Depożiti, kera bil-quddiem u garanti fil-Portugall (regoli tal-2026)

Għal kuntratt ta' kiri residenzjali fil-Portugall tistgħu titolbu depożitu sa xahrejn kera u, bi ftehim bil-miktub, sa xahrejn kera bil-quddiem. Dawn il-limiti ilhom japplikaw mill-1 ta' Jannar 2023 u għadhom fis-seħħ f'Ottubru 2026. Minbarra dawn tistgħu titolbu garanti, garanzija bankarja jew assigurazzjoni kontra n-nuqqas ta' ħlas tal-kera. Abbozz approvat fil-prinċipju fit-30 ta' Settembru 2026 itaffi l-limiti, iżda għadu mhux liġi.

X'tistgħu titolbu meta jiġi ffirmat il-kuntratt

Ir-regoli jinsabu fl-artikolu 1076 tal-Kodiċi Ċivili (Código Civil). Il-Liġi tal-Baġit tal-Istat għall-2023 (Lei n.º 24-D/2022, tat-30 ta' Diċembru) kitbet mill-ġdid dak l-artikolu b'effett mill-1 ta' Jannar 2023. Il-Mais Habitação (Lei 56/2023) spiss jingħata l-kreditu għal dawn il-limiti, iżda ma biddilx l-artikolu 1076.

Qabel l-2023, il-kera bil-quddiem setgħet tkopri sa tliet xhur u d-depożitu ma kellu l-ebda limitu legali.

Il-kera bil-quddiem hija kera mħallsa kmieni u użata xahar b'xahar; depożitu huwa garanzija li tirritornaw fl-aħħar, nieqes tnaqqisiet ġustifikati. Pereżempju: b'kera ta' €1,000, id-depożitu jista' jkun l-aktar €2,000, u tistgħu taqblu sa €2,000 kera bil-quddiem flimkien mal-kera tal-ewwel xahar.

Li titolbu dan kollu f'daqqa huwa legali iżda jnaqqas l-għadd ta' inkwilini potenzjali.

Garanti (fiador): għal xiex huma responsabbli

Garanti jagħti garanzija personali (fiança, Kodiċi Ċivili arts. 627–654). Isir personalment responsabbli għall-obbligi tal-inkwilin. Taħt l-art. 634, garanzija tkopri kull ma jkun dovut mill-inkwilin, inklużi l-konsegwenzi legali u kuntrattwali tal-ħlas tard jew tal-ħtija. Dan jista' jfisser kera mhux imħallsa, l-indennizz għall-ħlas tard u ħsara lill-proprjetà, jekk il-kuntratt jgħid hekk.

Ir-renúncia ao benefício da excussão prévia

B'mod awtomatiku, garanti jista' jirrifjuta li jħallas sakemm l-ewwel ma tkunux segwejtu l-assi tal-inkwilin innifsu mingħajr suċċess. Dan huwa l-benefício da excussão prévia (il-benefiċċju tal-eżekuzzjoni preliminari, art. 638).

Il-garanziji tal-kiri kważi dejjem jinkludu klawżola li fiha l-garanti jirrinunzja għal dan il-benefiċċju, jew jaċċetta r-responsabbiltà bħala principal pagador (min iħallas prinċipali). L-art. 640 imbagħad jipprevjenih milli jinvokah. Fil-prattika mbagħad tistgħu titolbu mill-inkwilin u mill-garanti flimkien, mingħajr ma l-ewwel teżawrixxu l-assi tal-inkwilin.

Regoli li jaqbdu lis-sidien għal għarrieda

• Innotifikaw lill-garanti bl-arretrati fil-ħin. Jekk l-inkwilin ma ħallasx l-arretrati, għandkom tinnotifikaw lill-garanti bl-arretrati u bl-ammonti dovuti fi żmien id-90 jum ta' wara (art. 1041(5), miżjud bil-Lei 13/2019). Tistgħu titolbu ħlas mill-garanti biss wara dak l-avviż. Il-qrati ddeċidew li titilfu d-dritt li titolbu mill-garanti kwalunkwe arretrat eqdem minn 90 jum jekk tonqsu milli tagħmlu dan. Ibagħtu l-avviż b'ittra reġistrata hekk kif il-kera ma titħallasx, u għal darb'oħra jekk id-dejn jikber.
• Speċifikaw kemm iddum il-garanzija. Mill-2006 ma kien hemm l-ebda reġim statutorju speċjali għall-garanziji tal-kiri, għalhekk il-garanzija tkopri dak li jgħid id-dokument.
  • Iddikjaraw jekk tkoprix it-tiġdid, l-aġġornamenti tal-kera u l-ħsara, u li tibqa' fis-seħħ sakemm jiġu rritornati ċ-ċwievet.
  • Il-qrati interpretaw b'mod ristrett klawżoli miftuħa dwar "kull tiġdid".
  • Fuq kirjiet twal, ikkunsidraw li tagħmlu lill-garanti jerġa' jiffirma fit-tiġdid.
• Iċċekkjaw li l-garanti verament jista' jħallas. Itolbu l-istess evidenza tad-dħul bħal tal-inkwilin. Garanti barra l-pajjiż mingħajr assi fil-Portugall huwa aktar diffiċli biex jiġi segwit.

Hemm dibattitu legali dwar jekk garanti jgħoddx fil-limitu ta' xahrejn, għax l-art. 1076(2) jippermetti garanzija "b'kwalunkwe waħda mill-forom previsti mil-liġi". Il-prattika komuni hija depożitu ta' xahrejn flimkien ma' garanti; ħudu parir qabel ma tgħaqqdu diversi garanziji.

Garanziji bankarji u assigurazzjoni kontra n-nuqqas ta' ħlas tal-kera

Garanzija bankarja (garantia bancária). Il-bank tal-inkwilin iwiegħed li jħallaskom sa ammont fiss jekk l-inkwilin jonqos milli jħallas. Idealment tkun pagabbli "fuq l-ewwel talba". L-inkwilin iħallas il-miżati tal-bank, u l-banek spiss jeħtieġu li l-inkwilin jirrahan tfaddil tal-istess valur.

Garanzija bankarja mogħtija bħala depożitu tgħodd fil-limitu ta' xahrejn. Iċċekkjaw tliet affarijiet fid-dokument: id-data tal-iskadenza (għandha tkun lil hinn mit-tmiem tal-kiri), l-ammont, u kif tagħmlu talba.

Assigurazzjoni kontra n-nuqqas ta' ħlas tal-kera (seguro de renda jew proteção de rendas). Din il-polza toħorġuha intom stess. Tirrimborża l-kera mhux imħallsa fil-limiti tal-polza u spiss tkopri l-ispejjeż legali ta' żgumbrament.

It-termini jvarjaw skont l-assiguratur. Bħala eżempju, il-prodott ta' sensar Portugiż wieħed ikopri sa 12-il xahar kera, jillimita l-kera assigurata għal €3,000 fix-xahar, u japplika eċċess ta' xahrejn qabel ma jibdew il-ħlasijiet. Ikopri biss kirjiet residenzjali taħt l-NRAU (ir-reġim tal-kiri urban), għalhekk il-kirjiet staġjonali u l-kiri ta' kmamar huma esklużi.

L-assiguraturi normalment l-ewwel jivverifikaw lill-inkwilin; aqraw b'attenzjoni l-perjodu ta' stennija, l-eċċess u l-iskadenzi għat-talbiet. Tħawdux dan mal-kopertura għal "telf ta' kera" f'polza tal-bini. Dik tħallas meta d-dar issir inabitabbli wara nar jew għargħar, mhux meta l-inkwilin jieqaf iħallas.

Kif iżżommu d-depożitu u tiddikjarawh

Il-Portugall m'għandux skema ta' protezzjoni tad-depożiti bħal dawk fl-Ingilterra u f'Wales. Intom stess iżżommu d-depożitu, u l-liġi ma tistabbilixxi l-ebda regola dwar l-imgħax jew dwar fejn iżżommuh. Hija prattika tajba li żżommuh f'kont separat sabiex tkunu tistgħu tirritornawh minnufih.

L-awtorità tat-taxxa tittratta d-depożitu bħala dħul mill-kiri (rendimento predial, kategorija F). Skont l-FAQ 1910 tal-Portal das Finanças:

• Inkludu d-depożitu f'irċevuta elettronika tal-kera, billi tagħtu d-dati tal-bidu u tat-tmiem tal-kiri bħala l-perjodu.
• Meta tirritornawh, iddokumentaw ir-rimborż u daħħluh fl-Anexo F tad-dikjarazzjoni tal-IRS tagħkom bħala spiża li sostnejtu u ħallastu.

L-inventarju: ritratti, kundizzjoni u qari tal-meters

Taħt l-art. 1043, l-inkwilin għandu jirritorna l-proprjetà fil-kundizzjoni li rċevieha, ħlief għad-deterjorament li jiġi minn użu attent. L-art. 1043(2) iżid preżunzjoni: jekk m'hemmx dokument li jiddeskrivi l-kundizzjoni tal-proprjetà fil-konsenja, id-dar hija preżunta li ġiet ikkunsinnata f'kundizzjoni tajba.

Inventarju ffirmat jipproteġi liż-żewġ partijiet: jirreġistra l-punt tat-tluq reali.

Meta l-inkwilin jidħol:

1. Għaddu kamra b'kamra u elenkaw kull armar, apparat domestiku u biċċa għamara, bil-kundizzjoni tagħha.
2. Ħudu ritratti jew vidjo bid-data, inklużi close-ups ta' marki eżistenti.
3. Irreġistraw il-qari tal-meters tal-elettriku, tal-ilma u tal-gass, u ħudu ritratt ta' kull meter.
4. Elenkaw iċ-ċwievet, il-kontrolli remoti u l-kards tal-aċċess mogħtija.
5. Ħallu liż-żewġ partijiet jiffirmaw u jiddataw kull paġna, imbagħad waħħlu l-inventarju mal-kuntratt.

Meta l-inkwilin joħroġ, irrepetu l-istess spezzjoni mal-lista oriġinali, b'ritratti u qari tal-meters ġodda, u ż-żewġ partijiet jiffirmaw. Innotaw minnufih kwalunkwe ħaġa kkontestata.

Kif tirritornaw id-depożitu u tagħmlu tnaqqisiet

La l-Kodiċi Ċivili u lanqas l-NRAU ma jistabbilixxu skadenza fissa għar-ritorn tad-depożitu. Iktbu waħda fil-kuntratt, pereżempju numru stabbilit ta' jiem wara li jiġu rritornati ċ-ċwievet. Imbagħad ikollkom bżonn biss żmien biex tispezzjonaw il-proprjetà, tiksbu kwotazzjonijiet u tivverifikaw il-kontijiet finali tal-utilitajiet.

Tistgħu tnaqqsu:

• kera mhux imħallsa;
• utilitajiet jew ħlasijiet mhux imħallsa li l-inkwilin kellu jħallas taħt il-kuntratt;
• l-ispiża tat-tiswija ta' ħsara lil hinn mill-użu normali.

L-użu normali jibqa' fuqkom. Eżempji huma żebgħa sbiħet wara diversi snin, grif ħafif u toqob żgħar ta' ganċijiet tal-pitturi.

Sostnu kull tnaqqis bl-inventarju, ir-ritratti u kwotazzjonijiet jew fatturi, u ibagħtu lill-inkwilin dettall bil-miktub. Irritornaw il-bilanċ minnufih.

Sakemm il-kuntratt ma jgħidx mod ieħor, id-depożitu mhuwiex sostitut għall-kera tal-aħħar xhur. Inkwilin li jieqaf iħallas lejn l-aħħar xorta jkun f'arretrati. Imbagħad tistgħu titolbu wkoll l-indennizz għall-ħlas tard ta' 20% tal-ammonti dovuti (art. 1041(1); kien 50% qabel l-2019).

Tilwim tipiku

• L-ebda inventarju, jew wieħed wisq vag biex juri bidla.
• Tnaqqisiet għal użu ordinarju, jew mingħajr kwotazzjonijiet jew fatturi.
• Kontijiet finali tal-utilitajiet li jaslu wara li d-depożitu jkun ġie rritornat.
• L-inkwilin li jżomm l-aħħar kera "kontra d-depożitu".

Jekk tilwima ma tistax tiġi solvuta u Julgado de Paz (qorti għal talbiet żgħar) iservi l-muniċipalità, din tista' tisma' talbiet dwar kiri sa €15,000, ħlief azzjonijiet ta' żgumbrament. Inkella t-talba tmur quddiem il-qrati ordinarji.

L-għażla tal-inkwilini: x'tistgħu titolbu legalment

Li tivverifikaw il-kapaċità ta' inkwilin li jħallas huwa leġittimu. Il-GDPR xorta japplika: iġbru biss dak li għandkom bżonn għal dak l-għan, għarrfu lill-applikant għaliex għandkom bżonnu, u żommuh b'mod sigur.

Talbiet raġonevoli fl-istadju ta' applikazzjoni serja jew ta' negozjar tal-kuntratt huma:

• identifikazzjoni;
• in-numru tat-taxxa Portugiż (NIF), li għandkom bżonnu għall-kuntratt u għall-irċevuti;
• prova tad-dħul, bħal payslips riċenti, kuntratt tax-xogħol jew l-aħħar stima tal-IRS;
• referenza minn sid preċedenti, jekk disponibbli.

Id-DECO kkritikat it-talbiet għal payslips u dikjarazzjonijiet tat-taxxa sempliċement biex tiġi bbukkjata żjara. Itolbu dawn id-dokumenti biss meta applikant ikun irid jipproċedi.

Limiti li għandkom tirrispettaw:

• Kopji tal-karta tal-identità. Il-Liġi 7/2007 tipprojbixxi l-ikkupjar tal-Cartão de Cidadão Portugiża mingħajr il-kunsens tad-detentur. L-awtorità għall-protezzjoni tad-data (CNPD) tgħid li l-kunsens huwa validu biss jekk lid-detentur tiġi offruta alternattiva reali, bħal li juri l-karta personalment.
• Data sensittiva. Tistaqsux dwar is-saħħa, ir-reliġjon, il-fehmiet politiċi jew simili.
• Diskriminazzjoni. Il-Liġi 93/2017 tipprojbixxi r-rifjut jew il-kundizzjonament ta' kiri għal raġunijiet bħan-nazzjonalità, l-oriġini etnika jew ir-reliġjon. Dan japplika wkoll għall-kliem tar-reklami.
• Żamma. Ħassru jew irritornaw id-dokumenti tal-applikanti li ma ntgħażlux ladarba tkunu għażiltu inkwilin. Żommu d-dokumenti tal-inkwilin magħżul biss sakemm ikun meħtieġ mill-kuntratt u mill-obbligi fiskali tagħkom.

X'tibdel ir-riforma approvata fit-30 ta' Settembru 2026

L-abbozz tal-Gvern li jirrevedi r-reġim tal-kiri (Proposta de Lei 103/XVII) daħal fil-Parlament fit-12 ta' Awwissu 2026. Ġie approvat fil-prinċipju fit-30 ta' Settembru 2026. Kif ippreżentat, dan:

• ineħħi l-limitu ta' xahrejn fuq id-depożiti;
• jippermetti sa tliet xhur kera bil-quddiem.

Il-PSD u Chega ffirmaw ftehim fl-istess jum biex jillimitaw dawk id-dispożizzjonijiet dwar id-depożitu u l-kera bil-quddiem fl-istadju tal-kumitat. Għalhekk ir-regoli finali x'aktarx ikunu differenti mill-abbozz. L-abbozz għad irid jgħaddi mix-xogħol tal-kumitat, votazzjoni finali, promulgazzjoni u pubblikazzjoni.

Sakemm liġi ġdida ma tiġix ippubblikata fid-Diário da República, il-limiti ta' xahrejn japplikaw għal kull kuntratt li tiffirmaw. Iċċekkjaw ir-regoli tranżitorji tat-test finali qabel ma tistrieħu fuq kwalunkwe bidla.

Lista ta' kontroll

• Titolbux aktar minn xahrejn depożitu u xahrejn kera bil-quddiem, u poġġu l-kera bil-quddiem bil-miktub.
• Agħżlu garanzija waħda jew tnejn (garanti, garanzija bankarja jew assigurazzjoni tal-kera) minflok ma tgħaqqdu kull għażla.
• F'garanzija, inkludu r-rinunzja għall-benefício da excussão prévia u ddikjaraw li tkopri t-tiġdid, l-aġġornamenti tal-kera u l-ħsara.
• Jekk il-kera ma titħallasx, innotifikaw lill-garanti b'ittra reġistrata fil-perjodu ta' 90 jum.
• Inkludu d-depożitu f'irċevuta elettronika tal-kera, u rreġistraw kwalunkwe rimborż fl-Anexo F.
• Agħmlu inventarju ffirmat b'ritratti bid-data u qari tal-meters meta l-inkwilin jidħol u meta joħroġ.
• Stabbilixxu skadenza għar-ritorn fil-kuntratt, u ddettaljaw it-tnaqqisiet b'evidenza.
• Itolbu dokumenti tad-dħul biss minn applikanti serji, qatt tikkupjaw karta tal-identità mingħajr kunsens, u ħassru l-fajls tal-applikanti li ma tagħżlux.
• Stennew it-test finali tar-riforma tal-2026 qabel ma tibdlu l-mudell tal-kuntratt tagħkom.