Éves bérleti díj emelés Portugáliában és a 2027-es szorzó magyarázata

Évente egyszer a portugáliai lakásbérleti szerződés szerinti bérleti díjat egy hivatalos szorzóval emelheti, hacsak a szerződés nem rendelkezik saját aktualizálási szabályról. 2027-re a szorzó 1,0256, vagyis legfeljebb 2,56%-os emelés. Csak akkor alkalmazhatja, ha a bérlet kezdete vagy az utolsó emelés óta 12 hónap eltelt. A bérlőt legalább 30 nappal előre, írásban kell értesítenie, tértivevényes ajánlott levélben. Azokat az emeléseket, amelyeket soha nem érvényesített, utólag nem lehet felszámítani. A kihagyott szorzókat azonban hozzáadhatja egy későbbi emeléshez, feltéve, hogy mindegyik első alkalmazhatóságától számítva legfeljebb három év telt el.

Hogyan működik a hivatalos szorzó

A szorzót (coeficiente de atualização anual de renda) a portugál nemzeti statisztikai hivatal, az INE (Instituto Nacional de Estatística) számítja ki. Ez a lakhatás nélküli fogyasztói árindex teljes változása az utolsó olyan 12 hónapban, amelyre augusztus 31-én adatok állnak rendelkezésre. Az INE-nek minden év október 30-ig közleményként (aviso) kell közzétennie a Diário da Repúblicában (NRAU, Lei 6/2006, 24. cikk). Az ősszel közzétett érték a következő naptári évben hatályba lépő emelésekre vonatkozik.

A 2027-es érték végleges. Az INE 2026. szeptember 10-én tette közzé az augusztusi inflációs adatokat, a közlemény pedig 2026. október 1-jén jelent meg a Diário da Repúblicában (2. sorozat, 191. szám).

Az új bérleti díj kiszámításához szorozza meg a jelenlegi díjat a szorzóval. Az eredményt felfelé kerekítse a következő centre (NRAU 25. cikk). Például 1000 € × 1,0256 = 1025,60 €, illetve 850 € × 1,0256 = 871,776 €, amiből 871,78 € lesz.

A szorzó felső határ, nem kötelezettség. Kisebb mértékben is emelhet, vagy egyáltalán nem.

Mikor emelhet bérleti díjat

Ha a szerződés nem rendelkezik saját aktualizálási szabályról, a Polgári Törvénykönyv 1077. cikk (2) bekezdésének alapszabályai érvényesek:

• Csak évente egyszer. Az első emelést a bérlet kezdete után egy évvel kérheti. Ezt követően minden emelés az előző után egy évvel következhet.
• Az első évben nincs emelés. A 2026. március 1-jén kezdődött bérletnél az új díj legkorábbi időpontja 2027. március 1.
• Az évfordulónak nem kell januárra esnie. Annak az évnek a szorzóját kell használnia, amelyben az új díj hatályba lép. A 2027 májusától hatályos emelés az 1,0256-os szorzót használja. A 2026 végén esedékes díjakra nem alkalmazható a 2027-es szorzó.
• A megújítás nem indítja újra az órát. Az egyéves időszakot a bérlet kezdetétől vagy az utolsó emeléstől kell számítani.

Saját aktualizálási kikötést tartalmazó szerződések

Az 1077. cikk (1) bekezdése szerint a felek írásban megállapodhatnak abban, hogy aktualizálják-e a díjat, és ha igen, hogyan. Egy olyan kikötés, mint „a bérleti díj évente 3%-kal emelkedik”, vagy egy lépcsőzetes díjtáblázat a hivatalos szorzó helyébe lép. Ha a kikötés szerint a díjat „a törvény szerint aktualizálják”, a hivatalos szorzó alkalmazandó.

A 2023-as felső határ jól mutatta, hogyan működik ez. A Lei 19/2022 a 2023-as szorzót 2%-ra korlátozta „a felek eltérő megállapodásának sérelme nélkül”. Azokat a szerződéseket, amelyek a törvényes szorzóra vagy a hivatalos közleményre hivatkoztak, 2%-hoz kötötték.

Ha a kikötés nem egyértelmű, kérjen tanácsot, mielőtt bármit elküldene.

Régebbi szerződések

Az 1990 előtt kötött szerződésekre átmeneti szabályok vonatkoznak. A Mais Habitação (Lei 56/2023) óta ezek már nem vihetők át az NRAU-rendszerbe. Az éves rendes szorzót azonban továbbra is megkaphatják. Ez az útmutató a jelenlegi rendszer alá tartozó szerződésekkel foglalkozik.

Hogyan értesítse a bérlőt

Az értesítésnek írásbelinek kell lennie, és tartalmaznia kell a szorzót és az ebből adódó új díjat. Legalább 30 nappal az új díj alkalmazása előtt meg kell érkeznie a bérlőhöz. Ilyen értesítés nélkül az emelésnek nincs joghatása.

Az értesítés formáját az NRAU (9. cikk) határozza meg:

1. Írjon és írjon alá egy levelet. Tüntesse fel teljes címét és az ingatlan címét.
2. Küldje el tértivevényes ajánlott levélként (carta registada com aviso de receção). A bérelt lakás címére küldje, hacsak a bérlő írásban nem adott meg más címet. Átadhatja személyesen is, ilyenkor a bérlő a kézhezvétel igazolásaként írja alá és keltezze az Ön példányát.
3. Ha több bérbeadó van, mindegyiküknek alá kell írnia, vagy egy személynek, aki mindegyiküket képviseli (11. cikk). Ha több bérlő van, a levelet a szerződésben elsőként megnevezettnek címezze.
4. A 30 napot a kézhezvételtől számítsa, ne a feladástól. Hagyjon ráhagyást a postai kézbesítésre, különösen, ha külföldről küldi a levelet.
5. Ha a levél átvétel hiányában visszajön, az elsőt követő 30–60 napon belül küldjön egy második ajánlott levelet. Ha az is visszajön, az értesítést a feladást követő 10. napon kézbesítettnek kell tekinteni (10. cikk). Ha a címzett megtagadja az átvételt, vagy más írja alá a tértivevényt, az is kézbesítésnek számít.
6. Állítson ki bérleti nyugtát az új összegről attól az első díjtól kezdve, amelyre az emelés vonatkozik.

Az e-mail, a WhatsApp és a sima levél nem felel meg a törvényes formának. Egy bérleti reformról szóló törvényjavaslat 2026. szeptember 30-án átment az első parlamenti szavazáson, és bizonyos esetekben lehetővé tenné az elektronikus értesítést. Ez azonban még nem hatályos jog.

Minta értesítő levél

Igazítsa a saját szerződéséhez, majd küldje el tértivevényes ajánlott levélként. Érdemes a portugál szöveget is benne hagyni a levélben.

Tárgy: A bérleti díj éves aktualizálása (Atualização anual da renda), [ingatlan címe]

Tisztelt [bérlő neve]!

A Polgári Törvénykönyv 1077. cikke és az NRAU (Lei 6/2006) 24. cikke alapján ezúton értesítem a fenti ingatlan bérleti díjának éves aktualizálásáról, a [dátum] napján kelt bérleti szerződés alapján.

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Jelenlegi havi bérleti díj (renda atual): [összeg] € Alkalmazott szorzó (coeficiente aplicado): 1,0256 Új havi bérleti díj (nova renda): [összeg] € Hatályos (com efeitos a partir de): a [dátum] napján esedékes díjtól, amely legalább 30 nappal e levél kézhezvétele után és legalább egy évvel [a bérlet kezdete / az utolsó emelés] után van.

A fizetési adatok változatlanok.

[Hely, dátum, a bérbeadó neve, aláírása és teljes címe]

Ha kihagyott szorzókat is alkalmaz (lásd alább), minden évet és annak szorzóját külön tüntesse fel. Mutassa be a számítást, hogy a bérlő ellenőrizni tudja.

Mi történik, ha kihagy egy évet

Az 1077. cikk (2) bekezdés d) pontja két részből áll:

• Az elveszett pénz elveszett marad. Ha nem emelte a díjat, a múltbeli hónapok különbözetét nem számíthatja fel a bérlőnek. Az elmaradt emelésekből soha nem lesz a bérlő tartozása.
• A kihagyott szorzók hozzáadhatók egy későbbi emeléshez, feltéve, hogy mindegyik első alkalmazhatóságának időpontjától legfeljebb három év telt el.

A szorzókat összeszorozva kell összevonni, nem összeadva.

Kidolgozott példa. Egy bérlet 2023. október 1-jén kezdődött havi 900 €-ért. Az első emelés 2024. október 1-jén lett volna lehetséges, és a bérbeadó soha nem emelte a díjat. 2026 októberében a bérbeadó ajánlott levelet küld, amelyben 2026. december 1-jétől új díjat állapít meg:

• 2024-es szorzó, 1,0694: először 2024. október 1-jén volt alkalmazható, még a hároméves határidőn belül.
• 2025-ös szorzó, 1,0216.
• 2026-os szorzó, 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1005,2739 €, ami felfelé kerekítve 1005,28 €. Ez körülbelül 11,7%-kal több a mostaninál.

A következő emelés 2027. december 1-jétől lenne lehetséges, a 2027-es szorzóval. Ha a bérbeadó 2027. október 1-jén túl várna, a 2024-es, 6,94%-os szorzó kiesne.

A törvény nem mondja meg pontosan, mikor jár le a három év: az értesítés elküldésekor vagy az új díj hatálybalépésekor. Gondoskodjon róla, hogy mindkettő az időablakon belülre essen.

Gyakori félreértések

• A Mais Habitação (Lei 56/2023) nem korlátozta a 2024-es éves emelést. A teljes 6,94% érvényesíthető volt. A kormány ehelyett az alacsonyabb jövedelmű bérlőknek nyújtott többlet lakhatási támogatást. A bérbeadók több mint ötöde nem alkalmazta a 2024-es emelést, és sokan közülük a hároméves határidőn belül még pótolhatják.
• A Mais Habitação 2%-os korlátja másra vonatkozik. Azoknak az új bérleteknek a kezdő díját korlátozza, amelyek olyan lakásra szólnak, amelyet az előző öt évben bérbe adtak. Meglévő szerződés éves emelésére nem vonatkozik. Ez a szabály a 2023-as szorzót 1,0543-nak veszi. Meglévő szerződések éves emelésénél a 2023-as szorzó 1,02 (Lei 19/2022).
• A szorzónál kisebb emelés. Nem tisztázott, hogy egy év szorzójának fel nem használt része később pótolható-e. Kérjen tanácsot, ha erre kívánna építeni.

2300 € alatt maradni a 10%-os adókulcs érdekében

A 2026. január 1. és 2029. december 31. közötti időszakban a 97/2026. sz. törvényerejű rendelet (Decreto-Lei) egy 45-C. cikkel egészíti ki az Adókedvezményekről szóló törvényt (EBF). Ez 25% helyett egységes 10%-kal adóztatja a bérleti díjat, feltéve, hogy a bérlet kizárólag lakáscélú, és a havi díj nem haladja meg a „mérsékelt bérleti díj” határát. Ez a határ a 2026-os havi minimálbér 2,5-szerese, azaz 2300 €. A határ a 2026-os összegen rögzített. Miniszteri rendelettel (portaria) a bérletidíj-szorzóval összhangban emelhető, de nem emelkedik automatikusan. Ellenőrizze, hogy megjelent-e ilyen rendelet, mielőtt magasabb összegre támaszkodna.

A törvényerejű rendelet (3. cikk) két pontja fontos az éves emelés szempontjából:

• A bérleti díj mindent magában foglal, amit a szerződés alapján fizetnek. Ide tartozik a bútorzat, a felszerelés és a szolgáltatások díja is, akkor is, ha ezeket külön számlázzák.
• A vizsgálat az éves bérleti díjat osztja el az év hónapjainak számával. Az év közbeni emelés így átlagolódik.

Példa. A bérleti díj 2250 €, és 2027. március 1-jétől 2,56%-kal 2307,60 €-ra emeli. A 2027-es átlag: (2 × 2250 € + 10 × 2307,60 €) ÷ 12 = 2298 €, éppen a határ alatt. 2028-ban egy teljes év 2307,60 €-val már meghaladná a 2300 €-t, hacsak addig nem emelik a határt.

Ha egy emelés átvinné a bérletet a határon, vesse össze a többletdíjat az adóköltséggel. A 10%-os kulcs elvesztése azt jelenti, hogy az adott bérletből származó teljes bérleti díj után 25%-ot (vagy egy alacsonyabb, időtartamtól függő kulcsot) fizet. Egyszerűen a szorzónál kisebb mértékben is emelhet. Az átlagolási szabály általunk adott értelmezését a saját esetére vonatkozóan erősíttesse meg egy adótanácsadóval.

Ellenőrzőlista

• Nézze meg, van-e a szerződésben saját aktualizálási kikötés. Ha nincs, a hivatalos szorzó alkalmazandó.
• Jegyezze fel a bérlet kezdetének és az utolsó emelésnek a dátumát. Tizenkét hónapnak el kell telnie.
• Keresse ki annak az évnek a szorzóját, amelyben az új díj hatályba lép: 2027-re 1,0256.
• Adja hozzá a hároméves határidőn belüli kihagyott szorzókat, összeszorozva őket.
• Számítsa ki az új díjat, és kerekítse felfelé centre.
• Ha a 10%-os kulcsot alkalmazza, vesse össze az eredményt a 2300 €-s határral.
• Írassa alá a levelet minden bérbeadóval. Küldje el tértivevényes ajánlott levélként legalább 30 nappal a hatálybalépés előtt, a postai kézbesítés idején felül.
• Őrizze meg a levelet, a feladóvevényt és az aláírt tértivevényt.
• A hatálybalépés napjától állítson ki bérleti nyugtát az új összegről.