Árleg leiguhækkun í Portúgal og stuðullinn fyrir 2027 útskýrður

Einu sinni á ári máttu hækka leiguna samkvæmt portúgölskum íbúðarleigusamningi um opinberan stuðul, nema samningurinn sjálfur kveði á um eigin uppfærslureglu. Fyrir árið 2027 er stuðullinn 1,0256, sem jafngildir hámarkshækkun upp á 2,56%. Þú getur aðeins beitt honum þegar 12 mánuðir eru liðnir frá upphafi leigusamningsins eða frá síðustu uppfærslu. Þú verður að tilkynna leigjandanum það skriflega með minnst 30 daga fyrirvara, með ábyrgðarbréfi með móttökukvittun. Hækkanir sem þú krafðist aldrei er ekki hægt að innheimta eftir á. Þú getur hins vegar bætt stuðlum sem þú slepptir við síðari uppfærslu, svo framarlega sem ekki eru liðin meira en þrjú ár frá því að fyrst hefði mátt beita hverjum þeirra.

Hvernig opinberi stuðullinn virkar

Hagstofa Portúgals, INE (Instituto Nacional de Estatística), reiknar út stuðulinn (coeficiente de atualização anual de renda). Hann er heildarbreyting vísitölu neysluverðs án húsnæðis á síðustu 12 mánuðum sem tölur liggja fyrir um 31. ágúst. INE verður að birta hann sem auglýsingu (aviso) í Diário da República fyrir 30. október ár hvert (NRAU, Lei 6/2006, 24. gr.). Talan sem birt er að hausti gildir um uppfærslur sem taka gildi á næsta almanaksári.

Talan fyrir 2027 er endanleg. INE birti verðbólgutölur ágústmánaðar 10. september 2026 og auglýsingin birtist í Diário da República (2. röð, nr. 191) 1. október 2026.

Til að reikna nýju leiguna margfaldarðu núverandi leigu með stuðlinum. Námundaðu niðurstöðuna upp í næsta sent (NRAU, 25. gr.). Dæmi: €1.000 × 1,0256 = €1.025,60 og €850 × 1,0256 = €871,776, sem verður €871,78.

Stuðullinn er hámark, ekki skylda. Þú mátt hækka leiguna minna eða alls ekki.

Hvenær þú mátt hækka leiguna

Ef samningurinn kveður ekki á um eigin uppfærslureglu gilda almennu reglurnar í 2. mgr. 1077. gr. portúgölsku borgaralögbókarinnar (Código Civil):

• Aðeins einu sinni á ári. Þú mátt fara fram á fyrstu uppfærsluna einu ári eftir að leigan hófst. Eftir það má hver uppfærsla koma einu ári eftir þá fyrri.
• Engin hækkun á fyrsta árinu. Ef leigusamningur hófst 1. mars 2026 er fyrsti mögulegi dagur fyrir nýja leigu 1. mars 2027.
• Afmælisdagurinn þarf ekki að vera í janúar. Þú notar stuðul þess árs sem nýja leigan tekur gildi. Uppfærsla sem tekur gildi í maí 2027 notar 1,0256. Leiga sem fellur í gjalddaga síðla árs 2026 getur ekki notað stuðulinn fyrir 2027.
• Endurnýjun núllstillir ekki klukkuna. Ársfresturinn reiknast frá upphafi leigusamningsins eða frá síðustu uppfærslu.

Leigusamningar með eigið uppfærsluákvæði

Samkvæmt 1. mgr. 1077. gr. geta aðilar samið skriflega um hvort og hvernig leigan verði uppfærð. Ákvæði á borð við „leigan hækkar um 3% á ári“ eða stigvaxandi leiguáætlun kemur í stað opinbera stuðulsins. Ákvæði sem segir að leigan „uppfærist samkvæmt lögum“ þýðir að opinberi stuðullinn gildir.

Hámarkið árið 2023 sýndi hvernig þetta virkar. Lei 19/2022 takmarkaði stuðulinn fyrir 2023 við 2% „með fyrirvara um annað samkomulag aðila“. Samningar sem vísuðu til lögbundna stuðulsins eða opinberu auglýsingarinnar voru bundnir við 2%.

Ef ákvæðið í samningnum þínum er óljóst skaltu leita ráðgjafar áður en þú sendir nokkuð.

Eldri leigusamningar

Um leigusamninga sem gerðir voru fyrir 1990 gilda bráðabirgðareglur. Frá því að Mais Habitação (Lei 56/2023) tók gildi er ekki lengur hægt að færa þá yfir í NRAU-fyrirkomulagið. Þeir geta þó enn fengið venjulega árlega stuðulinn. Þessar leiðbeiningar fjalla um leigusamninga samkvæmt gildandi fyrirkomulagi.

Hvernig þú tilkynnir leigjandanum

Tilkynningin verður að vera skrifleg og tilgreina stuðulinn og nýju leiguna sem af honum leiðir. Hún verður að berast leigjandanum minnst 30 dögum áður en nýja leigan tekur gildi. Án slíkrar tilkynningar hefur hækkunin engin réttaráhrif.

NRAU (9. gr.) mælir fyrir um form tilkynningarinnar:

1. Skrifaðu og undirritaðu bréf. Tilgreindu fullt heimilisfang þitt og heimilisfang eignarinnar.
2. Sendu það sem ábyrgðarbréf með móttökukvittun (carta registada com aviso de receção). Sendu það í leiguhúsnæðið nema leigjandinn hafi gefið þér upp annað heimilisfang skriflega. Þú getur einnig afhent það í eigin persónu og látið leigjandann undirrita og dagsetja þitt eintak til staðfestingar á móttöku.
3. Ef leigusalar eru fleiri en einn verða allir að undirrita, eða einn aðili sem kemur fram fyrir hönd þeirra allra (11. gr.). Ef leigjendur eru fleiri en einn skaltu stíla bréfið á þann sem fyrstur er nefndur í samningnum.
4. Teldu 30 dagana frá móttöku, ekki frá póstlagningu. Gefðu póstinum svigrúm, sérstaklega ef þú sendir bréfið frá útlöndum.
5. Ef bréfið kemur til baka ósótt skaltu senda annað ábyrgðarbréf 30 til 60 dögum eftir það fyrra. Ef það kemur líka til baka telst tilkynningin móttekin á 10. degi eftir að hún var send (10. gr.). Neiti viðtakandi að taka við bréfinu, eða kvitti einhver annar fyrir móttöku, telst það samt afhent.
6. Gefðu út leigukvittanir fyrir nýju fjárhæðinni frá og með fyrstu leigugreiðslunni sem hækkunin á við um.

Tölvupóstur, WhatsApp og venjulegur póstur uppfylla ekki lögbundið form. Frumvarp um umbætur á leigulöggjöfinni var samþykkt við fyrstu atkvæðagreiðslu á þinginu 30. september 2026 og myndi heimila rafrænar tilkynningar í sumum tilvikum. Það er ekki enn orðið að lögum.

Sýnishorn af tilkynningarbréfi

Aðlagaðu þetta að leigusamningnum þínum og sendu það síðan sem ábyrgðarbréf með móttökukvittun. Skynsamlegt er að halda portúgalska textanum í bréfinu.

Efni: Árleg uppfærsla leigu (Atualização anual da renda), [heimilisfang eignarinnar]

Kæri/kæra [nafn leigjanda],

Samkvæmt 1077. gr. borgaralögbókarinnar og 24. gr. NRAU (Lei 6/2006) tilkynni ég þér hér með um árlega uppfærslu leigunnar fyrir ofangreinda eign, samkvæmt leigusamningi dagsettum [dagsetning].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Núverandi mánaðarleiga (renda atual): €[fjárhæð] Stuðull sem beitt er (coeficiente aplicado): 1,0256 Ný mánaðarleiga (nova renda): €[fjárhæð] Gildir frá (com efeitos a partir de): leigunni sem fellur í gjalddaga [dagsetning], sem er minnst 30 dögum eftir að þú tekur við þessu bréfi og minnst einu ári eftir [upphaf leigusamnings / síðustu uppfærslu].

Greiðsluupplýsingar eru óbreyttar.

[Staður, dagsetning, nafn leigusala, undirskrift og fullt heimilisfang]

Ef þú beitir einnig stuðlum sem þú slepptir (sjá hér að neðan) skaltu tilgreina hvert ár og stuðul þess sérstaklega. Sýndu útreikninginn svo leigjandinn geti sannreynt hann.

Hvað gerist ef þú sleppir ári

D-liður 2. mgr. 1077. gr. skiptist í tvennt:

• Glatað fé er glatað. Ef þú uppfærðir ekki leiguna geturðu ekki krafið leigjandann um mismuninn fyrir liðna mánuði. Hækkanir sem ekki var krafist verða aldrei að skuld leigjandans.
• Stuðlum sem sleppt var má bæta við síðari uppfærslu, svo framarlega sem ekki eru liðin meira en þrjú ár frá þeim degi sem fyrst hefði mátt beita hverjum þeirra.

Stuðlarnir eru sameinaðir með því að margfalda þá, ekki leggja þá saman.

Reiknað dæmi. Leigusamningur hófst 1. október 2023 með €900 mánaðarleigu. Fyrsta uppfærsla var möguleg 1. október 2024 og leigusalinn hefur aldrei hækkað leiguna. Í október 2026 sendir leigusalinn ábyrgðarbréf um nýja leigu frá 1. desember 2026:

• Stuðull 2024, 1,0694: fyrst nothæfur 1. október 2024, enn innan þriggja ára.
• Stuðull 2025, 1,0216.
• Stuðull 2026, 1,0224.
• €900 × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = €1.005,2739, sem námundast upp í €1.005,28. Það er um 11,7% meira en nú.

Næsta uppfærsla yrði möguleg frá 1. desember 2027 með stuðlinum fyrir 2027. Ef leigusalinn biði fram yfir 1. október 2027 félli stuðullinn fyrir 2024, 6,94%, niður.

Lögin segja ekki nákvæmlega hvenær þriggja ára fresturinn hættir að líða: þegar þú sendir tilkynninguna eða þegar nýja leigan tekur gildi. Gættu þess að hvort tveggja falli innan frestsins.

Algengur misskilningur

• Mais Habitação (Lei 56/2023) setti ekki þak á árlegu uppfærsluna fyrir 2024. Öll 6,94% stóðu til boða. Stjórnvöld veittu þess í stað tekjulægri leigjendum aukinn húsnæðisstuðning. Meira en fimmti hver leigusali kaus að beita ekki hækkuninni fyrir 2024 og margir þeirra geta enn endurheimt hana innan þriggja ára frestsins.
• 2% hámark Mais Habitação varðar annað. Það takmarkar upphafsleigu nýs leigusamnings um húsnæði sem var í útleigu á undanförnum fimm árum. Það á ekki við um árlega uppfærslu gildandi leigusamnings. Sú regla reiknar stuðulinn fyrir 2023 sem 1,0543. Fyrir árlegar uppfærslur gildandi leigusamninga er stuðullinn fyrir 2023 1,02 (Lei 19/2022).
• Að hækka leiguna minna en stuðullinn leyfir. Ekki er útkljáð hvort sá hluti stuðuls ársins sem ekki var nýttur geti endurheimst síðar. Leitaðu ráðgjafar ef þú hyggst treysta á það.

Að halda sig undir €2.300 til að fá 10% skatthlutfallið

Frá 1. janúar 2026 til 31. desember 2029 bætir Decree-Law 97/2026 grein 45-C við lög um skattaívilnanir (EBF). Samkvæmt henni er leigutekjur skattlagðar með föstu 10% hlutfalli í stað 25%, að því tilskildu að leigusamningurinn sé eingöngu til íbúðar og mánaðarleigan fari ekki yfir mörk „hóflegrar leigu“. Þau mörk eru 2,5 sinnum lágmarksmánaðarlaun ársins 2026, eða €2.300. Mörkin eru föst miðað við töluna fyrir 2026. Hægt er að hækka þau með ráðherrareglugerð (portaria) í takt við leigustuðulinn, en þau hækka ekki sjálfkrafa. Kannaðu hvort slík reglugerð hafi verið birt áður en þú treystir á hærri tölu.

Tvö atriði í lögunum (3. gr.) skipta máli fyrir árlegar uppfærslur:

• Leigan nær yfir allt sem greitt er samkvæmt leigusamningnum. Það tekur til húsgagna, búnaðar og þjónustu, jafnvel þótt þau séu innheimt sérstaklega.
• Prófið miðast við ársleigu deilt með fjölda mánaða ársins. Hækkun á miðju ári er því jöfnuð út.

Dæmi. Leigan er €2.250 og þú hækkar hana um 2,56% frá 1. mars 2027, í €2.307,60. Meðaltal yfir 2027: (2 × €2.250 + 10 × €2.307,60) ÷ 12 = €2.298, rétt undir mörkunum. Árið 2028 færi heilt ár á €2.307,60 yfir €2.300, nema mörkin hafi verið uppfærð fyrir þann tíma.

Ef hækkun myndi ýta leigusamningi yfir mörkin skaltu bera aukna leigu saman við skattkostnaðinn. Ef þú missir 10% hlutfallið greiðirðu 25% (eða lægra hlutfall sem ræðst af lengd samnings) af allri leigunni af þeim samningi. Þú mátt einfaldlega hækka leiguna minna en stuðullinn leyfir. Skilning okkar á meðaltalsreglunni ætti að staðfesta með skattaráðgjafa fyrir þitt tilvik.

Gátlisti

• Athugaðu hvort leigusamningurinn hafi eigið uppfærsluákvæði. Ef ekki, gildir opinberi stuðullinn.
• Skráðu upphafsdag leigusamningsins og dagsetningu síðustu uppfærslu. Tólf mánuðir verða að vera liðnir.
• Flettu upp stuðli þess árs sem nýja leigan tekur gildi: 1,0256 fyrir 2027.
• Bættu við stuðlum sem þú slepptir og eru enn innan þriggja ára, og margfaldaðu þá saman.
• Reiknaðu nýju leiguna og námundaðu upp í sent.
• Berðu niðurstöðuna saman við €2.300 mörkin ef þú nýtir 10% hlutfallið.
• Láttu alla leigusala undirrita bréfið. Sendu það sem ábyrgðarbréf með móttökukvittun minnst 30 dögum fyrir gildistökudag, að viðbættum póstsendingartíma.
• Geymdu bréfið, póstkvittunina og undirritaða móttökukvittun.
• Gefðu út leigukvittanir fyrir nýju fjárhæðinni frá gildistökudegi.