Kaip išnuomoti savo būstą Portugalijoje gyvenant užsienyje: žingsnis po žingsnio

Ilgam laikui išnuomoti savo būstą Portugalijoje galite ir gyvendami užsienyje, o beveik visi žingsniai atliekami internetu, kai tik galite prisijungti prie Portal das Finanças. Eiliškumas svarbus: pirmiausia susitvarkykite prieigą prie mokesčių sistemos, tada būsto dokumentus, tada rašytinę sutartį. Nuomininkui įsikėlus, iki kito mėnesio pabaigos užregistruojate sutartį ir sumokate žyminį mokestį, už kiekvieną nuomos mokesčio mokėjimą išrašote elektroninį kvitą ir kiekvieną pavasarį deklaruojate pajamas.

1 žingsnis: susitvarkykite mokesčių mokėtojo numerį ir prieigą prie portalo

Viskas vyksta per mokesčių administratorių (Autoridade Tributária, AT) ir Portal das Finanças. Prieš skelbdami patikrinkite, ar turite:

• NIF (número de identificação fiscal, mokesčių mokėtojo numerį). Jį turėsite nuo būsto pirkimo; patikrinkite, ar Jūsų mokestinis adresas yra dabartinis užsienio adresas. Jei persikėlėte į užsienį po pirkimo, per 60 dienų privalote pranešti AT apie rezidavimo vietos pasikeitimą (Lei Geral Tributária, 19 str. 5 d.).
• Portalo slaptažodį. Jo prašote internetu, o jis siunčiamas paštu Jūsų registruotu mokestiniu adresu; el. paštu jo atsiųsti negalima, todėl prašykite iš anksto.
• Arba Chave Móvel Digital (CMD). Tai valstybinis skaitmeninis prisijungimas, susietas su Jūsų mobiliuoju telefonu. Užsienio piliečiai jį gali aktyvuoti su pasu ir NIF, tačiau neturint Portugalijos piliečio kortelės tai turi būti padaryta asmeniškai – aptarnavimo punkte Portugalijoje arba kai kuriuose Portugalijos konsulatuose.

Mokesčių atstovas ar elektroniniai pranešimai

Būdami ne Portugalijos rezidentas, paprastai privalote paskirti Portugalijoje gyvenantį mokesčių atstovą (representante fiscal) (LGT 19 str. 6 d.). Yra dvi išeitys:

• Jei gyvenate ES ar EEE, paskyrimas neprivalomas.
• Jei gyvenate kitur (pavyzdžiui, JK, JAV ar Brazilijoje), jo galite išvengti užsiregistravę gauti elektroninius pranešimus Portal das Finanças (LGT 19 str. 14–15 d.). Tada AT laiškai ateina į Jūsų portalo pašto dėžutę, todėl ją reguliariai tikrinkite. Mūsų vadove apie mokesčių atstovus tai aptariama išsamiai.

2 žingsnis: surinkite būstui reikalingus dokumentus

Energinio naudingumo sertifikatas privalomas prieš pateikiant būstą nuomos rinkai. Skelbimuose turi būti nurodyta jo energinio naudingumo klasė, o nuomininkas gauna kopiją. Gyvenamojo būsto sertifikatas galioja 10 metų. Fiziniams asmenims baudos – nuo 250 € iki 3 740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, 18, 23 ir 35 str.).

Naudojimo leidimas nuomos sutartims vis dar svarbus. 2024 m. Simplex reforma (DL 10/2024) panaikino reikalavimą pateikti leidimą sudarant pirkimo-pardavimo aktą, tačiau nuomos taisyklių nepakeitė. Būstas gali būti nuomojamas gyventi tik tuo atveju, jei naudojimo leidimas patvirtina, kad jis tinkamas šiam tikslui. Išimtis – pastatas, pastatytas iki 1951 m. statybos taisyklių; tokiu atveju pridedate oficialų dokumentą, įrodantį statybos datą (DL 160/2006, 5 str.). Jei leidimo nėra dėl Jūsų kaltės:

• Jums gresia savivaldybės bauda, ne mažesnė nei vienerių metų nuomos mokestis;
• nuomininkas gali nutraukti sutartį ir reikalauti žalos atlyginimo.

3 žingsnis: draudimas, daugiabutis ir komunalinės paslaugos

• Draudimas. Pastate su atskirai priklausančiais butais (propriedade horizontal) draudimas nuo gaisro, apimantis Jūsų butą ir bendrąsias dalis, yra privalomas (Código Civil, 1429 str.). Patikrinkite, ar Jūsų draudimo sutartis leidžia nuomą; civilinės atsakomybės ir nuomos nemokėjimo draudimas neprivalomi.
• Daugiabutis. Savininkų bendrijai atsakote Jūs. Jei sutartyje nenustatyta kitaip, daugiabučio mokesčiai už bendrąsias dalis yra nuomotojo išlaidos (Código Civil, 1078 str. 3 d.). Pateikite administratoriui savo kontaktinius duomenis užsienyje.
• Komunalinės paslaugos. Jei nesusitarta kitaip, už elektrą, vandenį, dujas ir internetą moka nuomininkas, o sutartys turėtų būti sudarytos to, kas moka, vardu (1078 str. 2 ir 4 d.). Paprasčiausia: nuomininkas įsikraustydamas perima sutartis, naudodamas Jūsų inventoriuje užfiksuotus skaitiklių rodmenis.

4 žingsnis: sudarykite rašytinę sutartį

Gyvenamojo būsto nuomos sutartis turi būti rašytinė (Código Civil, 1069 str.). Sutartyje turi būti nurodyta (DL 160/2006, 2 str.):

1. Abiejų šalių vardai, pavardės, asmens dokumentų numeriai ir NIF (ir, kai taikoma, gimimo vieta, gimimo data ir šeiminė padėtis).
2. Nuomotojo adresas. Jūsų atveju tai Jūsų adresas užsienyje.
3. Būsto adresas ir aprašymas.
4. Kad jis skirtas gyventi. Jei tai ne nuolatinis gyvenimas – priežastis.
5. Naudojimo leidimo numeris, data ir jį išdavusi savivaldybė arba pareiškimas, kad jo nereikia.
6. Nuomos mokestis.
7. Sutarties pasirašymo data.

Kai aktualu, taip pat turėtų būti nurodyta artigo matricial, trukmė, nuomos mokesčio indeksavimo tvarka, pastato taisyklės ir sutartas adresas pranešimams (3 str.). Pridėkite pasirašytą būsto būklės aprašą; praktiškas būdas tai padaryti – inventorius su datuotomis nuotraukomis.

• Trukmė. Terminas turi būti bent vieneri metai, nebent gyvenimas laikinas (Código Civil, 1095 str.). Sutartis pratęsiama automatiškai, nebent sutartyje numatyta kitaip. Jūsų prieštaravimas pirmajam pratęsimui negali įsigalioti anksčiau nei po trejų metų nuo pradžios (1097 str. 3 d.).
• Išankstiniai mokėjimai. Pagal dabartinius įstatymus galite prašyti ne daugiau kaip dviejų mėnesių išankstinio nuomos mokesčio ir ne didesnio kaip dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio užstato (1076 str., pakeistas 2023 m. valstybės biudžeto įstatymu).
• Pradinis nuomos mokestis. Jei per penkerius metus iki 2023 m. spalio būstui buvo pasirašyta nuomos sutartis, 2023 m. Mais Habitação įstatymas (Lei 56/2023) naują nuomos mokestį riboja paskutiniuoju nuomos mokesčiu plius 2 %, pridedant visus kasmetinius indeksavimus, kuriuos galėjote taikyti, bet netaikėte. 2026 m. rugsėjo 30 d. nuomos teisės reforma buvo priimta pirmuoju parlamentiniu balsavimu. Ji panaikintų šią ribą ir sušvelnintų užstato ribas, tačiau įstatymu dar netapo, todėl prieš pasirašydami patikrinkite jos būklę.

5 žingsnis: užregistruokite sutartį ir sumokėkite žyminį mokestį

Apie sutartį privalote pranešti AT deklaracija Modelo 2, teikiama internetu Portal das Finanças. Jums reikės:

• nuomininko NIF;
• turto artigo matricial;
• pradžios datos ir nuomos mokesčio;
• pasirašytos sutarties PDF kopijos.

Terminas: mėnesio, einančio po nuomos pradžios mėnesio, pabaiga. Kovo 15 d. prasidedančiai sutarčiai – iki balandžio 30 d.

Pateikus, AT apskaičiuoja imposto do selo (žyminį mokestį) – 10 % vieno mėnesio nuomos mokesčio (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Jį moka nuomotojas, o mokėjimo dokumentas turi būti apmokėtas iki to paties termino – kito mėnesio pabaigos. Kai nuomos mokestis 1 000 €, tai 100 €, mokama vieną kartą už sutartį.

Modelo 2 vėl naudokite, laikydamiesi tokio paties termino, pranešti apie sutarties pakeitimus ir jos pabaigą. Už pavėluotą pateikimą gali būti skirta nuo 150 € iki 3 750 € bauda (RGIT 117 str. 1 d.).

6 žingsnis: už kiekvieną nuomos mokesčio mokėjimą išrašykite elektroninį kvitą

Kiekvieną kartą gavę nuomos mokestį, Portal das Finanças išrašote recibo de renda eletrónico (elektroninį nuomos kvitą). Jame užfiksuojamas faktiškai gautas mokėjimas, todėl išrašykite jį gavę pinigus – niekada iš anksto ir niekada kaip vieną metinį kvitą. Jame nurodomas laikotarpis, už kurį mokamas nuomos mokestis, ir gavimo data. Už kvitų neišrašymą ar pavėluotą išrašymą gali būti skirta nuo 150 € iki 3 750 € bauda (RGIT 123 str.).

Esate atleisti, jei taikoma bent viena iš šių sąlygų:

• Praėjusių metų gruodžio 31 d. Jums buvo 65 metai ar daugiau.
• Neturite elektroninės pašto dėžutės AT, o Jūsų praėjusių metų nuomos pajamos neviršijo dvigubo IAS (indexante dos apoios sociais, valstybinio atskaitos dydžio). Šią sąlygą atitinka nedaug nuomotojų.

Jei esate atleisti, vietoj to iki vasario pabaigos privalote pateikti metinę Modelo 44, kurioje nurodomi gauti nuomos mokesčiai.

7 žingsnis: deklaruokite pajamas Portugalijoje ir savo šalyje

Portugalijoje IRS deklaraciją (Modelo 3) su Anexo F (nuomos pajamos) teikiate nuo kitų metų balandžio 1 d. iki birželio 30 d. (CIRS 60 str.). Nerezidentai teikia taip pat, nurodydami gautus nuomos mokesčius ir atskaitomas išlaidas, tokias kaip IMI (metinis nekilnojamojo turto mokestis), daugiabučio mokesčiai, remontas ir draudimas.

Tarifas priklauso nuo sutarties:

• 10 % nuo 2026 m. sausio 1 d. iki 2029 m. gruodžio 31 d. sutartims, skirtoms išimtinai gyventi, kai mėnesio nuomos mokestis 2026 m. neviršija 2 300 € (DL 97/2026, įtraukiantis 45-C str. į Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25 % kitais atvejais (CIRS 72 str.), su mažesniais tarifais penkerių metų ar ilgesnėms sutartims.
• ES ar EEE rezidentai vietoj to gali pasirinkti apmokestinimą progresiniais rezidentams taikomais tarifais (72 str. 15 d.).

10 % taisyklė nenustato jokios sąlygos dėl nuomotojo gyvenamosios vietos, tačiau 2026 m. yra pirmieji jos taikymo metai, todėl savo atvejį pasitikrinkite su mokesčių konsultantu. Nuomininkas įmonė, tvarkanti apskaitą, mokestį išskaičiuoja iš nuomos mokesčio; Jūs jį įskaitote savo deklaracijoje. Mūsų mokesčių vadove tarifai aptariami išsamiai.

Savo šalyje beveik neabejotinai taip pat turėsite deklaruoti nuomos pajamas. Pagal Portugalijos mokesčių sutartis Portugalija gali apmokestinti pajamas iš joje esančio turto, o Jūsų rezidavimo šalis tada jas atleidžia nuo mokesčio arba įskaito Portugalijos mokestį; mechanizmai skiriasi (Box 3 Nyderlanduose, Schedule E su užsienio mokesčio įskaita JAV). Kaip įrodymą saugokite Portugalijos mokesčio apskaičiavimą (nota de liquidação).

Svarbiausi terminai

Kontrolinis sąrašas

• NIF su dabartiniu užsienio adresu
• Veikiantis Portal das Finanças slaptažodis arba Chave Móvel Digital
• Mokesčių atstovas arba elektroniniai pranešimai (už ES / EEE ribų)
• Galiojantis energinio naudingumo sertifikatas; klasė kiekviename skelbime
• Turimi naudojimo leidimas, caderneta predial ir certidão permanente
• Patvirtintas draudimas; informuotas daugiabutis
• Rašytinė sutartis su privalomais duomenimis ir inventoriumi
• Užstatas, išankstinis nuomos mokestis ir pradinis nuomos mokestis neviršija ribų
• Pateikta Modelo 2 ir sumokėtas žyminis mokestis
• Už kiekvieną mokėjimą išrašytas elektroninis kvitas
• Apie nuomos mokesčio indeksavimą pranešta prieš 30 dienų
• Iki birželio 30 d. pateikta Modelo 3 su Anexo F
• Nuomos pajamos deklaruotos savo šalyje