Kaució, előre fizetett bérleti díj és kezesek Portugáliában (2026-os szabályok)

Portugáliai lakásbérleti szerződésnél legfeljebb két havi bérleti díjnak megfelelő kauciót kérhet, és írásbeli megállapodás alapján legfeljebb két havi bérleti díjat előre. Ezek a korlátok 2023. január 1. óta érvényesek, és 2026 októberében is hatályban vannak. Ezeken felül kérhet kezest, bankgaranciát vagy bérleti díj nemfizetése elleni biztosítást. Egy 2026. szeptember 30-án általános vitában elfogadott törvényjavaslat lazítana a korlátokon, de ez még nem hatályos jog.

Mit kérhet a szerződés aláírásakor

A szabályokat a Polgári Törvénykönyv (Código Civil) 1076. cikke tartalmazza. A 2023. évi állami költségvetési törvény (Lei n.º 24-D/2022, december 30.) 2023. január 1-jei hatállyal átírta ezt a cikket. Ezeket a korlátokat gyakran a Mais Habitação-nak (Lei 56/2023) tulajdonítják, de az nem módosította az 1076. cikket.

2023 előtt az előre fizetett bérleti díj legfeljebb három hónapot fedhetett le, a kauciónak pedig nem volt törvényes felső határa.

Az előre fizetett bérleti díj korábban megfizetett, hónapról hónapra felhasznált bérleti díj; a kaució biztosíték, amelyet a végén visszaad, az indokolt levonásokkal csökkentve. Például 1000 €-s bérleti díj esetén a kaució legfeljebb 2000 € lehet, és az első havi díjon felül legfeljebb 2000 € előre fizetett díjban állapodhat meg.

Mindezt egyszerre kérni jogszerű, de szűkíti a lehetséges bérlők körét.

Kezesek (fiador): miért felelnek

A kezes személyes biztosítékot (fiança, Polgári Törvénykönyv 627–654. cikk) nyújt. Személyesen felel a bérlő kötelezettségeiért. A 634. cikk szerint a kezesség mindarra kiterjed, amivel a bérlő tartozik, beleértve a késedelmes fizetés vagy a szerződésszegés törvényes és szerződéses következményeit is. Ez lehet a meg nem fizetett bérleti díj, a késedelmi kártérítés és az ingatlanban okozott kár, ha a szerződés így rendelkezik.

A renúncia ao benefício da excussão prévia

Alapesetben a kezes megtagadhatja a fizetést, amíg Ön előbb eredménytelenül meg nem próbált a bérlő saját vagyonából kielégítést szerezni. Ez a benefício da excussão prévia (sortartás kedvezménye, 638. cikk).

A bérleti kezességek szinte mindig tartalmaznak egy kikötést, amelyben a kezes lemond erről a kedvezményről, vagy principal pagador-ként (készfizető kezesként) vállal felelősséget. A 640. cikk ekkor megakadályozza, hogy erre hivatkozzon. A gyakorlatban így a bérlőtől és a kezestől együtt követelhet, anélkül hogy előbb a bérlő vagyonát kimerítené.

Szabályok, amelyek meglepik a tulajdonosokat

• Időben értesítse a kezest a hátralékról. Ha a bérlő nem rendezte a hátralékot, az azt követő 90 napon belül értesítenie kell a kezest a hátralékról és a tartozás összegéről (1041. cikk (5) bek., a Lei 13/2019 iktatta be). Csak ezt az értesítést követően követelhet fizetést a kezestől. A bíróságok kimondták, hogy ha ezt elmulasztja, elveszíti a jogát arra, hogy a 90 napnál régebbi hátralékot a kezestől követelje. Küldje el az értesítést ajánlott levélben, amint a bérleti díj elmarad, és ismét, ha a tartozás nő.
• Pontosan rögzítse, meddig tart a kezesség. 2006 óta nincs külön törvényi szabályozás a bérleti kezességre, így a kezesség arra terjed ki, amit az okirat tartalmaz.
  • Rögzítse, hogy kiterjed-e a megújításokra, a bérleti díj emelésére és a károkra, és hogy a kulcsok visszaadásáig tart.
  • A bíróságok a „minden megújításra” vonatkozó, nyitott kikötéseket szűken értelmezték.
  • Hosszú bérleteknél fontolja meg, hogy a kezes a megújításkor újra aláírjon.
• Ellenőrizze, hogy a kezes valóban tud-e fizetni. Ugyanolyan jövedelemigazolást kérjen tőle, mint a bérlőtől. A külföldön élő, Portugáliában vagyonnal nem rendelkező kezessel szemben nehezebb fellépni.

Jogi vita folyik arról, hogy a kezes beleszámít-e a két hónapos korlátba, mivel az 1076. cikk (2) bekezdése „a törvényben előírt bármely formában” engedi a biztosítékot. Az elterjedt gyakorlat a két havi kaució plusz egy kezes; több biztosíték kombinálása előtt kérjen tanácsot.

Bankgarancia és bérleti díj nemfizetése elleni biztosítás

Bankgarancia (garantia bancária). A bérlő bankja vállalja, hogy egy meghatározott összegig fizet Önnek, ha a bérlő nem teljesít. Ideális esetben „első felszólításra” fizetendő. A bank díjait a bérlő fizeti, és a bankok gyakran megkövetelik, hogy a bérlő azonos értékű megtakarítást kössön le.

A kaucióként nyújtott bankgarancia beleszámít a két hónapos korlátba. Három dolgot ellenőrizzen az okiratban: a lejárat dátumát (a bérlet végén túl kell tartania), az összeget, és azt, hogyan nyújthat be igényt.

Bérleti díj nemfizetése elleni biztosítás (seguro de renda vagy proteção de rendas). Ezt a kötvényt Ön köti meg. A kötvény határain belül megtéríti a meg nem fizetett bérleti díjat, és gyakran a kilakoltatás jogi költségeit is fedezi.

A feltételek biztosítónként eltérnek. Példaként egy portugál alkusz terméke legfeljebb 12 havi bérleti díjat fedez, a biztosított bérleti díjat havi 3000 €-ban maximálja, és a kifizetések megkezdése előtt két hónapos önrészt alkalmaz. Csak az NRAU (a városi bérleti rendszer) szerinti lakásbérletekre vonatkozik, így a szezonális és a szobabérletek ki vannak zárva.

A biztosítók általában előbb ellenőrzik a bérlőt; figyelmesen olvassa el a várakozási időt, az önrészt és a bejelentési határidőket. Ne tévessze össze az épületbiztosítás „bérleti díj kiesése” fedezetével. Az akkor fizet, ha a lakás tűz vagy árvíz után lakhatatlanná válik, nem akkor, ha a bérlő nem fizet.

A kaució kezelése és bevallása

Portugáliában nincs olyan kaucióvédelmi rendszer, mint Angliában és Walesben. A kauciót Ön kezeli, és a törvény nem szabályozza sem a kamatot, sem azt, hol kell tartania. Bevált gyakorlat külön számlán tartani, hogy gyorsan vissza tudja fizetni.

Az adóhatóság a kauciót bérleti jövedelemnek (rendimento predial, F kategória) tekinti. A Portal das Finanças 1910. sz. GYIK-je szerint:

• A kauciót elektronikus bérleti nyugtán kell szerepeltetni, időszakként a bérlet kezdő és záró dátumát megadva.
• Visszafizetéskor dokumentálja a visszatérítést, és az IRS-bevallás Anexo F mellékletében tüntesse fel Ön által viselt és kifizetett költségként.

A leltár: fényképek, állapot és mérőóra-állások

Az 1043. cikk szerint a bérlőnek az ingatlant az átvételkori állapotban kell visszaadnia, a gondos használattal járó elhasználódás kivételével. Az 1043. cikk (2) bekezdése vélelmet is felállít: ha nincs az átadáskori állapotot leíró dokumentum, vélelmezni kell, hogy a lakást jó állapotban adták át.

Az aláírt leltár mindkét felet védi: rögzíti a valódi kiindulópontot.

Beköltözéskor:

1. Menjen végig helyiségről helyiségre, és vegye jegyzékbe az összes szerelvényt, háztartási gépet és bútort, állapotukkal együtt.
2. Készítsen dátummal ellátott fényképeket vagy videót, a meglévő nyomokról közelképekkel is.
3. Rögzítse a villany-, víz- és gázórák állását, és fényképezze le mindegyik mérőt.
4. Sorolja fel az átadott kulcsokat, távirányítókat és belépőkártyákat.
5. Mindkét fél minden oldalt írjon alá és keltezzen, majd csatolja a leltárt a bérleti szerződéshez.

Kiköltözéskor ismételje meg ugyanezt a bejárást az eredeti jegyzék alapján, új fényképekkel és mérőóra-állásokkal, és mindkét fél írja alá. A vitatott tételeket a helyszínen jegyezze fel.

A kaució visszaadása és a levonások

Sem a Polgári Törvénykönyv, sem az NRAU nem ír elő rögzített határidőt a kaució visszaadására. Írjon egyet a szerződésbe, például a kulcsok visszaadását követő meghatározott számú napot. Így csak az ingatlan átvizsgálásához, árajánlatok beszerzéséhez és a végső közüzemi számlák ellenőrzéséhez kell idő.

Levonhatja:

• a meg nem fizetett bérleti díjat;
• a bérlőt a szerződés alapján terhelő, meg nem fizetett közüzemi díjakat vagy költségeket;
• a szokásos elhasználódáson túli károk javításának költségét.

A szokásos elhasználódás Önt terheli. Ilyen például a több év után kifakult festés, a kisebb kopásnyomok és a képakasztók apró lyukai.

Minden levonást támasszon alá a leltárral, fényképekkel és árajánlatokkal vagy számlákkal, és küldjön a bérlőnek írásos részletezést. A fennmaradó összeget haladéktalanul adja vissza.

Hacsak a szerződés másként nem rendelkezik, a kaució nem helyettesíti az utolsó hónapok bérleti díját. Az a bérlő, aki a végén abbahagyja a fizetést, továbbra is hátralékban van. Ekkor a tartozás 20%-ának megfelelő késedelmi kártérítést is követelhet (1041. cikk (1) bek.; 2019 előtt 50% volt).

Jellemző viták

• Nincs leltár, vagy túl homályos ahhoz, hogy a változást kimutassa.
• Levonás a szokásos elhasználódásért, vagy árajánlat, illetve számla nélkül.
• A végső közüzemi számlák a kaució visszafizetése után érkeznek.
• A bérlő az utolsó bérleti díjat „a kaució terhére” visszatartja.

Ha a vitát nem lehet rendezni, és az adott önkormányzat területén működik Julgado de Paz (békebíróság), az 15 000 €-ig bírálhat el bérleti ügyeket, a kilakoltatási perek kivételével. Egyébként a rendes bíróságokhoz kell fordulni.

A bérlők ellenőrzése: mit kérhet jogszerűen

Jogos dolog ellenőrizni a bérlő fizetőképességét. A GDPR azonban ilyenkor is érvényes: csak azt gyűjtse, amire e célból szüksége van, tájékoztassa a jelentkezőt, miért van rá szüksége, és tárolja biztonságosan.

Komoly jelentkezés vagy szerződéses tárgyalás szakaszában ésszerűen kérhető:

• személyazonosítás;
• a portugál adószám (NIF), amelyre a szerződéshez és a nyugtákhoz szüksége van;
• jövedelemigazolás, például friss bérjegyzékek, munkaszerződés vagy a legutóbbi IRS-adómegállapítás;
• ha van, referencia egy korábbi bérbeadótól.

A DECO bírálta, hogy már egy megtekintés lefoglalásához bérjegyzéket és adóbevallást kérnek. Ezeket a dokumentumokat csak akkor kérje, ha a jelentkező tovább kíván lépni.

Betartandó korlátok:

• Személyi igazolvány másolása. A Law 7/2007 tiltja a portugál Cartão de Cidadão lemásolását a tulajdonos hozzájárulása nélkül. Az adatvédelmi hatóság (CNPD) szerint a hozzájárulás csak akkor érvényes, ha a tulajdonosnak valódi alternatívát kínálnak, például a kártya személyes bemutatását.
• Érzékeny adatok. Ne kérdezzen egészségi állapotról, vallásról, politikai nézetekről vagy hasonlókról.
• Hátrányos megkülönböztetés. A Law 93/2017 tiltja a bérbeadás megtagadását vagy feltételhez kötését például állampolgárság, etnikai származás vagy vallás alapján. Ez a hirdetések szövegezésére is vonatkozik.
• Megőrzés. Miután kiválasztotta a bérlőt, törölje vagy adja vissza a sikertelen jelentkezők dokumentumait. A kiválasztott bérlő dokumentumait csak addig őrizze, ameddig a bérleti szerződés és az adókötelezettségei megkövetelik.

Mit változtatna a 2026. szeptember 30-án elfogadott reform

A bérleti rendszert felülvizsgáló kormányzati törvényjavaslat (Proposta de Lei 103/XVII) 2026. augusztus 12-én került a parlament elé. 2026. szeptember 30-án általános vitában elfogadták. A benyújtott formájában:

• eltörölné a kaució két hónapos felső határát;
• legfeljebb három havi előre fizetett bérleti díjat engedne.

A PSD és a Chega ugyanazon a napon megállapodást írt alá arról, hogy a bizottsági szakaszban korlátozzák a kaucióra és az előre fizetett díjra vonatkozó rendelkezéseket. A végleges szabályok ezért valószínűleg eltérnek majd a javaslattól. A javaslatnak még át kell mennie a bizottsági munkán, a zárószavazáson, a kihirdetésen és a közzétételen.

Amíg új törvény nem jelenik meg a Diário da República-ban, a két hónapos korlátok minden Ön által kötött szerződésre vonatkoznak. Mielőtt bármilyen változásra építene, nézze meg a végleges szöveg átmeneti rendelkezéseit.

Ellenőrzőlista

• Legfeljebb két havi kauciót és két havi előre fizetett bérleti díjat kérjen, és az előre fizetett díjat foglalja írásba.
• Válasszon egy-két biztosítékot (kezes, bankgarancia vagy bérleti díj biztosítás) ahelyett, hogy minden lehetőséget halmozna.
• A kezességi okiratba foglalja bele a benefício da excussão prévia-ról való lemondást, és rögzítse, hogy kiterjed a megújításokra, a díjemelésekre és a károkra.
• Ha a bérleti díj elmarad, a 90 napos határidőn belül ajánlott levélben értesítse a kezest.
• A kauciót szerepeltesse elektronikus bérleti nyugtán, a visszatérítést pedig rögzítse az Anexo F-ben.
• Beköltözéskor és kiköltözéskor készítsen aláírt leltárt dátummal ellátott fényképekkel és mérőóra-állásokkal.
• A szerződésben rögzítsen visszaadási határidőt, és a levonásokat tételesen, bizonyítékokkal sorolja fel.
• Jövedelemigazolást csak komoly jelentkezőktől kérjen, személyi igazolványt soha ne másoljon hozzájárulás nélkül, és törölje a ki nem választott jelentkezők adatait.
• Mielőtt módosítaná a szerződésmintáját, várja meg a 2026-os reform végleges szövegét.