Caução, rendas antecipadas e fiadores em Portugal (regras de 2026)

Num contrato de arrendamento habitacional em Portugal, pode pedir uma caução até ao valor de duas rendas e, por acordo escrito, até duas rendas antecipadas. Estes limites aplicam-se desde 1 de janeiro de 2023 e continuam em vigor em outubro de 2026. Para além deles, pode pedir um fiador, uma garantia bancária ou um seguro de renda. Uma proposta de lei aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026 aliviaria estes limites, mas ainda não é lei.

O que pode pedir na assinatura do contrato

As regras constam do artigo 1076.º do Código Civil. A Lei do Orçamento do Estado para 2023 (Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro) reformulou esse artigo com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2023. O Mais Habitação (Lei 56/2023) é muitas vezes apontado como a origem destes limites, mas não alterou o artigo 1076.º.

Antes de 2023, as rendas antecipadas podiam abranger até três meses e a caução não tinha limite legal.

As rendas antecipadas são rendas pagas mais cedo e consumidas mês a mês; a caução é uma garantia que devolve no fim, deduzida dos descontos justificados. Por exemplo: com uma renda de 1000 €, a caução pode ser, no máximo, de 2000 €, e pode acordar até 2000 € de rendas antecipadas para além da renda do primeiro mês.

Pedir tudo isto de uma só vez é lícito, mas reduz o leque de inquilinos.

O fiador: por que responde

O fiador presta uma garantia pessoal (fiança, arts. 627.º a 654.º do Código Civil). Fica pessoalmente responsável pelas obrigações do arrendatário. Nos termos do art. 634.º, a fiança abrange tudo o que o arrendatário deva, incluindo as consequências legais e contratuais da mora ou da culpa. Isto pode significar rendas em atraso, a indemnização por mora e danos no imóvel, se o contrato assim o previr.

A renúncia ao benefício da excussão prévia

Por regra, o fiador pode recusar-se a pagar enquanto não tiverem sido excutidos, sem êxito, todos os bens do arrendatário. É o benefício da excussão prévia (art. 638.º).

As fianças em contratos de arrendamento incluem quase sempre uma cláusula em que o fiador renuncia a este benefício, ou se obriga como principal pagador. O art. 640.º impede-o então de o invocar. Na prática, pode reclamar o pagamento ao arrendatário e ao fiador em conjunto, sem esgotar primeiro os bens do arrendatário.

Regras que apanham os proprietários desprevenidos

• Notifique o fiador da mora a tempo. Se o arrendatário não tiver regularizado a mora, tem de notificar o fiador da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes (art. 1041.º, n.º 5, aditado pela Lei 13/2019). Só pode exigir o pagamento ao fiador depois dessa notificação. Os tribunais têm entendido que, se falhar este prazo, perde o direito de exigir ao fiador as rendas em atraso há mais de 90 dias. Envie a notificação por carta registada logo que uma renda fique por pagar, e novamente se a dívida aumentar.
• Defina claramente a duração da fiança. Desde 2006 não existe um regime legal específico para a fiança no arrendamento, pelo que a fiança cobre o que o documento disser.
  • Indique se abrange as renovações, as atualizações de renda e os danos, e que se mantém até à entrega das chaves.
  • Os tribunais têm interpretado de forma restritiva as cláusulas genéricas sobre «todas as renovações».
  • Em contratos longos, pondere pedir ao fiador que volte a assinar na renovação.
• Confirme que o fiador consegue efetivamente pagar. Peça os mesmos comprovativos de rendimentos que ao arrendatário. Um fiador no estrangeiro sem bens em Portugal é mais difícil de executar.

Há debate jurídico sobre se o fiador conta para o limite de dois meses, porque o art. 1076.º, n.º 2, admite a garantia «por qualquer das formas legalmente previstas». A prática corrente é uma caução de dois meses mais um fiador; procure aconselhamento antes de combinar várias garantias.

Garantia bancária e seguro de renda

Garantia bancária (garantia bancária). O banco do arrendatário compromete-se a pagar-lhe até um montante fixo se o arrendatário falhar. O ideal é que seja pagável «à primeira solicitação». O arrendatário paga as comissões ao banco, e os bancos exigem muitas vezes que o arrendatário dê como garantia poupanças do mesmo valor.

Uma garantia bancária prestada como caução conta para o limite de dois meses. Verifique três pontos no documento: a data de validade (deve ir para além do fim do contrato), o montante e a forma de a acionar.

Seguro de renda (seguro de renda ou proteção de rendas). É o senhorio que contrata esta apólice. Reembolsa as rendas não pagas dentro dos limites da apólice e cobre muitas vezes as despesas judiciais de um despejo.

As condições variam de seguradora para seguradora. A título de exemplo, o produto de um mediador de seguros português cobre até 12 meses de renda, limita a renda segura a 3000 € por mês e aplica uma franquia de dois meses antes de começar a pagar. Cobre apenas contratos de arrendamento habitacional abrangidos pelo NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), pelo que ficam excluídos os arrendamentos sazonais e de quartos.

As seguradoras costumam avaliar o inquilino previamente; leia com atenção o período de carência, a franquia e os prazos de participação. Não confunda isto com a cobertura de «perda de rendas» de um seguro multirriscos. Essa paga quando a casa fica inabitável após um incêndio ou uma inundação, não quando o inquilino deixa de pagar.

Guardar e declarar a caução

Portugal não tem um sistema de proteção de cauções como os de Inglaterra e do País de Gales. É o próprio senhorio que guarda a caução, e a lei não estabelece regras sobre juros nem sobre onde a deve manter. É boa prática mantê-la numa conta separada, para a poder devolver prontamente.

A Autoridade Tributária trata a caução como rendimento predial (categoria F). Segundo a FAQ 1910 do Portal das Finanças:

• Inclua a caução num recibo de renda eletrónico, indicando como período as datas de início e de fim do contrato.
• Quando a devolver, documente a restituição e inscreva-a no Anexo F da sua declaração de IRS como despesa suportada e paga.

O inventário: fotografias, estado e leituras dos contadores

Nos termos do art. 1043.º, o arrendatário tem de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente. O art. 1043.º, n.º 2, acrescenta uma presunção: na falta de documento que descreva o estado do imóvel no momento da entrega, presume-se que a casa foi entregue em bom estado.

Um inventário assinado protege ambas as partes: regista o verdadeiro ponto de partida.

Na entrada:

1. Percorra a casa divisão a divisão e enumere cada equipamento, eletrodoméstico e móvel, com o respetivo estado.
2. Tire fotografias ou faça um vídeo datados, incluindo grandes planos das marcas existentes.
3. Registe as leituras dos contadores de eletricidade, água e gás e fotografe cada contador.
4. Enumere as chaves, comandos e cartões de acesso entregues.
5. Peça a ambas as partes que assinem e datem todas as páginas e anexe o inventário ao contrato.

Na saída, repita a mesma vistoria com base na lista original, com novas fotografias e leituras dos contadores, e ambas as partes assinam. Registe no momento qualquer ponto em desacordo.

Devolver a caução e fazer descontos

Nem o Código Civil nem o NRAU fixam um prazo para devolver a caução. Estabeleça um no contrato, por exemplo um determinado número de dias após a entrega das chaves. Assim, só precisa de tempo para vistoriar o imóvel, pedir orçamentos e verificar as últimas faturas dos consumos.

Pode descontar:

• rendas em dívida;
• consumos ou encargos em dívida que cabiam ao arrendatário nos termos do contrato;
• o custo de reparar danos que vão além do desgaste normal.

O desgaste normal fica a seu cargo. São exemplos a pintura desbotada ao fim de vários anos, pequenas marcas de uso e pequenos furos de pendurar quadros.

Fundamente cada desconto com o inventário, as fotografias e orçamentos ou faturas, e envie ao inquilino uma discriminação por escrito. Devolva o saldo prontamente.

Salvo estipulação em contrário no contrato, a caução não substitui as rendas dos últimos meses. Um inquilino que deixe de pagar no fim continua em mora. Pode então exigir também a indemnização por mora de 20% das quantias em dívida (art. 1041.º, n.º 1; era de 50% antes de 2019).

Litígios típicos

• Inexistência de inventário, ou um inventário demasiado vago para demonstrar alterações.
• Descontos por desgaste normal, ou sem orçamentos ou faturas.
• Últimas faturas de consumos que chegam depois de a caução ter sido devolvida.
• O inquilino reter a última renda «por conta da caução».

Se um litígio não puder ser resolvido e houver um Julgado de Paz competente para o concelho, este pode apreciar ações relativas ao arrendamento até 15 000 €, exceto as ações de despejo. Caso contrário, a ação segue para os tribunais judiciais.

Seleção de inquilinos: o que pode pedir licitamente

Verificar a capacidade de pagamento de um inquilino é legítimo. O RGPD continua a aplicar-se: recolha apenas o que precisa para essa finalidade, informe o candidato do motivo e guarde os dados de forma segura.

Pedidos razoáveis na fase de uma candidatura séria ou da negociação do contrato são:

• a identificação;
• o número de identificação fiscal português (NIF), de que precisa para o contrato e para os recibos;
• comprovativos de rendimentos, como recibos de vencimento recentes, um contrato de trabalho ou a última nota de liquidação do IRS;
• uma referência de um senhorio anterior, se existir.

A DECO criticou a exigência de recibos de vencimento e declarações de IRS apenas para marcar uma visita. Peça estes documentos só quando um candidato quiser avançar.

Limites a respeitar:

• Cópias do cartão de cidadão. A Lei 7/2007 proíbe a cópia do Cartão de Cidadão sem o consentimento do titular. A Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) entende que o consentimento só é válido se for oferecida ao titular uma verdadeira alternativa, como mostrar o cartão presencialmente.
• Dados sensíveis. Não pergunte sobre saúde, religião, opiniões políticas ou semelhantes.
• Discriminação. A Lei 93/2017 proíbe recusar ou condicionar um arrendamento com base em fatores como a nacionalidade, a origem étnica ou a religião. Isto aplica-se também à redação dos anúncios.
• Conservação. Elimine ou devolva os documentos dos candidatos não selecionados depois de escolher o inquilino. Guarde os documentos do inquilino escolhido apenas durante o tempo exigido pelo contrato e pelas suas obrigações fiscais.

O que mudaria com a reforma aprovada a 30 de setembro de 2026

A proposta de lei do Governo que revê o regime do arrendamento (Proposta de Lei 103/XVII) deu entrada no Parlamento a 12 de agosto de 2026. Foi aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026. Na versão apresentada:

• eliminaria o limite de dois meses para a caução;
• permitiria até três meses de rendas antecipadas.

O PSD e o Chega assinaram no mesmo dia um acordo para limitar essas disposições sobre caução e rendas antecipadas na especialidade. As regras finais deverão, por isso, ser diferentes das da proposta. A proposta ainda tem de passar pela discussão na especialidade, pela votação final global, pela promulgação e pela publicação.

Até que uma nova lei seja publicada no Diário da República, os limites de dois meses aplicam-se a todos os contratos que celebrar. Verifique as normas transitórias do texto final antes de contar com qualquer alteração.

Lista de verificação

• Não peça mais de duas rendas de caução e duas rendas antecipadas, e acorde as rendas antecipadas por escrito.
• Escolha uma ou duas garantias (fiador, garantia bancária ou seguro de renda) em vez de acumular todas as opções.
• Numa fiança, inclua a renúncia ao benefício da excussão prévia e indique que abrange renovações, atualizações de renda e danos.
• Se uma renda ficar por pagar, notifique o fiador por carta registada dentro do prazo de 90 dias.
• Inclua a caução num recibo de renda eletrónico e registe qualquer restituição no Anexo F.
• Faça um inventário assinado, com fotografias datadas e leituras dos contadores, na entrada e na saída.
• Fixe no contrato um prazo de devolução e discrimine os descontos com provas.
• Peça documentos de rendimentos apenas a candidatos sérios, nunca copie um cartão de cidadão sem consentimento e elimine os processos dos candidatos que não escolher.
• Aguarde o texto final da reforma de 2026 antes de alterar o seu modelo de contrato.