Iznajmljivanje Vašeg portugalskog stana iz inozemstva, korak po korak

Portugalski stan možete dugoročno iznajmljivati iz inozemstva, a gotovo se svaki korak obavlja online kada se možete prijaviti na Portal das Finanças. Redoslijed je važan: najprije riješite porezni pristup, zatim dokumente stana, a potom pisani ugovor. Nakon useljenja najmoprimca prijavljujete ugovor i plaćate biljegovinu do kraja sljedećeg mjeseca, izdajete elektroničku potvrdu za svaku uplatu najamnine i svakog proljeća prijavljujete prihod.

1. korak: osigurajte porezni broj i pristup portalu

Sve se odvija putem porezne uprave (Autoridade Tributária, AT) i portala Portal das Finanças. Prije nego što objavite oglas, provjerite imate li:

• NIF (número de identificação fiscal, porezni broj). Dobili ste ga pri kupnji stana; provjerite je li Vaša porezna adresa Vaša sadašnja inozemna adresa. Ako ste se nakon kupnje preselili u inozemstvo, AT morate obavijestiti o promjeni rezidentnosti u roku od 60 dana (Lei Geral Tributária, čl. 19. st. 5.).
• Lozinku za portal. Zatražujete je online, a šalje se poštom na Vašu prijavljenu poreznu adresu; ne može se poslati e-poštom, stoga je zatražite na vrijeme.
• Ili Chave Móvel Digital (CMD). To je državna digitalna prijava povezana s Vašim mobilnim telefonom. Strani državljani mogu je aktivirati putovnicom i NIF-om, ali bez portugalske osobne iskaznice (Citizen Card) to se mora obaviti osobno, na šalteru u Portugalu ili u nekim portugalskim konzulatima.

Porezni zastupnik ili elektroničke obavijesti

Kao rezident izvan Portugala u pravilu morate imenovati poreznog zastupnika (representante fiscal) koji živi u Portugalu (čl. 19. st. 6. LGT-a). Postoje dva izlaza:

• Ako živite u EU-u ili EGP-u, imenovanje je neobvezno.
• Ako živite drugdje (primjerice u UK-u, SAD-u ili Brazilu), možete ga izbjeći prijavom za elektroničke obavijesti na portalu Portal das Finanças (čl. 19. st. 14.–15. LGT-a). Pisma AT-a tada stižu u Vaš pretinac na portalu, stoga ga redovito provjeravajte. Naš vodič o poreznim zastupnicima to detaljno obrađuje.

2. korak: prikupite dokumente potrebne za stan

Energetski certifikat obvezan je prije nego što stan ponudite za najam. Oglasi moraju prikazivati njegov energetski razred, a najmoprimac dobiva primjerak. Certifikat za stambeni prostor vrijedi 10 godina. Kazne za fizičke osobe kreću se od 250 € do 3.740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, čl. 18., 23. i 35.).

Uporabna dozvola i dalje je važna za najam. Reforma Simplex iz 2024. (DL 10/2024) ukinula je obvezu uporabne dozvole pri sklapanju kupoprodajnog ugovora, ali nije promijenila pravila o najmu. Stan se smije iznajmiti za stanovanje samo ako uporabna dozvola potvrđuje da je za to prikladan. Iznimka je zgrada izgrađena prije građevinskih propisa iz 1951.; u tom slučaju prilažete službeni dokument kojim se dokazuje datum izgradnje (DL 160/2006, čl. 5.). Ako dozvola nedostaje Vašom krivnjom:

• prijeti Vam općinska kazna u iznosu od najmanje jednogodišnje najamnine;
• najmoprimac može raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete.

3. korak: osiguranje, zajednica suvlasnika i režije

• Osiguranje. U zgradi sa stanovima u zasebnom vlasništvu (propriedade horizontal) obvezno je osiguranje od požara koje pokriva Vaš stan i zajedničke dijelove (Código Civil, čl. 1429.). Provjerite dopušta li Vaša polica najam; osiguranje od odgovornosti i od neplaćanja najamnine neobvezni su.
• Zajednica suvlasnika. I dalje odgovarate zajednici vlasnika. Osim ako ugovor ne određuje drukčije, pričuva za zajedničke dijelove trošak je najmodavca (Código Civil, čl. 1078. st. 3.). Upravitelju dajte svoje kontaktne podatke u inozemstvu.
• Režije. Osim ako nije drukčije dogovoreno, najmoprimac plaća struju, vodu, plin i internet, a ugovori bi trebali glasiti na ime onoga tko plaća (čl. 1078. st. 2. i 4.). Najjednostavnije: najmoprimac pri useljenju preuzima ugovore, koristeći očitanja brojila iz Vašeg inventara.

4. korak: sastavite pisani ugovor

Ugovor o najmu stambenog prostora mora biti pisan (Código Civil, čl. 1069.). Ugovor mora navoditi (DL 160/2006, čl. 2.):

1. Imena, brojeve identifikacijskih isprava i NIF-ove obiju strana (te, ako je primjenjivo, mjesto rođenja, datum rođenja i bračno stanje).
2. Adresu najmodavca. Za Vas je to Vaša adresa u inozemstvu.
3. Adresu i opis stana.
4. Da je namijenjen stanovanju. Ako nije riječ o stalnom stanovanju, razlog tome.
5. Broj, datum i općinu izdavanja uporabne dozvole ili izjavu da nije potrebna.
6. Najamninu.
7. Datum potpisivanja ugovora.

Prema potrebi treba navoditi i artigo matricial, trajanje, način usklađivanja najamnine, pravila zgrade i ugovorenu adresu za obavijesti (čl. 3.). Priložite potpisani zapisnik o stanju stana; inventar s fotografijama s datumom praktičan je način da to učinite.

• Trajanje. Određeno razdoblje mora trajati najmanje godinu dana, osim ako je boravak privremen (Código Civil, čl. 1095.). Najam se automatski produljuje, osim ako ugovor ne predviđa drukčije. Vaše protivljenje prvom produljenju ne može proizvesti učinak prije isteka tri godine od početka (čl. 1097. st. 3.).
• Novac unaprijed. Prema važećem pravu možete tražiti najviše dvije mjesečne najamnine unaprijed i jamčevinu od najviše dvije mjesečne najamnine (čl. 1076., kako je izmijenjen Državnim proračunom za 2023.).
• Početna najamnina. Ako je ugovor o najmu stana potpisan u pet godina prije listopada 2023., zakon Mais Habitação iz 2023. (Lei 56/2023) ograničava novu najamninu na posljednju najamninu uvećanu za 2 %, uz sva godišnja usklađivanja koja ste mogli primijeniti, a niste. Reforma zakona o najmu prošla je prvo glasovanje u parlamentu 30. rujna 2026. Njome bi se ukinulo to ograničenje i ublažila ograničenja jamčevine, ali to još nije zakon, stoga provjerite njezin status prije potpisivanja.

5. korak: prijavite ugovor i platite biljegovinu

Ugovor morate prijaviti AT-u na obrascu Modelo 2, koji se podnosi online na portalu Portal das Finanças. Trebat će Vam:

• NIF najmoprimca;
• artigo matricial nekretnine;
• datum početka i najamnina;
• PDF preslika potpisanog ugovora.

Rok: kraj mjeseca koji slijedi nakon mjeseca početka najma. Za najam koji počinje 15. ožujka prijavu podnesite do 30. travnja.

Pri podnošenju AT obračunava imposto do selo (biljegovinu) od 10 % jedne mjesečne najamnine (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Plaća je najmodavac, a uplatnica se mora platiti u istom roku do kraja sljedećeg mjeseca. Uz najamninu od 1.000 € to je 100 €, plaćeno jednom po ugovoru.

Ponovno koristite Modelo 2, u istoj vrsti roka, za prijavu izmjena ugovora i njegova prestanka. Za zakašnjelo podnošenje može se izreći novčana kazna od 150 € do 3.750 € (čl. 117. st. 1. RGIT-a).

6. korak: izdajte elektroničku potvrdu za svaku uplatu najamnine

Svaki put kada primite najamninu, izdajete recibo de renda eletrónico (elektroničku potvrdu o najamnini) na portalu Portal das Finanças. Ona evidentira stvarno primljenu uplatu, stoga je izdajte nakon što novac stigne, nikada unaprijed i nikada kao jednu godišnju potvrdu. Prikazuje razdoblje na koje se najamnina odnosi i datum primitka. Za neizdavanje potvrda ili njihovo zakašnjelo izdavanje može se izreći novčana kazna od 150 € do 3.750 € (čl. 123. RGIT-a).

Izuzeti ste ako vrijedi bilo što od sljedećeg:

• 31. prosinca prethodne godine imali ste 65 ili više godina.
• Nemate elektronički poštanski pretinac kod AT-a, a Vaš prihod od najma u prethodnoj godini nije bio veći od dvostrukog iznosa IAS-a (indexante dos apoios sociais, državni referentni iznos). Malo najmodavaca to ispunjava.

Ako ste izuzeti, umjesto toga morate do kraja veljače podnijeti godišnji obrazac Modelo 44, u kojem navodite primljene najamnine.

7. korak: prijavite prihod, u Portugalu i kod kuće

U Portugalu podnosite prijavu IRS (Modelo 3) s obrascem Anexo F (prihod od najma) od 1. travnja do 30. lipnja sljedeće godine (čl. 60. CIRS-a). Nerezidenti podnose prijavu na isti način, navodeći primljene najamnine i odbitne troškove kao što su IMI (godišnji porez na nekretnine), pričuva, popravci i osiguranje.

Stopa ovisi o ugovoru:

• 10 % od 1. siječnja 2026. do 31. prosinca 2029., za ugovore isključivo za stanovanje s mjesečnom najamninom od najviše 2.300 € u 2026. (DL 97/2026, kojim se dodaje čl. 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25 % u ostalim slučajevima (čl. 72. CIRS-a), uz niže stope za ugovore od pet ili više godina.
• Rezidenti EU-a ili EGP-a mogu umjesto toga odabrati oporezivanje progresivnim stopama za rezidente (čl. 72. st. 15.).

Pravilo od 10 % ne postavlja uvjet o tome gdje najmodavac živi, ali 2026. mu je prva godina, stoga svoj slučaj potvrdite s poreznim savjetnikom. Najmoprimac koji je društvo s urednim knjigovodstvom zadržava porez od najamnine; Vi ga uračunavate u svojoj prijavi. Naš porezni vodič detaljno obrađuje stope.

Kod kuće ćete gotovo sigurno morati prijaviti i najamninu. Prema portugalskim ugovorima o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja Portugal smije oporezivati dohodak od nekretnina koje se ondje nalaze, a Vaša zemlja rezidentnosti ga zatim izuzima ili priznaje kredit za portugalski porez; mehanizmi se razlikuju (Box 3 u Nizozemskoj, Schedule E s kreditom za inozemni porez u SAD-u). Sačuvajte portugalsko rješenje o razrezu (nota de liquidação) kao dokaz.

Ključni rokovi

Kontrolni popis

• NIF s ažurnom inozemnom adresom
• Lozinka za Portal das Finanças ili Chave Móvel Digital radi
• Porezni zastupnik ili elektroničke obavijesti (izvan EU-a/EGP-a)
• Valjan energetski certifikat; razred u svakom oglasu
• Uporabna dozvola, caderneta predial i certidão permanente u dokumentaciji
• Osiguranje potvrđeno; zajednica suvlasnika obaviještena
• Pisani ugovor s obveznim podacima i inventarom
• Jamčevina, unaprijed plaćena najamnina i početna najamnina unutar ograničenja
• Podnesen Modelo 2 i plaćena biljegovina
• Elektronička potvrda izdana za svaku uplatu
• Usklađivanje najamnine najavljeno 30 dana unaprijed
• Modelo 3 s obrascem Anexo F podnesen do 30. lipnja
• Najamnina prijavljena u Vašoj matičnoj zemlji