Închirierea locuinței din Portugalia din străinătate, pas cu pas

Puteți închiria pe termen lung o locuință din Portugalia din străinătate, iar aproape fiecare pas se face online după ce vă puteți autentifica în Portal das Finanças. Ordinea contează: rezolvați mai întâi accesul fiscal, apoi documentele locuinței, apoi contractul scris. După mutarea chiriașului, înregistrați contractul și plătiți taxa de timbru până la sfârșitul lunii următoare, emiteți o chitanță electronică pentru fiecare plată a chiriei și declarați venitul în fiecare primăvară.

Pasul 1: obțineți numărul fiscal și accesul funcțional la portal

Totul trece prin autoritatea fiscală (Autoridade Tributária, AT) și prin Portal das Finanças. Înainte de a publica anunțul, verificați că aveți:

• Un NIF (número de identificação fiscal, număr fiscal). Veți avea unul de la cumpărarea locuinței; verificați că adresa fiscală este adresa dumneavoastră actuală din străinătate. Dacă v-ați mutat în străinătate după cumpărare, trebuie să informați AT despre schimbarea reședinței în termen de 60 de zile (Lei Geral Tributária, art. 19 alin. (5)).
• O parolă pentru portal. O solicitați online și vă este trimisă prin poștă la adresa fiscală înregistrată; nu poate fi trimisă prin e-mail, așa că solicitați-o din timp.
• Sau o Chave Móvel Digital (CMD). Aceasta este autentificarea digitală a statului, asociată telefonului mobil. Cetățenii străini o pot activa cu un pașaport și un NIF, dar fără o carte de cetățean portugheză acest lucru trebuie făcut în persoană, la un ghișeu de servicii din Portugalia sau la unele consulate portugheze.

Reprezentant fiscal sau notificări electronice

Ca rezident în afara Portugaliei, trebuie, ca regulă, să numiți un reprezentant fiscal (representante fiscal) care locuiește în Portugalia (LGT art. 19 alin. (6)). Există două excepții:

• Dacă locuiți în UE sau SEE, numirea este opțională.
• Dacă locuiți în altă parte (de exemplu, în Regatul Unit, SUA sau Brazilia), o puteți evita înscriindu-vă pentru notificări electronice în Portal das Finanças (LGT art. 19 alin. (14)–(15)). Scrisorile AT ajung atunci în căsuța dumneavoastră din portal, așa că verificați-o regulat. Ghidul nostru despre reprezentanții fiscali tratează pe larg acest subiect.

Pasul 2: adunați documentele necesare pentru locuință

Certificatul energetic este obligatoriu înainte de a scoate locuința pe piață pentru închiriere. Anunțurile trebuie să indice clasa energetică, iar chiriașul primește o copie. Un certificat rezidențial este valabil 10 ani. Amenzile pentru persoanele fizice variază între 250 € și 3.740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, art. 18, 23 și 35).

Autorizația de utilizare contează în continuare pentru contractele de închiriere. Reforma Simplex din 2024 (DL 10/2024) a eliminat cerința autorizației la actul de vânzare, dar nu a modificat regulile privind închirierea. O locuință poate fi închiriată ca locuință doar dacă o autorizație de utilizare confirmă că este adecvată acestui scop. Excepția este o clădire construită înainte de regulamentul de construcții din 1951; în acest caz atașați un document oficial care dovedește data construcției (DL 160/2006, art. 5). Dacă autorizația lipsește din vina dumneavoastră:

• riscați o amendă municipală de cel puțin chiria pe un an;
• chiriașul poate înceta contractul și poate cere despăgubiri.

Pasul 3: asigurare, condominiu și utilități

• Asigurare. Într-o clădire cu apartamente în proprietate separată (propriedade horizontal), asigurarea împotriva incendiilor care acoperă apartamentul dumneavoastră și părțile comune este obligatorie (Código Civil, art. 1429). Verificați dacă polița permite închirierea; acoperirea pentru răspundere civilă și pentru neplata chiriei este opțională.
• Condominiu. Rămâneți răspunzător față de asociația proprietarilor. Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, cheltuielile de condominiu pentru părțile comune sunt în sarcina proprietarului (Código Civil, art. 1078 alin. (3)). Comunicați administratorului datele dumneavoastră de contact din străinătate.
• Utilități. În lipsa unui alt acord, chiriașul plătește electricitatea, apa, gazul și internetul, iar contractele ar trebui să fie pe numele celui care plătește (art. 1078 alin. (2) și (4)). Cel mai simplu: chiriașul preia contractele la mutare, folosind indexurile contoarelor din inventarul dumneavoastră.

Pasul 4: încheiați contractul în formă scrisă

Un contract de închiriere rezidențial trebuie să fie scris (Código Civil, art. 1069). Contractul trebuie să menționeze (DL 160/2006, art. 2):

1. Numele, numerele actelor de identitate și NIF-urile ambelor părți (și, după caz, locul nașterii, data nașterii și starea civilă).
2. Adresa proprietarului. În cazul dumneavoastră, aceasta este adresa din străinătate.
3. Adresa și descrierea locuinței.
4. Faptul că este destinată locuirii. Dacă nu este pentru locuință permanentă, motivul.
5. Numărul, data și municipalitatea emitentă a autorizației de utilizare sau o declarație că aceasta nu este necesară.
6. Chiria.
7. Data semnării contractului.

După caz, ar trebui să menționeze și artigo matricial, durata, modul de actualizare a chiriei, regulamentul clădirii și o adresă convenită pentru notificări (art. 3). Atașați un proces-verbal semnat privind starea locuinței; un inventar cu fotografii datate este modalitatea practică de a face acest lucru.

• Durata. O durată determinată trebuie să fie de cel puțin un an, cu excepția cazului în care șederea este temporară (Código Civil, art. 1095). Contractul se reînnoiește automat, cu excepția cazului în care prevede altfel. Opoziția dumneavoastră la prima reînnoire nu poate produce efecte înainte de trei ani de la început (art. 1097 alin. (3)).
• Sumele plătite în avans. În forma actuală a legii, puteți cere cel mult două luni de chirie în avans și o garanție de cel mult două chirii lunare (art. 1076, modificat prin Bugetul de stat pe 2023).
• Chiria inițială. Dacă pentru locuință a fost semnat un contract de închiriere în cei cinci ani dinainte de octombrie 2023, legea Mais Habitação din 2023 (Lei 56/2023) plafonează noua chirie la ultima chirie plus 2%, plus eventualele actualizări anuale pe care le-ați fi putut aplica, dar nu le-ați aplicat. O reformă a legislației privind închirierea a trecut de primul vot parlamentar la 30 septembrie 2026. Ea ar elimina acest plafon și ar relaxa limitele pentru garanții, dar nu este încă lege, așa că verificați stadiul ei înainte de a semna.

Pasul 5: înregistrați contractul și plătiți taxa de timbru

Trebuie să raportați contractul la AT prin declarația Modelo 2, depusă online în Portal das Finanças. Veți avea nevoie de:

• NIF-ul chiriașului;
• artigo matricial al proprietății;
• data începerii și chiria;
• o copie PDF a contractului semnat.

Termen: sfârșitul lunii următoare lunii în care începe contractul. Pentru un contract care începe la 15 martie, depuneți până la 30 aprilie.

La depunere, AT percepe imposto do selo (taxa de timbru) de 10% din chiria unei luni (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Proprietarul o plătește, iar documentul de plată trebuie achitat în același termen, la sfârșitul lunii următoare. La o chirie de 1.000 €, aceasta înseamnă 100 €, plătiți o singură dată pentru fiecare contract.

Folosiți din nou Modelo 2, în același tip de termen, pentru a raporta modificările contractului și încetarea acestuia. Depunerea cu întârziere poate atrage o amendă între 150 € și 3.750 € (RGIT art. 117 alin. (1)).

Pasul 6: emiteți o chitanță electronică pentru fiecare plată a chiriei

De fiecare dată când primiți chiria, emiteți un recibo de renda eletrónico (chitanță electronică de chirie) în Portal das Finanças. Aceasta consemnează o plată efectiv primită, așa că o emiteți după sosirea banilor, niciodată în avans și niciodată ca o singură chitanță anuală. Ea indică perioada acoperită de chirie și data la care ați primit-o. Neemiterea chitanțelor sau emiterea lor cu întârziere poate fi sancționată cu o amendă între 150 € și 3.750 € (RGIT art. 123).

Sunteți scutit dacă se aplică oricare dintre următoarele:

• Aveați 65 de ani sau mai mult la 31 decembrie a anului anterior.
• Nu aveți o căsuță poștală electronică la AT, iar veniturile din chirii din anul anterior nu au depășit dublul IAS (indexante dos apoios sociais, valoarea de referință a statului). Puțini proprietari îndeplinesc această condiție.

Dacă sunteți scutit, trebuie în schimb să depuneți declarația anuală Modelo 44, cu chiriile încasate, până la sfârșitul lunii februarie.

Pasul 7: declarați venitul, în Portugalia și în țara de reședință

În Portugalia, depuneți declarația IRS (Modelo 3) cu Anexo F (venituri din chirii) între 1 aprilie și 30 iunie a anului următor (CIRS art. 60). Nerezidenții depun în același mod, raportând chiriile încasate și cheltuielile deductibile, cum ar fi IMI (impozitul anual pe proprietate), cotele de condominiu, reparațiile și asigurarea.

Cota depinde de contract:

• 10% între 1 ianuarie 2026 și 31 decembrie 2029, pentru contractele exclusiv pentru locuință cu o chirie lunară de cel mult 2.300 € în 2026 (DL 97/2026, care adaugă art. 45-C în Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25% în celelalte cazuri (CIRS art. 72), cu cote mai mici pentru contractele de cinci ani sau mai mult.
• Rezidenții din UE sau SEE pot alege în schimb să fie impozitați la cotele progresive pentru rezidenți (art. 72 alin. (15)).

Regula de 10% nu impune nicio condiție privind locul în care locuiește proprietarul, dar 2026 este primul an de aplicare, așa că confirmați cazul dumneavoastră cu un consultant fiscal. Un chiriaș persoană juridică cu contabilitate organizată reține impozitul din chirie; dumneavoastră îl creditați în declarație. Ghidul nostru fiscal tratează cotele în detaliu.

În țara de reședință, aproape sigur va trebui să declarați și chiria. Conform tratatelor fiscale ale Portugaliei, Portugalia poate impozita veniturile din proprietăți situate acolo, iar țara dumneavoastră de reședință le scutește apoi sau creditează impozitul portughez; mecanismele variază (Box 3 în Țările de Jos, Schedule E cu credit pentru impozit străin în SUA). Păstrați decizia de impunere portugheză (nota de liquidação) drept dovadă.

Termene principale

Listă de verificare

• NIF cu adresa actuală din străinătate
• Parolă pentru Portal das Finanças sau Chave Móvel Digital funcțională
• Reprezentant fiscal sau notificări electronice (în afara UE/SEE)
• Certificat energetic valabil; clasa indicată în fiecare anunț
• Autorizația de utilizare, caderneta predial și certidão permanente la dosar
• Asigurare confirmată; condominiul informat
• Contract scris cu detaliile obligatorii și inventar
• Garanția, chiria în avans și chiria inițială în limitele legale
• Modelo 2 depus și taxa de timbru plătită
• Chitanță electronică emisă pentru fiecare plată
• Actualizarea chiriei notificată cu 30 de zile înainte
• Modelo 3 cu Anexo F depus până la 30 iunie
• Chiria declarată în țara de reședință