Jamčevine, unaprijed plaćena najamnina i jamci u Portugalu (pravila za 2026.)

Za ugovor o najmu stambenog prostora u Portugalu možete tražiti jamčevinu u iznosu do dvije mjesečne najamnine i, uz pisani dogovor, do dvije mjesečne najamnine unaprijed. Ta se ograničenja primjenjuju od 1. siječnja 2023. i i dalje su na snazi u listopadu 2026. Uz to možete tražiti jamca, bankovnu garanciju ili osiguranje od neplaćanja najamnine. Prijedlog zakona prihvaćen u načelu 30. rujna 2026. ublažio bi ta ograničenja, ali to još nije zakon.

Što smijete tražiti pri potpisivanju ugovora

Pravila se nalaze u članku 1076. Građanskog zakonika (Código Civil). Zakon o državnom proračunu za 2023. (Lei n.º 24-D/2022, od 30. prosinca) preoblikovao je taj članak s učinkom od 1. siječnja 2023. Ta se ograničenja često pripisuju paketu Mais Habitação (Lei 56/2023), ali on nije mijenjao članak 1076.

Prije 2023. unaprijed plaćena najamnina mogla je obuhvaćati do tri mjeseca, a jamčevina nije imala zakonsku gornju granicu.

Unaprijed plaćena najamnina je najamnina plaćena ranije koja se troši mjesec po mjesec; jamčevina je osiguranje koje na kraju vraćate, umanjeno za opravdane odbitke. Primjerice: uz najamninu od 1.000 € jamčevina može iznositi najviše 2.000 €, a uz najamninu za prvi mjesec možete dogovoriti i do 2.000 € unaprijed plaćene najamnine.

Traženje svega toga odjednom je zakonito, ali sužava krug mogućih najmoprimaca.

Jamci (fiador): za što odgovaraju

Jamac daje osobno jamstvo (fiança, čl. 627.–654. Građanskog zakonika). On osobno odgovara za obveze najmoprimca. Prema čl. 634. jamstvo pokriva sve što najmoprimac duguje, uključujući zakonske i ugovorne posljedice zakašnjelog plaćanja ili krivnje. To mogu biti neplaćena najamnina, naknada zbog zakašnjenja i šteta na nekretnini, ako tako određuje ugovor.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

Jamac prema zadanom pravilu može odbiti plaćanje dok najprije bezuspješno ne pokušate naplatu iz imovine samog najmoprimca. To je benefício da excussão prévia (pogodnost prethodne ovrhe, čl. 638.).

Jamstva uz ugovore o najmu gotovo uvijek sadrže klauzulu kojom se jamac odriče te pogodnosti ili prihvaća odgovornost kao principal pagador (glavni platac). Čl. 640. tada mu onemogućuje da se na nju poziva. U praksi tada možete potraživati od najmoprimca i jamca zajedno, bez prethodnog iscrpljivanja imovine najmoprimca.

Pravila koja iznenade vlasnike

• Pravodobno obavijestite jamca o dugovanju. Ako najmoprimac nije podmirio zaostatke, morate o njima i dugovanim iznosima obavijestiti jamca u sljedećih 90 dana (čl. 1041. st. 5., dodan zakonom Lei 13/2019). Plaćanje od jamca možete zahtijevati tek nakon te obavijesti. Sudovi su zauzeli stajalište da, ako to propustite, gubite pravo potraživati od jamca zaostatke starije od 90 dana. Pošaljite obavijest preporučenim pismom čim najamnina ostane neplaćena, i ponovno ako dug naraste.
• Jasno navedite koliko dugo jamstvo traje. Od 2006. ne postoji poseban zakonski režim za jamstva uz najam, pa jamstvo pokriva ono što piše u dokumentu.
  • Navedite pokriva li produljenja, usklađivanja najamnine i štetu te da traje do povrata ključeva.
  • Sudovi su otvorene klauzule o „svim produljenjima” tumačili usko.
  • Kod dugoročnih ugovora razmislite o tome da jamac pri produljenju ponovno potpiše.
• Provjerite može li jamac doista platiti. Zatražite iste dokaze o prihodima kao od najmoprimca. Jamca u inozemstvu bez imovine u Portugalu teže je goniti.

U pravnoj se teoriji raspravlja ulazi li jamac u ograničenje od dva mjeseca, jer čl. 1076. st. 2. dopušta osiguranje „u bilo kojem od zakonom predviđenih oblika”. Uobičajena je praksa jamčevina od dva mjeseca uz jamca; zatražite savjet prije nego što kombinirate više jamstava.

Bankovne garancije i osiguranje od neplaćanja najamnine

Bankovna garancija (garantia bancária). Banka najmoprimca obvezuje se platiti Vam do utvrđenog iznosa ako najmoprimac ne ispuni obvezu. Idealno je da je plativa „na prvi poziv”. Najmoprimac plaća naknade banke, a banke često traže da najmoprimac založi štednju u istom iznosu.

Bankovna garancija dana kao jamčevina ulazi u ograničenje od dva mjeseca. U dokumentu provjerite tri stvari: datum isteka (trebao bi biti nakon završetka najma), iznos i način na koji podnosite zahtjev za isplatu.

Osiguranje od neplaćanja najamnine (seguro de renda ili proteção de rendas). Tu policu ugovarate sami. Ona nadoknađuje neplaćenu najamninu u granicama police i često pokriva pravne troškove iseljenja.

Uvjeti se razlikuju ovisno o osiguratelju. Primjerice, proizvod jednog portugalskog posrednika u osiguranju pokriva do 12 mjesečnih najamnina, ograničava osiguranu najamninu na 3.000 € mjesečno i primjenjuje odbitnu franšizu od dva mjeseca prije početka isplata. Pokriva samo ugovore o najmu stambenog prostora prema NRAU-u (režimu najma urbanih nekretnina), pa su sezonski najam i najam soba isključeni.

Osiguratelji obično najprije provjeravaju najmoprimca; pozorno pročitajte odredbe o razdoblju čekanja, franšizi i rokovima za prijavu štete. Nemojte to brkati s pokrićem za „gubitak najamnine” u polici osiguranja zgrade. Ono isplaćuje kada stan postane neuseljiv nakon požara ili poplave, a ne kada najmoprimac prestane plaćati.

Čuvanje i prijava jamčevine

Portugal nema sustav zaštite jamčevina poput onih u Engleskoj i Walesu. Jamčevinu čuvate sami, a zakon ne propisuje pravila o kamatama ni o tome gdje je držite. Dobra je praksa držati je na zasebnom računu kako biste je mogli brzo vratiti.

Porezna uprava jamčevinu tretira kao prihod od najma (rendimento predial, kategorija F). Prema FAQ-u 1910 na Portal das Finanças:

• Uključite jamčevinu u elektroničku potvrdu o najamnini, navodeći datume početka i završetka najma kao razdoblje.
• Kada je vratite, dokumentirajte povrat i upišite ga u Anexo F svoje prijave IRS kao trošak koji ste snosili i platili.

Inventar: fotografije, stanje i očitanja brojila

Prema čl. 1043. najmoprimac mora vratiti nekretninu u stanju u kojem ju je primio, osim pogoršanja koje dolazi s pažljivim korištenjem. Čl. 1043. st. 2. dodaje predmnjevu: ako ne postoji dokument koji opisuje stanje nekretnine pri predaji, pretpostavlja se da je stan predan u dobrom stanju.

Potpisani inventar štiti obje strane: bilježi stvarno početno stanje.

Pri useljenju:

1. Prođite prostoriju po prostoriju i popišite svaki element opreme, kućanski aparat i komad namještaja, s njegovim stanjem.
2. Snimite fotografije ili video s datumom, uključujući krupne planove postojećih tragova.
3. Zabilježite očitanja brojila struje, vode i plina te fotografirajte svako brojilo.
4. Popišite predane ključeve, daljinske upravljače i pristupne kartice.
5. Neka obje strane potpišu i datiraju svaku stranicu, a zatim inventar priložite ugovoru o najmu.

Pri iseljenju ponovite isti obilazak prema izvornom popisu, s novim fotografijama i očitanjima brojila, i neka obje strane potpišu. Sve sporno zabilježite na licu mjesta.

Povrat jamčevine i odbici

Ni Građanski zakonik ni NRAU ne propisuju fiksni rok za povrat jamčevine. Upišite ga u ugovor, primjerice određeni broj dana nakon povrata ključeva. Tada Vam treba samo vrijeme da pregledate nekretninu, prikupite ponude i provjerite završne račune za režije.

Smijete odbiti:

• neplaćenu najamninu;
• neplaćene režije ili troškove koje je najmoprimac dugovao na temelju ugovora;
• trošak popravka štete koja prelazi uobičajeno trošenje.

Uobičajeno trošenje ostaje na Vama. Primjeri su izblijedjela boja nakon nekoliko godina, blage ogrebotine i male rupe od kukica za slike.

Svaki odbitak potkrijepite inventarom, fotografijama i ponudama ili računima te najmoprimcu pošaljite pisani obračun. Ostatak vratite bez odgađanja.

Osim ako ugovor ne određuje drukčije, jamčevina nije zamjena za najamninu za posljednje mjesece. Najmoprimac koji na kraju prestane plaćati i dalje je u zakašnjenju. Tada možete potraživati i naknadu zbog zakašnjenja od 20 % dospjelih iznosa (čl. 1041. st. 1.; prije 2019. iznosila je 50 %).

Tipični sporovi

• Nema inventara ili je toliko neodređen da ne pokazuje promjenu.
• Odbici za uobičajeno trošenje ili bez ponuda ili računa.
• Završni računi za režije stižu nakon što je jamčevina već vraćena.
• Najmoprimac zadržava posljednju najamninu „na račun jamčevine”.

Ako se spor ne može riješiti, a za općinu je nadležan Julgado de Paz (sud za sporove male vrijednosti), on može odlučivati o zahtjevima iz najma do 15.000 €, osim o tužbama za iseljenje. U suprotnom zahtjev ide pred redovne sudove.

Provjera najmoprimaca: što smijete zakonito tražiti

Provjera platežne sposobnosti najmoprimca je legitimna. GDPR se ipak primjenjuje: prikupljajte samo ono što Vam je potrebno u tu svrhu, obavijestite podnositelja zahtjeva zašto Vam je potrebno i čuvajte to na siguran način.

Razumni zahtjevi u fazi ozbiljne prijave ili pregovora o ugovoru su:

• identifikacija;
• portugalski porezni broj (NIF), koji Vam je potreban za ugovor i potvrde;
• dokaz o prihodima, kao što su nedavne platne liste, ugovor o radu ili posljednje rješenje o IRS-u;
• preporuka prethodnog najmodavca, ako je dostupna.

DECO je kritizirao traženje platnih lista i poreznih prijava samo radi dogovaranja razgledavanja. Te dokumente tražite tek kada podnositelj želi nastaviti.

Ograničenja koja treba poštovati:

• Preslike osobne iskaznice. Zakon 7/2007 zabranjuje kopiranje portugalske Cartão de Cidadão bez pristanka nositelja. Tijelo za zaštitu podataka (CNPD) navodi da je pristanak valjan samo ako se nositelju ponudi stvarna alternativa, primjerice osobno pokazivanje iskaznice.
• Osjetljivi podaci. Ne pitajte o zdravlju, vjeri, političkim stavovima ili sličnome.
• Diskriminacija. Zakon 93/2017 zabranjuje odbijanje ili uvjetovanje najma na temelju osnova kao što su državljanstvo, etničko podrijetlo ili vjera. To se odnosi i na tekst oglasa.
• Čuvanje. Dokumente neuspješnih podnositelja izbrišite ili vratite čim odaberete najmoprimca. Dokumente odabranog najmoprimca čuvajte samo onoliko dugo koliko to zahtijevaju ugovor o najmu i Vaše porezne obveze.

Što bi promijenila reforma prihvaćena 30. rujna 2026.

Vladin prijedlog zakona o reviziji režima najma (Proposta de Lei 103/XVII) upućen je Parlamentu 12. kolovoza 2026. Prihvaćen je u načelu 30. rujna 2026. U podnesenom obliku on bi:

• ukinuo gornju granicu jamčevine od dva mjeseca;
• dopustio do tri mjeseca unaprijed plaćene najamnine.

PSD i Chega istoga su dana potpisali sporazum o ograničavanju tih odredbi o jamčevini i unaprijed plaćenoj najamnini u fazi rada odbora. Konačna pravila stoga će se vjerojatno razlikovati od prijedloga. Prijedlog još mora proći rad u odboru, završno glasovanje, proglašenje i objavu.

Dok se novi zakon ne objavi u Diário da República, ograničenja od dva mjeseca primjenjuju se na svaki ugovor o najmu koji potpišete. Prije nego što se oslonite na bilo kakvu promjenu, provjerite prijelazne odredbe konačnog teksta.

Kontrolni popis

• Ne tražite više od dvije mjesečne najamnine jamčevine i dvije mjesečne najamnine unaprijed, a unaprijed plaćenu najamninu ugovorite pisano.
• Odaberite jedno ili dva jamstva (jamac, bankovna garancija ili osiguranje najamnine) umjesto da gomilate sve mogućnosti.
• U jamstvo uključite odricanje od benefício da excussão prévia i navedite da pokriva produljenja, usklađivanja najamnine i štetu.
• Ako najamnina ostane neplaćena, obavijestite jamca preporučenim pismom unutar roka od 90 dana.
• Uključite jamčevinu u elektroničku potvrdu o najamnini, a svaki povrat evidentirajte u obrascu Anexo F.
• Pri useljenju i iseljenju sastavite potpisani inventar s fotografijama s datumom i očitanjima brojila.
• U ugovoru odredite rok za povrat i odbitke navedite pojedinačno, s dokazima.
• Dokumente o prihodima tražite samo od ozbiljnih podnositelja, nikada ne kopirajte osobnu iskaznicu bez pristanka i izbrišite dosjee podnositelja koje ne odaberete.
• Pričekajte konačni tekst reforme iz 2026. prije nego što promijenite svoj predložak ugovora o najmu.