Depositi, affitti anticipati e garanti in Portogallo (regole 2026)

Per una locazione abitativa in Portogallo può chiedere un deposito fino a due mensilità e, con accordo scritto, fino a due mensilità di affitto anticipato. Questi limiti si applicano dal 1° gennaio 2023 e sono ancora in vigore a ottobre 2026. In aggiunta può chiedere un garante, una garanzia bancaria o un'assicurazione contro la morosità. Un disegno di legge approvato in prima lettura il 30 settembre 2026 allenterebbe i limiti, ma non è ancora legge.

Cosa può chiedere alla firma del contratto

Le regole si trovano nell'articolo 1076 del Codice civile (Código Civil). La Legge di bilancio dello Stato per il 2023 (Lei n.º 24-D/2022, del 30 dicembre) ha riscritto tale articolo con effetto dal 1° gennaio 2023. Spesso si attribuiscono questi limiti al Mais Habitação (Lei 56/2023), che però non ha modificato l'articolo 1076.

Prima del 2023 l'affitto anticipato poteva coprire fino a tre mesi e il deposito non aveva un tetto legale.

L'affitto anticipato è affitto pagato in anticipo e consumato mese per mese; il deposito è una garanzia che si restituisce alla fine, al netto delle trattenute giustificate. Ad esempio: con un affitto di 1.000 €, il deposito può essere al massimo di 2.000 €, e si possono concordare fino a 2.000 € di affitto anticipato oltre al primo mese.

Chiedere tutto questo contemporaneamente è lecito, ma riduce il numero di possibili inquilini.

Garanti (fiador): di cosa rispondono

Il garante presta una garanzia personale (fiança, artt. 627–654 Codice civile). Diventa personalmente responsabile delle obbligazioni dell'inquilino. Ai sensi dell'art. 634, la fideiussione copre tutto ciò che l'inquilino deve, comprese le conseguenze legali e contrattuali del ritardo o della colpa. Ciò può includere affitti non pagati, l'indennità di mora e i danni all'immobile, se il contratto lo prevede.

La renúncia ao benefício da excussão prévia

Di norma il garante può rifiutarsi di pagare finché Lei non abbia prima escusso senza successo i beni dell'inquilino. È il benefício da excussão prévia (beneficio della preventiva escussione, art. 638).

Le fideiussioni locative contengono quasi sempre una clausola con cui il garante rinuncia a tale beneficio, o accetta di rispondere come principal pagador (obbligato principale). L'art. 640 gli impedisce allora di farlo valere. In pratica può quindi agire contro l'inquilino e il garante insieme, senza dover prima esaurire i beni dell'inquilino.

Regole che colgono di sorpresa i proprietari

• Comunichi in tempo la morosità al garante. Se l'inquilino non ha sanato la morosità, deve comunicare al garante la morosità e gli importi dovuti entro i 90 giorni successivi (art. 1041(5), introdotto dalla Lei 13/2019). Può esigere il pagamento dal garante solo dopo tale comunicazione. I tribunali hanno stabilito che, se non rispetta questo obbligo, perde il diritto di chiedere al garante gli arretrati più vecchi di 90 giorni. Invii la comunicazione con raccomandata non appena l'affitto resta impagato, e di nuovo se il debito aumenta.
• Specifichi la durata della garanzia. Dal 2006 non esiste un regime legale speciale per le fideiussioni locative, quindi la garanzia copre ciò che prevede il documento.
  • Indichi se copre rinnovi, aggiornamenti del canone e danni, e che vale fino alla restituzione delle chiavi.
  • I tribunali hanno interpretato in modo restrittivo le clausole generiche su "tutti i rinnovi".
  • Per le locazioni lunghe, valuti di far firmare nuovamente il garante al rinnovo.
• Verifichi che il garante possa effettivamente pagare. Chieda le stesse prove di reddito richieste all'inquilino. Un garante all'estero senza beni in Portogallo è più difficile da perseguire.

È discusso in dottrina se il garante rientri nel limite dei due mesi, poiché l'art. 1076(2) ammette garanzie "in una qualsiasi delle forme previste dalla legge". Nella prassi si usa un deposito di due mesi più un garante; si faccia consigliare prima di combinare più garanzie.

Garanzie bancarie e assicurazione contro la morosità

Garanzia bancaria (garantia bancária). La banca dell'inquilino si impegna a pagarLe fino a un importo fisso in caso di inadempimento dell'inquilino. Idealmente è pagabile "a prima richiesta". Le commissioni bancarie sono a carico dell'inquilino, e spesso le banche gli chiedono di vincolare risparmi di pari valore.

Una garanzia bancaria prestata come deposito rientra nel limite dei due mesi. Verifichi tre aspetti nel documento: la data di scadenza (dovrebbe andare oltre la fine della locazione), l'importo e le modalità di escussione.

Assicurazione contro la morosità (seguro de renda o proteção de rendas). Questa polizza la stipula Lei. Rimborsa gli affitti non pagati entro i limiti della polizza e spesso copre le spese legali di uno sfratto.

Le condizioni variano da un assicuratore all'altro. Ad esempio, il prodotto di un broker portoghese copre fino a 12 mesi di affitto, limita l'affitto assicurato a 3.000 € al mese e applica una franchigia di due mesi prima dell'inizio dei pagamenti. Copre solo le locazioni abitative soggette all'NRAU (il regime delle locazioni urbane), quindi le locazioni stagionali e di stanze sono escluse.

Di solito gli assicuratori valutano prima l'inquilino; legga con attenzione il periodo di carenza, la franchigia e i termini per la denuncia del sinistro. Non la confonda con la copertura "perdita di affitto" di una polizza sull'edificio. Quella paga quando l'abitazione diventa inabitabile dopo un incendio o un'alluvione, non quando l'inquilino smette di pagare.

Custodire il deposito e dichiararlo

Il Portogallo non ha un sistema di tutela dei depositi come quelli di Inghilterra e Galles. Il deposito lo custodisce Lei, e la legge non stabilisce regole sugli interessi né su dove tenerlo. È buona prassi tenerlo su un conto separato, così da poterlo restituire tempestivamente.

L'amministrazione fiscale considera il deposito reddito da locazione (rendimento predial, categoria F). Secondo le FAQ 1910 del Portal das Finanças:

• Includa il deposito in una ricevuta di affitto elettronica, indicando come periodo le date di inizio e fine della locazione.
• Quando lo restituisce, documenti il rimborso e lo indichi nell'Anexo F della dichiarazione IRS come spesa sostenuta e pagata.

L'inventario: foto, stato e letture dei contatori

Ai sensi dell'art. 1043, l'inquilino deve restituire l'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante da un uso diligente. L'art. 1043(2) aggiunge una presunzione: in assenza di un documento che descriva lo stato dell'immobile alla consegna, si presume che l'abitazione sia stata consegnata in buono stato.

Un inventario firmato tutela entrambi: registra la situazione iniziale reale.

All'ingresso:

1. Proceda stanza per stanza ed elenchi ogni accessorio, elettrodomestico e mobile, con il relativo stato.
2. Scatti foto o video datati, compresi primi piani dei segni esistenti.
3. Registri le letture dei contatori di elettricità, acqua e gas, e fotografi ciascun contatore.
4. Elenchi le chiavi, i telecomandi e le tessere di accesso consegnati.
5. Faccia firmare e datare ogni pagina da entrambe le parti, poi alleghi l'inventario al contratto.

All'uscita, ripeta lo stesso sopralluogo confrontandolo con l'elenco originale, con nuove foto e letture dei contatori, e lo facciano firmare entrambe le parti. Annoti subito qualsiasi punto contestato.

Restituire il deposito ed effettuare trattenute

Né il Codice civile né l'NRAU stabiliscono un termine fisso per la restituzione del deposito. Lo indichi nel contratto, ad esempio un certo numero di giorni dopo la restituzione delle chiavi. Le servirà così solo il tempo per ispezionare l'immobile, ottenere preventivi e controllare le bollette finali.

Può trattenere:

• gli affitti non pagati;
• le utenze o le spese non pagate che l'inquilino doveva in base al contratto;
• il costo di riparazione dei danni che vanno oltre la normale usura.

La normale usura resta a Suo carico. Esempi sono la vernice sbiadita dopo alcuni anni, lievi graffi e piccoli fori per i quadri.

Giustifichi ogni trattenuta con l'inventario, le foto e i preventivi o le fatture, e invii all'inquilino un dettaglio scritto. Restituisca tempestivamente il saldo.

Salvo diversa previsione del contratto, il deposito non sostituisce gli ultimi mesi di affitto. Un inquilino che smette di pagare alla fine è comunque moroso. In tal caso può anche chiedere l'indennità di mora pari al 20% degli importi dovuti (art. 1041(1); era il 50% prima del 2019).

Controversie tipiche

• Nessun inventario, o un inventario troppo vago per dimostrare un cambiamento.
• Trattenute per la normale usura, o senza preventivi o fatture.
• Bollette finali che arrivano dopo la restituzione del deposito.
• L'inquilino che trattiene l'ultimo affitto "a compensazione del deposito".

Se una controversia non si risolve e un Julgado de Paz (giudice di pace per le piccole cause) è competente per il comune, può esaminare le controversie locative fino a 15.000 €, escluse le azioni di sfratto. Altrimenti la domanda va ai tribunali ordinari.

Selezionare gli inquilini: cosa può chiedere legittimamente

Verificare la capacità di pagamento di un inquilino è legittimo. Si applica comunque il GDPR: raccolga solo ciò che Le serve per quello scopo, spieghi al candidato perché ne ha bisogno e conservi i dati in modo sicuro.

Richieste ragionevoli nella fase di una candidatura seria o della negoziazione del contratto sono:

• un documento di identità;
• il codice fiscale portoghese (NIF), necessario per il contratto e le ricevute;
• prove di reddito, come buste paga recenti, un contratto di lavoro o l'ultimo avviso di liquidazione IRS;
• una referenza di un precedente locatore, se disponibile.

La DECO ha criticato la richiesta di buste paga e dichiarazioni dei redditi solo per prenotare una visita. Chieda questi documenti solo quando un candidato vuole procedere.

Limiti da rispettare:

• Copie della carta d'identità. La Lei 7/2007 vieta di copiare il Cartão de Cidadão portoghese senza il consenso del titolare. L'autorità per la protezione dei dati (CNPD) afferma che il consenso è valido solo se al titolare viene offerta un'alternativa reale, come mostrare la carta di persona.
• Dati sensibili. Non chieda informazioni su salute, religione, opinioni politiche o simili.
• Discriminazione. La Lei 93/2017 vieta di rifiutare o condizionare una locazione per motivi come nazionalità, origine etnica o religione. Ciò vale anche per la formulazione degli annunci.
• Conservazione. Cancelli o restituisca i documenti dei candidati non selezionati una volta scelto l'inquilino. Conservi i documenti dell'inquilino scelto solo per il tempo richiesto dal contratto e dai Suoi obblighi fiscali.

Cosa cambierebbe la riforma approvata il 30 settembre 2026

Il disegno di legge del Governo di revisione del regime delle locazioni (Proposta de Lei 103/XVII) è stato presentato in Parlamento il 12 agosto 2026. È stato approvato in prima lettura il 30 settembre 2026. Nella versione presentata:

• eliminerebbe il tetto di due mesi per i depositi;
• consentirebbe fino a tre mesi di affitto anticipato.

Lo stesso giorno PSD e Chega hanno firmato un accordo per limitare, in sede di commissione, tali disposizioni su depositi e affitti anticipati. Le regole finali saranno quindi probabilmente diverse dal disegno di legge. Il testo deve ancora passare per i lavori in commissione, il voto finale, la promulgazione e la pubblicazione.

Finché una nuova legge non sarà pubblicata nel Diário da República, i limiti di due mesi si applicano a ogni contratto che stipula. Verifichi le disposizioni transitorie del testo finale prima di fare affidamento su qualsiasi modifica.

Lista di controllo

• Non chieda più di due mesi di deposito e due mesi di affitto anticipato, e metta per iscritto l'affitto anticipato.
• Scelga una o due garanzie (garante, garanzia bancaria o assicurazione sull'affitto) invece di sommare tutte le opzioni.
• In una fideiussione, includa la rinuncia al benefício da excussão prévia e indichi che copre rinnovi, aggiornamenti del canone e danni.
• Se l'affitto resta impagato, avvisi il garante con raccomandata entro il termine di 90 giorni.
• Includa il deposito in una ricevuta di affitto elettronica e registri l'eventuale rimborso nell'Anexo F.
• Rediga un inventario firmato con foto datate e letture dei contatori all'ingresso e all'uscita.
• Fissi nel contratto un termine per la restituzione e dettagli le trattenute con prove.
• Chieda documenti di reddito solo ai candidati seri, non copi mai una carta d'identità senza consenso e cancelli i fascicoli dei candidati non scelti.
• Attenda il testo finale della riforma 2026 prima di modificare il Suo modello di contratto.