Drošības nauda, avansa īres maksa un galvotāji Portugālē (2026. gada noteikumi)

Dzīvojamās telpas īres līgumam Portugālē Jūs drīkstat prasīt drošības naudu līdz divu mēnešu īres maksas apmēram un, rakstiski vienojoties, līdz divu mēnešu īres maksai avansā. Šie ierobežojumi ir spēkā kopš 2023. gada 1. janvāra un joprojām ir spēkā 2026. gada oktobrī. Papildus tiem varat prasīt galvotāju, bankas garantiju vai īres nemaksāšanas apdrošināšanu. Likumprojekts, kas 2026. gada 30. septembrī atbalstīts pirmajā lasījumā, šos ierobežojumus mīkstinātu, taču likums tas vēl nav.

Ko drīkstat prasīt, parakstot īres līgumu

Noteikumi ir ietverti Civilkodeksa (Código Civil) 1076. pantā. 2023. gada Valsts budžeta likums (Lei n.º 24-D/2022, 30. decembris) šo pantu pārrakstīja ar spēku no 2023. gada 1. janvāra. Šos ierobežojumus bieži piedēvē Mais Habitação (Lei 56/2023), taču tas 1076. pantu nemainīja.

Pirms 2023. gada avansa īres maksa varēja aptvert līdz trim mēnešiem, un drošības naudai nebija likumiskas augšējās robežas.

Avansa īres maksa ir agrāk samaksāta īres maksa, kas tiek izlietota mēnesi pēc mēneša; drošības nauda ir nodrošinājums, ko beigās atdodat atpakaļ, atskaitot pamatotus ieturējumus. Piemēram: ja īres maksa ir 1000 €, drošības nauda var būt ne vairāk kā 2000 €, un papildus pirmā mēneša īres maksai varat vienoties par avansa īres maksu līdz 2000 €.

Prasīt to visu vienlaikus ir likumīgi, taču tas sašaurina Jūsu potenciālo īrnieku loku.

Galvotāji (fiador): par ko viņi atbild

Galvotājs sniedz personisku galvojumu (fiança, Civilkodeksa 627.–654. pants). Viņš kļūst personiski atbildīgs par īrnieka saistībām. Saskaņā ar 634. pantu galvojums aptver visu, ko īrnieks ir parādā, tostarp kavētas samaksas vai vainas likumiskās un līgumiskās sekas. Tas var nozīmēt nesamaksātu īres maksu, atlīdzību par kavētu samaksu un īpašumam nodarītos bojājumus, ja tā noteikts līgumā.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

Pēc noklusējuma galvotājs var atteikties maksāt, kamēr Jūs vispirms neesat nesekmīgi vērsis piedziņu pret paša īrnieka mantu. Tas ir benefício da excussão prévia (iepriekšējas piedziņas priekšrocība, 638. pants).

Īres galvojumos gandrīz vienmēr ir klauzula, ar kuru galvotājs atsakās no šīs priekšrocības vai uzņemas atbildību kā principal pagador (galvenais maksātājs). Tad 640. pants liedz viņam uz to atsaukties. Praksē Jūs tad varat prasīt samaksu no īrnieka un galvotāja kopā, vispirms neizsmeļot īrnieka mantu.

Noteikumi, kas īpašniekus pārsteidz nesagatavotus

• Laikus paziņojiet galvotājam par parādu. Ja īrnieks nav nokārtojis parādu, Jums 90 dienu laikā par parādu un parādā esošajām summām jāpaziņo galvotājam (1041. panta 5. punkts, papildināts ar Lei 13/2019). Samaksu no galvotāja Jūs varat pieprasīt tikai pēc šāda paziņojuma. Tiesas ir atzinušas, ka, ja to nokavējat, Jūs zaudējat tiesības prasīt no galvotāja parādus, kas vecāki par 90 dienām. Nosūtiet paziņojumu ierakstītā vēstulē, tiklīdz īres maksa netiek samaksāta, un atkārtoti, ja parāds pieaug.
• Skaidri nosakiet, cik ilgi galvojums ir spēkā. Kopš 2006. gada īres galvojumiem nav īpaša likumiska regulējuma, tāpēc galvojums aptver to, kas rakstīts dokumentā.
  • Norādiet, vai tas aptver pagarinājumus, īres maksas aktualizācijas un bojājumus un ka tas ir spēkā līdz atslēgu atdošanai.
  • Tiesas neierobežotas klauzulas par “visiem pagarinājumiem” ir interpretējušas šauri.
  • Ilgtermiņa īres līgumos apsveriet iespēju lūgt galvotāju parakstīties atkārtoti pagarināšanas brīdī.
• Pārbaudiet, vai galvotājs patiešām spēj maksāt. Prasiet tādus pašus ienākumu pierādījumus kā no īrnieka. Pret galvotāju ārzemēs, kuram Portugālē nav mantas, vērsties ir grūtāk.

Notiek juridiska diskusija par to, vai galvotājs tiek ieskaitīts divu mēnešu ierobežojumā, jo 1076. panta 2. punkts atļauj nodrošinājumu “jebkurā no likumā paredzētajiem veidiem”. Ierasta prakse ir divu mēnešu drošības nauda plus galvotājs; pirms vairāku garantiju apvienošanas konsultējieties ar speciālistu.

Bankas garantijas un īres nemaksāšanas apdrošināšana

Bankas garantija (garantia bancária). Īrnieka banka apņemas Jums samaksāt līdz noteiktai summai, ja īrnieks nepilda saistības. Ideālā gadījumā tā ir izmaksājama “pēc pirmā pieprasījuma”. Bankas komisijas maksā īrnieks, un bankas bieži prasa, lai īrnieks ieķīlā tādas pašas vērtības uzkrājumus.

Bankas garantija, kas sniegta kā drošības nauda, tiek ieskaitīta divu mēnešu ierobežojumā. Dokumentā pārbaudiet trīs lietas: termiņa beigu datumu (tam jābūt pēc īres līguma beigām), summu un to, kā iesniegt prasījumu.

Īres nemaksāšanas apdrošināšana (seguro de renda vai proteção de rendas). Šo polisi Jūs noslēdzat paši. Tā atlīdzina nesamaksāto īres maksu polises limitu robežās un bieži sedz izlikšanas juridiskās izmaksas.

Noteikumi atšķiras atkarībā no apdrošinātāja. Piemēram, viena Portugāles brokera produkts sedz līdz 12 mēnešu īres maksai, ierobežo apdrošināto īres maksu līdz 3000 € mēnesī un piemēro divu mēnešu pašrisku, pirms sākas izmaksas. Tas attiecas tikai uz dzīvojamo telpu īres līgumiem saskaņā ar NRAU (pilsētas īpašumu īres režīmu), tāpēc sezonas īre un istabu īre ir izslēgtas.

Apdrošinātāji parasti vispirms pārbauda īrnieku; rūpīgi izlasiet gaidīšanas periodu, pašrisku un prasījumu iesniegšanas termiņus. Nejauciet to ar “īres ienākumu zaudējuma” segumu ēkas apdrošināšanā. Tas izmaksā, ja mājoklis pēc ugunsgrēka vai plūdiem kļūst neapdzīvojams, nevis tad, ja īrnieks pārstāj maksāt.

Drošības naudas glabāšana un deklarēšana

Portugālē nav drošības naudas aizsardzības sistēmas, kāda ir Anglijā un Velsā. Drošības naudu glabājat paši, un likums neparedz noteikumus par procentiem vai tās glabāšanas vietu. Laba prakse ir turēt to atsevišķā kontā, lai to varētu ātri atmaksāt.

Nodokļu administrācija drošības naudu uzskata par īres ienākumiem (rendimento predial, F kategorija). Saskaņā ar Portal das Finanças BUJ 1910:

• Iekļaujiet drošības naudu elektroniskajā īres maksas kvītī, kā periodu norādot īres līguma sākuma un beigu datumu.
• Kad to atmaksājat, dokumentējiet atmaksu un norādiet to savas IRS deklarācijas Anexo F kā izdevumus, ko esat segis un samaksājis.

Inventārs: fotoattēli, stāvoklis un skaitītāju rādījumi

Saskaņā ar 1043. pantu īrniekam īpašums jāatdod tādā stāvoklī, kādā tas saņemts, izņemot nolietojumu, kas rodas, rūpīgi to lietojot. 1043. panta 2. punkts papildina prezumpciju: ja nav dokumenta, kurā aprakstīts īpašuma stāvoklis nodošanas brīdī, tiek pieņemts, ka mājoklis nodots labā stāvoklī.

Parakstīts inventārs aizsargā jūs abus: tas fiksē reālo sākuma stāvokli.

Ievākšanās brīdī:

1. Ejiet no istabas uz istabu un uzskaitiet katru aprīkojuma vienību, sadzīves tehniku un mēbeli, norādot tās stāvokli.
2. Uzņemiet datētus fotoattēlus vai video, arī tuvplānus esošajām pēdām.
3. Pierakstiet elektrības, ūdens un gāzes skaitītāju rādījumus un nofotografējiet katru skaitītāju.
4. Uzskaitiet nodotās atslēgas, tālvadības pultis un piekļuves kartes.
5. Lūdziet abām pusēm parakstīt un datēt katru lapu un pēc tam pievienojiet inventāru īres līgumam.

Izvākšanās brīdī atkārtojiet tādu pašu apskati, salīdzinot ar sākotnējo sarakstu, ar jauniem fotoattēliem un skaitītāju rādījumiem, un abas puses parakstās. Jebko strīdīgu atzīmējiet uz vietas.

Drošības naudas atmaksa un ieturējumi

Ne Civilkodekss, ne NRAU nenosaka fiksētu termiņu drošības naudas atmaksai. Ierakstiet to īres līgumā, piemēram, noteiktu dienu skaitu pēc atslēgu atdošanas. Tad Jums atliks tikai laiks, lai apskatītu īpašumu, saņemtu tāmes un pārbaudītu pēdējos komunālo pakalpojumu rēķinus.

Jūs drīkstat ieturēt:

• nesamaksāto īres maksu;
• nesamaksātus komunālos pakalpojumus vai maksājumus, kas īrniekam bija jāmaksā saskaņā ar īres līgumu;
• bojājumu novēršanas izmaksas, kas pārsniedz parasto nolietojumu.

Parastais nolietojums paliek Jūsu ziņā. Piemēri ir izbalējusi krāsa pēc vairākiem gadiem, viegli nobrāzumi un mazi caurumi no gleznu āķiem.

Katru ieturējumu pamatojiet ar inventāru, fotoattēliem un tāmēm vai rēķiniem un nosūtiet īrniekam rakstisku atšifrējumu. Atlikumu atmaksājiet nekavējoties.

Ja vien īres līgumā nav noteikts citādi, drošības nauda neaizstāj pēdējo mēnešu īres maksu. Īrnieks, kurš beigās pārstāj maksāt, joprojām ir parādnieks. Tad Jūs varat prasīt arī atlīdzību par kavētu samaksu 20 % apmērā no maksājamām summām (1041. panta 1. punkts; pirms 2019. gada tā bija 50 %).

Tipiski strīdi

• Inventāra nav vai tas ir pārāk neskaidrs, lai parādītu izmaiņas.
• Ieturējumi par parasto nolietojumu vai bez tāmēm vai rēķiniem.
• Pēdējie komunālo pakalpojumu rēķini pienāk pēc drošības naudas atmaksas.
• Īrnieks neizmaksā pēdējo īres maksu, “ieskaitot to drošības naudā”.

Ja strīdu nevar atrisināt un pašvaldībā darbojas Julgado de Paz (miertiesa maza apmēra prasībām), tā var izskatīt ar īri saistītas prasības līdz 15 000 €, izņemot izlikšanas prasības. Pretējā gadījumā prasība tiek iesniegta vispārējās jurisdikcijas tiesās.

Īrnieku atlase: ko drīkstat likumīgi prasīt

Pārbaudīt īrnieka maksātspēju ir likumīgi. Tomēr VDAR joprojām ir spēkā: vāciet tikai to, kas nepieciešams šim mērķim, paskaidrojiet pretendentam, kāpēc Jums tas vajadzīgs, un glabājiet to droši.

Saprātīgi pieprasījumi nopietna pieteikuma vai līguma sarunu posmā ir:

• personu apliecinošs dokuments;
• Portugāles nodokļu maksātāja numurs (NIF), kas Jums nepieciešams īres līgumam un kvītīm;
• ienākumu apliecinājums, piemēram, nesenas algas lapiņas, darba līgums vai jaunākais IRS nodokļa aprēķins;
• iepriekšējā izīrētāja atsauksme, ja tāda ir.

DECO ir kritizējusi prasības iesniegt algas lapiņas un nodokļu deklarācijas tikai tāpēc, lai pieteiktos uz apskati. Prasiet šos dokumentus tikai tad, kad pretendents vēlas turpināt.

Ierobežojumi, kas jāievēro:

• Personas apliecības kopijas. Likums 7/2007 aizliedz kopēt Portugāles Cartão de Cidadão bez tās turētāja piekrišanas. Datu aizsardzības iestāde (CNPD) norāda, ka piekrišana ir derīga tikai tad, ja turētājam tiek piedāvāta reāla alternatīva, piemēram, uzrādīt karti klātienē.
• Sensitīvi dati. Nejautājiet par veselību, reliģiju, politiskajiem uzskatiem vai līdzīgām lietām.
• Diskriminācija. Likums 93/2017 aizliedz atteikt izīrēšanu vai izvirzīt tai nosacījumus tādu iemeslu dēļ kā pilsonība, etniskā izcelsme vai reliģija. Tas attiecas arī uz sludinājumu formulējumu.
• Glabāšana. Kad esat izvēlējies īrnieku, izdzēsiet vai atdodiet atpakaļ neizraudzīto pretendentu dokumentus. Izvēlētā īrnieka dokumentus glabājiet tikai tik ilgi, cik to prasa īres līgums un Jūsu nodokļu saistības.

Ko mainītu 2026. gada 30. septembrī atbalstītā reforma

Valdības likumprojekts par īres režīma pārskatīšanu (Proposta de Lei 103/XVII) tika iesniegts parlamentā 2026. gada 12. augustā. Pirmajā lasījumā tas tika atbalstīts 2026. gada 30. septembrī. Iesniegtajā redakcijā tas:

• atceltu divu mēnešu augšējo robežu drošības naudai;
• atļautu avansa īres maksu līdz trim mēnešiem.

PSD un Chega tajā pašā dienā parakstīja vienošanos ierobežot šos drošības naudas un avansa īres maksas noteikumus komisijas posmā. Tāpēc galīgie noteikumi, visticamāk, atšķirsies no likumprojekta. Likumprojektam vēl nepieciešams darbs komisijā, galīgais balsojums, izsludināšana un publicēšana.

Kamēr jauns likums nav publicēts Diário da República, divu mēnešu ierobežojumi attiecas uz katru Jūsu parakstīto īres līgumu. Pirms paļaujaties uz jebkādām izmaiņām, pārbaudiet galīgā teksta pārejas noteikumus.

Kontrolsaraksts

• Prasiet ne vairāk kā divu mēnešu drošības naudu un divu mēnešu avansa īres maksu, un vienošanos par avansa īres maksu noformējiet rakstiski.
• Izvēlieties vienu vai divas garantijas (galvotājs, bankas garantija vai īres apdrošināšana), nevis apvienojiet visas iespējas.
• Galvojumā iekļaujiet atteikšanos no benefício da excussão prévia un norādiet, ka tas aptver pagarinājumus, īres maksas aktualizācijas un bojājumus.
• Ja īres maksa netiek samaksāta, 90 dienu laikā paziņojiet galvotājam ierakstītā vēstulē.
• Iekļaujiet drošības naudu elektroniskajā īres maksas kvītī un jebkuru atmaksu norādiet Anexo F.
• Ievākšanās un izvākšanās brīdī sagatavojiet parakstītu inventāru ar datētiem fotoattēliem un skaitītāju rādījumiem.
• Nosakiet īres līgumā atmaksas termiņu un ieturējumus uzskaitiet pa pozīcijām ar pierādījumiem.
• Prasiet ienākumu dokumentus tikai no nopietniem pretendentiem, nekad nekopējiet personas apliecību bez piekrišanas un izdzēsiet neizraudzīto pretendentu datnes.
• Pirms maināt savu īres līguma veidni, sagaidiet 2026. gada reformas galīgo tekstu.