Tryggingarfé, fyrirframgreidd leiga og ábyrgðarmenn í Portúgal (reglur 2026)

Vegna íbúðarleigusamnings í Portúgal máttu fara fram á tryggingarfé sem nemur allt að tveggja mánaða leigu og, með skriflegu samkomulagi, allt að tveggja mánaða leigu fyrirfram. Þessi hámörk hafa gilt frá 1. janúar 2023 og eru enn í gildi í október 2026. Til viðbótar geturðu farið fram á ábyrgðarmann, bankaábyrgð eða tryggingu gegn vanefndum leigu. Frumvarp sem samþykkt var í meginatriðum 30. september 2026 myndi rýmka hámörkin, en það er ekki enn orðið að lögum.

Hvað þú mátt fara fram á við undirritun leigusamnings

Reglurnar eru í 1076. gr. borgaralögbókarinnar (Código Civil). Fjárlög ársins 2023 (Lei n.º 24-D/2022, frá 30. desember) endurrituðu þá grein með gildistöku 1. janúar 2023. Mais Habitação (Lei 56/2023) er oft eignaður heiðurinn af þessum hámörkum, en þau lög breyttu ekki 1076. gr.

Fyrir 2023 gat fyrirframgreidd leiga náð yfir allt að þrjá mánuði og ekkert lögbundið hámark var á tryggingarfé.

Fyrirframgreidd leiga er leiga sem greidd er snemma og gengur upp mánuð fyrir mánuð; tryggingarfé er trygging sem þú endurgreiðir í lokin, að frádregnum réttmætum frádráttarliðum. Dæmi: ef leigan er €1.000 má tryggingarféð í mesta lagi vera €2.000, og þú getur samið um allt að €2.000 í fyrirframgreidda leigu til viðbótar við leigu fyrsta mánaðar.

Það er löglegt að fara fram á allt þetta í einu, en það fækkar mögulegum leigjendum.

Ábyrgðarmenn (fiador): hvað þeir bera ábyrgð á

Ábyrgðarmaður veitir sjálfskuldarábyrgð (fiança, 627.–654. gr. borgaralögbókarinnar). Hann ber persónulega ábyrgð á skuldbindingum leigjandans. Samkvæmt 634. gr. nær ábyrgðin til alls sem leigjandinn skuldar, þar á meðal lagalegra og samningsbundinna afleiðinga vanskila eða sakar. Það getur átt við um ógreidda leigu, dráttarbætur og skemmdir á eigninni, ef samningurinn kveður á um það.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

Að meginreglu getur ábyrgðarmaður neitað að greiða þar til þú hefur fyrst reynt árangurslaust að ganga að eignum leigjandans sjálfs. Þetta er benefício da excussão prévia (rétturinn til fyrri fullnustu, 638. gr.).

Leiguábyrgðir innihalda nær alltaf ákvæði þar sem ábyrgðarmaðurinn afsalar sér þessum rétti eða gengst undir ábyrgð sem principal pagador (aðalgreiðandi). 640. gr. kemur þá í veg fyrir að hann geti borið hann fyrir sig. Í reynd geturðu þá krafið leigjandann og ábyrgðarmanninn saman, án þess að ganga fyrst að eignum leigjandans til þrautar.

Reglur sem koma eigendum í opna skjöldu

• Tilkynntu ábyrgðarmanninum um vanskil í tæka tíð. Ef leigjandinn hefur ekki greitt upp vanskilin verðurðu að tilkynna ábyrgðarmanninum um vanskilin og skuldaðar fjárhæðir innan 90 daganna sem á eftir fylgja (5. mgr. 1041. gr., bætt við með Lei 13/2019). Þú getur aðeins krafið ábyrgðarmanninn um greiðslu eftir þá tilkynningu. Dómstólar hafa talið að þú missir réttinn til að krefja ábyrgðarmanninn um vanskil sem eru eldri en 90 daga ef þú lætur þetta hjá líða. Sendu tilkynninguna með ábyrgðarbréfi um leið og leiga er ógreidd, og aftur ef skuldin hækkar.
• Tilgreindu skýrt hversu lengi ábyrgðin gildir. Frá 2006 hefur ekkert sérstakt lögbundið fyrirkomulag gilt um leiguábyrgðir, svo ábyrgðin nær til þess sem skjalið segir.
  • Tilgreindu hvort hún nái til endurnýjunar, leiguuppfærslna og skemmda, og að hún gildi þar til lyklunum er skilað.
  • Dómstólar hafa túlkað opin ákvæði um „allar endurnýjanir“ þröngt.
  • Á löngum leigusamningum skaltu íhuga að láta ábyrgðarmanninn undirrita aftur við endurnýjun.
• Gakktu úr skugga um að ábyrgðarmaðurinn geti raunverulega greitt. Biddu um sömu tekjugögn og frá leigjandanum. Erfiðara er að ganga að ábyrgðarmanni sem býr erlendis og á engar eignir í Portúgal.

Lögfræðilegur ágreiningur er um hvort ábyrgðarmaður teljist með innan tveggja mánaða hámarksins, því 2. mgr. 1076. gr. heimilar tryggingu „í hverju því formi sem lög kveða á um“. Algengt er að krafist sé tveggja mánaða tryggingarfjár auk ábyrgðarmanns; leitaðu ráðgjafar áður en þú sameinar fleiri tryggingar.

Bankaábyrgðir og trygging gegn vanefndum leigu

Bankaábyrgð (garantia bancária). Banki leigjandans lofar að greiða þér allt að tiltekinni fjárhæð ef leigjandinn vanefnir. Helst ætti hún að vera greiðanleg „við fyrstu kröfu“. Leigjandinn greiðir gjöld bankans og bankar krefjast oft þess að leigjandinn veðsetji sparifé að sömu fjárhæð.

Bankaábyrgð sem veitt er sem tryggingarfé telst með innan tveggja mánaða hámarksins. Athugaðu þrennt í skjalinu: gildistímann (hann ætti að ná lengra en til loka leigusamningsins), fjárhæðina og hvernig þú gerir kröfu.

Trygging gegn vanefndum leigu (seguro de renda eða proteção de rendas). Þú kaupir þessa tryggingu sjálf(ur). Hún endurgreiðir ógreidda leigu innan marka skilmálanna og nær oft til lögfræðikostnaðar við útburð.

Skilmálar eru mismunandi eftir tryggingafélögum. Sem dæmi nær vara eins portúgalsks miðlara til allt að 12 mánaða leigu, takmarkar tryggða leigu við €3.000 á mánuði og beitir tveggja mánaða eigin áhættu áður en greiðslur hefjast. Hún nær aðeins til íbúðarleigusamninga samkvæmt NRAU (leigulöggjöf um þéttbýlishúsnæði), svo árstíðabundin leiga og herbergjaleiga eru undanskilin.

Tryggingafélög meta yfirleitt leigjandann fyrst; lestu vandlega um biðtíma, eigin áhættu og kröfufresti. Ekki rugla þessu saman við vernd vegna „leigutaps“ í húseigendatryggingu. Hún greiðir þegar húsnæðið verður óíbúðarhæft eftir bruna eða flóð, ekki þegar leigjandinn hættir að greiða.

Varðveisla tryggingarfjár og framtal þess

Í Portúgal er ekkert tryggingarvarðveislukerfi eins og í Englandi og Wales. Þú varðveitir tryggingarféð sjálf(ur) og lögin setja engar reglur um vexti eða hvar þú geymir það. Góð venja er að geyma það á sérstökum reikningi svo þú getir endurgreitt það fljótt.

Skattyfirvöld fara með tryggingarfé sem leigutekjur (rendimento predial, flokkur F). Samkvæmt algengri spurningu 1910 á Portal das Finanças:

• Taktu tryggingarféð með í rafrænni leigukvittun og tilgreindu upphafs- og lokadag leigusamningsins sem tímabil.
• Þegar þú endurgreiðir það skaltu skjalfesta endurgreiðsluna og færa hana í Anexo F á IRS-framtalinu sem kostnað sem þú barst og greiddir.

Úttektin: myndir, ástand og mælaálestur

Samkvæmt 1043. gr. verður leigjandinn að skila eigninni í því ástandi sem hann tók við henni, að undanskildu því sliti sem fylgir eðlilegri og varkárri notkun. 2. mgr. 1043. gr. bætir við lögskýringarreglu: ef ekkert skjal lýsir ástandi eignarinnar við afhendingu er gengið út frá því að húsnæðið hafi verið afhent í góðu ástandi.

Undirrituð úttekt verndar ykkur bæði: hún skráir raunverulegan upphafspunkt.

Við innflutning:

1. Farðu herbergi fyrir herbergi og skráðu hvern innbyggðan hlut, heimilistæki og húsgagn ásamt ástandi þess.
2. Taktu dagsettar myndir eða myndband, þar á meðal nærmyndir af merkjum sem fyrir eru.
3. Skráðu álestur rafmagns-, vatns- og gasmæla og taktu mynd af hverjum mæli.
4. Skráðu lykla, fjarstýringar og aðgangskort sem afhent eru.
5. Láttu báða aðila undirrita og dagsetja hverja síðu og festu síðan úttektina við leigusamninginn.

Við útflutning skaltu endurtaka sömu yfirferð á móti upphaflega listanum, með nýjum myndum og mælaálestri, og láta báða aðila undirrita. Skráðu allt sem ágreiningur er um á staðnum.

Endurgreiðsla tryggingarfjár og frádráttur

Hvorki borgaralögbókin né NRAU setja fastan frest til að endurgreiða tryggingarfé. Settu slíkan frest í leigusamninginn, til dæmis tiltekinn fjölda daga eftir að lyklunum er skilað. Þá þarftu aðeins tíma til að skoða eignina, fá tilboð og fara yfir lokareikninga veitna.

Þú mátt draga frá:

• ógreidda leigu;
• ógreidda veitureikninga eða gjöld sem leigjandinn skuldaði samkvæmt leigusamningnum;
• kostnað við að gera við skemmdir umfram eðlilegt slit.

Eðlilegt slit lendir á þér. Dæmi um það eru upplituð málning eftir nokkur ár, smávægilegar rispur og lítil göt eftir myndakróka.

Rökstyddu hvern frádráttarlið með úttektinni, myndum og tilboðum eða reikningum, og sendu leigjandanum skriflega sundurliðun. Endurgreiddu eftirstöðvarnar án tafar.

Nema leigusamningurinn kveði á um annað kemur tryggingarféð ekki í stað leigu síðustu mánaðanna. Leigjandi sem hættir að greiða í lokin er samt í vanskilum. Þú getur þá einnig krafist dráttarbóta sem nema 20% af gjaldföllnum fjárhæðum (1. mgr. 1041. gr.; þær voru 50% fyrir 2019).

Algeng ágreiningsefni

• Engin úttekt, eða úttekt sem er of óljós til að sýna breytingu.
• Frádráttur vegna venjulegs slits, eða án tilboða eða reikninga.
• Lokareikningar veitna sem berast eftir að tryggingarféð hefur verið endurgreitt.
• Leigjandinn heldur eftir síðustu leigunni „upp í tryggingarféð“.

Ef ekki tekst að leysa ágreining og Julgado de Paz (smámáladómstóll) þjónar sveitarfélaginu getur hann tekið fyrir leigukröfur allt að €15.000, nema útburðarmál. Að öðrum kosti fer krafan fyrir almenna dómstóla.

Mat á leigjendum: hvað þú mátt löglega fara fram á

Það er réttmætt að kanna greiðslugetu leigjanda. GDPR gildir þó eftir sem áður: safnaðu aðeins því sem þú þarft í þeim tilgangi, segðu umsækjandanum hvers vegna þú þarft það og varðveittu það á öruggan hátt.

Eðlilegar beiðnir á stigi alvarlegrar umsóknar eða samningaviðræðna eru:

• skilríki;
• portúgalska skattnúmerið (NIF), sem þú þarft fyrir leigusamninginn og kvittanirnar;
• staðfesting á tekjum, svo sem nýlegir launaseðlar, ráðningarsamningur eða nýjasta IRS-álagning;
• meðmæli frá fyrri leigusala, ef þau eru til.

DECO hefur gagnrýnt kröfur um launaseðla og skattframtöl bara til að bóka skoðun. Biddu aðeins um þessi gögn þegar umsækjandi vill halda áfram.

Mörk sem virða þarf:

• Afrit af skilríkjum. Lög 7/2007 banna afritun portúgalska Cartão de Cidadão án samþykkis handhafans. Persónuverndarstofnunin (CNPD) segir að samþykki sé aðeins gilt ef handhafanum er boðinn raunverulegur valkostur, til dæmis að sýna kortið í eigin persónu.
• Viðkvæmar upplýsingar. Ekki spyrja um heilsu, trúarbrögð, stjórnmálaskoðanir eða þess háttar.
• Mismunun. Lög 93/2017 banna að hafna leigu eða setja henni skilyrði á grundvelli þjóðernis, þjóðernisuppruna, trúarbragða eða sambærilegra þátta. Þetta á einnig við um orðalag auglýsinga.
• Varðveisla. Eyddu eða skilaðu gögnum umsækjenda sem ekki fengu húsnæðið þegar þú hefur valið leigjanda. Geymdu gögn valins leigjanda aðeins eins lengi og leigusamningurinn og skattskyldur þínar krefjast.

Hverju umbæturnar sem samþykktar voru 30. september 2026 myndu breyta

Frumvarp ríkisstjórnarinnar um endurskoðun leigufyrirkomulagsins (Proposta de Lei 103/XVII) var lagt fyrir þingið 12. ágúst 2026. Það var samþykkt í meginatriðum 30. september 2026. Eins og það var lagt fram myndi það:

• afnema tveggja mánaða hámarkið á tryggingarfé;
• heimila allt að þriggja mánaða fyrirframgreidda leigu.

PSD og Chega undirrituðu samkomulag sama dag um að takmarka þessi ákvæði um tryggingarfé og fyrirframgreidda leigu á nefndarstigi. Endanlegar reglur verða því líklega aðrar en í frumvarpinu. Frumvarpið á enn eftir að fara í gegnum nefndarvinnu, lokaatkvæðagreiðslu, staðfestingu og birtingu.

Þar til ný lög hafa verið birt í Diário da República gilda tveggja mánaða hámörkin um alla leigusamninga sem þú undirritar. Kynntu þér bráðabirgðaákvæði endanlega textans áður en þú treystir á nokkra breytingu.

Gátlisti

• Farðu ekki fram á meira en tveggja mánaða tryggingarfé og tveggja mánaða fyrirframgreidda leigu, og hafðu fyrirframgreiddu leiguna skriflega.
• Veldu eina eða tvær tryggingar (ábyrgðarmann, bankaábyrgð eða leigutryggingu) í stað þess að hlaða öllum valkostum saman.
• Í ábyrgð skaltu hafa afsal benefício da excussão prévia og tilgreina að hún nái til endurnýjunar, leiguuppfærslna og skemmda.
• Ef leiga er ógreidd skaltu tilkynna ábyrgðarmanninum með ábyrgðarbréfi innan 90 daga frestsins.
• Taktu tryggingarféð með í rafrænni leigukvittun og skráðu endurgreiðslu í Anexo F.
• Gerðu undirritaða úttekt með dagsettum myndum og mælaálestri við innflutning og útflutning.
• Settu endurgreiðslufrest í leigusamninginn og sundurliðaðu frádrátt með sönnunargögnum.
• Biddu aðeins alvarlega umsækjendur um tekjugögn, afritaðu aldrei skilríki án samþykkis og eyddu gögnum umsækjenda sem þú velur ekki.
• Bíddu eftir endanlegum texta umbótanna 2026 áður en þú breytir leigusamningssniðmátinu þínu.