Deposition, förskottshyra och borgensmän i Portugal (regler för 2026)

För ett bostadshyresavtal i Portugal får du begära en deposition på högst två månadshyror och, genom skriftlig överenskommelse, högst två månaders hyra i förskott. Dessa tak har gällt sedan den 1 januari 2023 och gäller fortfarande i oktober 2026. Utöver dem kan du begära en borgensman, en bankgaranti eller en försäkring mot uteblivna hyresbetalningar. Ett lagförslag som godkändes i princip den 30 september 2026 skulle lätta på taken, men det är ännu inte lag.

Vad du får begära när hyresavtalet undertecknas

Reglerna finns i artikel 1076 i civilrättslagen (Código Civil). Budgetlagen för 2023 (Lei n.º 24-D/2022, av den 30 december) skrev om den artikeln med verkan från den 1 januari 2023. Mais Habitação (Lei 56/2023) tillskrivs ofta dessa tak, men den ändrade inte artikel 1076.

Före 2023 kunde förskottshyran omfatta upp till tre månader och depositionen hade inget lagstadgat tak.

Förskottshyra är hyra som betalas i förväg och förbrukas månad för månad; en deposition är en säkerhet som du lämnar tillbaka vid slutet, minus motiverade avdrag. Exempel: med en hyra på 1 000 € kan depositionen vara högst 2 000 €, och du kan avtala om upp till 2 000 € i förskottshyra utöver den första månadshyran.

Att begära allt detta på en gång är lagligt, men minskar antalet tänkbara hyresgäster.

Borgensmän (fiador): vad de ansvarar för

En borgensman lämnar en personlig borgen (fiança, Código Civil art. 627–654). Borgensmannen blir personligen ansvarig för hyresgästens förpliktelser. Enligt art. 634 omfattar en borgen allt som hyresgästen är skyldig, inklusive de rättsliga och avtalsenliga följderna av försenad betalning eller vållande. Det kan innebära obetald hyra, dröjsmålsersättningen och skador på bostaden, om avtalet säger det.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

Som utgångspunkt kan en borgensman vägra att betala tills du först utan framgång har försökt utmäta hyresgästens egna tillgångar. Detta är benefício da excussão prévia (förmånen av föregående utmätning, art. 638).

Borgensåtaganden för hyresavtal innehåller nästan alltid en klausul där borgensmannen avstår från denna förmån, eller tar på sig ansvaret som principal pagador (huvudbetalare). Art. 640 hindrar dem då från att åberopa den. I praktiken kan du då kräva hyresgästen och borgensmannen samtidigt, utan att först ha uttömt hyresgästens tillgångar.

Regler som ställer till det för ägare

• Meddela borgensmannen om hyresskulder i tid. Om hyresgästen inte har betalat skulden måste du underrätta borgensmannen om skulden och de belopp som ska betalas inom de 90 dagar som följer (art. 1041(5), som infördes genom Lei 13/2019). Du kan kräva betalning från borgensmannen först efter den underrättelsen. Domstolar har funnit att du förlorar rätten att kräva borgensmannen på hyresskulder som är äldre än 90 dagar om du missar detta. Skicka underrättelsen med rekommenderat brev så snart hyran inte betalas, och igen om skulden växer.
• Ange tydligt hur länge borgen gäller. Sedan 2006 finns det ingen särskild lagstadgad ordning för borgen vid hyresavtal, så borgen omfattar det som står i handlingen.
  • Ange om den omfattar förlängningar, hyresjusteringar och skador, och att den gäller tills nycklarna har lämnats tillbaka.
  • Domstolar har tolkat öppna klausuler om ”alla förlängningar” snävt.
  • Vid långa hyresavtal kan du överväga att låta borgensmannen skriva under igen vid förlängningen.
• Kontrollera att borgensmannen faktiskt kan betala. Begär samma inkomstunderlag som för hyresgästen. En borgensman i utlandet utan tillgångar i Portugal är svårare att driva in från.

Det pågår en juridisk debatt om huruvida en borgensman räknas in i taket på två månader, eftersom art. 1076(2) tillåter säkerhet ”i någon av de former som lagen föreskriver”. Vanlig praxis är en deposition på två månader plus en borgensman; sök rådgivning innan du kombinerar flera säkerheter.

Bankgarantier och försäkring mot uteblivna hyresbetalningar

Bankgaranti (garantia bancária). Hyresgästens bank åtar sig att betala dig upp till ett fast belopp om hyresgästen inte betalar. Helst ska den vara betalbar ”vid första anfordran”. Hyresgästen betalar bankens avgifter, och bankerna kräver ofta att hyresgästen pantsätter sparmedel till samma värde.

En bankgaranti som lämnas som deposition räknas in i gränsen på två månader. Kontrollera tre saker i handlingen: förfallodagen (den bör gälla längre än hyresavtalet), beloppet och hur du framställer ett krav.

Försäkring mot uteblivna hyresbetalningar (seguro de renda eller proteção de rendas). Du tecknar själv denna försäkring. Den ersätter obetald hyra inom försäkringens gränser och täcker ofta rättegångskostnaderna vid en vräkning.

Villkoren varierar mellan försäkringsbolagen. Som exempel täcker en portugisisk försäkringsförmedlares produkt upp till 12 månadshyror, begränsar den försäkrade hyran till 3 000 € i månaden och tillämpar en självrisk på två månader innan utbetalningarna börjar. Den omfattar endast bostadshyresavtal enligt NRAU (regelverket för hyra av bostäder i tätort), så säsongsuthyrning och rumsuthyrning är undantagna.

Försäkringsbolagen granskar vanligtvis hyresgästen först; läs noga om karenstid, självrisk och tidsfrister för anmälan av skador. Blanda inte ihop detta med skydd för ”hyresförlust” i en byggnadsförsäkring. Det betalar ut när bostaden blir obeboelig efter en brand eller översvämning, inte när hyresgästen slutar betala.

Att förvara depositionen och deklarera den

Portugal har inget system för skydd av depositioner liknande dem i England och Wales. Du förvarar depositionen själv, och lagen har inga regler om ränta eller om var du förvarar den. Det är god praxis att hålla den på ett separat konto så att du kan återbetala den snabbt.

Skattemyndigheten behandlar depositionen som hyresinkomst (rendimento predial, kategori F). Enligt Portal das Finanças FAQ 1910:

• Ta med depositionen på ett elektroniskt hyreskvitto, med hyresavtalets start- och slutdatum som period.
• När du återbetalar den dokumenterar du återbetalningen och anger den i Anexo F i din IRS-deklaration som en kostnad som du har burit och betalat.

Besiktningsprotokollet: foton, skick och mätarställningar

Enligt art. 1043 måste hyresgästen återlämna bostaden i det skick den togs emot, med undantag för den försämring som följer av varsam användning. Art. 1043(2) lägger till en presumtion: om det inte finns något dokument som beskriver bostadens skick vid överlämnandet presumeras bostaden ha lämnats över i gott skick.

Ett undertecknat besiktningsprotokoll skyddar er båda: det dokumenterar den verkliga utgångspunkten.

Vid inflyttning:

1. Gå igenom rum för rum och förteckna varje fast inredningsdetalj, vitvara och möbel, med dess skick.
2. Ta daterade foton eller videoklipp, inklusive närbilder på befintliga märken.
3. Anteckna mätarställningarna för el, vatten och gas, och fotografera varje mätare.
4. Förteckna de nycklar, fjärrkontroller och passerkort som lämnas över.
5. Låt båda parter underteckna och datera varje sida och bifoga sedan protokollet till hyresavtalet.

Vid utflyttning upprepar du samma genomgång mot den ursprungliga förteckningen, med nya foton och mätarställningar, och båda parter undertecknar. Anteckna eventuella tvistiga punkter på plats.

Att återbetala depositionen och göra avdrag

Varken civilrättslagen eller NRAU anger en fast tidsfrist för återbetalning av depositionen. Skriv in en i hyresavtalet, till exempel ett visst antal dagar efter att nycklarna har lämnats tillbaka. Då behöver du bara tid för att besiktiga bostaden, ta in offerter och kontrollera de sista räkningarna för el, vatten och gas.

Du får dra av:

• obetald hyra;
• obetalda driftskostnader eller avgifter som hyresgästen var skyldig enligt hyresavtalet;
• kostnaden för att reparera skador utöver normalt slitage.

Normalt slitage står du själv för. Exempel är blekt målarfärg efter flera år, lätta skrapmärken och små hål efter tavelkrokar.

Styrk varje avdrag med besiktningsprotokollet, foton och offerter eller fakturor, och skicka hyresgästen en skriftlig specifikation. Återbetala resterande belopp utan dröjsmål.

Om inte hyresavtalet anger annat ersätter depositionen inte hyran för de sista månaderna. En hyresgäst som slutar betala mot slutet har fortfarande en hyresskuld. Du kan då också kräva dröjsmålsersättningen på 20 % av de förfallna beloppen (art. 1041(1); den var 50 % före 2019).

Vanliga tvister

• Inget besiktningsprotokoll, eller ett som är för vagt för att visa förändringar.
• Avdrag för vanligt slitage, eller utan offerter eller fakturor.
• Slutliga räkningar för el, vatten och gas som kommer efter att depositionen har återbetalats.
• Hyresgästen som håller inne den sista hyran ”mot depositionen”.

Om en tvist inte kan lösas och en Julgado de Paz (domstol för småmål) finns för kommunen kan den pröva hyresrättsliga krav upp till 15 000 €, utom mål om vräkning. Annars går kravet till de allmänna domstolarna.

Att granska hyresgäster: vad du lagligen får begära

Att kontrollera en hyresgästs betalningsförmåga är legitimt. Dataskyddsförordningen (GDPR) gäller ändå: samla bara in det du behöver för det ändamålet, berätta för den sökande varför du behöver det och förvara det säkert.

Rimliga förfrågningar när det gäller en seriös ansökan eller avtalsförhandling är:

• identifiering;
• det portugisiska skattenumret (NIF), som du behöver för hyresavtalet och kvittona;
• inkomstbevis, till exempel aktuella lönebesked, ett anställningsavtal eller det senaste IRS-skattebeslutet;
• en referens från en tidigare hyresvärd, om sådan finns.

DECO har kritiserat krav på lönebesked och deklarationer bara för att boka en visning. Begär dessa handlingar först när en sökande vill gå vidare.

Gränser att respektera:

• Kopior av id-kort. Lei 7/2007 förbjuder kopiering av det portugisiska Cartão de Cidadão utan innehavarens samtycke. Dataskyddsmyndigheten (CNPD) anser att samtycket bara är giltigt om innehavaren erbjuds ett verkligt alternativ, till exempel att visa kortet personligen.
• Känsliga uppgifter. Fråga inte om hälsa, religion, politiska åsikter eller liknande.
• Diskriminering. Lei 93/2017 förbjuder att man vägrar eller ställer villkor för en uthyrning på grund av exempelvis nationalitet, etniskt ursprung eller religion. Detta gäller även formuleringen av annonser.
• Lagring. Radera eller lämna tillbaka handlingarna från sökande som inte fick bostaden när du har valt hyresgäst. Spara den valda hyresgästens handlingar bara så länge som hyresavtalet och dina skatteskyldigheter kräver.

Vad reformen som godkändes den 30 september 2026 skulle ändra

Regeringens lagförslag om en översyn av hyresregelverket (Proposta de Lei 103/XVII) lämnades till parlamentet den 12 augusti 2026. Det godkändes i princip den 30 september 2026. I sin framlagda form skulle det:

• ta bort taket på två månader för depositioner;
• tillåta upp till tre månaders förskottshyra.

PSD och Chega undertecknade samma dag en överenskommelse om att begränsa bestämmelserna om deposition och förskottshyra under utskottsbehandlingen. De slutliga reglerna kommer därför sannolikt att skilja sig från förslaget. Förslaget behöver fortfarande utskottsbehandling, en slutomröstning, promulgering och offentliggörande.

Tills en ny lag har offentliggjorts i Diário da República gäller taken på två månader för varje hyresavtal du tecknar. Kontrollera övergångsbestämmelserna i den slutliga texten innan du förlitar dig på någon ändring.

Checklista

• Begär högst två månaders deposition och två månaders förskottshyra, och avtala om förskottshyran skriftligen.
• Välj en eller två säkerheter (borgensman, bankgaranti eller hyresförsäkring) i stället för att stapla alla alternativ.
• Ta i en borgen med avståendet från benefício da excussão prévia och ange att den omfattar förlängningar, hyresjusteringar och skador.
• Om hyran inte betalas, underrätta borgensmannen med rekommenderat brev inom 90-dagarsfönstret.
• Ta med depositionen på ett elektroniskt hyreskvitto och redovisa eventuell återbetalning i Anexo F.
• Upprätta ett undertecknat besiktningsprotokoll med daterade foton och mätarställningar vid inflyttning och vid utflyttning.
• Ange en tidsfrist för återbetalning i hyresavtalet och specificera avdragen med underlag.
• Begär inkomsthandlingar bara från seriösa sökande, kopiera aldrig ett id-kort utan samtycke och radera filerna för sökande som du inte väljer.
• Vänta på den slutliga texten i 2026 års reform innan du ändrar din mall för hyresavtal.