Depositum, forskuddsleie og kausjonister i Portugal (regler for 2026)

For en boligleiekontrakt i Portugal kan du kreve et depositum på inntil to måneders husleie og, etter skriftlig avtale, inntil to måneders husleie på forskudd. Disse grensene har gjeldt siden 1. januar 2023 og er fortsatt i kraft i oktober 2026. I tillegg kan du kreve en kausjonist, en bankgaranti eller forsikring mot manglende husleiebetaling. Et lovforslag som ble vedtatt ved første behandling 30. september 2026, vil myke opp grensene, men det er ennå ikke lov.

Hva du kan kreve når leiekontrakten inngås

Reglene står i artikkel 1076 i sivillovboken (Código Civil). Statsbudsjettloven for 2023 (Lei n.º 24-D/2022, av 30. desember) skrev om denne artikkelen med virkning fra 1. januar 2023. Mais Habitação (Lei 56/2023) får ofte æren for disse grensene, men den endret ikke artikkel 1076.

Før 2023 kunne forskuddsleie dekke inntil tre måneder, og depositumet hadde ikke noe lovbestemt tak.

Forskuddsleie er husleie som betales tidlig og brukes opp måned for måned; et depositum er en sikkerhet du gir tilbake ved slutten, med fradrag for berettigede krav. Eksempel: Med en husleie på 1 000 euro kan depositumet være høyst 2 000 euro, og du kan avtale inntil 2 000 euro i forskuddsleie i tillegg til første måneds husleie.

Å kreve alt dette samtidig er lovlig, men snevrer inn utvalget av leietakere.

Kausjonister (fiador): hva de hefter for

En kausjonist stiller en personlig garanti (fiança, sivillovboken art. 627–654). Vedkommende blir personlig ansvarlig for leietakerens forpliktelser. Etter art. 634 dekker en kausjon alt leietakeren skylder, inkludert de rettslige og kontraktsmessige følgene av forsinket betaling eller skyld. Dette kan være ubetalt husleie, forsinkelseserstatningen og skade på eiendommen, hvis kontrakten sier det.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

Som utgangspunkt kan en kausjonist nekte å betale inntil du først uten hell har forsøkt å inndrive kravet i leietakerens egne eiendeler. Dette er benefício da excussão prévia (retten til forutgående tvangsinndrivelse, art. 638).

Kausjoner for leieforhold inneholder nesten alltid en klausul der kausjonisten gir avkall på denne retten, eller påtar seg ansvar som principal pagador (selvskyldner). Art. 640 hindrer da vedkommende i å påberope seg den. I praksis kan du da kreve leietakeren og kausjonisten samtidig, uten først å uttømme leietakerens eiendeler.

Regler som overrumpler eiere

• Varsle kausjonisten om restanser i tide. Hvis leietakeren ikke har gjort opp restansene, må du varsle kausjonisten om restansene og beløpene som skyldes innen de påfølgende 90 dagene (art. 1041(5), tilføyd ved Lei 13/2019). Du kan først kreve betaling fra kausjonisten etter dette varselet. Domstolene har slått fast at du mister retten til å kreve fra kausjonisten restanser som er eldre enn 90 dager hvis du ikke gjør dette. Send varselet som rekommandert brev så snart husleien er ubetalt, og på nytt hvis gjelden øker.
• Angi tydelig hvor lenge kausjonen varer. Siden 2006 har det ikke vært noen særskilt lovregulering av kausjoner for leieforhold, så kausjonen dekker det dokumentet sier.
  • Angi om den dekker fornyelser, husleiejusteringer og skader, og at den løper til nøklene er levert tilbake.
  • Domstolene har tolket åpne klausuler om «alle fornyelser» snevert.
  • Ved lange leieforhold bør du vurdere å la kausjonisten signere på nytt ved fornyelse.
• Sjekk at kausjonisten faktisk kan betale. Be om den samme inntektsdokumentasjonen som for leietakeren. En kausjonist i utlandet uten eiendeler i Portugal er vanskeligere å forfølge.

Det er juridisk uenighet om en kausjonist teller med i taket på to måneder, fordi art. 1076(2) tillater sikkerhet «i enhver av de lovbestemte formene». Vanlig praksis er et depositum på to måneder pluss en kausjonist; søk råd før du kombinerer flere garantier.

Bankgarantier og forsikring mot manglende husleiebetaling

Bankgaranti (garantia bancária). Leietakerens bank lover å betale deg inntil et fast beløp hvis leietakeren misligholder. Ideelt sett skal den kunne utbetales «på første anmodning». Leietakeren betaler bankens gebyrer, og bankene krever ofte at leietakeren pantsetter sparepenger av samme verdi.

En bankgaranti som stilles som depositum, teller med i grensen på to måneder. Sjekk tre ting i dokumentet: utløpsdatoen (den bør gå lenger enn leieforholdets slutt), beløpet og hvordan du fremmer et krav.

Forsikring mot manglende husleiebetaling (seguro de renda eller proteção de rendas). Denne forsikringen tegner du selv. Den erstatter ubetalt husleie innenfor forsikringens grenser og dekker ofte de juridiske kostnadene ved en utkastelse.

Vilkårene varierer mellom forsikringsselskapene. Som eksempel dekker produktet til én portugisisk forsikringsmegler inntil 12 måneders husleie, begrenser den forsikrede husleien til 3 000 euro i måneden og har en egenandel på to måneder før utbetalingene starter. Det dekker bare boligleiekontrakter under NRAU (ordningen for leie av bygninger i by), så sesongutleie og utleie av rom er unntatt.

Forsikringsselskapene vurderer vanligvis leietakeren først; les karenstid, egenandel og frister for melding av krav nøye. Ikke forveksle dette med dekning for «tap av husleie» i en bygningsforsikring. Den utbetaler når boligen blir ubeboelig etter brann eller flom, ikke når leietakeren slutter å betale.

Oppbevaring av depositumet og innrapportering

Portugal har ingen ordning for beskyttelse av depositum som den i England og Wales. Du oppbevarer depositumet selv, og loven har ingen regel om renter eller om hvor du skal oppbevare det. Det er god praksis å holde det på en egen konto, slik at du kan betale det tilbake raskt.

Skattemyndigheten behandler depositumet som leieinntekt (rendimento predial, kategori F). Ifølge FAQ 1910 på Portal das Finanças:

• Ta med depositumet i en elektronisk husleiekvittering, med start- og sluttdato for leieforholdet som periode.
• Når du betaler det tilbake, dokumenterer du tilbakebetalingen og fører den i Anexo F i IRS-selvangivelsen som en kostnad du har båret og betalt.

Inventarlisten: bilder, tilstand og målerstander

Etter art. 1043 må leietakeren levere eiendommen tilbake i den stand den ble mottatt, bortsett fra den forringelsen som følger av forsvarlig bruk. Art. 1043(2) legger til en presumsjon: Finnes det ikke noe dokument som beskriver eiendommens tilstand ved overlevering, presumeres boligen å ha blitt overlevert i god stand.

En signert inventarliste beskytter dere begge: Den dokumenterer det reelle utgangspunktet.

Ved innflytting:

1. Gå rom for rom og før opp all fast innredning, alle hvitevarer og alle møbler, med tilstand.
2. Ta daterte bilder eller video, inkludert nærbilder av eksisterende merker.
3. Noter målerstandene for strøm, vann og gass, og fotografer hver måler.
4. Før opp nøkler, fjernkontroller og adgangskort som overleveres.
5. La begge parter signere og datere hver side, og legg deretter inventarlisten ved leiekontrakten.

Ved utflytting gjentar du den samme gjennomgangen mot den opprinnelige listen, med nye bilder og målerstander, og begge parter signerer. Noter alt som er omstridt der og da.

Tilbakebetaling av depositumet og fradrag

Verken sivillovboken eller NRAU fastsetter noen bestemt frist for tilbakebetaling av depositumet. Skriv inn en frist i leiekontrakten, for eksempel et bestemt antall dager etter at nøklene er levert tilbake. Da trenger du bare tid til å inspisere eiendommen, innhente tilbud og kontrollere de siste strøm- og vannregningene.

Du kan trekke fra:

• ubetalt husleie;
• ubetalte strøm-, vann- eller andre kostnader som leietakeren skyldte etter leiekontrakten;
• kostnaden ved å reparere skader utover normal slitasje.

Normal slitasje bærer du selv. Eksempler er falmet maling etter flere år, lette skrubbmerker og små hull etter bildekroker.

Dokumenter hvert fradrag med inventarlisten, bilder og tilbud eller fakturaer, og send leietakeren en skriftlig oversikt. Betal tilbake restbeløpet raskt.

Med mindre leiekontrakten sier noe annet, er depositumet ikke en erstatning for de siste månedenes husleie. En leietaker som slutter å betale mot slutten, er fortsatt i restanse. Du kan da også kreve forsinkelseserstatningen på 20 % av de forfalte beløpene (art. 1041(1); den var 50 % før 2019).

Typiske tvister

• Ingen inventarliste, eller en som er for vag til å vise endringer.
• Fradrag for vanlig slitasje, eller uten tilbud eller fakturaer.
• Siste strøm- og vannregninger som kommer etter at depositumet er tilbakebetalt.
• Leietakeren holder tilbake siste husleie «mot depositumet».

Hvis en tvist ikke kan løses og en Julgado de Paz (forliksdomstol for mindre krav) dekker kommunen, kan den behandle krav knyttet til leieforhold opp til 15 000 euro, unntatt utkastelsessaker. Ellers går kravet til de ordinære domstolene.

Vurdering av leietakere: hva du lovlig kan be om

Det er legitimt å sjekke en leietakers betalingsevne. GDPR gjelder likevel: Samle bare inn det du trenger til dette formålet, fortell søkeren hvorfor du trenger det, og oppbevar det sikkert.

Rimelige forespørsler når en søknad er seriøs eller kontrakten forhandles, er:

• identifikasjon;
• det portugisiske skattenummeret (NIF), som du trenger for leiekontrakten og kvitteringene;
• inntektsdokumentasjon, som nylige lønnsslipper, en arbeidskontrakt eller siste IRS-skatteberegning;
• en referanse fra en tidligere utleier, om tilgjengelig.

DECO har kritisert krav om lønnsslipper og selvangivelser bare for å få bestilt en visning. Be om disse dokumentene først når en søker ønsker å gå videre.

Grenser du må respektere:

• Kopier av ID-kort. Lei 7/2007 forbyr kopiering av det portugisiske Cartão de Cidadão uten innehaverens samtykke. Datatilsynet (CNPD) sier at samtykket bare er gyldig hvis innehaveren tilbys et reelt alternativ, for eksempel å vise kortet personlig.
• Sensitive opplysninger. Ikke spør om helse, religion, politisk syn eller lignende.
• Diskriminering. Lei 93/2017 forbyr å nekte eller stille vilkår for utleie på grunnlag av for eksempel nasjonalitet, etnisk opprinnelse eller religion. Dette gjelder også ordlyden i annonser.
• Oppbevaring. Slett eller returner dokumentene til søkere som ikke fikk boligen, når du har valgt leietaker. Oppbevar dokumentene til den valgte leietakeren bare så lenge leiekontrakten og skatteforpliktelsene dine krever.

Hva reformen som ble vedtatt 30. september 2026, vil endre

Regjeringens lovforslag om revisjon av leieordningen (Proposta de Lei 103/XVII) ble fremmet for parlamentet 12. august 2026. Det ble vedtatt ved første behandling 30. september 2026. Slik det ble fremmet, vil det:

• fjerne taket på to måneder for depositum;
• tillate inntil tre måneders forskuddsleie.

PSD og Chega undertegnet samme dag en avtale om å begrense disse bestemmelsene om depositum og forskuddsleie under komitébehandlingen. De endelige reglene vil derfor sannsynligvis avvike fra lovforslaget. Forslaget må fortsatt gjennom komitébehandling, sluttvotering, stadfestelse og kunngjøring.

Inntil en ny lov er kunngjort i Diário da República, gjelder grensene på to måneder for hver leiekontrakt du inngår. Sjekk overgangsreglene i den endelige teksten før du baserer deg på noen endring.

Sjekkliste

• Krev ikke mer enn to måneders depositum og to måneders forskuddsleie, og avtal forskuddsleien skriftlig.
• Velg én eller to garantier (kausjonist, bankgaranti eller husleieforsikring) i stedet for å stable alle alternativene.
• Ta med avkallet på benefício da excussão prévia i en kausjon, og angi at den dekker fornyelser, husleiejusteringer og skader.
• Hvis husleien ikke blir betalt, varsler du kausjonisten med rekommandert brev innenfor 90-dagersfristen.
• Ta med depositumet i en elektronisk husleiekvittering, og før eventuell tilbakebetaling i Anexo F.
• Lag en signert inventarliste med daterte bilder og målerstander ved innflytting og ved utflytting.
• Fastsett en frist for tilbakebetaling i leiekontrakten, og spesifiser fradrag med dokumentasjon.
• Be om inntektsdokumenter bare fra seriøse søkere, kopier aldri et ID-kort uten samtykke, og slett filene til søkere du ikke velger.
• Vent på den endelige teksten i 2026-reformen før du endrer malen for leiekontrakten din.