art. 18, 23 en 35).

De gebruiksvergunning blijft van belang voor huurcontracten. De Simplex-hervorming van 2024 (DL 10/2024) schafte de verplichting af om de vergunning bij de koopakte te overleggen, maar wijzigde de regels voor verhuur niet. Een woning mag alleen voor bewoning worden verhuurd als een gebruiksvergunning bevestigt dat ze daarvoor geschikt is. De uitzondering is een gebouw dat vóór de bouwverordening van 1951 is gebouwd; in dat geval voegt u een officieel document bij waaruit de bouwdatum blijkt (DL 160/2006, art. 5). Als de vergunning door uw schuld ontbreekt:

riskeert u een gemeentelijke boete van minstens één jaar huur;
kan de huurder het contract beëindigen en schadevergoeding eisen.

Stap 3: verzekering, condominium en nutsvoorzieningen

Verzekering. In een gebouw met appartementen in afzonderlijk eigendom (propriedade horizontal) is een brandverzekering die uw appartement en de gemeenschappelijke delen dekt verplicht (Código Civil, art. 1429). Controleer of uw polis verhuur toestaat; aansprakelijkheids- en huurgarantiedekking zijn optioneel.
Condominium. U blijft aansprakelijk tegenover de vereniging van eigenaars. Tenzij het contract anders bepaalt, zijn de servicekosten van het condominium voor de gemeenschappelijke delen voor rekening van de verhuurder (Código Civil, art. 1078(3)). Geef de beheerder uw contactgegevens in het buitenland.
Nutsvoorzieningen. Tenzij anders overeengekomen, betaalt de huurder elektriciteit, water, gas en internet, en horen de contracten op naam te staan van degene die betaalt (art. 1078(2) en (4)). Het eenvoudigst: de huurder neemt de contracten bij het betrekken van de woning over, met de meterstanden uit uw inventaris.

Stap 4: leg het contract schriftelijk vast

Een woninghuurcontract moet schriftelijk zijn (Código Civil, art. 1069). Het contract moet vermelden (DL 160/2006, art. 2):

De namen, identiteitsnummers en NIF's van beide partijen (en, waar van toepassing, geboorteplaats, geboortedatum en burgerlijke staat).
Het adres van de verhuurder. Voor u is dat uw adres in het buitenland.
Het adres en de omschrijving van de woning.
Dat het om bewoning gaat. Als het geen permanente bewoning is, de reden daarvan.
Het nummer, de datum en de afgevende gemeente van de gebruiksvergunning, of een verklaring dat die niet vereist is.
De huur.
De datum waarop het contract wordt ondertekend.

Waar relevant moet het ook het artigo matricial, de looptijd, de wijze van huuractualisering, het huishoudelijk reglement van het gebouw en een overeengekomen adres voor kennisgevingen vermelden (art. 3). Voeg een ondertekend verslag van de staat van de woning bij; een inventaris met gedateerde foto's is de praktische manier om dit te doen.

Looptijd. Een bepaalde termijn moet minstens één jaar zijn, tenzij het verblijf tijdelijk is (Código Civil, art. 1095). Het huurcontract wordt automatisch verlengd, tenzij het contract anders bepaalt. Uw verzet tegen de eerste verlenging kan niet ingaan vóór drie jaar na de aanvang (art. 1097(3)).
Geld vooraf. Volgens de huidige wet mag u niet meer dan twee maanden huur vooruit vragen en een borg van niet meer dan twee maanden huur (art. 1076, zoals gewijzigd bij de Begroting 2023).
Aanvangshuur. Als er in de vijf jaar vóór oktober 2023 een huurcontract voor de woning is gesloten, begrenst de wet Mais Habitação van 2023 (Lei 56/2023) de nieuwe huur op de laatste huur plus 2%, plus eventuele jaarlijkse actualiseringen die u had kunnen toepassen maar niet hebt toegepast. Een hervorming van het huurrecht werd op 30 september 2026 in eerste lezing door het parlement aangenomen. Die zou dit plafond afschaffen en de borggrenzen versoepelen, maar is nog geen wet; controleer dus de stand van zaken voordat u tekent.

Stap 5: registreer het contract en betaal het zegelrecht

U moet het contract bij de AT melden met de aangifte Modelo 2, die online wordt ingediend op het Portal das Finanças. U hebt nodig:

het NIF van de huurder;
het artigo matricial van de woning;
de aanvangsdatum en de huur;
een pdf-kopie van het ondertekende contract.

Termijn: het einde van de maand na de maand waarin het huurcontract ingaat. Voor een huurcontract dat op 15 maart ingaat, dient u uiterlijk 30 april in.

Bij indiening brengt de AT imposto do selo (zegelrecht) in rekening van 10% van één maand huur (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). De verhuurder betaalt het, en het betalingsbewijs moet binnen dezelfde termijn van het einde van de volgende maand worden voldaan. Bij een huur van € 1.000 is dat € 100, eenmalig per contract.

Gebruik Modelo 2 opnieuw, binnen een vergelijkbare termijn, om wijzigingen van het contract en de beëindiging ervan te melden. Te laat indienen kan een boete van € 150 tot € 3.750 opleveren (RGIT art. 117(1)).

Stap 6: geef voor elke huurbetaling een elektronische kwitantie uit

Elke keer dat u huur ontvangt, geeft u een recibo de renda eletrónico (elektronische huurkwitantie) uit op het Portal das Finanças. Die legt een daadwerkelijk ontvangen betaling vast, dus geef haar uit nadat het geld is binnengekomen, nooit vooraf en nooit als één jaarkwitantie. Ze vermeldt de periode waarop de huur betrekking heeft en de datum waarop u die hebt ontvangen. Het niet of te laat uitgeven van kwitanties kan worden beboet met € 150 tot € 3.750 (RGIT art. 123).

U bent vrijgesteld als een van de volgende situaties van toepassing is:

U was op 31 december van het voorgaande jaar 65 jaar of ouder.
U hebt geen elektronische postbus bij de AT en uw huurinkomsten in het voorgaande jaar bedroegen niet meer dan tweemaal de IAS (indexante dos apoios sociais, het referentiebedrag van de overheid). Weinig verhuurders voldoen hieraan.

Als u bent vrijgesteld, moet u in plaats daarvan vóór het einde van februari de jaarlijkse Modelo 44 indienen, met een overzicht van de ontvangen huur.

Stap 7: geef de inkomsten aan, in Portugal en in uw woonland

In Portugal dient u tussen 1 april en 30 juni van het volgende jaar de IRS-aangifte (Modelo 3) in met Anexo F (huurinkomsten) (CIRS art. 60). Niet-ingezetenen doen op dezelfde manier aangifte en geven de ontvangen huur en aftrekbare kosten op, zoals IMI (de jaarlijkse onroerendgoedbelasting), servicekosten van het condominium, reparaties en verzekering.

Het tarief hangt af van het contract:

10% van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2029, voor contracten uitsluitend voor bewoning met een maandhuur van niet meer dan € 2.300 in 2026 (DL 97/2026, waarmee art. 45-C aan het Estatuto dos Benefícios Fiscais is toegevoegd).
25% in andere gevallen (CIRS art. 72), met lagere tarieven voor huurcontracten van vijf jaar of langer.
Inwoners van de EU of de EER kunnen er in plaats daarvan voor kiezen te worden belast tegen de progressieve tarieven voor ingezetenen (art. 72(15)).

De regel van 10% stelt geen voorwaarde aan de woonplaats van de verhuurder, maar 2026 is het eerste jaar, dus laat uw situatie bevestigen door een belastingadviseur. Een zakelijke huurder met een georganiseerde boekhouding houdt de belasting in op de huur; u verrekent die in uw aangifte. Onze belastinggids behandelt de tarieven in detail.

In uw woonland moet u de huur vrijwel zeker ook aangeven. Op grond van de belastingverdragen van Portugal mag Portugal inkomsten uit daar gelegen onroerend goed belasten, en uw woonland stelt die vervolgens vrij of verrekent de Portugese belasting; de uitwerking verschilt (box 3 in Nederland, Schedule E met een verrekening van buitenlandse belasting in de VS). Bewaar uw Portugese aanslag (nota de liquidação) als bewijs.

Belangrijke termijnen

Wanneer	Wat	Regel
Vóór het adverteren	Energiecertificaat aanwezig; klasse vermeld in advertenties	DL 101-D/2020
Vóór de ondertekening	Gebruiksvergunning (of bewijs van vóór 1951)	DL 160/2006, art. 5
Binnen 60 dagen na verhuizing naar het buitenland	Uw woonplaats bijwerken bij de AT	LGT art. 19(5)
Bij elke huurbetaling	Elektronische huurkwitantie	CIRS art. 115
Einde van de maand na de aanvang van het huurcontract	Modelo 2 ingediend en zegelrecht van 10% betaald	CIS art. 60; TGIS verba 2
Einde van de maand na een wijziging of beëindiging	Bijwerking Modelo 2	CIS art. 60
Minstens 30 dagen vóór een jaarlijkse huurverhoging	Schriftelijke kennisgeving aan de huurder	Código Civil, art. 1077
Einde van februari (alleen vrijgestelde verhuurders)	Modelo 44	CIRS art. 115
1 april – 30 juni	IRS Modelo 3 met Anexo F over het voorgaande jaar	CIRS art. 60
Mei (plus augustus en/of november bij hogere bedragen)	Betalingen van de onroerendgoedbelasting IMI	CIMI art. 120

Checklist

NIF met actueel buitenlands adres
Wachtwoord voor het Portal das Finanças of Chave Móvel Digital werkt
Fiscaal vertegenwoordiger of elektronische kennisgevingen (buiten de EU/EER)
Energiecertificaat geldig; klasse in elke advertentie
Gebruiksvergunning, caderneta predial en certidão permanente in het dossier
Verzekering bevestigd; condominium geïnformeerd
Schriftelijk contract met de vereiste gegevens en inventaris
Borg, vooruitbetaalde huur en aanvangshuur binnen de grenzen
Modelo 2 ingediend en zegelrecht betaald
Elektronische kwitantie uitgegeven voor elke betaling
Huuractualisering 30 dagen vooraf meegedeeld
Modelo 3 met Anexo F ingediend vóór 30 juni
Huur aangegeven in uw woonland

Deze gids bevat algemene informatie en is geen juridisch of fiscaal advies. Regels veranderen en elke situatie is anders — raadpleeg de officiële bronnen of een gekwalificeerde professional voordat u actie onderneemt.

Uw Portugese woning verhuren vanuit het buitenland, stap voor stap