Užstatas, išankstinis nuomos mokestis ir laiduotojai Portugalijoje (2026 m. taisyklės)

Portugalijoje sudarydami gyvenamojo būsto nuomos sutartį galite prašyti iki dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio užstato ir, rašytiniu susitarimu, iki dviejų mėnesių išankstinio nuomos mokesčio. Šios ribos taikomos nuo 2023 m. sausio 1 d. ir 2026 m. spalį tebegalioja. Be jų galite prašyti laiduotojo, banko garantijos arba nuomos nemokėjimo draudimo. 2026 m. rugsėjo 30 d. iš esmės pritartas įstatymo projektas šias ribas sušvelnintų, tačiau įstatymu jis dar netapo.

Ko galite prašyti pasirašant sutartį

Taisyklės įtvirtintos Civilinio kodekso (Código Civil) 1076 straipsnyje. 2023 m. valstybės biudžeto įstatymas (Lei n.º 24-D/2022, gruodžio 30 d.) šį straipsnį perrašė nuo 2023 m. sausio 1 d. Šios ribos dažnai priskiriamos Mais Habitação (Lei 56/2023), tačiau jis 1076 straipsnio nekeitė.

Iki 2023 m. išankstinis nuomos mokestis galėjo apimti iki trijų mėnesių, o užstatas neturėjo teisinės viršutinės ribos.

Išankstinis nuomos mokestis – tai anksčiau sumokėtas nuomos mokestis, kuris naudojamas mėnuo po mėnesio; užstatas – tai garantija, kurią pabaigoje grąžinate, atėmę pagrįstus išskaitymus. Pavyzdžiui: kai nuomos mokestis yra 1 000 €, užstatas gali būti daugiausia 2 000 €, o be pirmojo mėnesio nuomos mokesčio galite susitarti dėl iki 2 000 € išankstinio nuomos mokesčio.

Prašyti viso to iš karto teisėta, tačiau tai susiaurina nuomininkų ratą.

Laiduotojai (fiador): už ką jie atsako

Laiduotojas suteikia asmeninę garantiją (fiança, Civilinio kodekso 627–654 str.). Jis tampa asmeniškai atsakingas už nuomininko prievoles. Pagal 634 str. laidavimas apima viską, ką skolingas nuomininkas, įskaitant teisines ir sutartines pavėluoto mokėjimo ar kaltės pasekmes. Tai gali būti nesumokėtas nuomos mokestis, kompensacija už pavėluotą mokėjimą ir turtui padaryta žala, jei tai numatyta sutartyje.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

Pagal numatytąją tvarką laiduotojas gali atsisakyti mokėti, kol pirmiausia nesėkmingai neišieškojote iš paties nuomininko turto. Tai benefício da excussão prévia (išankstinio išieškojimo privilegija, 638 str.).

Nuomos laidavimo sutartyse beveik visada yra sąlyga, kuria laiduotojas atsisako šios privilegijos arba prisiima atsakomybę kaip principal pagador (pagrindinis mokėtojas). Tada 640 str. draudžia jam ja remtis. Praktiškai tuomet galite reikalauti iš nuomininko ir laiduotojo kartu, prieš tai neišieškoję viso nuomininko turto.

Taisyklės, kurios užklumpa savininkus

• Laiku praneškite laiduotojui apie įsiskolinimą. Jei nuomininkas įsiskolinimo nepadengė, per 90 dienų privalote pranešti laiduotojui apie įsiskolinimą ir skolingas sumas (1041 str. 5 d., įtraukta Lei 13/2019). Mokėjimo iš laiduotojo galite reikalauti tik po šio pranešimo. Teismai yra nusprendę, kad tai praleidus prarandate teisę reikalauti iš laiduotojo senesnio nei 90 dienų įsiskolinimo. Išsiųskite pranešimą registruotu laišku, kai tik nuomos mokestis lieka nesumokėtas, ir dar kartą, jei skola didėja.
• Aiškiai nurodykite, kiek laiko galioja laidavimas. Nuo 2006 m. specialaus įstatyminio nuomos laidavimo režimo nėra, todėl laidavimas apima tai, kas nurodyta dokumente.
  • Nurodykite, ar jis apima sutarties pratęsimus, nuomos mokesčio indeksavimą ir žalą ir kad jis galioja iki raktų grąžinimo.
  • Teismai neterminuotas sąlygas dėl „visų pratęsimų“ aiškino siaurai.
  • Ilgalaikėms sutartims apsvarstykite galimybę laiduotojui pasirašyti dar kartą pratęsiant sutartį.
• Patikrinkite, ar laiduotojas iš tikrųjų gali sumokėti. Paprašykite tokių pačių pajamų įrodymų kaip iš nuomininko. Iš užsienyje gyvenančio laiduotojo, neturinčio turto Portugalijoje, išieškoti sunkiau.

Vyksta teisinė diskusija, ar laiduotojas įskaičiuojamas į dviejų mėnesių ribą, nes 1076 str. 2 d. leidžia garantiją „bet kuria iš įstatyme numatytų formų“. Įprasta praktika – dviejų mėnesių užstatas plius laiduotojas; prieš derindami kelias garantijas pasikonsultuokite.

Banko garantijos ir nuomos nemokėjimo draudimas

Banko garantija (garantia bancária). Nuomininko bankas įsipareigoja Jums sumokėti iki nustatytos sumos, jei nuomininkas neįvykdys prievolių. Idealiu atveju ji mokama „pagal pirmą pareikalavimą“. Banko mokesčius moka nuomininkas, o bankai dažnai reikalauja, kad nuomininkas įkeistų tokios pat vertės santaupas.

Kaip užstatas pateikta banko garantija įskaičiuojama į dviejų mėnesių ribą. Dokumente patikrinkite tris dalykus: galiojimo pabaigos datą (ji turėtų būti vėlesnė už sutarties pabaigą), sumą ir tai, kaip pateikiamas reikalavimas.

Nuomos nemokėjimo draudimas (seguro de renda arba proteção de rendas). Šį draudimą sudarote patys. Jis atlygina nesumokėtą nuomos mokestį pagal draudimo sutarties limitus ir dažnai apima iškeldinimo teisines išlaidas.

Sąlygos skiriasi priklausomai nuo draudiko. Pavyzdžiui, vieno Portugalijos brokerio produktas apima iki 12 mėnesių nuomos mokesčio, draudžiamą nuomos mokestį riboja iki 3 000 € per mėnesį ir taiko dviejų mėnesių išskaitą, kol prasideda išmokos. Jis apima tik gyvenamojo būsto nuomos sutartis pagal NRAU (miesto nuomos režimą), todėl sezoninė nuoma ir kambarių nuoma neapimamos.

Draudikai paprastai pirmiausia patikrina nuomininką; atidžiai perskaitykite laukimo laikotarpio, išskaitos ir reikalavimų pateikimo terminų sąlygas. Nepainiokite to su „nuomos pajamų praradimo“ draudimu pastato draudimo sutartyje. Jis moka, kai būstas tampa netinkamas gyventi po gaisro ar potvynio, o ne kai nuomininkas nustoja mokėti.

Užstato laikymas ir deklaravimas

Portugalijoje nėra užstato apsaugos sistemos, panašios į Anglijos ir Velso. Užstatą laikote patys, o įstatymas nenustato jokių taisyklių dėl palūkanų ar laikymo vietos. Gera praktika – laikyti jį atskiroje sąskaitoje, kad galėtumėte greitai jį grąžinti.

Mokesčių administratorius užstatą laiko nuomos pajamomis (rendimento predial, F kategorija). Pagal Portal das Finanças DUK 1910:

• Įtraukite užstatą į elektroninį nuomos kvitą, kaip laikotarpį nurodydami nuomos sutarties pradžios ir pabaigos datas.
• Kai jį grąžinate, dokumentuokite grąžinimą ir įrašykite jį į savo IRS deklaracijos Anexo F kaip patirtas ir sumokėtas išlaidas.

Inventorius: nuotraukos, būklė ir skaitiklių rodmenys

Pagal 1043 str. nuomininkas privalo grąžinti turtą tokios būklės, kokios gavo, išskyrus nusidėvėjimą, atsirandantį jį rūpestingai naudojant. 1043 str. 2 d. papildomai nustato prezumpciją: jei nėra dokumento, aprašančio turto būklę perdavimo metu, preziumuojama, kad būstas perduotas geros būklės.

Pasirašytas inventorius apsaugo jus abu: jame užfiksuojamas tikrasis pradinis taškas.

Įsikraustant:

1. Eikite kambarys po kambario ir surašykite kiekvieną įrenginį, buitinės technikos prietaisą ir baldą, nurodydami jų būklę.
2. Padarykite datuotas nuotraukas ar vaizdo įrašą, įskaitant esamų žymių stambius planus.
3. Užrašykite elektros, vandens ir dujų skaitiklių rodmenis ir nufotografuokite kiekvieną skaitiklį.
4. Surašykite perduotus raktus, nuotolinio valdymo pultelius ir prieigos korteles.
5. Abi šalys tegul pasirašo ir nurodo datą kiekviename puslapyje, tada pridėkite inventorių prie sutarties.

Išsikraustant pakartokite tą pačią apžiūrą pagal pradinį sąrašą, su naujomis nuotraukomis ir skaitiklių rodmenimis, ir abi šalys tegul pasirašo. Bet kokius ginčijamus dalykus užfiksuokite vietoje.

Užstato grąžinimas ir išskaitymai

Nei Civilinis kodeksas, nei NRAU nenustato fiksuoto užstato grąžinimo termino. Įrašykite jį į sutartį, pavyzdžiui, tam tikrą dienų skaičių po raktų grąžinimo. Tada Jums tereikia laiko apžiūrėti turtą, gauti pasiūlymus ir patikrinti galutines komunalinių paslaugų sąskaitas.

Galite išskaičiuoti:

• nesumokėtą nuomos mokestį;
• nesumokėtas komunalines paslaugas ar mokesčius, kuriuos nuomininkas buvo skolingas pagal sutartį;
• įprastą nusidėvėjimą viršijančios žalos remonto išlaidas.

Įprastas nusidėvėjimas tenka Jums. Pavyzdžiai – po kelerių metų išblukę dažai, nedideli nubrozdinimai ir mažos paveikslų kabliukų skylutės.

Kiekvieną išskaitymą pagrįskite inventoriumi, nuotraukomis ir pasiūlymais ar sąskaitomis bei atsiųskite nuomininkui rašytinį išskaidymą. Likutį grąžinkite nedelsdami.

Jei sutartyje nenustatyta kitaip, užstatas nepakeičia paskutinių mėnesių nuomos mokesčio. Nuomininkas, kuris pabaigoje nustoja mokėti, vis tiek yra įsiskolinęs. Tada Jūs taip pat galite reikalauti 20 % mokėtinų sumų kompensacijos už pavėluotą mokėjimą (1041 str. 1 d.; iki 2019 m. ji buvo 50 %).

Tipiški ginčai

• Nėra inventoriaus arba jis per daug miglotas, kad parodytų pokyčius.
• Išskaitymai už įprastą nusidėvėjimą arba be pasiūlymų ar sąskaitų.
• Galutinės komunalinių paslaugų sąskaitos, gautos jau grąžinus užstatą.
• Nuomininkas sulaiko paskutinį nuomos mokestį „užstato sąskaita“.

Jei ginčo išspręsti nepavyksta ir savivaldybę aptarnauja Julgado de Paz (smulkių ieškinių teismas), jis gali nagrinėti nuomos ieškinius iki 15 000 €, išskyrus iškeldinimo bylas. Kitu atveju ieškinys teikiamas bendrosios kompetencijos teismams.

Nuomininkų atranka: ko galite teisėtai prašyti

Tikrinti nuomininko mokumą teisėta. Vis dėlto taikomas BDAR: rinkite tik tai, ko reikia šiam tikslui, paaiškinkite kandidatui, kodėl to reikia, ir saugokite duomenis saugiai.

Pagrįsti prašymai rimtos paraiškos ar sutarties derybų etape yra šie:

• asmens tapatybės dokumentas;
• Portugalijos mokesčių mokėtojo numeris (NIF), kurio reikia sutarčiai ir kvitams;
• pajamų įrodymas, pavyzdžiui, naujausi darbo užmokesčio lapeliai, darbo sutartis ar naujausias IRS mokesčio apskaičiavimas;
• ankstesnio nuomotojo rekomendacija, jei yra.

DECO kritikavo reikalavimus pateikti darbo užmokesčio lapelius ir mokesčių deklaracijas vien tam, kad būtų galima užsiregistruoti apžiūrai. Šių dokumentų prašykite tik tada, kai kandidatas nori tęsti.

Ribos, kurių reikia laikytis:

• Asmens tapatybės kortelių kopijos. Įstatymas 7/2007 draudžia kopijuoti Portugalijos Cartão de Cidadão be turėtojo sutikimo. Duomenų apsaugos institucija (CNPD) nurodo, kad sutikimas galioja tik tada, kai turėtojui pasiūloma reali alternatyva, pavyzdžiui, parodyti kortelę asmeniškai.
• Jautrūs duomenys. Neklauskite apie sveikatą, religiją, politines pažiūras ar panašius dalykus.
• Diskriminacija. Įstatymas 93/2017 draudžia atsisakyti išnuomoti ar nuomą sieti su sąlygomis dėl tokių priežasčių kaip pilietybė, etninė kilmė ar religija. Tai taikoma ir skelbimų formuluotėms.
• Saugojimas. Pasirinkę nuomininką, ištrinkite arba grąžinkite nepasirinktų kandidatų dokumentus. Pasirinkto nuomininko dokumentus saugokite tik tiek, kiek reikia pagal sutartį ir Jūsų mokestines prievoles.

Ką pakeistų 2026 m. rugsėjo 30 d. pritarta reforma

Vyriausybės įstatymo projektas, kuriuo peržiūrimas nuomos režimas (Proposta de Lei 103/XVII), Parlamentui pateiktas 2026 m. rugpjūčio 12 d. Jam iš esmės pritarta 2026 m. rugsėjo 30 d. Pateiktos redakcijos projektas:

• panaikintų dviejų mėnesių užstato ribą;
• leistų iki trijų mėnesių išankstinio nuomos mokesčio.

Tą pačią dieną PSD ir Chega pasirašė susitarimą komiteto etape apriboti šias užstato ir išankstinio nuomos mokesčio nuostatas. Todėl galutinės taisyklės greičiausiai skirsis nuo projekto. Projektui dar reikia komiteto darbo, galutinio balsavimo, paskelbimo prezidento dekretu ir publikavimo.

Kol naujas įstatymas nepaskelbtas Diário da República, dviejų mėnesių ribos taikomos kiekvienai Jūsų pasirašomai sutarčiai. Prieš remdamiesi bet kokiu pakeitimu, patikrinkite galutinio teksto pereinamąsias nuostatas.

Kontrolinis sąrašas

• Prašykite ne daugiau kaip dviejų mėnesių užstato ir dviejų mėnesių išankstinio nuomos mokesčio, o išankstinį nuomos mokestį įforminkite raštu.
• Pasirinkite vieną ar dvi garantijas (laiduotoją, banko garantiją ar nuomos draudimą), o ne kaupkite visas galimybes.
• Laidavimo sutartyje numatykite atsisakymą nuo benefício da excussão prévia ir nurodykite, kad jis apima pratęsimus, nuomos mokesčio indeksavimą ir žalą.
• Jei nuomos mokestis nesumokamas, per 90 dienų laikotarpį praneškite laiduotojui registruotu laišku.
• Įtraukite užstatą į elektroninį nuomos kvitą, o bet kokį grąžinimą užfiksuokite Anexo F.
• Įsikraustant ir išsikraustant sudarykite pasirašytą inventorių su datuotomis nuotraukomis ir skaitiklių rodmenimis.
• Sutartyje nustatykite grąžinimo terminą, o išskaitymus išskaidykite ir pagrįskite įrodymais.
• Pajamų dokumentų prašykite tik iš rimtų kandidatų, niekada nekopijuokite tapatybės kortelės be sutikimo ir ištrinkite nepasirinktų kandidatų bylas.
• Prieš keisdami savo sutarties šabloną, palaukite galutinio 2026 m. reformos teksto.