Borg, vooruitbetaalde huur en borgstelling in Portugal (regels 2026)

Voor een woninghuurcontract in Portugal mag u een borg vragen van maximaal twee maanden huur en, bij schriftelijke overeenkomst, maximaal twee maanden huur vooruit. Deze grenzen gelden sinds 1 januari 2023 en zijn in oktober 2026 nog steeds van kracht. Daarbovenop kunt u een borgsteller, een bankgarantie of een huurgarantieverzekering vragen. Een wetsvoorstel dat op 30 september 2026 in eerste lezing is aangenomen, zou de grenzen versoepelen, maar het is nog geen wet.

Wat u bij de ondertekening van het huurcontract mag vragen

De regels staan in artikel 1076 van het Burgerlijk Wetboek (Código Civil). De Begrotingswet 2023 (Lei n.º 24-D/2022, van 30 december) herschreef dat artikel met ingang van 1 januari 2023. Mais Habitação (Lei 56/2023) wordt vaak genoemd als de bron van deze grenzen, maar heeft artikel 1076 niet gewijzigd.

Vóór 2023 kon vooruitbetaalde huur tot drie maanden beslaan en had de borg geen wettelijk maximum.

Vooruitbetaalde huur is huur die vroeg wordt betaald en maand na maand wordt verbruikt; een borg is een zekerheid die u aan het einde teruggeeft, verminderd met gerechtvaardigde inhoudingen. Een voorbeeld: bij een huur van € 1.000 kan de borg maximaal € 2.000 bedragen, en kunt u naast de huur van de eerste maand tot € 2.000 aan vooruitbetaalde huur overeenkomen.

Dit alles tegelijk vragen is rechtmatig, maar verkleint uw groep potentiële huurders.

Borgstellers (fiador): waarvoor zij aansprakelijk zijn

Een borgsteller geeft een persoonlijke borgtocht (fiança, Burgerlijk Wetboek art. 627–654). Hij of zij wordt persoonlijk aansprakelijk voor de verplichtingen van de huurder. Op grond van art. 634 dekt een borgtocht alles wat de huurder verschuldigd is, inclusief de wettelijke en contractuele gevolgen van te late betaling of schuld. Dat kan onbetaalde huur betekenen, de vergoeding voor te late betaling en schade aan de woning, als het contract dat bepaalt.

De renúncia ao benefício da excussão prévia

Standaard kan een borgsteller weigeren te betalen totdat u eerst zonder succes verhaal hebt gezocht op het vermogen van de huurder zelf. Dit is het benefício da excussão prévia (voorrecht van voorafgaande uitwinning, art. 638).

Borgtochten bij huur bevatten bijna altijd een clausule waarin de borgsteller van dit voorrecht afziet, of aansprakelijkheid aanvaardt als principal pagador (hoofdelijk betaler). Art. 640 verhindert dan dat hij of zij zich erop beroept. In de praktijk kunt u dan de huurder en de borgsteller samen aanspreken, zonder eerst het vermogen van de huurder uit te putten.

Regels waar eigenaren over struikelen

• Stel de borgsteller tijdig op de hoogte van achterstanden. Als de huurder de achterstand niet heeft ingelopen, moet u de borgsteller binnen de daaropvolgende 90 dagen op de hoogte stellen van de achterstand en de verschuldigde bedragen (art. 1041(5), ingevoegd bij Lei 13/2019). U kunt pas na die kennisgeving betaling van de borgsteller eisen. Rechters hebben geoordeeld dat u het recht verliest om achterstanden van meer dan 90 dagen bij de borgsteller te vorderen als u dit nalaat. Stuur de kennisgeving per aangetekende brief zodra huur onbetaald blijft, en opnieuw als de schuld oploopt.
• Leg vast hoe lang de borgtocht duurt. Sinds 2006 bestaat er geen bijzondere wettelijke regeling meer voor borgtochten bij huur, dus de borgtocht dekt wat in het document staat.
  • Vermeld of de borgtocht verlengingen, huuractualiseringen en schade dekt, en dat ze doorloopt tot de sleutels zijn ingeleverd.
  • Rechters hebben open clausules over "alle verlengingen" beperkt uitgelegd.
  • Overweeg bij lange huurcontracten de borgsteller bij verlenging opnieuw te laten tekenen.
• Controleer of de borgsteller werkelijk kan betalen. Vraag hetzelfde inkomensbewijs als van de huurder. Een borgsteller in het buitenland zonder vermogen in Portugal is moeilijker aan te spreken.

Er is juridische discussie over de vraag of een borgsteller meetelt voor de grens van twee maanden, omdat art. 1076(2) zekerheid toestaat "in elk van de wettelijk voorziene vormen". Gebruikelijk is een borg van twee maanden plus een borgsteller; win advies in voordat u meerdere zekerheden combineert.

Bankgaranties en huurgarantieverzekering

Bankgarantie (garantia bancária). De bank van de huurder belooft u tot een vast bedrag te betalen als de huurder in gebreke blijft. Idealiter is de garantie "op eerste verzoek" betaalbaar. De huurder betaalt de kosten van de bank, en banken verlangen vaak dat de huurder spaargeld van dezelfde waarde in pand geeft.

Een bankgarantie die als borg wordt gegeven, telt mee voor de grens van twee maanden. Controleer drie dingen in het document: de vervaldatum (die moet na het einde van het huurcontract liggen), het bedrag en hoe u een aanspraak indient.

Huurgarantieverzekering (seguro de renda of proteção de rendas). Deze polis sluit u zelf af. Ze vergoedt onbetaalde huur binnen de grenzen van de polis en dekt vaak de juridische kosten van een ontruiming.

De voorwaarden verschillen per verzekeraar. Een voorbeeld: het product van één Portugese tussenpersoon dekt tot 12 maanden huur, begrenst de verzekerde huur op € 3.000 per maand en hanteert een eigen risico van twee maanden voordat uitkeringen beginnen. Het dekt alleen woninghuurcontracten onder de NRAU (het stedelijk huurregime), dus seizoensverhuur en kamerverhuur zijn uitgesloten.

Verzekeraars screenen de huurder meestal eerst; lees de wachttijd, het eigen risico en de termijnen voor het indienen van een claim zorgvuldig. Verwar dit niet met dekking voor "huurderving" in een opstalverzekering. Die keert uit wanneer de woning na brand of overstroming onbewoonbaar wordt, niet wanneer de huurder stopt met betalen.

De borg beheren en aangeven

Portugal kent geen regeling ter bescherming van borgsommen zoals in Engeland en Wales. U beheert de borg zelf, en de wet stelt geen regels voor rente of voor waar u hem bewaart. Het is goed gebruik hem op een aparte rekening te houden, zodat u hem snel kunt terugbetalen.

De belastingdienst behandelt de borg als huurinkomsten (rendimento predial, categorie F). Volgens FAQ 1910 van het Portal das Finanças:

• Neem de borg op in een elektronische huurkwitantie, met de begin- en einddatum van het huurcontract als periode.
• Wanneer u de borg terugbetaalt, documenteert u de terugbetaling en vult u die in Anexo F van uw IRS-aangifte in als kosten die u hebt gedragen en betaald.

De inventaris: foto's, staat en meterstanden

Op grond van art. 1043 moet de huurder de woning teruggeven in de staat waarin hij of zij die heeft ontvangen, behoudens de slijtage die bij zorgvuldig gebruik hoort. Art. 1043(2) voegt daar een vermoeden aan toe: als er geen document is dat de staat van de woning bij oplevering beschrijft, wordt vermoed dat de woning in goede staat is opgeleverd.

Een ondertekende inventaris beschermt u beiden: ze legt het werkelijke uitgangspunt vast.

Bij het betrekken van de woning:

1. Loop kamer voor kamer door en noteer elk onderdeel, elk apparaat en elk meubelstuk, met de staat ervan.
2. Maak gedateerde foto's of video's, inclusief close-ups van bestaande beschadigingen.
3. Noteer de meterstanden van elektriciteit, water en gas, en fotografeer elke meter.
4. Noteer de overhandigde sleutels, afstandsbedieningen en toegangspassen.
5. Laat beide partijen elke pagina ondertekenen en dateren, en voeg de inventaris bij het huurcontract.

Bij vertrek herhaalt u dezelfde ronde aan de hand van de oorspronkelijke lijst, met nieuwe foto's en meterstanden, en ondertekenen beide partijen. Noteer eventuele meningsverschillen ter plekke.

De borg terugbetalen en inhoudingen doen

Noch het Burgerlijk Wetboek noch de NRAU stelt een vaste termijn voor het terugbetalen van de borg. Neem er een op in het huurcontract, bijvoorbeeld een bepaald aantal dagen na het inleveren van de sleutels. Dan hebt u alleen tijd nodig om de woning te inspecteren, offertes op te vragen en de eindafrekeningen van nutsvoorzieningen te controleren.

U mag inhouden:

• onbetaalde huur;
• onbetaalde nutsvoorzieningen of kosten die de huurder op grond van het huurcontract verschuldigd was;
• de kosten van het herstel van schade die verder gaat dan normale slijtage.

Normale slijtage komt voor uw rekening. Voorbeelden zijn verbleekte verf na enkele jaren, lichte schaafplekken en kleine gaatjes van schilderijhaakjes.

Onderbouw elke inhouding met de inventaris, foto's en offertes of facturen, en stuur de huurder een schriftelijke specificatie. Betaal het restant snel terug.

Tenzij het huurcontract anders bepaalt, is de borg geen vervanging voor de huur van de laatste maanden. Een huurder die aan het einde stopt met betalen, heeft nog steeds een achterstand. U kunt dan ook de vergoeding voor te late betaling van 20% van de verschuldigde bedragen vorderen (art. 1041(1); vóór 2019 was dat 50%).

Veelvoorkomende geschillen

• Geen inventaris, of een die te vaag is om verandering aan te tonen.
• Inhoudingen voor gewone slijtage, of zonder offertes of facturen.
• Eindafrekeningen van nutsvoorzieningen die binnenkomen nadat de borg al is terugbetaald.
• De huurder die de laatste huur inhoudt "tegen de borg".

Als een geschil niet kan worden opgelost en er een Julgado de Paz (vrederechter voor kleine vorderingen) voor de gemeente bestaat, kan die huurgeschillen tot € 15.000 behandelen, met uitzondering van ontruimingszaken. Anders gaat de vordering naar de gewone rechter.

Huurders screenen: wat u rechtmatig mag vragen

Het controleren van de betalingscapaciteit van een huurder is legitiem. De AVG blijft van toepassing: verzamel alleen wat u voor dat doel nodig hebt, vertel de kandidaat waarom u het nodig hebt en bewaar het veilig.

Redelijke verzoeken in het stadium van een serieuze aanvraag of contractonderhandeling zijn:

• identificatie;
• het Portugese fiscaal nummer (NIF), dat u nodig hebt voor het huurcontract en de kwitanties;
• inkomensbewijs, zoals recente loonstroken, een arbeidscontract of de laatste IRS-aanslag;
• een referentie van een vorige verhuurder, indien beschikbaar.

DECO heeft kritiek geuit op het eisen van loonstroken en belastingaangiften alleen al om een bezichtiging te boeken. Vraag deze documenten pas op wanneer een kandidaat verder wil.

Grenzen om te respecteren:

• Kopieën van identiteitskaarten. Wet 7/2007 verbiedt het kopiëren van de Portugese Cartão de Cidadão zonder toestemming van de houder. De gegevensbeschermingsautoriteit (CNPD) stelt dat die toestemming alleen geldig is als de houder een echt alternatief wordt geboden, zoals het persoonlijk tonen van de kaart.
• Gevoelige gegevens. Vraag niet naar gezondheid, godsdienst, politieke opvattingen en dergelijke.
• Discriminatie. Wet 93/2017 verbiedt het weigeren van of voorwaarden stellen aan verhuur op grond van bijvoorbeeld nationaliteit, etnische afkomst of godsdienst. Dit geldt ook voor de formulering van advertenties.
• Bewaring. Verwijder de documenten van afgewezen kandidaten of geef ze terug zodra u een huurder hebt gekozen. Bewaar de documenten van de gekozen huurder alleen zolang het huurcontract en uw fiscale verplichtingen dat vereisen.

Wat de op 30 september 2026 aangenomen hervorming zou veranderen

Het wetsvoorstel van de regering tot herziening van het huurregime (Proposta de Lei 103/XVII) werd op 12 augustus 2026 bij het parlement ingediend. Het werd op 30 september 2026 in eerste lezing aangenomen. Zoals ingediend zou het:

• het maximum van twee maanden voor borgsommen schrappen;
• tot drie maanden vooruitbetaalde huur toestaan.

PSD en Chega ondertekenden dezelfde dag een akkoord om die bepalingen over borg en vooruitbetaalde huur in de commissiefase te beperken. De definitieve regels zullen dus waarschijnlijk afwijken van het voorstel. Het voorstel moet nog door de commissie, een eindstemming, afkondiging en publicatie.

Totdat een nieuwe wet in het Diário da República is gepubliceerd, gelden de grenzen van twee maanden voor elk huurcontract dat u sluit. Controleer de overgangsbepalingen van de definitieve tekst voordat u op een wijziging rekent.

Checklist

• Vraag niet meer dan twee maanden borg en twee maanden vooruitbetaalde huur, en leg de vooruitbetaalde huur schriftelijk vast.
• Kies één of twee zekerheden (borgsteller, bankgarantie of huurverzekering) in plaats van alle opties te stapelen.
• Neem in een borgtocht de afstand van het benefício da excussão prévia op en vermeld dat ze verlengingen, huuractualiseringen en schade dekt.
• Als huur onbetaald blijft, stel de borgsteller dan binnen de termijn van 90 dagen per aangetekende brief op de hoogte.
• Neem de borg op in een elektronische huurkwitantie, en verwerk een eventuele terugbetaling in Anexo F.
• Maak bij het betrekken en bij het verlaten van de woning een ondertekende inventaris met gedateerde foto's en meterstanden.
• Leg in het huurcontract een termijn voor terugbetaling vast, en specificeer inhoudingen met bewijs.
• Vraag alleen inkomensdocumenten van serieuze kandidaten, kopieer nooit een identiteitskaart zonder toestemming en verwijder de dossiers van kandidaten die u niet kiest.
• Wacht de definitieve tekst van de hervorming van 2026 af voordat u uw modelhuurcontract aanpast.