Garanții, chirie în avans și garanți în Portugalia (regulile din 2026)

Pentru un contract de închiriere rezidențial în Portugalia puteți cere o garanție de până la două chirii lunare și, prin acord scris, până la două luni de chirie în avans. Aceste plafoane se aplică de la 1 ianuarie 2023 și sunt încă în vigoare în octombrie 2026. Pe lângă acestea, puteți cere un garant, o garanție bancară sau o asigurare pentru neplata chiriei. Un proiect de lege aprobat în principiu la 30 septembrie 2026 ar relaxa plafoanele, dar nu este încă lege.

Ce puteți cere la semnarea contractului

Regulile se află în articolul 1076 din Codul civil (Código Civil). Legea bugetului de stat pentru 2023 (Lei n.º 24-D/2022, din 30 decembrie) a rescris acest articol cu efect de la 1 ianuarie 2023. Mais Habitação (Lei 56/2023) este adesea considerată sursa acestor plafoane, dar nu a modificat articolul 1076.

Înainte de 2023, chiria în avans putea acoperi până la trei luni, iar garanția nu avea un plafon legal.

Chiria în avans este chirie plătită anticipat și consumată lună de lună; garanția este o sumă de siguranță pe care o restituiți la final, minus reținerile justificate. De exemplu: la o chirie de 1.000 €, garanția poate fi de cel mult 2.000 €, iar pe lângă chiria pentru prima lună puteți conveni până la 2.000 € chirie în avans.

Este legal să cereți toate acestea deodată, dar astfel restrângeți cercul de chiriași potențiali.

Garanții personali (fiador): pentru ce răspund

Un garant oferă o garanție personală (fiança, Codul civil art. 627–654). El devine răspunzător personal pentru obligațiile chiriașului. Conform art. 634, garanția acoperă tot ceea ce datorează chiriașul, inclusiv consecințele legale și contractuale ale întârzierii la plată sau ale culpei. Aceasta poate însemna chiria neplătită, despăgubirea pentru întârziere și daunele aduse proprietății, dacă se prevede în contract.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

În mod implicit, un garant poate refuza să plătească până când nu ați urmărit mai întâi, fără succes, bunurile chiriașului. Acesta este benefício da excussão prévia (beneficiul discuțiunii, art. 638).

Garanțiile pentru contractele de închiriere includ aproape întotdeauna o clauză prin care garantul renunță la acest beneficiu sau acceptă răspunderea în calitate de principal pagador (plătitor principal). Art. 640 îl împiedică apoi să îl invoce. În practică, puteți atunci pretinde plata de la chiriaș și de la garant împreună, fără a epuiza mai întâi bunurile chiriașului.

Reguli care îi surprind pe proprietari

• Notificați la timp garantul cu privire la restanțe. Dacă chiriașul nu a achitat restanțele, trebuie să îl notificați pe garant cu privire la restanțe și la sumele datorate în cele 90 de zile care urmează (art. 1041 alin. (5), adăugat prin Lei 13/2019). Puteți cere plata de la garant doar după această notificare. Instanțele au hotărât că, dacă nu respectați acest termen, pierdeți dreptul de a pretinde de la garant restanțele mai vechi de 90 de zile. Trimiteți notificarea prin scrisoare recomandată imediat ce chiria rămâne neplătită și din nou dacă datoria crește.
• Precizați clar cât timp durează garanția. Din 2006 nu mai există un regim legal special pentru garanțiile la contractele de închiriere, așa că garanția acoperă ceea ce prevede documentul.
  • Precizați dacă acoperă reînnoirile, actualizările chiriei și daunele și că rămâne valabilă până la predarea cheilor.
  • Instanțele au interpretat restrictiv clauzele vagi privind „toate reînnoirile”.
  • La contractele de lungă durată, luați în considerare ca garantul să semneze din nou la reînnoire.
• Verificați dacă garantul poate efectiv plăti. Cereți aceleași dovezi de venit ca pentru chiriaș. Un garant din străinătate fără bunuri în Portugalia este mai greu de urmărit.

Există o dezbatere juridică privind faptul dacă un garant intră în plafonul de două luni, deoarece art. 1076 alin. (2) permite garanții „prin oricare dintre formele prevăzute de lege”. Practica obișnuită este o garanție de două luni plus un garant; cereți o opinie de specialitate înainte de a combina mai multe garanții.

Garanții bancare și asigurarea pentru neplata chiriei

Garanție bancară (garantia bancária). Banca chiriașului promite să vă plătească până la o sumă fixă dacă chiriașul nu își respectă obligațiile. Ideal, este plătibilă „la prima cerere”. Chiriașul plătește comisioanele băncii, iar băncile cer adesea chiriașului să constituie drept gaj economii de aceeași valoare.

O garanție bancară oferită drept garanție intră în limita de două luni. Verificați trei lucruri în document: data expirării (ar trebui să depășească data încetării contractului), suma și modul în care depuneți o cerere de plată.

Asigurarea pentru neplata chiriei (seguro de renda sau proteção de rendas). Încheiați personal această poliță. Ea rambursează chiria neplătită în limitele poliței și acoperă adesea costurile juridice ale unei evacuări.

Condițiile variază de la un asigurător la altul. De exemplu, produsul unui broker portughez acoperă până la 12 luni de chirie, plafonează chiria asigurată la 3.000 € pe lună și aplică o franșiză de două luni înainte de începerea plăților. Acoperă doar contractele de închiriere rezidențiale din regimul NRAU (regimul închirierilor urbane), așa că închirierile sezoniere și închirierile de camere sunt excluse.

Asigurătorii verifică de regulă mai întâi chiriașul; citiți cu atenție perioada de așteptare, franșiza și termenele pentru cereri de despăgubire. Nu confundați această asigurare cu acoperirea pentru „pierderea chiriei” dintr-o poliță pentru clădire. Aceasta plătește atunci când locuința devine nelocuibilă după un incendiu sau o inundație, nu atunci când chiriașul încetează să plătească.

Păstrarea garanției și declararea ei

Portugalia nu are un sistem de protecție a garanțiilor precum cele din Anglia și Țara Galilor. Păstrați personal garanția, iar legea nu stabilește nicio regulă privind dobânda sau locul în care o păstrați. Este o bună practică să o țineți într-un cont separat, pentru a o putea restitui prompt.

Autoritatea fiscală tratează garanția drept venit din chirii (rendimento predial, categoria F). Conform FAQ 1910 din Portal das Finanças:

• Includeți garanția într-o chitanță electronică de chirie, indicând drept perioadă datele de început și de sfârșit ale contractului.
• Când o restituiți, documentați restituirea și introduceți-o în Anexo F din declarația IRS drept cheltuială suportată și plătită.

Inventarul: fotografii, starea locuinței și indexurile contoarelor

Conform art. 1043, chiriașul trebuie să restituie proprietatea în starea în care a primit-o, cu excepția uzurii rezultate dintr-o folosință prudentă. Art. 1043 alin. (2) adaugă o prezumție: dacă nu există un document care să descrie starea proprietății la predare, se prezumă că locuința a fost predată în stare bună.

Un inventar semnat vă protejează pe amândoi: el consemnează situația reală de la început.

La mutarea chiriașului:

1. Treceți prin fiecare cameră și enumerați fiecare instalație, aparat și piesă de mobilier, cu starea sa.
2. Faceți fotografii sau filmări datate, inclusiv prim-planuri ale urmelor existente.
3. Notați indexurile contoarelor de electricitate, apă și gaz și fotografiați fiecare contor.
4. Enumerați cheile, telecomenzile și cardurile de acces predate.
5. Cereți ambelor părți să semneze și să dateze fiecare pagină, apoi atașați inventarul la contract.

La plecarea chiriașului, repetați aceeași inspecție pe baza listei inițiale, cu fotografii și indexuri noi, iar ambele părți semnează. Notați pe loc orice aspect contestat.

Restituirea garanției și reținerile

Nici Codul civil, nici NRAU nu stabilesc un termen fix pentru restituirea garanției. Prevedeți unul în contract, de exemplu un anumit număr de zile după predarea cheilor. Astfel aveți nevoie doar de timp pentru a inspecta proprietatea, a obține oferte de preț și a verifica facturile finale la utilități.

Puteți reține:

• chiria neplătită;
• utilitățile sau cheltuielile neplătite pe care chiriașul le datora conform contractului;
• costul reparării daunelor care depășesc uzura normală.

Uzura normală rămâne în sarcina dumneavoastră. Exemple sunt vopseaua decolorată după câțiva ani, zgârieturile ușoare și găurile mici pentru tablouri.

Susțineți fiecare reținere cu inventarul, fotografiile și ofertele de preț sau facturile și trimiteți chiriașului o situație detaliată în scris. Restituiți prompt diferența.

Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, garanția nu ține locul chiriei pentru ultimele luni. Un chiriaș care încetează să plătească la final este în continuare restanțier. Puteți atunci pretinde și despăgubirea pentru întârziere de 20% din sumele datorate (art. 1041 alin. (1); înainte de 2019 era de 50%).

Litigii tipice

• Lipsa inventarului sau un inventar prea vag pentru a arăta schimbările.
• Rețineri pentru uzura obișnuită sau fără oferte de preț ori facturi.
• Facturi finale la utilități care sosesc după restituirea garanției.
• Chiriașul care reține ultima chirie „în contul garanției”.

Dacă un litigiu nu poate fi soluționat și un Julgado de Paz (instanță pentru cereri cu valoare redusă) deservește municipalitatea, acesta poate judeca cereri privind contractele de închiriere de până la 15.000 €, cu excepția acțiunilor de evacuare. În caz contrar, cererea ajunge la instanțele ordinare.

Verificarea chiriașilor: ce puteți cere în mod legal

Verificarea capacității de plată a unui chiriaș este legitimă. GDPR se aplică totuși: colectați doar ceea ce vă trebuie în acest scop, spuneți-i solicitantului de ce aveți nevoie de informații și păstrați-le în siguranță.

Solicitări rezonabile în etapa unei cereri serioase sau a negocierii contractului sunt:

• actul de identitate;
• numărul fiscal portughez (NIF), de care aveți nevoie pentru contract și chitanțe;
• dovada veniturilor, cum ar fi fluturași de salariu recenți, un contract de muncă sau cea mai recentă decizie de impunere IRS;
• o recomandare de la un proprietar anterior, dacă există.

DECO a criticat cererile de fluturași de salariu și declarații fiscale doar pentru programarea unei vizionări. Cereți aceste documente doar după ce un solicitant dorește să meargă mai departe.

Limite de respectat:

• Copii ale actului de identitate. Lei 7/2007 interzice copierea Cartão de Cidadão portughez fără consimțământul titularului. Autoritatea pentru protecția datelor (CNPD) precizează că acest consimțământ este valabil doar dacă titularului i se oferă o alternativă reală, cum ar fi prezentarea cardului în persoană.
• Date sensibile. Nu întrebați despre sănătate, religie, opinii politice sau aspecte similare.
• Discriminare. Lei 93/2017 interzice refuzarea sau condiționarea unei închirieri pe motive precum naționalitatea, originea etnică sau religia. Acest lucru se aplică și formulării anunțurilor.
• Păstrarea datelor. Ștergeți sau returnați documentele solicitanților respinși după ce ați ales un chiriaș. Păstrați documentele chiriașului ales doar cât timp o impun contractul și obligațiile dumneavoastră fiscale.

Ce ar schimba reforma aprobată la 30 septembrie 2026

Proiectul de lege al Guvernului privind revizuirea regimului închirierilor (Proposta de Lei 103/XVII) a intrat în Parlament la 12 august 2026. A fost aprobat în principiu la 30 septembrie 2026. În forma depusă, acesta ar:

• elimina plafonul de două luni pentru garanții;
• permite până la trei luni de chirie în avans.

PSD și Chega au semnat în aceeași zi un acord pentru limitarea, în etapa de comisie, a acestor prevederi privind garanția și chiria în avans. Prin urmare, regulile finale vor diferi probabil de proiect. Proiectul mai are nevoie de lucrări în comisie, un vot final, promulgare și publicare.

Până la publicarea unei noi legi în Diário da República, plafoanele de două luni se aplică fiecărui contract pe care îl semnați. Verificați regulile tranzitorii din textul final înainte de a vă baza pe vreo modificare.

Listă de verificare

• Cereți cel mult două luni de garanție și două luni de chirie în avans și consemnați chiria în avans în scris.
• Alegeți una sau două garanții (garant, garanție bancară sau asigurarea chiriei) în loc să le cumulați pe toate.
• Într-o garanție personală, includeți renunțarea la benefício da excussão prévia și precizați că acoperă reînnoirile, actualizările chiriei și daunele.
• Dacă chiria rămâne neplătită, notificați garantul prin scrisoare recomandată în termenul de 90 de zile.
• Includeți garanția într-o chitanță electronică de chirie și înregistrați orice restituire în Anexo F.
• Întocmiți un inventar semnat, cu fotografii datate și indexurile contoarelor, la mutarea și la plecarea chiriașului.
• Stabiliți în contract un termen de restituire și detaliați reținerile, cu dovezi.
• Cereți documente privind veniturile doar de la solicitanții serioși, nu copiați niciodată un act de identitate fără consimțământ și ștergeți dosarele solicitanților pe care nu îi alegeți.
• Așteptați textul final al reformei din 2026 înainte de a vă modifica modelul de contract.