Godišnje povećanje najamnine u Portugalu i koeficijent za 2027. objašnjeni

Jednom godišnje smijete povećati najamninu iz portugalskog ugovora o najmu stambenog prostora za službeni koeficijent, osim ako Vaš ugovor ne predviđa vlastito pravilo usklađivanja. Za 2027. koeficijent iznosi 1,0256, što znači najveće povećanje od 2,56 %. Možete ga primijeniti tek kada prođe 12 mjeseci od početka najma ili od posljednjeg usklađivanja. Najmoprimca morate pisano obavijestiti najmanje 30 dana unaprijed, preporučenim pismom s povratnicom. Povećanja koja nikada niste zatražili ne možete naplatiti naknadno. Preskočene koeficijente ipak možete pridodati kasnijem usklađivanju, pod uvjetom da od trenutka kada je svaki od njih prvi put mogao biti primijenjen nisu prošle više od tri godine.

Kako funkcionira službeni koeficijent

Koeficijent (coeficiente de atualização anual de renda) izračunava nacionalni zavod za statistiku INE (Instituto Nacional de Estatística). On odgovara ukupnoj promjeni indeksa potrošačkih cijena, bez stanovanja, u posljednjih 12 mjeseci za koje postoje podaci na dan 31. kolovoza. INE ga svake godine mora objaviti kao obavijest (aviso) u Diário da República do 30. listopada (NRAU, Lei 6/2006, čl. 24.). Vrijednost objavljena u jesen primjenjuje se na usklađivanja koja stupaju na snagu u sljedećoj kalendarskoj godini.

Vrijednost za 2027. je konačna. INE je podatke o inflaciji za kolovoz objavio 10. rujna 2026., a obavijest je izašla u Diário da República (2. serija, br. 191) 1. listopada 2026.

Novu najamninu izračunavate tako da trenutačnu najamninu pomnožite s koeficijentom. Rezultat se zaokružuje naviše na sljedeći cent (NRAU, čl. 25.). Primjerice, 1.000 € × 1,0256 = 1.025,60 €, a 850 € × 1,0256 = 871,776 €, što postaje 871,78 €.

Koeficijent je gornja granica, a ne obveza. Najamninu smijete povećati i za manje ili je uopće ne povećati.

Kada smijete povećati najamninu

Ako Vaš ugovor ne predviđa vlastito pravilo usklađivanja, primjenjuju se dispozitivna pravila iz čl. 1077. st. 2. Građanskog zakonika:

• Samo jednom godišnje. Prvo usklađivanje možete zatražiti godinu dana nakon početka najma. Nakon toga svako sljedeće usklađivanje može uslijediti godinu dana nakon prethodnog.
• Nema povećanja u prvoj godini. Kod najma koji je započeo 1. ožujka 2026. najraniji datum za novu najamninu je 1. ožujka 2027.
• Godišnjica ne mora pasti u siječnju. Koristite koeficijent za godinu u kojoj nova najamnina stupa na snagu. Usklađivanje koje vrijedi od svibnja 2027. koristi 1,0256. Najamnine koje dospijevaju krajem 2026. ne mogu koristiti koeficijent za 2027.
• Produljenje ne pokreće rok iznova. Jednogodišnji rok teče od početka najma ili od posljednjeg usklađivanja.

Ugovori s vlastitom klauzulom o usklađivanju

Prema čl. 1077. st. 1. stranke se mogu pisano dogovoriti hoće li se i kako najamnina usklađivati. Klauzula poput „najamnina raste za 3 % svake godine” ili postupni raspored najamnine zamjenjuje službeni koeficijent. Klauzula koja kaže da se najamnina „usklađuje u skladu sa zakonom” znači da se primjenjuje službeni koeficijent.

Ograničenje iz 2023. pokazalo je kako to funkcionira. Lei 19/2022 ograničio je koeficijent za 2023. na 2 % „ne dirajući u drukčiji dogovor stranaka”. Ugovori koji su upućivali na zakonski koeficijent ili službenu obavijest bili su ograničeni na 2 %.

Ako je Vaša klauzula nejasna, zatražite savjet prije nego što bilo što pošaljete.

Stariji ugovori

Ugovori sklopljeni prije 1990. podliježu prijelaznim pravilima. Od paketa Mais Habitação (Lei 56/2023) više ih nije moguće prebaciti u režim NRAU. Na njih se i dalje može primijeniti redoviti godišnji koeficijent. Ovaj vodič obuhvaća ugovore u sadašnjem režimu.

Kako obavijestiti najmoprimca

Obavijest mora biti pisana i mora navoditi koeficijent i novu najamninu koja iz njega proizlazi. Najmoprimcu mora stići najmanje 30 dana prije nego što se nova najamnina počne primjenjivati. Bez takve obavijesti povećanje nema pravni učinak.

NRAU (čl. 9.) propisuje oblik obavijesti:

1. Napišite i potpišite pismo. Navedite svoju punu adresu i adresu nekretnine.
2. Pošaljite ga preporučeno s povratnicom (carta registada com aviso de receção). Pošaljite ga na adresu iznajmljenog stana, osim ako Vam je najmoprimac pisano dao drugu adresu. Pismo možete predati i osobno, pri čemu najmoprimac na Vašem primjerku potpisuje i stavlja datum kao dokaz primitka.
3. Ako je najmodavaca više, svi moraju potpisati, ili jedna osoba koja ih sve zastupa (čl. 11.). Ako je najmoprimaca više, pismo naslovite na onoga koji je u ugovoru naveden prvi.
4. 30 dana računajte od primitka, a ne od slanja. Ostavite vremensku rezervu za poštu, osobito ako pismo šaljete iz inozemstva.
5. Ako se pismo vrati nepreuzeto, pošaljite drugo preporučeno pismo 30 do 60 dana nakon prvog. Ako se i ono vrati, smatra se da je obavijest primljena 10. dana nakon slanja (čl. 10.). Odbijanje primitka pisma ili povratnica koju je potpisala druga osoba i dalje se smatraju dostavom.
6. Izdajte potvrde o najamnini na novi iznos od prve najamnine na koju se povećanje primjenjuje.

E-pošta, WhatsApp i obična pošta ne ispunjavaju zakonski oblik. Prijedlog reforme najma prošao je prvo glasovanje u parlamentu 30. rujna 2026. i u nekim bi slučajevima dopustio elektroničke obavijesti. To još nije zakon.

Ogledno pismo obavijesti

Prilagodite ga svom ugovoru, a zatim ga pošaljite preporučeno s povratnicom. Razumno je u pismu zadržati portugalski tekst.

Predmet: Godišnje usklađivanje najamnine (Atualização anual da renda), [adresa nekretnine]

Poštovani/Poštovana [ime najmoprimca],

Na temelju članka 1077. Građanskog zakonika i članka 24. NRAU-a (Lei 6/2006) ovime Vas obavještavam o godišnjem usklađivanju najamnine za gore navedenu nekretninu, prema ugovoru o najmu od [datum].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Trenutačna mjesečna najamnina (renda atual): [iznos] € Primijenjeni koeficijent (coeficiente aplicado): 1,0256 Nova mjesečna najamnina (nova renda): [iznos] € Primjenjuje se od (com efeitos a partir de): najamnine koja dospijeva [datum], što je najmanje 30 dana nakon što primite ovo pismo i najmanje godinu dana nakon [početka najma / posljednjeg usklađivanja].

Podaci za plaćanje ostaju nepromijenjeni.

[Mjesto, datum, ime najmodavca, potpis i puna adresa]

Ako primjenjujete i preskočene koeficijente (vidi niže), svaku godinu i njezin koeficijent navedite zasebno. Prikažite izračun kako bi ga najmoprimac mogao provjeriti.

Što se događa ako preskočite godinu

Čl. 1077. st. 2. toč. d) ima dva dijela:

• Izgubljeni novac ostaje izgubljen. Ako niste uskladili najamninu, od najmoprimca ne možete naplatiti razliku za protekle mjesece. Propuštena povećanja nikada ne postaju dug najmoprimca.
• Preskočeni koeficijenti mogu se pridodati kasnijem usklađivanju, pod uvjetom da od datuma kada je svaki od njih prvi put mogao biti primijenjen nisu prošle više od tri godine.

Koeficijente kombinirate množenjem, a ne zbrajanjem.

Razrađeni primjer. Najam je započeo 1. listopada 2023. uz najamninu od 900 € mjesečno. Prvo usklađivanje bilo je moguće 1. listopada 2024., a najmodavac nikada nije povećao najamninu. U listopadu 2026. najmodavac šalje preporučeno pismo za novu najamninu od 1. prosinca 2026.:

• Koeficijent za 2024. od 1,0694: prvi put primjenjiv 1. listopada 2024., još uvijek unutar tri godine.
• Koeficijent za 2025. od 1,0216.
• Koeficijent za 2026. od 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1.005,2739 €, što se zaokružuje naviše na 1.005,28 €. To je oko 11,7 % više nego sada.

Sljedeće usklađivanje bilo bi moguće od 1. prosinca 2027., uz koeficijent za 2027. Kada bi najmodavac čekao dulje od 1. listopada 2027., koeficijent za 2024. od 6,94 % bi otpao.

Zakon ne kaže točno kada tri godine prestaju teći: kada šaljete obavijest ili kada nova najamnina stupa na snagu. Pobrinite se da oboje padne unutar tog razdoblja.

Česti nesporazumi

• Mais Habitação (Lei 56/2023) nije ograničio godišnje usklađivanje za 2024. Bilo je dostupno punih 6,94 %. Vlada je umjesto toga najmoprimcima s nižim prihodima dala dodatnu potporu za najamninu. Više od jednog od pet najmodavaca odlučilo je ne primijeniti povećanje za 2024., a mnogi ga od njih još mogu nadoknaditi unutar trogodišnjeg razdoblja.
• Ograničenje od 2 % iz paketa Mais Habitação odnosi se na nešto drugo. Ono ograničava početnu najamninu novog ugovora za stan koji je bio iznajmljen u prethodnih pet godina. Ne primjenjuje se na godišnje usklađivanje postojećeg ugovora. To pravilo koeficijent za 2023. računa kao 1,0543. Za godišnja usklađivanja postojećih ugovora koeficijent za 2023. iznosi 1,02 (Lei 19/2022).
• Povećanje najamnine za manje od koeficijenta. Nije riješeno može li se neiskorišteni dio godišnjeg koeficijenta naknadno nadoknaditi. Zatražite savjet ako se na to namjeravate osloniti.

Ostanak ispod 2.300 € za poreznu stopu od 10 %

Od 1. siječnja 2026. do 31. prosinca 2029. Uredba sa zakonskom snagom (Decreto-Lei) 97/2026 dodaje članak 45-C Statutu poreznih olakšica (EBF). Njime se najamnina oporezuje jedinstvenom stopom od 10 % umjesto 25 %, pod uvjetom da je najam isključivo stambeni i da mjesečna najamnina ne prelazi granicu „umjerene najamnine”. Ta granica iznosi 2,5 puta minimalnu mjesečnu plaću za 2026., odnosno 2.300 €. Granica je fiksirana na iznosu iz 2026. Može se povećati ministarskim pravilnikom (portaria) u skladu s koeficijentom najamnine, ali ne raste automatski. Prije nego što se oslonite na višu vrijednost, provjerite je li takav pravilnik objavljen.

Za godišnja usklađivanja važne su dvije točke uredbe sa zakonskom snagom (čl. 3.):

• Najamnina uključuje sve što se plaća na temelju ugovora o najmu. To obuhvaća namještaj, opremu i usluge, čak i ako se zaračunavaju zasebno.
• Provjera se temelji na godišnjoj najamnini podijeljenoj s brojem mjeseci u godini. Povećanje usred godine stoga se uprosječuje.

Primjer. Najamnina iznosi 2.250 € i povećavate je za 2,56 % od 1. ožujka 2027., na 2.307,60 €. Prosjek za 2027.: (2 × 2.250 € + 10 × 2.307,60 €) ÷ 12 = 2.298 €, tik ispod granice. U 2028. cijela godina uz 2.307,60 € bila bi iznad 2.300 €, osim ako granica do tada ne bude ažurirana.

Ako bi povećanje ugovor podignulo iznad granice, usporedite dodatnu najamninu s poreznim troškom. Gubitak stope od 10 % znači plaćanje 25 % (ili niže stope ovisne o trajanju) na cjelokupnu najamninu iz tog ugovora. Najamninu jednostavno možete povećati za manje od koeficijenta. Naše tumačenje pravila o uprosječivanju trebalo bi za Vaš slučaj potvrditi s poreznim savjetnikom.

Kontrolni popis

• Provjerite sadrži li ugovor vlastitu klauzulu o usklađivanju. Ako je nema, primjenjuje se službeni koeficijent.
• Zabilježite datum početka najma i datum posljednjeg usklađivanja. Mora proći dvanaest mjeseci.
• Pronađite koeficijent za godinu u kojoj nova najamnina stupa na snagu: 1,0256 za 2027.
• Dodajte sve preskočene koeficijente koji su još unutar tri godine, množeći ih međusobno.
• Izračunajte novu najamninu i zaokružite naviše na cent.
• Ako koristite stopu od 10 %, provjerite rezultat u odnosu na granicu od 2.300 €.
• Neka pismo potpišu svi najmodavci. Pošaljite ga preporučeno s povratnicom najmanje 30 dana prije datuma primjene, uz dodatak vremena za poštu.
• Sačuvajte pismo, potvrdu pošte i potpisanu povratnicu.
• Izdajte potvrde o najamnini na novi iznos od datuma primjene.