Застава, авансова орендна плата та поручителі в Португалії (правила 2026 року)

За договором оренди житла в Португалії Ви можете вимагати заставу в розмірі до двох місячних орендних плат і, за письмовою домовленістю, авансову орендну плату не більше ніж за два місяці. Ці обмеження діють з 1 січня 2023 року і залишаються чинними станом на жовтень 2026 року. Додатково до них можна вимагати поручителя, банківську гарантію або страхування від несплати орендної плати. Законопроєкт, схвалений у першому читанні 30 вересня 2026 року, послабив би ці обмеження, але законом він ще не став.

Що можна вимагати під час підписання договору

Правила містяться в статті 1076 Цивільного кодексу (Código Civil). Закон про державний бюджет на 2023 рік (Lei n.º 24-D/2022 від 30 грудня) переписав цю статтю з 1 січня 2023 року. Ці обмеження часто приписують Mais Habitação (Lei 56/2023), але він статтю 1076 не змінював.

До 2023 року авансова орендна плата могла охоплювати до трьох місяців, а застава не мала законодавчої верхньої межі.

Авансова орендна плата — це орендна плата, сплачена наперед, яка зараховується щомісяця; застава — це забезпечення, яке Ви повертаєте наприкінці за вирахуванням обґрунтованих утримань. Наприклад: за орендної плати 1 000 € застава може становити не більше 2 000 €, і Ви можете домовитися про авансову орендну плату до 2 000 € додатково до орендної плати за перший місяць.

Вимагати все це одночасно законно, але так Ви звужуєте коло потенційних орендарів.

Поручителі (fiador): за що вони відповідають

Поручитель надає особисту гарантію (fiança, ст. 627–654 Цивільного кодексу). Він стає особисто відповідальним за зобов’язаннями орендаря. Згідно зі ст. 634 порука охоплює все, що винен орендар, зокрема передбачені законом і договором наслідки прострочення платежу чи вини. Це може означати несплачену орендну плату, компенсацію за прострочення та пошкодження майна, якщо це передбачено договором.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

За замовчуванням поручитель може відмовитися платити, доки Ви спершу безуспішно не звернете стягнення на майно самого орендаря. Це benefício da excussão prévia (право попереднього стягнення, ст. 638).

Поруки за договорами оренди майже завжди містять положення, за яким поручитель відмовляється від цього права або бере на себе відповідальність як principal pagador (основний платник). Тоді ст. 640 не дає йому на це право посилатися. На практиці Ви можете вимагати оплати від орендаря й поручителя одночасно, не вичерпуючи спершу майно орендаря.

Правила, на яких власники часто помиляються

• Своєчасно повідомляйте поручителя про заборгованість. Якщо орендар не погасив заборгованість, Ви зобов’язані повідомити поручителя про неї та про належні суми протягом наступних 90 днів (ст. 1041(5), додана Lei 13/2019). Вимагати оплати від поручителя можна лише після такого повідомлення. Суди визнавали, що, пропустивши цей строк, Ви втрачаєте право вимагати від поручителя погашення заборгованості, старшої за 90 днів. Надішліть повідомлення рекомендованим листом, щойно орендну плату не сплачено, і повторіть його, якщо борг зростає.
• Чітко визначте строк дії поруки. З 2006 року спеціального законодавчого режиму для порук за договорами оренди немає, тож порука охоплює те, що зазначено в документі.
  • Вкажіть, чи охоплює вона продовження договору, індексацію орендної плати й пошкодження, а також що вона діє до повернення ключів.
  • Суди тлумачили безстрокові положення про «всі продовження» вузько.
  • За довгострокових договорів варто попросити поручителя знову підписати поруку під час продовження.
• Переконайтеся, що поручитель справді може платити. Вимагайте від нього такі самі підтвердження доходу, як і від орендаря. Поручителя за кордоном, який не має майна в Португалії, важче притягнути до відповідальності.

Серед юристів точаться дискусії щодо того, чи враховується поручитель у межах двомісячного обмеження, оскільки ст. 1076(2) дозволяє забезпечення «будь-якою з передбачених законом форм». Поширена практика — застава за два місяці плюс поручитель; перш ніж поєднувати кілька гарантій, отримайте консультацію.

Банківські гарантії та страхування від несплати орендної плати

Банківська гарантія (garantia bancária). Банк орендаря зобов’язується сплатити Вам суму в межах фіксованого ліміту, якщо орендар не виконає зобов’язань. В ідеалі вона підлягає оплаті «на першу вимогу». Комісії банку сплачує орендар, а банки часто вимагають від орендаря заблокувати заощадження в тій самій сумі.

Банківська гарантія, надана як застава, враховується в межах двомісячного ліміту. Перевірте в документі три речі: дату закінчення строку дії (вона має бути пізнішою за закінчення оренди), суму та порядок пред’явлення вимоги.

Страхування від несплати орендної плати (seguro de renda або proteção de rendas). Цей поліс Ви оформлюєте самі. Він відшкодовує несплачену орендну плату в межах лімітів поліса й часто покриває судові витрати на виселення.

Умови залежать від страховика. Наприклад, продукт одного португальського брокера покриває до 12 місячних орендних плат, обмежує застраховану орендну плату сумою 3 000 € на місяць і застосовує франшизу в розмірі двох місяців, перш ніж почнуться виплати. Він охоплює лише договори оренди житла за NRAU (режимом міської оренди), тож сезонна оренда та оренда кімнат виключені.

Страховики зазвичай спершу перевіряють орендаря; уважно читайте умови щодо періоду очікування, франшизи та строків подання вимог. Не плутайте це з покриттям «втрати орендної плати» в полісі страхування будівлі. Таке покриття спрацьовує, коли житло стає непридатним для проживання після пожежі чи затоплення, а не коли орендар перестає платити.

Зберігання та декларування застави

У Португалії немає системи захисту застав, подібної до тих, що діють в Англії та Уельсі. Ви зберігаєте заставу самі, а закон не встановлює правил щодо відсотків або місця її зберігання. Доброю практикою є тримати її на окремому рахунку, щоб мати змогу швидко її повернути.

Податкова адміністрація розглядає заставу як дохід від оренди (rendimento predial, категорія F). Згідно з FAQ 1910 на Portal das Finanças:

• Включіть заставу до електронної квитанції про оплату оренди, вказавши як період дати початку й закінчення договору.
• Повертаючи її, задокументуйте повернення та внесіть його в Anexo F Вашої декларації IRS як понесену й сплачену витрату.

Опис майна: фото, стан і показники лічильників

Згідно зі ст. 1043 орендар зобов’язаний повернути об’єкт у тому стані, в якому його отримав, за винятком зносу, пов’язаного з дбайливим користуванням. Ст. 1043(2) додає презумпцію: якщо немає документа, що описує стан об’єкта на момент передачі, вважається, що житло було передано в доброму стані.

Підписаний опис майна захищає обидві сторони: він фіксує реальну відправну точку.

Під час заселення:

1. Пройдіть кімнату за кімнатою і внесіть до переліку кожен елемент оснащення, кожен прилад і кожен предмет меблів із зазначенням стану.
2. Зробіть датовані фото або відео, зокрема крупним планом наявні сліди.
3. Зафіксуйте показники лічильників електроенергії, води й газу та сфотографуйте кожен лічильник.
4. Перелічіть передані ключі, пульти та картки доступу.
5. Попросіть обидві сторони підписати й датувати кожну сторінку, а потім додайте опис до договору оренди.

Під час виїзду повторіть такий самий огляд за початковим переліком, з новими фото й показниками лічильників, і обидві сторони підписують документ. Усе, що є предметом суперечки, фіксуйте на місці.

Повернення застави та утримання з неї

Ні Цивільний кодекс, ні NRAU не встановлюють фіксованого строку повернення застави. Пропишіть його в договорі, наприклад певну кількість днів після повернення ключів. Тоді Вам потрібен лише час, щоб оглянути об’єкт, отримати кошториси й перевірити остаточні рахунки за комунальні послуги.

Ви можете утримати:

• несплачену орендну плату;
• несплачені комунальні послуги або платежі, які орендар був винен за договором;
• вартість усунення пошкоджень, що виходять за межі звичайного зносу.

Звичайний знос лишається на Вас. Приклади — вицвіла фарба через кілька років, легкі потертості та невеликі отвори від гачків для картин.

Підкріплюйте кожне утримання описом майна, фото та кошторисами чи рахунками і надсилайте орендарю письмову розбивку. Залишок повертайте без зволікань.

Якщо договір не передбачає іншого, застава не замінює орендної плати за останні місяці. Орендар, який перестає платити наприкінці, однаково має заборгованість. У такому разі Ви також можете вимагати компенсацію за прострочення в розмірі 20% належних сум (ст. 1041(1); до 2019 року — 50%).

Типові суперечки

• Опису майна немає або він надто розмитий, щоб показати зміни.
• Утримання за звичайний знос або без кошторисів чи рахунків.
• Остаточні рахунки за комунальні послуги надходять після повернення застави.
• Орендар не сплачує останню орендну плату «в рахунок застави».

Якщо суперечку не вдається врегулювати і муніципалітет обслуговує Julgado de Paz (мировий суд для дрібних позовів), він може розглядати спори щодо оренди на суму до 15 000 €, за винятком позовів про виселення. В іншому разі позов подається до загального суду.

Перевірка орендарів: що можна законно вимагати

Перевірка платоспроможності орендаря є правомірною. Проте діє GDPR: збирайте лише те, що потрібно для цієї мети, пояснюйте заявникові, навіщо це потрібно, і зберігайте дані в безпеці.

Обґрунтовані запити на етапі серйозної заявки або переговорів щодо договору:

• документ, що посвідчує особу;
• португальський податковий номер (NIF), потрібний для договору й квитанцій;
• підтвердження доходу, наприклад останні розрахункові листи, трудовий договір або останнє повідомлення про нарахування IRS;
• рекомендація від попереднього орендодавця, якщо є.

DECO критикувала вимоги надати розрахункові листи та податкові декларації лише для того, щоб записатися на перегляд. Запитуйте ці документи лише тоді, коли заявник хоче рухатися далі.

Обмеження, яких слід дотримуватися:

• Копії посвідчення особи. Закон 7/2007 забороняє копіювати португальську Cartão de Cidadão без згоди власника. Орган із захисту даних (CNPD) зазначає, що згода дійсна, лише якщо власникові запропоновано реальну альтернативу, наприклад показати картку особисто.
• Чутливі дані. Не питайте про здоров’я, релігію, політичні погляди тощо.
• Дискримінація. Закон 93/2017 забороняє відмовляти в оренді або ставити її в залежність від таких ознак, як громадянство, етнічне походження чи релігія. Це стосується й формулювань в оголошеннях.
• Зберігання. Видаліть або поверніть документи заявників, яким відмовлено, щойно оберете орендаря. Документи обраного орендаря зберігайте лише стільки, скільки вимагають договір і Ваші податкові обов’язки.

Що змінила б реформа, схвалена 30 вересня 2026 року

Урядовий законопроєкт про перегляд режиму оренди (Proposta de Lei 103/XVII) надійшов до парламенту 12 серпня 2026 року. 30 вересня 2026 року його було схвалено в першому читанні. У поданій редакції він:

• скасував би двомісячну верхню межу застави;
• дозволив би авансову орендну плату до трьох місяців.

Того самого дня PSD і Chega підписали угоду про обмеження цих положень щодо застави й авансової орендної плати на етапі розгляду в комітеті. Тому остаточні правила, імовірно, відрізнятимуться від законопроєкту. Законопроєкт ще має пройти роботу в комітеті, остаточне голосування, промульгацію та опублікування.

Доки новий закон не буде опубліковано в Diário da República, двомісячні обмеження застосовуються до кожного договору, який Ви підписуєте. Перш ніж покладатися на будь-яку зміну, перевірте перехідні положення остаточного тексту.

Контрольний список

• Вимагайте заставу не більше ніж за два місяці та авансову орендну плату не більше ніж за два місяці, а авансову орендну плату оформлюйте письмово.
• Оберіть одну-дві гарантії (поручитель, банківська гарантія або страхування орендної плати) замість того, щоб поєднувати всі варіанти.
• У поруці передбачте відмову від benefício da excussão prévia і зазначте, що вона охоплює продовження договору, індексацію орендної плати та пошкодження.
• Якщо орендну плату не сплачено, повідомте поручителя рекомендованим листом у межах 90-денного строку.
• Включіть заставу до електронної квитанції про оплату оренди, а будь-яке повернення відобразіть в Anexo F.
• Складіть підписаний опис майна з датованими фото й показниками лічильників під час заселення та виїзду.
• Встановіть у договорі строк повернення застави й деталізуйте утримання з доказами.
• Запитуйте документи про дохід лише в серйозних заявників, ніколи не копіюйте посвідчення особи без згоди й видаляйте файли заявників, яких Ви не обрали.
• Дочекайтеся остаточного тексту реформи 2026 року, перш ніж змінювати свій шаблон договору оренди.