Aumento annuale dell'affitto in Portogallo e il coefficiente 2027 spiegato

Una volta all'anno può aumentare il canone di un contratto di locazione abitativa portoghese applicando un coefficiente ufficiale, salvo che il contratto preveda una propria regola di aggiornamento. Per il 2027 il coefficiente è 1,0256, cioè un aumento massimo del 2,56%. Può applicarlo solo quando sono trascorsi 12 mesi dall'inizio della locazione o dall'ultimo aggiornamento. Deve comunicarlo all'inquilino per iscritto con almeno 30 giorni di anticipo, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Gli aumenti mai richiesti non possono essere addebitati in seguito. Può però aggiungere i coefficienti non applicati a un aggiornamento successivo, purché non siano trascorsi più di tre anni dalla data in cui ciascuno avrebbe potuto essere applicato per la prima volta.

Come funziona il coefficiente ufficiale

L'istituto nazionale di statistica, l'INE (Instituto Nacional de Estatística), calcola il coefficiente (coeficiente de atualização anual de renda). Corrisponde alla variazione complessiva dell'indice dei prezzi al consumo, esclusa l'abitazione, negli ultimi 12 mesi per i quali sono disponibili dati al 31 agosto. L'INE deve pubblicarlo ogni anno con un avviso (aviso) nel Diário da República entro il 30 ottobre (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Il valore pubblicato in autunno si applica agli aggiornamenti che decorrono nell'anno solare successivo.

Il valore per il 2027 è definitivo. L'INE ha diffuso i dati sull'inflazione di agosto il 10 settembre 2026 e l'avviso è stato pubblicato nel Diário da República (2ª serie, n. 191) il 1° ottobre 2026.

Per calcolare il nuovo canone, moltiplichi il canone attuale per il coefficiente. Arrotondi il risultato per eccesso al centesimo successivo (NRAU art. 25). Ad esempio, 1.000 € × 1,0256 = 1.025,60 €, e 850 € × 1,0256 = 871,776 €, che diventa 871,78 €.

Il coefficiente è un tetto massimo, non un obbligo. Può aumentare il canone di meno, oppure non aumentarlo affatto.

Quando può aumentare il canone

Se il contratto non prevede una propria regola di aggiornamento, si applicano le regole supplementari dell'art. 1077(2) del Codice civile:

• Solo una volta all'anno. Può chiedere il primo aggiornamento un anno dopo l'inizio della locazione. In seguito, ogni aggiornamento può avvenire un anno dopo il precedente.
• Nessun aumento nel primo anno. Per una locazione iniziata il 1° marzo 2026, la data più vicina per un nuovo canone è il 1° marzo 2027.
• La ricorrenza non deve cadere a gennaio. Si usa il coefficiente dell'anno in cui il nuovo canone decorre. Un aggiornamento con effetto da maggio 2027 usa 1,0256. I canoni in scadenza a fine 2026 non possono usare il coefficiente 2027.
• Il rinnovo non azzera il conteggio. L'anno si calcola dall'inizio della locazione o dall'ultimo aggiornamento.

Contratti con una propria clausola di aggiornamento

Ai sensi dell'art. 1077(1), le parti possono concordare per iscritto se e come il canone sarà aggiornato. Una clausola come "il canone aumenta del 3% ogni anno" o un canone a scaglioni prende il posto del coefficiente ufficiale. Una clausola secondo cui il canone "è aggiornato ai sensi di legge" significa che si applica il coefficiente ufficiale.

Il tetto del 2023 ha mostrato come funziona. La Lei 19/2022 ha limitato il coefficiente 2023 al 2% "fatto salvo un diverso accordo tra le parti". I contratti che rinviavano al coefficiente legale o all'avviso ufficiale sono stati vincolati al 2%.

Se la Sua clausola non è chiara, si faccia consigliare prima di inviare qualsiasi comunicazione.

Contratti più vecchi

I contratti stipulati prima del 1990 seguono regole transitorie. Dopo il Mais Habitação (Lei 56/2023) non possono più essere trasferiti al regime NRAU. Possono comunque ricevere il normale coefficiente annuale. Questa guida riguarda i contratti soggetti al regime attuale.

Come avvisare l'inquilino

La comunicazione deve essere scritta e deve indicare il coefficiente e il nuovo canone risultante. Deve pervenire all'inquilino almeno 30 giorni prima che si applichi il nuovo canone. Senza tale comunicazione l'aumento non ha alcun effetto giuridico.

L'NRAU (art. 9) stabilisce la forma della comunicazione:

1. Scriva e firmi una lettera. Indichi il Suo indirizzo completo e l'indirizzo dell'immobile.
2. La invii con raccomandata con avviso di ricevimento (carta registada com aviso de receção). La invii all'abitazione locata, salvo che l'inquilino Le abbia indicato per iscritto un altro indirizzo. In alternativa, la consegni a mano e faccia firmare e datare la Sua copia dall'inquilino come prova di ricevimento.
3. Se i locatori sono più d'uno, devono firmare tutti, oppure una persona che li rappresenti tutti (art. 11). Se gli inquilini sono più d'uno, indirizzi la lettera a quello indicato per primo nel contratto.
4. Conti i 30 giorni dal ricevimento, non dalla spedizione. Lasci un margine per i tempi postali, soprattutto se spedisce la lettera dall'estero.
5. Se la lettera torna indietro non ritirata, invii una seconda raccomandata da 30 a 60 giorni dopo la prima. Se torna indietro anche questa, la comunicazione si considera ricevuta il 10° giorno successivo all'invio (art. 10). Il rifiuto di accettare la lettera, o una ricevuta firmata da un'altra persona, vale comunque come consegna.
6. Emetta le ricevute di affitto per il nuovo importo a partire dal primo canone a cui si applica l'aumento.

E-mail, WhatsApp e posta ordinaria non rispettano la forma prevista dalla legge. Un disegno di legge di riforma delle locazioni ha superato la prima votazione parlamentare il 30 settembre 2026 e consentirebbe in alcuni casi le comunicazioni elettroniche. Non è ancora legge.

Modello di lettera di comunicazione

Adatti il testo al Suo contratto, poi lo invii con raccomandata con avviso di ricevimento. È opportuno mantenere nella lettera la formulazione in portoghese.

Oggetto: Aggiornamento annuale del canone (Atualização anual da renda), [indirizzo dell'immobile]

Gentile [nome dell'inquilino],

ai sensi dell'articolo 1077 del Codice civile e dell'articolo 24 dell'NRAU (Lei 6/2006), Le comunico con la presente l'aggiornamento annuale del canone dell'immobile sopra indicato, in base al contratto di locazione del [data].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Canone mensile attuale (renda atual): [importo] € Coefficiente applicato (coeficiente aplicado): 1,0256 Nuovo canone mensile (nova renda): [importo] € Con effetto da (com efeitos a partir de): il canone dovuto il [data], almeno 30 giorni dopo il ricevimento della presente e almeno un anno dopo [l'inizio della locazione / l'ultimo aggiornamento].

Le modalità di pagamento restano invariate.

[Luogo, data, nome del locatore, firma e indirizzo completo]

Se applica anche coefficienti non utilizzati (vedi sotto), elenchi separatamente ogni anno con il relativo coefficiente. Mostri il calcolo, in modo che l'inquilino possa verificarlo.

Cosa succede se salta un anno

L'art. 1077(2)(d) si compone di due parti:

• Il denaro perso resta perso. Se non ha aggiornato il canone, non può addebitare all'inquilino la differenza per i mesi passati. Gli aumenti non applicati non diventano mai un debito dell'inquilino.
• I coefficienti non applicati possono essere aggiunti a un aggiornamento successivo, purché non siano trascorsi più di tre anni dalla data in cui ciascuno avrebbe potuto essere applicato per la prima volta.

I coefficienti si combinano moltiplicandoli, non sommandoli.

Esempio pratico. Una locazione è iniziata il 1° ottobre 2023 a 900 € al mese. Il primo aggiornamento era possibile dal 1° ottobre 2024 e il locatore non ha mai aumentato il canone. Nell'ottobre 2026 il locatore invia una raccomandata per un nuovo canone dal 1° dicembre 2026:

• Coefficiente 2024 1,0694: applicabile per la prima volta il 1° ottobre 2024, ancora entro i tre anni.
• Coefficiente 2025 1,0216.
• Coefficiente 2026 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1.005,2739 €, arrotondato per eccesso a 1.005,28 €. Si tratta di circa l'11,7% in più rispetto a oggi.

Il successivo aggiornamento sarebbe possibile dal 1° dicembre 2027, con il coefficiente 2027. Se il locatore aspettasse oltre il 1° ottobre 2027, il coefficiente 2024 del 6,94% andrebbe perso.

La legge non chiarisce esattamente quando si interrompe il termine di tre anni: all'invio della comunicazione o alla decorrenza del nuovo canone. Si assicuri che entrambe le date cadano entro il termine.

Equivoci comuni

• Il Mais Habitação (Lei 56/2023) non ha limitato l'aggiornamento annuale 2024. Era applicabile l'intero 6,94%. Il governo ha invece concesso agli inquilini a basso reddito un sostegno aggiuntivo per l'affitto. Più di un locatore su cinque ha scelto di non applicare l'aumento 2024, e molti di loro possono ancora recuperarlo entro il termine di tre anni.
• Il limite del 2% del Mais Habitação riguarda un'altra cosa. Limita il canone iniziale di un nuovo contratto per un'abitazione già locata nei cinque anni precedenti. Non si applica all'aggiornamento annuale di un contratto in corso. Quella regola considera il coefficiente 2023 pari a 1,0543. Per gli aggiornamenti annuali dei contratti in corso, il coefficiente 2023 è 1,02 (Lei 19/2022).
• Aumentare il canone meno del coefficiente. Non è pacifico se la parte non utilizzata del coefficiente di un anno possa essere recuperata in seguito. Si faccia consigliare se intende contare su questa possibilità.

Restare sotto i 2.300 € per l'aliquota del 10%

Dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029, il Decreto-Lei 97/2026 aggiunge l'articolo 45-C allo Statuto dei benefici fiscali (EBF). Esso tassa gli affitti con un'aliquota fissa del 10% anziché del 25%, purché la locazione sia esclusivamente abitativa e il canone mensile non superi il limite di "canone moderato". Tale limite è pari a 2,5 volte il salario minimo mensile 2026, ossia 2.300 €. Il limite è fissato al valore del 2026. Può essere aumentato con decreto ministeriale (portaria) in linea con il coefficiente di aggiornamento, ma non aumenta automaticamente. Verifichi se è stato pubblicato un tale decreto prima di fare affidamento su un valore più alto.

Due punti del decreto-legge (art. 3) sono rilevanti per gli aggiornamenti annuali:

• Il canone comprende tutto ciò che è pagato in base al contratto. Ciò include arredi, attrezzature e servizi, anche se fatturati separatamente.
• La verifica usa il canone annuo diviso per il numero di mesi dell'anno. Un aumento a metà anno viene quindi calcolato in media.

Esempio. Il canone è di 2.250 € e Lei lo aumenta del 2,56% dal 1° marzo 2027, portandolo a 2.307,60 €. Media sul 2027: (2 × 2.250 € + 10 × 2.307,60 €) ÷ 12 = 2.298 €, appena sotto il limite. Nel 2028 un anno intero a 2.307,60 € supererebbe i 2.300 €, a meno che nel frattempo il limite non sia stato aggiornato.

Se un aumento porterebbe un contratto oltre la soglia, confronti il canone aggiuntivo con il costo fiscale. Perdere l'aliquota del 10% significa pagare il 25% (o un'aliquota ridotta legata alla durata) sull'intero canone di quel contratto. Può semplicemente aumentare il canone meno del coefficiente. La nostra interpretazione della regola della media dovrebbe essere confermata da un consulente fiscale per il Suo caso specifico.

Lista di controllo

• Verifichi se il contratto prevede una propria clausola di aggiornamento. In mancanza, si applica il coefficiente ufficiale.
• Annoti la data di inizio della locazione e quella dell'ultimo aggiornamento. Devono essere trascorsi dodici mesi.
• Individui il coefficiente dell'anno in cui decorre il nuovo canone: 1,0256 per il 2027.
• Aggiunga eventuali coefficienti non applicati ancora entro i tre anni, moltiplicandoli tra loro.
• Calcoli il nuovo canone e arrotondi per eccesso al centesimo.
• Confronti il risultato con il limite di 2.300 € se applica l'aliquota del 10%.
• Faccia firmare la lettera da tutti i locatori. La invii per raccomandata con avviso di ricevimento almeno 30 giorni prima della data di decorrenza, più i tempi postali.
• Conservi la lettera, la ricevuta postale e l'avviso di ricevimento firmato.
• Emetta le ricevute di affitto per il nuovo importo dalla data di decorrenza.