Kasmetinis nuomos mokesčio didinimas Portugalijoje ir 2027 m. koeficientas

Kartą per metus Portugalijos gyvenamojo būsto nuomos sutartyje numatytą nuomos mokestį galite padidinti oficialiu koeficientu, nebent Jūsų sutartyje nustatyta kita indeksavimo tvarka. 2027 m. koeficientas yra 1,0256, t. y. didžiausias padidinimas – 2,56 %. Jį galite taikyti tik praėjus 12 mėnesių nuo nuomos pradžios arba nuo paskutinio indeksavimo. Nuomininkui privalote raštu pranešti bent prieš 30 dienų, registruotu laišku su įteikimo patvirtinimu. Niekada nepareikalautų padidinimų vėliau išieškoti negalima. Tačiau praleistus koeficientus galite pridėti prie vėlesnio indeksavimo, jei nuo kiekvieno iš jų pirmosios galimos taikymo datos praėjo ne daugiau kaip treji metai.

Kaip veikia oficialus koeficientas

Koeficientą (coeficiente de atualização anual de renda) apskaičiuoja nacionalinis statistikos institutas INE (Instituto Nacional de Estatística). Tai visas vartotojų kainų indekso, neįskaitant būsto, pokytis per paskutinius 12 mėnesių, už kuriuos rugpjūčio 31 d. yra duomenų. INE privalo jį paskelbti pranešimu (aviso) leidinyje Diário da República kasmet iki spalio 30 d. (NRAU, Lei 6/2006, 24 str.). Rudenį paskelbtas dydis taikomas indeksavimams, įsigaliojantiems kitais kalendoriniais metais.

2027 m. dydis yra galutinis. INE rugpjūčio mėnesio infliacijos duomenis paskelbė 2026 m. rugsėjo 10 d., o pranešimas Diário da República (2-oji serija, Nr. 191) pasirodė 2026 m. spalio 1 d.

Naujam nuomos mokesčiui apskaičiuoti dabartinį nuomos mokestį padauginkite iš koeficiento. Rezultatą apvalinkite į didesnę pusę iki artimiausio cento (NRAU 25 str.). Pavyzdžiui, 1 000 € × 1,0256 = 1 025,60 €, o 850 € × 1,0256 = 871,776 €, t. y. 871,78 €.

Koeficientas yra viršutinė riba, o ne pareiga. Nuomos mokestį galite padidinti mažiau arba visai jo nedidinti.

Kada galite padidinti nuomos mokestį

Jei Jūsų sutartyje nenustatyta savos indeksavimo tvarkos, taikomos numatytosios Civilinio kodekso 1077 str. 2 d. taisyklės:

• Tik kartą per metus. Pirmojo indeksavimo galite prašyti praėjus metams nuo nuomos pradžios. Vėliau kiekvienas indeksavimas galimas praėjus metams nuo ankstesniojo.
• Pirmaisiais metais didinti negalima. Jei nuoma prasidėjo 2026 m. kovo 1 d., anksčiausia naujo nuomos mokesčio data – 2027 m. kovo 1 d.
• Sukaktis neprivalo būti sausį. Taikote tų metų, kuriais įsigalioja naujas nuomos mokestis, koeficientą. 2027 m. gegužę įsigaliojančiam indeksavimui taikomas 1,0256. Nuomos mokesčiams, kurių mokėjimo terminas sueina 2026 m. pabaigoje, 2027 m. koeficiento taikyti negalima.
• Sutarties pratęsimas skaičiavimo iš naujo nepradeda. Vienerių metų terminas skaičiuojamas nuo nuomos pradžios arba nuo paskutinio indeksavimo.

Sutartys su savo indeksavimo sąlyga

Pagal 1077 str. 1 d. šalys gali raštu susitarti, ar ir kaip bus indeksuojamas nuomos mokestis. Tokia sąlyga kaip „nuomos mokestis kasmet didėja 3 %“ arba laipsniškas nuomos mokesčio grafikas pakeičia oficialųjį koeficientą. Jei sąlygoje nurodyta, kad nuomos mokestis „indeksuojamas pagal įstatymą“, taikomas oficialusis koeficientas.

Tai, kaip tai veikia, parodė 2023 m. riba. Lei 19/2022 apribojo 2023 m. koeficientą iki 2 % „nepažeidžiant kitokio šalių susitarimo“. Sutartims, kuriose buvo nuoroda į įstatyminį koeficientą arba oficialų pranešimą, buvo taikoma 2 % riba.

Jei Jūsų sąlyga neaiški, prieš ką nors siųsdami pasikonsultuokite.

Senesnės sutartys

Iki 1990 m. sudarytoms sutartims taikomos pereinamosios taisyklės. Nuo Mais Habitação (Lei 56/2023) jų nebegalima perkelti į NRAU režimą. Joms vis dar galima taikyti įprastą kasmetinį koeficientą. Šis vadovas skirtas sutartims, kurioms taikomas dabartinis režimas.

Kaip pranešti nuomininkui

Pranešimas turi būti rašytinis, jame turi būti nurodytas koeficientas ir gautas naujas nuomos mokestis. Nuomininką jis turi pasiekti bent 30 dienų iki naujo nuomos mokesčio taikymo. Be tokio pranešimo padidinimas neturi teisinės galios.

Pranešimo formą nustato NRAU (9 str.):

1. Parašykite ir pasirašykite laišką. Nurodykite savo visą adresą ir nuomojamo būsto adresą.
2. Siųskite jį registruotu laišku su įteikimo patvirtinimu (carta registada com aviso de receção). Siųskite į nuomojamą būstą, nebent nuomininkas raštu nurodė kitą adresą. Taip pat galite įteikti asmeniškai ir paprašyti nuomininko pasirašyti bei nurodyti datą ant Jūsų egzemplioriaus kaip gavimo įrodymą.
3. Jei nuomotojų keli, pasirašyti turi visi arba vienas asmuo, atstovaujantis jiems visiems (11 str.). Jei nuomininkų keli, laišką adresuokite tam, kuris sutartyje nurodytas pirmas.
4. 30 dienų skaičiuokite nuo gavimo, o ne nuo išsiuntimo. Palikite laiko paštui, ypač jei laišką siunčiate iš užsienio.
5. Jei laiškas grįžta neatsiimtas, praėjus 30–60 dienų po pirmojo išsiųskite antrą registruotą laišką. Jei ir šis grįžta, pranešimas laikomas gautu 10-ąją dieną po jo išsiuntimo (10 str.). Atsisakymas priimti laišką arba kito asmens pasirašytas gavimo patvirtinimas vis tiek laikomas įteikimu.
6. Išrašykite nuomos kvitus naujai sumai nuo pirmojo nuomos mokesčio, kuriam taikomas padidinimas.

El. paštas, WhatsApp ir paprastas paštas neatitinka teisės aktų reikalaujamos formos. Nuomos reformos įstatymo projektas 2026 m. rugsėjo 30 d. buvo priimtas pirmuoju parlamentiniu balsavimu; jis tam tikrais atvejais leistų elektroninius pranešimus. Įstatymu jis dar netapo.

Pranešimo laiško pavyzdys

Pritaikykite jį savo sutarčiai, tada išsiųskite registruotu laišku su įteikimo patvirtinimu. Protinga laiške palikti tekstą portugalų kalba.

Tema: Kasmetinis nuomos mokesčio indeksavimas (Atualização anual da renda), [būsto adresas]

Gerb. [nuomininko vardas, pavardė],

Vadovaudamasis Civilinio kodekso 1077 straipsniu ir NRAU (Lei 6/2006) 24 straipsniu, pranešu Jums apie kasmetinį pirmiau nurodyto būsto nuomos mokesčio indeksavimą pagal [data] nuomos sutartį.

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Dabartinis mėnesio nuomos mokestis (renda atual): [suma] € Taikomas koeficientas (coeficiente aplicado): 1,0256 Naujas mėnesio nuomos mokestis (nova renda): [suma] € Galioja nuo (com efeitos a partir de): nuomos mokesčio, mokėtino [data], t. y. ne anksčiau kaip praėjus 30 dienų nuo šio laiško gavimo ir ne anksčiau kaip praėjus metams nuo [nuomos pradžios / paskutinio indeksavimo].

Mokėjimo rekvizitai nesikeičia.

[Vieta, data, nuomotojo vardas, pavardė, parašas ir visas adresas]

Jei kartu taikote ir praleistus koeficientus (žr. toliau), kiekvienus metus ir jų koeficientą nurodykite atskirai. Pateikite skaičiavimą, kad nuomininkas galėtų jį patikrinti.

Kas nutinka, jei praleidžiate metus

1077 str. 2 d. d punktą sudaro dvi dalys:

• Prarasti pinigai lieka prarasti. Jei nuomos mokesčio neindeksavote, negalite iš nuomininko reikalauti skirtumo už praėjusius mėnesius. Praleisti padidinimai niekada netampa nuomininko skola.
• Praleistus koeficientus galima pridėti prie vėlesnio indeksavimo, jei nuo kiekvieno iš jų pirmosios galimos taikymo datos praėjo ne daugiau kaip treji metai.

Koeficientus derinkite juos dauginami, o ne sudėdami.

Skaičiavimo pavyzdys. Nuoma prasidėjo 2023 m. spalio 1 d., nuomos mokestis – 900 € per mėnesį. Pirmasis indeksavimas buvo galimas 2024 m. spalio 1 d., o nuomotojas nuomos mokesčio niekada nedidino. 2026 m. spalį nuomotojas išsiunčia registruotą laišką dėl naujo nuomos mokesčio nuo 2026 m. gruodžio 1 d.:

• 2024 m. koeficientas 1,0694: pirmą kartą taikytinas 2024 m. spalio 1 d., vis dar trejų metų laikotarpyje.
• 2025 m. koeficientas 1,0216.
• 2026 m. koeficientas 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1 005,2739 €, suapvalinus į didesnę pusę – 1 005,28 €. Tai maždaug 11,7 % daugiau nei dabar.

Kitas indeksavimas būtų galimas nuo 2027 m. gruodžio 1 d., taikant 2027 m. koeficientą. Jei nuomotojas lauktų ilgiau nei iki 2027 m. spalio 1 d., 2024 m. 6,94 % koeficientas nebegalėtų būti taikomas.

Įstatyme tiksliai nenurodyta, kada baigiasi trejų metų terminas: kai išsiunčiate pranešimą ar kai įsigalioja naujas nuomos mokestis. Užtikrinkite, kad abi datos patektų į šį laikotarpį.

Dažni nesusipratimai

• Mais Habitação (Lei 56/2023) neapribojo 2024 m. kasmetinio indeksavimo. Buvo galima taikyti visus 6,94 %. Vietoj to vyriausybė mažesnes pajamas gaunantiems nuomininkams skyrė papildomą nuomos paramą. Daugiau nei kas penktas nuomotojas nusprendė 2024 m. padidinimo netaikyti, ir daugelis jų dar gali jį susigrąžinti trejų metų laikotarpyje.
• Mais Habitação 2 % riba susijusi su kitu dalyku. Ji riboja pradinį naujos nuomos sutarties nuomos mokestį būstui, kuris buvo nuomojamas per pastaruosius penkerius metus. Ji netaikoma esamos sutarties kasmetiniam indeksavimui. Pagal šią taisyklę 2023 m. koeficientas laikomas 1,0543. Esamų sutarčių kasmetiniam indeksavimui 2023 m. koeficientas yra 1,02 (Lei 19/2022).
• Nuomos mokesčio didinimas mažiau nei koeficientas. Neišspręsta, ar nepanaudotą metų koeficiento dalį galima susigrąžinti vėliau. Jei ketinate tuo remtis, pasikonsultuokite.

Kaip neviršyti 2 300 € ribos, kad būtų taikomas 10 % tarifas

Nuo 2026 m. sausio 1 d. iki 2029 m. gruodžio 31 d. Decree-Law 97/2026 į Mokesčių lengvatų statutą (EBF) įtraukia 45-C straipsnį. Pagal jį nuomos pajamos apmokestinamos fiksuotu 10 % tarifu vietoj 25 %, jei būstas nuomojamas išimtinai gyventi, o mėnesio nuomos mokestis neviršija „vidutinio nuomos mokesčio“ ribos. Ši riba yra 2,5 karto didesnė už 2026 m. minimalųjį mėnesinį atlyginimą, t. y. 2 300 €. Riba nustatyta pagal 2026 m. dydį. Ją galima padidinti ministro įsakymu (portaria) pagal nuomos koeficientą, tačiau automatiškai ji nedidėja. Prieš remdamiesi didesniu dydžiu, patikrinkite, ar toks įsakymas paskelbtas.

Kasmetiniam indeksavimui svarbūs du dekreto-įstatymo (3 str.) punktai:

• Nuomos mokestis apima viską, kas mokama pagal nuomos sutartį. Tai apima baldus, įrangą ir paslaugas, net jei už juos išrašoma atskira sąskaita.
• Tikrinama metinį nuomos mokestį padalijus iš metų mėnesių skaičiaus. Todėl metų viduryje padarytas padidinimas suvidurkinamas.

Pavyzdys. Nuomos mokestis yra 2 250 €, o nuo 2027 m. kovo 1 d. jį padidinate 2,56 %, iki 2 307,60 €. Vidurkis 2027 m.: (2 × 2 250 € + 10 × 2 307,60 €) ÷ 12 = 2 298 €, t. y. šiek tiek mažiau nei riba. 2028 m. visus metus mokant 2 307,60 € riba 2 300 € būtų viršyta, nebent iki tol ji būtų atnaujinta.

Jei padidinimas sutartį perkeltų per ribą, palyginkite papildomą nuomos mokestį su mokesčių sąnaudomis. Netekus 10 % tarifo, nuo visų tos sutarties nuomos pajamų tenka mokėti 25 % (arba mažesnį, nuo trukmės priklausantį tarifą). Galite tiesiog padidinti nuomos mokestį mažiau nei koeficientas. Mūsų vidurkinimo taisyklės aiškinimą savo atveju turėtumėte patvirtinti su mokesčių konsultantu.

Kontrolinis sąrašas

• Patikrinkite, ar sutartyje yra savo indeksavimo sąlyga. Jei jos nėra, taikomas oficialusis koeficientas.
• Užsirašykite nuomos pradžios datą ir paskutinio indeksavimo datą. Turi būti praėję dvylika mėnesių.
• Sužinokite metų, kuriais įsigalioja naujas nuomos mokestis, koeficientą: 2027 m. – 1,0256.
• Pridėkite visus praleistus koeficientus, kuriems dar nesuėjo treji metai, juos tarpusavyje dauginant.
• Apskaičiuokite naują nuomos mokestį ir suapvalinkite į didesnę pusę iki cento.
• Jei taikote 10 % tarifą, patikrinkite rezultatą pagal 2 300 € ribą.
• Pasirūpinkite, kad laišką pasirašytų visi nuomotojai. Išsiųskite jį registruotu paštu su įteikimo patvirtinimu bent 30 dienų iki įsigaliojimo datos, pridėdami pašto pristatymo laiką.
• Saugokite laišką, pašto kvitą ir pasirašytą įteikimo patvirtinimą.
• Nuo įsigaliojimo datos išrašykite nuomos kvitus naujai sumai.